周志華

吉安市建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院 江西 吉安 343000

引言

我國(guó)多個(gè)城市內(nèi)有老舊居住建筑，存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑功能不齊全等問題，具有一定的危險(xiǎn)性，威脅居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。為了改變此種局面，為城市居民營(yíng)造安全、舒適、溫馨的居住環(huán)境，積極推進(jìn)老舊建筑改造是非常必要的。

1 新時(shí)期下老舊居住建筑使用現(xiàn)狀

立足于現(xiàn)實(shí)層面，對(duì)當(dāng)前老舊居住建筑使用現(xiàn)狀予以了解，主要表現(xiàn)為：①老舊居住建筑承建于20世紀(jì)70年代至80年代，承建時(shí)間較長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間外部環(huán)境的作用、居民長(zhǎng)時(shí)間使用，建筑物及配套的基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重、損壞嚴(yán)重，存在年久失修的情況，比如管網(wǎng)破損、樓梯出現(xiàn)不同程度的損壞等等。從城市現(xiàn)代化發(fā)展的視角來看，老舊居住建筑并不符合城市規(guī)劃要求、城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。無論是從美觀還是從安全角度來講，老舊居住建筑都需要改造。②直埋鋼管方式的給水管。因?yàn)?0世紀(jì)70年代至80年代建筑工程建設(shè)水平有限，所應(yīng)用的施工技術(shù)并不是非常科學(xué)的，所以，建筑工程給水管設(shè)置的過程中采用了直埋鋼管的方式。長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)用的情況下鋼管會(huì)出現(xiàn)不同程度腐蝕，形成小孔，導(dǎo)致鋼管出現(xiàn)向外滲水的情況，如此會(huì)造成居民家中水壓下降，用水狀況不佳，比如長(zhǎng)時(shí)間不用水，再次打開水龍頭，水體中含有泥沙。給水管生銹，還會(huì)使得水體受到影響，比如水質(zhì)變差、銹味較大。③排水管使用狀況不佳。20世紀(jì)所建設(shè)的建筑物，排水管基本上均為鑄鐵管，長(zhǎng)時(shí)間使用會(huì)出現(xiàn)銹蝕、損等情況。又因?yàn)殍T鐵管的內(nèi)壁粗糙，摩擦系數(shù)增大，內(nèi)壁掛污垢導(dǎo)致管道內(nèi)徑變小，排水不暢，堵塞滲漏，污水外溢。如若設(shè)計(jì)人員未能基于施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、相關(guān)規(guī)范要求，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)建筑排水管，而依據(jù)存在差錯(cuò)的設(shè)計(jì)方案來展開建筑排水管施工，排水管存在諸多不合理之處，相應(yīng)的排水管使用功能不佳，會(huì)直接影響居民的生活質(zhì)量。④建筑功能不佳。詳細(xì)地勘察老舊居住建筑物不難發(fā)現(xiàn)，其建筑功能不強(qiáng)，比如建筑墻體出現(xiàn)不同程度的開裂，墻體的承重能力降低；樓板出現(xiàn)不同程度的破損，增加建筑居住的危險(xiǎn)性；建筑缺乏保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑能耗較大；樓內(nèi)通道比較狹窄，如若發(fā)生火災(zāi)事故，會(huì)導(dǎo)致安全疏散狀況不佳。

2 新時(shí)期下老舊居住建筑改造難點(diǎn)

面對(duì)當(dāng)前老舊居住建筑存在諸多問題，安全性、穩(wěn)固性及耐用性大大降低，如若不加以處理，勢(shì)必會(huì)威脅居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，積極推進(jìn)老舊居住建筑改造。而事實(shí)情況是老舊居住建筑改造具有較大的難度。

2.1 人口密集，房屋密度大，市政基礎(chǔ)差

目前進(jìn)行綜合改造的老舊房屋大多為小戶型住宅，但受限于經(jīng)濟(jì)情況，許多老舊房屋為兩代人居住，甚至有的是三世同堂。此外，許多老舊房屋住戶將房屋出租，為了獲得更多租金，往往住戶多，住宅人口密度較大，但配套面積指標(biāo)卻達(dá)不到國(guó)家要求，嚴(yán)重影響了居住質(zhì)量；一些老舊住宅還有著綠地面積指標(biāo)不達(dá)標(biāo)等問題。針對(duì)此種情況，需要提前整頓小區(qū)居民居住問題，之后對(duì)建筑物進(jìn)行改造。但在實(shí)際推行的過程中勢(shì)必會(huì)受到諸多阻礙，比如居民遷居問題處理困難、違規(guī)建設(shè)問題處理麻煩等，如此勢(shì)必會(huì)造成老舊居民建筑改造推進(jìn)緩慢。

