郭利眾

(呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010010)

物業(yè)糾紛是目前社區(qū)管理中的主要矛盾之一。筆者對引發(fā)糾紛的原因進(jìn)行綜合分析后發(fā)現(xiàn)，主要是建設(shè)單位遺留的問題和前期物業(yè)管理不當(dāng)導(dǎo)致的問題。物業(yè)公司和建設(shè)單位之間針對小區(qū)共有部分和公用設(shè)施設(shè)備缺乏嚴(yán)格的物業(yè)交接，會給后期的管理和維護(hù)留下隱患，導(dǎo)致無法明確責(zé)任，遇事相互推諉，給業(yè)主的權(quán)益帶來嚴(yán)重?fù)p害。因此，物業(yè)公司和建設(shè)單位之間的物業(yè)承接查驗工作就顯得十分重要。

1 物業(yè)承接查驗的概念

首先要明確物業(yè)承接查驗的概念，根據(jù)住建部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)，物業(yè)承接查驗指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。物業(yè)承接查驗主要有兩種形式：建設(shè)單位向物業(yè)公司移交新建物業(yè)和業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向物業(yè)公司移交物業(yè)。筆者在此主要討論第一種情況，即建設(shè)單位向物業(yè)公司移交小區(qū)物業(yè)。

物業(yè)承接查驗與工程項目建設(shè)的竣工驗收不同，是物業(yè)公司和建設(shè)單位之間，在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上，對項目的物業(yè)資料、相關(guān)的單項驗收報告，以及項目共用部位、共用設(shè)施、園林綠化和其他公共配套設(shè)施的功能是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行核對查驗，并就查驗中發(fā)現(xiàn)的問題督促建設(shè)單位及時進(jìn)行整改的工作。

2 物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容

物業(yè)承接查驗涵蓋小區(qū)房屋的主體及區(qū)域內(nèi)所有的公用設(shè)施設(shè)備。

2.1 房屋主體

主要針對以下方面進(jìn)行檢查：①房屋外表面露出地面部分有無傾斜、位移、裂縫、扭曲等；②房屋頂棚墻壁抹灰面是否平整、涂層是否均勻，有無漏涂、裂紋、霉點及滲水痕跡和明顯污漬；③屋頂、天臺、隔熱層、防水層是否完好，表面有無裂縫，天臺護(hù)欄有無破損變形、銹蝕；④地面是否平整，有無裂縫、鼓包，有無硬化層脫落；⑤門窗是否牢固平整、開關(guān)靈活，有無翹曲變形，是否縫隙嚴(yán)密，有無銹蝕，是否閉鎖牢靠。

2.2 公共設(shè)施

重點檢查小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備是否符合設(shè)計要求：①公共照明。燈具安裝是否牢固，配件是否齊全，照明功能是否正常。②小區(qū)道路。小區(qū)內(nèi)道路是否平整，是否存在積水、空鼓、裂縫等情況；硬化是否達(dá)標(biāo)。③環(huán)衛(wèi)設(shè)施。查驗垃圾處理設(shè)施、檢查井、化糞池是否符合設(shè)計要求，功能是否完備，給排水是否通暢，池壁是否有裂紋。④健身娛樂設(shè)施。小區(qū)內(nèi)健身娛樂設(shè)施位置是否符合設(shè)計規(guī)劃，安裝是否牢固，是否符合相關(guān)安全設(shè)計規(guī)范，有無安全防護(hù)措施，有無使用說明和注意事項，有無凸起、尖銳表面，搖擺轉(zhuǎn)動部件潤滑是否良好，運轉(zhuǎn)有無噪音；休息座椅是否安裝穩(wěn)固，有無掉漆銹蝕，有無破損。⑤停車場系統(tǒng)。包括停車場控制道閘是否安裝牢固、運行靈活，警示標(biāo)識應(yīng)醒目且完好無損。⑥安防秩序維護(hù)。包括秩序維護(hù)的崗?fù)な欠衽涮R全、警示標(biāo)識清晰以及監(jiān)控設(shè)備的使用功能是否正常。⑦草坪、綠化帶、樹木生長旺盛、修剪整齊無雜草。

2.3 供排水系統(tǒng)

