文／馬濱漣 淮安市不動產登記中心 江蘇淮安 223001

引言：

在不動產數(shù)據(jù)集成中計算機技術的應用推動了數(shù)據(jù)集成方法的轉變。經過創(chuàng)建標準的數(shù)據(jù)庫是主要的整合方法，對不同地區(qū)、不同時間段的不動產登記數(shù)據(jù)進行治理，確保所有數(shù)據(jù)都基于相同的注冊標準，便于存儲以及隨后的檢索和解釋。不動產數(shù)據(jù)整合涉及的因素很多，建立系統(tǒng)的整合方法，對數(shù)據(jù)的狀態(tài)有一個完整的了解，以提高數(shù)據(jù)整合的效率。不動產數(shù)據(jù)集成工作流程通常包括轉換、收集、篩選和加載不動產登記信息。經過長期的發(fā)展，大量的不動產信息數(shù)據(jù)在我國相關部門中掌握，但是那些數(shù)據(jù)比較疏散，這些數(shù)據(jù)雖然可以采用整合和分析的方法進行，基礎設施過于龐大，因此，信息共享登記數(shù)據(jù)平臺，迫切需要利用計算機技術的創(chuàng)建。

1、不動產數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀

首先，統(tǒng)一的標準在目前比較缺乏。不動產數(shù)據(jù)登記整合時，部門間溝通不暢，各部門掌握的數(shù)據(jù)量大，所以不同的數(shù)據(jù)登記標準和方法在各部門中采用，最終分析整合數(shù)據(jù)是否存在造成重大障礙的錯誤易于產生結果的數(shù)據(jù)集成。其次，近年來在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)中，我國的發(fā)展進一步加強了數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)。在整合林地、土地資源、農用地等不動產數(shù)據(jù)時，通常需要對權屬信息、圖文面積數(shù)據(jù)進行歸檔和登記。在創(chuàng)建住房數(shù)據(jù)時，房產信息顯示在房產表中，住房規(guī)劃數(shù)據(jù)圖可以采用不同的圖像存儲格式進行儲存，但是由于缺乏整合管理模式，導致數(shù)據(jù)整合方法比較復雜。

2、計算機技術下數(shù)據(jù)整合存在的問題

2.1 數(shù)據(jù)過于分散

不動產數(shù)據(jù)其數(shù)據(jù)來源廣泛，一般在特定區(qū)域比較不集中，涉及的因素很多。各個部門的數(shù)據(jù)歷史悠久，部門之間的數(shù)據(jù)登記標準也不同，比較多的歷史問題都會在在漫長的發(fā)展過程中累積，使數(shù)據(jù)整合難度加大。這種不同結構標準、不一樣的來源數(shù)據(jù)狀態(tài)叫做多源異構數(shù)據(jù)，導致無法整合那些不動產登記數(shù)據(jù)，存在的多源異構數(shù)據(jù)信息，無法通過計算機和需求進行簡單的分析、輸入和計算，信息數(shù)據(jù)為了保證數(shù)據(jù)的準確性，可以選擇人工方法進行校準和梳理。

2.2 登記數(shù)據(jù)量大、整合要求高

復雜的空間圖形信息不僅在不動產登記數(shù)據(jù)中包括，如地籍分區(qū)、地形、地籍面積、宗地、房產等級、戶型圖等，還包括大量的屬性信息，如登記過程信息、權利人/權利人信息、檔案信息等，數(shù)據(jù)之間的關系比較復雜。房產數(shù)據(jù)，以及不同時期產生的眾多調查登記數(shù)據(jù)，權屬特征復雜，數(shù)據(jù)內容多樣，但由于容易被忽視或誤讀，長期復雜的歷史關系，使登記信息存在問題。此外，一般單位面積的房產價值比較高，還包括快速信息和權利限制。在數(shù)據(jù)集成過程中，不僅要保持注冊信息的完整性和連續(xù)性，還要保證標準化和準確性，以及數(shù)據(jù)庫結果的繼承性。提倡對穩(wěn)定性和整合工作的高技術要求，造成巨大的整合工作量。