2.2 老舊房屋改造相關(guān)政策不完善，且缺乏理論支持

城鎮(zhèn)化建成不斷加快的情況下，為了能夠促進(jìn)城市良好建設(shè)與發(fā)展，老舊居民建筑改造是非常必要的。而該項(xiàng)工作的落實(shí)，地方政府起到主導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)響應(yīng)國(guó)家政策要求，結(jié)合當(dāng)?shù)乩吓f居民建筑使用現(xiàn)狀及改造需要，制定并頒布相關(guān)政策制度、政策意見，以便相關(guān)部門能夠積極規(guī)劃并落實(shí)老舊居住建筑改造項(xiàng)目。但從當(dāng)前我國(guó)多地老舊居民建筑改造項(xiàng)目落實(shí)實(shí)際情況來看，部分地區(qū)存在綜合改造法規(guī)政策不完善的情況。老舊房屋綜合改造范圍過大，這就導(dǎo)致一些保存完好的房屋遭到破壞，且改造規(guī)模的盲目擴(kuò)張還會(huì)影響改造質(zhì)量，使得老舊房屋綜合改造方法過于簡(jiǎn)單，缺乏合理的控制規(guī)劃，導(dǎo)致過度開發(fā)等問題的出現(xiàn)。另外，新時(shí)期下居民的居住需求較多，需要對(duì)老舊居住建筑改造予以研究，更新相關(guān)理論，以便利用先進(jìn)的施工技術(shù)來科學(xué)合理地改造建筑，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。但實(shí)際情況則不然。某些地區(qū)老舊居住建筑改造缺乏理論支持，建筑改造狀況不佳，比如未能與周邊環(huán)境相契合，等等。

2.3 質(zhì)量管理體系不健全

科學(xué)化、合理化、標(biāo)準(zhǔn)化地展開老舊居住建筑改造，需要構(gòu)建完善的質(zhì)量管理體系，以便切實(shí)有效地落實(shí)質(zhì)量管理工作，跟蹤管控老舊居住建筑改造的方方面面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患或安全隱患，要求相關(guān)施工人員予以返修處理，從而提高建筑質(zhì)量，為居民創(chuàng)造安全、舒適、溫馨的居住環(huán)境。而現(xiàn)階段部分地區(qū)老舊居住建筑改造項(xiàng)目推進(jìn)的過程中并沒有構(gòu)建健全的、完善的質(zhì)量管理體系，相應(yīng)的質(zhì)量管理的針對(duì)性和有效性不強(qiáng)，未能根據(jù)建筑改造實(shí)際情況予以規(guī)劃和實(shí)施，導(dǎo)致質(zhì)量管理狀況不佳。具體來講，主要體現(xiàn)在。第一是工程質(zhì)量不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求。一般來說，老舊房屋改造工程主要涉及三個(gè)程序，分別是抗震鑒定、加固設(shè)計(jì)和改造施工。但當(dāng)前建筑改造項(xiàng)目落實(shí)的過程中每個(gè)子工程都由政府單獨(dú)發(fā)包，無法對(duì)建筑改造予以全方位地管控，那么建筑改造施工的過程中可能出現(xiàn)加固不到位、抗震結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理等情況，降低老舊居住建筑改造質(zhì)量。第二是組織形式比較簡(jiǎn)單。因?yàn)槿狈∪墓芾碇贫鹊募s束和規(guī)范，質(zhì)量管理落實(shí)不到位，某些承包商為了能夠獲得較高經(jīng)濟(jì)效益，未能嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求來進(jìn)行建筑改造，導(dǎo)致建筑綜合改造質(zhì)量不佳。