重點檢查以下內(nèi)容：①二次加壓設(shè)備是否清潔，運轉(zhuǎn)是否正常，有無震動噪音，管線閥門是否靈活，儲壓設(shè)備壓力顯示是否正常。②屋頂排水口是否通暢，排污管道是否通暢，有無滲漏，給排水管道、雨水管道是否通暢，建筑物屋面是否排水通暢，溝池是否干凈衛(wèi)生。③消防水池的水位是否符合規(guī)范，池壁有無裂痕滲漏。

2.4 供電系統(tǒng)

供配電系統(tǒng)應(yīng)按要求配備滅火器材，供配電系統(tǒng)連接牢固，無過熱現(xiàn)象，室外箱式變壓器、配電箱應(yīng)設(shè)置2 m高的警示圍擋，有醒目的安全提示，配電室應(yīng)配備絕緣地板，強電、弱電系統(tǒng)管道豎井應(yīng)獨立設(shè)置，豎向井的走線齊整并綁扎牢固，電纜穿墻的孔洞口封堵嚴(yán)密，電纜溝內(nèi)電纜的鋪設(shè)應(yīng)順暢平整，無雜物。查驗時重點檢查以下內(nèi)容：①電路是否完好，有無短路、斷路。②配電箱和配電柜內(nèi)的設(shè)備、元件是否齊全，線材是否符合規(guī)范，接地是否正確可靠。③電纜接頭安裝是否牢固，接地是否良好，支架是否做好防腐涂層。④應(yīng)急發(fā)電供電設(shè)備是否符合安全規(guī)范，運行是否正常。

2.5 供暖系統(tǒng)

重點檢查各供暖管路是否通暢，加壓測試是否有泄漏，各處閥門是否開閉正常。

2.6 電梯

重點檢查各種手續(xù)是否完備，運行是否正常，轎廂內(nèi)設(shè)備及照明設(shè)施是否正常。電梯維保信息是否完整，是否按規(guī)定定期進(jìn)行維保。檢查緊急制動系統(tǒng)是否可靠。檢查電梯井道、底坑的各項設(shè)施是否完備，功能是否正常。

2.7 消防及安防系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)及消防系統(tǒng)是否正常，是否按要求配置滅火器材，防火消防用電設(shè)備主電源和備用電源的自動轉(zhuǎn)換裝置運行是否正常，設(shè)備及報警控制器的使用功能正常，火災(zāi)消防的應(yīng)急廣播系統(tǒng)及呼叫系統(tǒng)的控制功能是否正常，消防專用電話的功能是否正常，語音清晰洪亮。重點檢查各處消防栓是否完好，能否正常出水，壓力是否正常。各處消防噴淋設(shè)備是否正常，閥門開關(guān)是否靈活，有無泄漏。消防水龍帶、消防斧、滅火器、滅火毯、安全繩、逃生面具等滅火逃生設(shè)備是否完備，功能是否正常。逃生指示信號是否功能正常，安裝位置是否符合設(shè)計規(guī)范。

2.8 其他系統(tǒng)

①通信、環(huán)境衛(wèi)生以及垃圾分類、道路、綠化等設(shè)施按照規(guī)劃建設(shè)的要求建成竣工并經(jīng)過相關(guān)部門的驗收合格，具備交付使用的條件；②建筑物樓幢、單元編號等標(biāo)牌、公告信息宣傳欄等按要求設(shè)置;③住宅小區(qū)的雨水管道、污水管道排放應(yīng)納入城市雨污排放系統(tǒng)，暫無條件接入的，經(jīng)有關(guān)部門審核同意后，可采取臨時性的過渡措施，但要求明確臨時過渡的期限以及逾期的過渡責(zé)任；④預(yù)留符合規(guī)劃要求規(guī)定的物業(yè)辦公用房及社區(qū)服務(wù)用房；⑤住宅小區(qū)配套設(shè)施范圍內(nèi)的臨時建筑等已經(jīng)全部拆除，做到“場清地凈”；⑥分期滾動開發(fā)交付使用的項目，建設(shè)單位需采取有效的物理隔離措施與施工工地現(xiàn)場分開，并具備入住和開展物業(yè)管理服務(wù)的條件。

3 辦理物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容和程序

3.1 歸集檔案資料

竣工驗收資料包括建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、配套設(shè)施的竣工圖、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的竣工圖以及竣工驗收合格報告等資料。技術(shù)資料包括供熱、供電和供氣及供水通信等合同，防火消防設(shè)施合格證和電梯準(zhǔn)用證以及配套的機電設(shè)備等資料。其他資料包括項目的規(guī)劃建設(shè)審批和工程驗收的各種簽證及證明等；業(yè)主購房的有關(guān)資料，《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時管理規(guī)約》；物業(yè)辦公用房移交資料以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。物業(yè)承接查驗移交材料清單如下。