2.3 房屋與地圖要素綜合管理難

土地部門在統(tǒng)一登記不動產之前，主要進行地籍分析、土地權屬調查和土地登記。建立和管理基地房地產信息表，住建部負責數(shù)據(jù)管理和住宅地塊地圖的測繪，研究和測繪房地產地塊地圖，以及房屋登記。但是，由于管理分散，信息共享不足，在疊加住宅和地面數(shù)據(jù)時，存在很多重疊或邊界模糊等問題。同時，部分認證地塊還沒有圖形元素，以往的土地空間與場地的圖形元素邊界控制比較脆弱，邊界不清晰，場地與土地的邊界不清晰。

2.4 不同的數(shù)據(jù)質量和復雜的整合技術

現(xiàn)有的不動產登記信息分散、不同的存儲格式、建庫標準不同、媒介不同，同一數(shù)據(jù)在不同時期，一般具備各種各樣的技術規(guī)范。要求標準化、完整性、一致性和其他相關要求，建立數(shù)據(jù)之間的關系、組織當前和過去的數(shù)據(jù)，以及時空關系的技術路線很復雜。

2.5 異構數(shù)據(jù)標準統(tǒng)一難

立法機關在2015 年3 月，不動產登記暫行規(guī)定進行了頒布，標志著正式啟動我國不動產統(tǒng)一登記工作。另外，不同類型不動產分散登記導致權利不一致突出、不清的歷史關系、不同的數(shù)據(jù)標準、參差不齊的質量、數(shù)據(jù)資料有效銜接等問題，難以實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記。

不動產統(tǒng)一登記在2015 年之前，我國的不動產登記職責，在土地、房屋、林業(yè)等，早已下放到房屋、土地和林業(yè)部門，縣級登記部門基本負責一個具體任務。長期以來，土地、房屋等不動產登記的數(shù)據(jù)結構和媒介各不相同，登記規(guī)范要求在各部門之間不統(tǒng)一，標準難以統(tǒng)一。另外，自80 年代我國房屋土地登記以來，僅在房屋和土地業(yè)務中，經歷了多次體制調整。不同歷史時期的登記規(guī)格也不相同，而是數(shù)據(jù)整合困難。

3、不動產數(shù)據(jù)整合技術路線分析

在整合不動產數(shù)據(jù)之前，完整地收集建立電子檔案、原始數(shù)據(jù)庫、紙質檔案的結果，完成結果檔案的掃描到矢量轉換，需要形成一樣的數(shù)據(jù)標準和數(shù)據(jù)格式，研究數(shù)據(jù)恢復和挖掘思路，聯(lián)合解讀和修改數(shù)據(jù)結果質量分析和數(shù)據(jù)評估，并根據(jù)需要對接原始數(shù)據(jù)生成單元。經過基礎信息數(shù)據(jù)庫集成前的測試和評估，依據(jù)建設規(guī)范的數(shù)據(jù)庫和項目技術設計方案指標，整體數(shù)據(jù)庫通過測試后才能進行創(chuàng)建。

3.1 數(shù)據(jù)庫建設

為規(guī)范建設不動產登記數(shù)據(jù)庫，在全國統(tǒng)一不動產登記信息管理平臺中，納入地方不動產登記信息，確定國家資源部、地方、國家市、縣級，陸續(xù)發(fā)布《不動產存量數(shù)據(jù)庫結果采集要求》、《不動產登記數(shù)據(jù)庫標準》、《不動產登記數(shù)據(jù)集成與建庫技術規(guī)范》等文件。各地要符合國土資源部標準規(guī)定的基礎，制定符合數(shù)據(jù)管理要求的數(shù)據(jù)庫標準和本地區(qū)不動產登記業(yè)務，屬性結構設計和空間數(shù)據(jù)庫層如下：滿足國土交通省對文件管理、數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)收集、業(yè)務處理的需求。對于建筑物所有權信息和地籍數(shù)據(jù)庫宗地，使用坐標系地理、規(guī)則變換或重新編碼參考方法完成地理空間框架、空間數(shù)據(jù)結構、冗余信息清理等任務。為滿足合規(guī)程度，應適當增加附加信息，以符合與建立不動產登記數(shù)據(jù)相關的行業(yè)標準。在數(shù)據(jù)匹配過程中，格式轉換后轉入數(shù)據(jù)庫，對檔案資料、紙質所有權管理等進行掃描數(shù)字化，關聯(lián)空間放置參考數(shù)據(jù)和結構，進行元素-空間位置匹配。例如，相鄰宗地與宗地、宗地邊界和面積、宗地的土地利用性質之間的相位關系等數(shù)據(jù)準確，邊緣不存在交叉或間隙。與城市空間規(guī)劃、房產管理等信息進行整合，實現(xiàn)功能相同的多條信息的集成和共享。