3 新時(shí)期下老舊居住建筑改造的可行性舉措

3.1 組織管理措施

面對(duì)當(dāng)前老舊居住建筑改造存在諸多難點(diǎn)的情況，應(yīng)當(dāng)探究行之有效措施加以處理，以便老舊居住建筑改造能夠科學(xué)化、合理化、有效化的進(jìn)行，提高建筑改造綜合質(zhì)量，滿足城市居民居住需求的同時(shí)，促進(jìn)城市良好建設(shè)與發(fā)展。當(dāng)然，要想真正做到這一點(diǎn)，需要從組織管理和技術(shù)管理兩方面下功夫。其中，老舊居住建筑改造組織管理的強(qiáng)化，應(yīng)構(gòu)建組織管理的基本體系、應(yīng)更新組織管理的結(jié)構(gòu)模式。

3.1.1 構(gòu)建組織管理的基本體系。對(duì)當(dāng)前老舊居住建筑使用實(shí)際情況予以了解，建筑本身存在諸多問題，對(duì)其予以改造比較困難，相應(yīng)的老舊居住建筑改造的組織管理任務(wù)艱巨，難度較大，在具體執(zhí)行的過程中可能受到多重因素的影響，導(dǎo)致組織管理不到位，未能充分發(fā)揮作用，影響老舊建筑改造質(zhì)量的提升。為了能夠盡可能地避免此種情況發(fā)生，在新時(shí)期背景下積極推進(jìn)老舊建筑改造項(xiàng)目的過程中，首先要構(gòu)建健全的、完善的、適用的組織管理基本體系。也就是行業(yè)主管部門起到帶頭作用，構(gòu)建專門的管理機(jī)構(gòu)，組織優(yōu)秀的管理人員負(fù)責(zé)老舊建筑改造組織管理。在組織分工上，設(shè)市區(qū)級(jí)建設(shè)行政管理部門作為基層管理部門，制定切實(shí)可行的組織網(wǎng)絡(luò)，分街道、分社區(qū)建立各級(jí)基層組織。各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)明確部門責(zé)任，貫徹落實(shí)部門工作，比如政策制定、技術(shù)管理、市場(chǎng)管理、監(jiān)督管理、招投標(biāo)協(xié)調(diào)、信息管理及應(yīng)急管理，等等。如此即可有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)老舊建筑改造工作[1]。

3.1.2 更新組織管理的結(jié)構(gòu)模式。在明確老舊建筑改造組織管理主體及職責(zé)、內(nèi)容的情況下，需要針對(duì)性老舊建筑實(shí)際情況及改造需要，制定可行性的管理措施，跟蹤管控老舊建筑改造的各個(gè)部分，盡可能地保證老舊建筑改造能夠規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、合理地進(jìn)行，真正提高建筑改造質(zhì)量。當(dāng)然，要想真正做到這一點(diǎn)，需要在具體規(guī)劃并實(shí)施老舊建筑改造組織管理之前，組織管理人員樹立與時(shí)俱進(jìn)的管理理念，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理理論，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新探究可行性較高的組織管理結(jié)構(gòu)模式，完善組織管理結(jié)構(gòu)，即住建部、老舊建筑專業(yè)管理機(jī)構(gòu)→住建廳老舊建筑專業(yè)管理機(jī)構(gòu)→市建委老舊建筑專業(yè)管理機(jī)構(gòu)→區(qū)老舊建筑專業(yè)管理機(jī)構(gòu)→街道→社區(qū)→物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)→老舊居住建筑。明確不同管理主體之間的層級(jí)關(guān)系，明確各個(gè)管理主體的責(zé)任，使之能夠基于國(guó)家相關(guān)政策要求、城市建設(shè)實(shí)際情況及老舊建筑改造需求，制定可行性的管理措施，貫徹落實(shí)，以便充分發(fā)揮管理作用，為促進(jìn)老舊建筑改造有序地、規(guī)范地實(shí)施創(chuàng)造條件。

3.2 技術(shù)管理措施

老舊建筑改造過程中容易受到人為因素、環(huán)境因素及其他因素的影響，導(dǎo)致建筑改造質(zhì)量不佳。為了盡可能地避免此種情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)明確技術(shù)管理步驟，合理地策劃并實(shí)施技術(shù)管理措施，以便充分發(fā)揮技術(shù)管理作用，管控建筑改造的各個(gè)方面，高質(zhì)高效地完成建筑改造。