3.1.1 開發(fā)建設(shè)項目的資料。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司的證照、房地產(chǎn)開發(fā)項目的批準(zhǔn)文件及“五證”、消防工程驗收合格證、工程竣工驗收備案表，供電、供水、供暖協(xié)議書，燃?xì)怛炇蘸细褡C等文件。

3.1.2 項目產(chǎn)權(quán)歸檔的資料。小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)資料(包括業(yè)主姓名、坐落位置和房屋建筑面積、業(yè)主的聯(lián)系電話以及房屋戶型圖等)、房屋內(nèi)的配套設(shè)備清單、物業(yè)辦公用房和社區(qū)服務(wù)用房移交資料以及其他相關(guān)資料。

3.1.3 建筑工程技術(shù)檔案資料。隱蔽工程的驗收資料、竣工圖紙和機電設(shè)備的采購合同、設(shè)備的使用說明書，各種系統(tǒng)試壓記錄及系統(tǒng)試車記錄，弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)電阻接地測試記錄、防雷線路的焊接記錄和安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)集成及布線圖紙、地下停車場控制設(shè)備的圖紙、各種設(shè)備試壓運轉(zhuǎn)的合格報告書。

3.1.4 供電系統(tǒng)的檔案資料。供電系統(tǒng)設(shè)備采購以及安裝合同、配套設(shè)備的裝置及儀表資料，供電系統(tǒng)設(shè)備制造和安裝單位、維修養(yǎng)護(hù)單位的資料。

3.1.5 給水和排水系統(tǒng)的檔案資料。給水排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)單位資料、設(shè)備采購以及安裝合同、加壓水泵等配套設(shè)備及隨機附帶的資料，主要材料的合格證或試驗記錄及配套裝置、儀器儀表資料等檢驗記錄、原始數(shù)據(jù)記錄、測試報告等資料，設(shè)備運行、管道水壓及閉水試驗記錄、管道的沖洗及消毒記錄，給水、采暖以及衛(wèi)生器具檢驗合格證書。

3.1.6 消防系統(tǒng)的資料。消防專用設(shè)備的購買、安裝合同，消防驗收合格證書。

3.1.7 弱電系統(tǒng)的資料。設(shè)備試壓及試運轉(zhuǎn)的合格報告文件和防雷電阻接地的實測記錄。

3.2 物業(yè)承接查驗程序

書面通知驗收—成立驗收組織機構(gòu)—移交項目的檔案資料—查驗房屋共用部位以及共用設(shè)施設(shè)備—針對查驗后發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題限期進(jìn)行組織人員修復(fù)—簽訂項目承接查驗協(xié)議文件，附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。辦理項目的交接手續(xù)、物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行資料歸檔管理。

3.3 承接查驗遺留問題的處理

遺留問題的登記由建設(shè)單位確認(rèn)，檔案資料的遺留問題由承接查驗組協(xié)調(diào)建設(shè)單位和業(yè)主代表以及施工單位補齊相關(guān)的檔案資料，共用設(shè)施及設(shè)備的遺留問題以簽署備忘錄的形式，將存在的問題逐項登記匯總備查，由建設(shè)單位、施工單位簽署相關(guān)保修書約定在保修期的維修事宜。辦理承接查驗收手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)將上述留存資料在房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門存檔備案。

4 物業(yè)承接查驗的作用

物業(yè)承接查驗使建設(shè)單位和物業(yè)公司權(quán)責(zé)分明。在實際工作中，如果項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等問題沒有相關(guān)部門的組織驗收，就有可能將工程質(zhì)量遺留問題轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)服務(wù)公司和廣大業(yè)主，導(dǎo)致建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司雙方的職責(zé)混淆，遇事相互推諉，嚴(yán)重影響業(yè)主的合法權(quán)益。

明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任權(quán)利義務(wù)，厘清雙方對物業(yè)項目的共用部位以及共用設(shè)施設(shè)備的開發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)的管理責(zé)任，有助于從根源上杜絕將開發(fā)建設(shè)的遺留問題轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)服務(wù)公司和廣大業(yè)主，切實維護(hù)廣大物業(yè)買受人的合法權(quán)益，形成開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、廣大業(yè)主三方共贏的良好局面。