3.2 數(shù)據(jù)準備

兩個目標一般為實現(xiàn)數(shù)據(jù)的準備：首先，拆分數(shù)據(jù)集成單元，數(shù)據(jù)集成的技術的思路要在標準中確定。其次，在不同部門研究數(shù)據(jù)的內容和結構，股票登記數(shù)據(jù)進行分散收集。映射關系模型可依據(jù)不動產登記數(shù)據(jù)庫標準，創(chuàng)建數(shù)據(jù)，不動產登記相關數(shù)據(jù)庫對于已經建立的，經補充完善后，不動產登記信息數(shù)據(jù)庫需要轉化為符合要求的，不動產登記數(shù)據(jù)庫需要創(chuàng)建標準的。

3.3 數(shù)據(jù)整合

通過對屬性數(shù)據(jù)和排序后的空間進行信息補充、圖層合并、數(shù)據(jù)冗余、匹配數(shù)據(jù)等掌握，主要是數(shù)據(jù)整合，以滿足不動產登記數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫建設的要求，屬性數(shù)據(jù)需要和空間數(shù)據(jù)形成關聯(lián)。在整合操作不動產數(shù)據(jù)中，結合土地登記數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)整合，組織單元可以將宗地管理單元作為。關聯(lián)住宅房地產清單與土地登記位置信息。對照房屋登記資料和土地登記資料，創(chuàng)建相關的房地產清單信息、使用建設用地權信息、權利狀態(tài)信息（限制信息、扣押登記、抵押登記等）權利人信息、以及各種空間數(shù)據(jù)。因此，如果房產表中的位置信息不準確，在整合數(shù)據(jù)經過中，無法執(zhí)行，或者房產單元圖在房產表中沒有信息，則相關內容需要隨之完善。

3.4 數(shù)據(jù)標準化處理

數(shù)據(jù)標準化涉及三個部分：空間數(shù)據(jù)標準化、文件掃描數(shù)字化和業(yè)務數(shù)據(jù)標準化。將紙質文件掃描成電子圖像是文件掃描數(shù)字化，輸入關鍵字段，將相關圖像鏈接起來形成電子數(shù)據(jù)登記的過程。需要長期保存注冊的紙質文件，對社會使用非常有價值。其數(shù)字化處理可以保護權利人的合法權益，加強對檔案資料的保護。同時，可以使用政府業(yè)務網絡、局域網和互聯(lián)網進行計算機搜索和讀取，歸檔可以有效提高效率，提高歸檔業(yè)務部門的管理水平，提高服務水平。空間數(shù)據(jù)標準化需要屬性結構、參考尺度、空間參考和準確性等指標。假設拓撲無差錯，信息表示一致，屬性值范圍正確。與不動產、土地等原不動產登記處建立有效關系，按規(guī)定格式形成不動產、土地等不動產登記空間數(shù)據(jù)庫。業(yè)務數(shù)據(jù)標準化將不同歷史時間段、不同來源的業(yè)務數(shù)據(jù)的語義、屬性、字段進行分類，綜合處理流程，保證數(shù)據(jù)格式合規(guī)、完整、可重復、一致規(guī)范化。

3.5 組幢落宗

根據(jù)權利人、位置、面積等重要信息，將符合邏輯的建筑物和自然建筑物一一匹配的過程，結合自動化和人工處理，對于邏輯上無法匹配的建筑，可以通過野外測繪、實地測繪、測繪備案數(shù)據(jù)上傳等方式，找到對應的自然建筑，清理重復或垃圾建筑。最終，可以建立正確的建筑物。落宗是指建立家園關系，可以通過兩種方式實現(xiàn)。首先，創(chuàng)建案例，將自然建筑矢量數(shù)據(jù)的居住空間與土地空間數(shù)據(jù)疊加，結合屬性信息的確認，實現(xiàn)空間匹配。其次，將土地產權與土地證和出具地塊登記簿的備案信息進行核對，將空間信息記錄在系統(tǒng)中。在實踐中，為以確保備案的準確性，可以將兩種方法結合起來進行備案操作和審查。