3.2.1 技術(shù)管理步驟?？偨Y(jié)性分析以往老舊建筑改造項(xiàng)目落實(shí)實(shí)際情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為老舊建筑改造中技術(shù)管理基本步驟為：制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)→組織調(diào)查摸底→組織動(dòng)員→制定落實(shí)具體工作計(jì)劃→計(jì)劃實(shí)施。

3.2.1.1 制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。房屋改造相關(guān)的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有國(guó)標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)很多，根據(jù)房屋改造本身的特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)選用要作出基本規(guī)定，可以參考住建部編制的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)匯編的格式，包括后期的使用指南。

3.2.1.2 組織調(diào)查摸底。也就是依據(jù)組織管理結(jié)構(gòu)，各個(gè)管理機(jī)構(gòu)、街道及社區(qū)應(yīng)當(dāng)對(duì)管轄區(qū)內(nèi)老舊建筑的基本情況予以調(diào)查，比如建筑建設(shè)時(shí)間、建筑使用情況、建筑主體基本信息等等[2]。

3.2.1.3 組織動(dòng)員。深入到老舊小區(qū)，與建筑主體進(jìn)行有效的溝通，使之能夠正確理解老舊建筑改造的意義，支持政府相關(guān)部門，支持該項(xiàng)工作，配合相關(guān)工作人員的安排，為順暢地進(jìn)行老舊建筑改造提供幫助。

3.2.1.4 制定落實(shí)具體工作計(jì)劃。按照國(guó)家相關(guān)政策要求，明確老舊建筑改造的基本要求及目標(biāo)，結(jié)合老舊建筑使用實(shí)際情況，制定可行性的老舊建筑改造相關(guān)計(jì)劃，比如資金落實(shí)計(jì)劃、建筑調(diào)查評(píng)估計(jì)劃、建筑改造施工計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、改造實(shí)施計(jì)劃、監(jiān)督驗(yàn)收計(jì)劃，等等。

3.2.1.5 計(jì)劃實(shí)施。按照計(jì)劃實(shí)施要求，有方向、有步驟地落實(shí)建筑工程改造工作。

3.2.2 技術(shù)管理措施。為了保證老舊建筑改造一步到位，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題或安全問題，降低改造后建筑物使用效果。在具體進(jìn)行老舊建筑改造的過程中，應(yīng)制定并實(shí)施有效的技術(shù)管理措施，具體的做法是：①制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。也就是根據(jù)老舊建筑改造需要，明確制定標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，比如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；明確老舊建筑特點(diǎn)、老舊建筑使用壽命，探究可行性的制定標(biāo)準(zhǔn)方法，明確建筑改造標(biāo)準(zhǔn)，以便承包單位嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)來展開建筑改造施工[3]。②組織調(diào)查摸底。建立涵蓋時(shí)間、區(qū)域、樓號(hào)等內(nèi)容的編碼，之后按照編碼次序展開調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果來掌握建筑主體對(duì)老舊建筑改造的支持情況。在此基礎(chǔ)上制定可行性的動(dòng)員工作，以便說動(dòng)建筑主體，使之能夠參與到建筑改造行列中來。③計(jì)劃實(shí)施。掌握老舊建筑改造的基本情況，依據(jù)建筑改造方案及施工圖紙，對(duì)老舊建筑改造施工予以跟蹤管控，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題或者不足，要求施工人員返工處理，以便充分發(fā)揮施工技術(shù)的作用，提高建筑改造質(zhì)量。

4 結(jié)束語

城市治理與建設(shè)之中，老舊居住建筑改造是一項(xiàng)非常重要的項(xiàng)目，一方面能夠保障居民居住安全；另一方面能夠美化城市，促進(jìn)城市良好發(fā)展。而經(jīng)本文分析，可知老舊居住建筑改造難度較大，存在人口密集，房屋密度大，市政基礎(chǔ)差、老舊房屋改造相關(guān)政策不完善，且缺乏理論支持、質(zhì)量管理體系不健全等問題。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化組織管理和技術(shù)管理，全方面地管控老舊建筑改造，消除負(fù)面影響，提高建筑改造質(zhì)量。