3.6 案例關聯(lián)

機器算法的自動和手動關聯(lián)的組合是案例關聯(lián)。業(yè)務信息的串接組織房屋和關鍵字段匹配與土地登記案件之間的關系，形成權利現(xiàn)狀清晰、歷史脈絡清晰的登記業(yè)務數(shù)據(jù)的過程。隨著不斷提高的社會經濟發(fā)展和信息化水平，為解決以往注冊中存在的問題，逐漸完善和規(guī)范我國不動產登記業(yè)務，原注冊信息的法律效力保持不變，“尊重歷史”的原則必須堅持。同時，要按照規(guī)范程序及時調整，對于目前權利狀況不明的不動產，補充相應材料，保護權利人的合法權益。

3.7 質量檢查

自動檢測是針對設計的各種檢測數(shù)據(jù)產品，實現(xiàn)質量檢測軟件。軟件巡檢實現(xiàn)一鍵巡檢，對數(shù)據(jù)質檢結果進行單獨展示和保存。質量檢查在對不動產登記數(shù)據(jù)進行，檢查的內容高度一致，如圖像、圖形與圖像、屬性與時間準確性、時間與屬性一致性、屬性準確性、位置、數(shù)據(jù)庫等，數(shù)據(jù)質量檢測模型在使用整合前創(chuàng)立。數(shù)據(jù)的質量可以在檢查集成工作庫中進行，在對案例進行分組、標準化和關聯(lián)之后，空間數(shù)據(jù)質檢要素主要包括參考坐標系標準化、數(shù)據(jù)格式標準化、代碼一致性、圖層名稱標準化、一致性的屬性數(shù)據(jù)結構等。屬性數(shù)據(jù)質量檢查的要素基本有代碼完整性、結構完整性、表內邏輯完整性、數(shù)據(jù)完整性、取值范圍完整性。存儲方法可以按照不動產登記信息數(shù)據(jù)庫標準進行，上述程序處理的登記信息在數(shù)據(jù)庫中，包括非空間信息和空間信息，數(shù)據(jù)按照相關要求進行傳輸。

3.8 數(shù)據(jù)存儲

數(shù)據(jù)錄入是不動產登記數(shù)據(jù)綜合結果庫將通過質檢的綜合數(shù)據(jù)綜合導入。集成成果庫必須基于房地產單元，包含屬性數(shù)據(jù)、不動產單元空間、權利狀態(tài)數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)、注冊業(yè)務數(shù)據(jù)等。

4、建設內容與思路

4.1 主要工作內容

基于《不動產登記數(shù)據(jù)庫標準》、《不動產登記數(shù)據(jù)庫技術規(guī)范》等相關標準，是不動產登記數(shù)據(jù)的整合，規(guī)范登記的房屋、土地等的圖形、屬性和檔案信息。一致的信息完整、關聯(lián)數(shù)據(jù)、圖形屬性、統(tǒng)一標準，結合人工檢測和自動化計算機的選擇方法，其主要工作如下。首先，檔案資料的整理。對未處理的招生文件進行掃描，完善的電子文件招生數(shù)據(jù)可以按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準形成。其次，整理電子屬性數(shù)據(jù)。不動產登記數(shù)據(jù)庫依據(jù)其標準，根據(jù)登記歷史，補充和完善登記業(yè)務數(shù)據(jù)。第三，屬性、圖形、文件的數(shù)據(jù)關聯(lián)。整理業(yè)務啟動之間的關系，采集和整理業(yè)務、圖形、檔案數(shù)據(jù)，實現(xiàn)所有權與空間數(shù)據(jù)的映射關系，保護圖形、屬性和文件之間的關系。第四，補充和完善空間數(shù)據(jù)。對注冊空間中的圖形元素進行編輯和改進，通過實地勘測、實地調查、內部業(yè)務安排等方式，確保屬性信息和圖形元素的一致性。第五，建立不動產登記數(shù)據(jù)整合結果庫，質檢后將整合結果入庫，并將結果應用于登記業(yè)務。

4.2 工作思路

在不動產登記數(shù)據(jù)進行整合時，依照“先空間后屬性、先地后家”的總體思路，一步一步將登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)起來。首先，在地塊單元中，數(shù)據(jù)整合首先是按空間進行，然后是按屬性進行。房屋與土地空間數(shù)據(jù)的關聯(lián)，以地塊為單位進行，實現(xiàn)關聯(lián)自然建筑與邏輯建筑，關聯(lián)房屋地塊與自然建筑，以及它們之間的關聯(lián)。住房權和房地產表用于拆分房地產單元并將房地產單元編號放在一起。房屋與地上空間交叉錯位情況，必須通過實地測繪、調查等方式核實，登記權不一致和不足的，必須通過檔案查詢等方式進行核查。按土地空間-房屋要素-建筑-房產清單-房屋-權利排序。其次，結合人工檢查和案例關聯(lián)的計算機匹配。房屋登記歷史資料龐大、土地結構復雜。僅手動匹配需要大量的人力和物力。通過權利人、家庭住址位置、業(yè)務處理時間等重要因素，可以整理一些上手案例和人工檢查的關系，以確保數(shù)據(jù)質量。第三，使用整合結果進行驗證，將整合后的注冊數(shù)據(jù)放入整合結果庫。在業(yè)務處理過程中，可以將已確認的數(shù)據(jù)與當前的業(yè)務數(shù)據(jù)結合起來，可以使用整合結果住房權利和查詢業(yè)務歷史，輸入到已注冊的業(yè)務數(shù)據(jù)庫中，提供實時數(shù)據(jù)。

5、整合成果應用

5.1 支撐不動產登記

登記部門如果需要做業(yè)務，那就需要在整合數(shù)據(jù)之前，必須通過登記業(yè)務系統(tǒng)、查詢檔案管理系統(tǒng)、查詢紙質檔案多個歷史時期的方式，檢查不動產權利狀況，數(shù)據(jù)整合的結果，為統(tǒng)一的業(yè)務歷史查詢提供了路徑，登記效率也在登記部門中提高了，加強了登記部門的服務水平。

5.2 數(shù)據(jù)共享應用

隨著現(xiàn)階段我國漸漸成熟的技術，例如大數(shù)據(jù)、云計算等，考慮將不動產登記業(yè)務數(shù)據(jù)應用于部門間信息共享、內部管理決策、行業(yè)研究、方便不同地區(qū)的聽證會等。不動產登記數(shù)據(jù)整合的成果能夠有效支持業(yè)務數(shù)據(jù)和登記空間的挖掘和研究，將成為開展多維登記產業(yè)研究的基礎以及登記數(shù)據(jù)的共享和應用。

結語：

綜上所述，現(xiàn)階段，伴隨信息平臺應用的不斷發(fā)展，為安全規(guī)范管理不動產登記數(shù)據(jù)，增量登記數(shù)據(jù)接入質量將持續(xù)提升，盡快全面覆蓋現(xiàn)有和現(xiàn)有登記數(shù)據(jù)的匯總、整合、提交。為提高政務服務水平，不動產統(tǒng)一登記的有效推進，登記效率的提高，防范登記風險，促進部門間信息交流共享。運用計算機技術改進不動產數(shù)據(jù)集成方式，有助于提高整合效率，是增強共享交換平臺，不動產數(shù)據(jù)信息建設的基礎。以數(shù)據(jù)整合技術前提，進一步發(fā)展統(tǒng)一注冊標準，數(shù)據(jù)整合中的多源異構問題，在整合數(shù)據(jù)中妨礙了計算機技術的作用。因此，為減少出錯的可能性，采用計算機技術進行合理、科學的手工作業(yè)數(shù)據(jù)分類，在整合數(shù)據(jù)中，為加強數(shù)據(jù)分析和整合效率，科學化提供了條件，具有良好的發(fā)展前景和較高的應用價值。