馮 娜

（蘭州新區(qū)城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司，甘肅 蘭州 730070）

1 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革開放的不斷深入，整個社會的發(fā)展呈現(xiàn)出蒸蒸日上的態(tài)勢，而在這種發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)公司也迎來了許多機(jī)遇。然而，在實際的房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，由于技術(shù)水平的因素，常常會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、材料、物力等方面的浪費(fèi)現(xiàn)象，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的負(fù)面影響。因此，一定要充分做好房地產(chǎn)工程造價管理工作，通過行之有效的造價管理手段來提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和全球化因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面對的市場競爭變得愈發(fā)激烈。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，行之有效的房地產(chǎn)工程造價管理措施，對節(jié)約工程造價成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力具有非常重要的意義和作用。就我國的發(fā)展水平和發(fā)展態(tài)勢來看，城市化進(jìn)程的加劇和科技水平的進(jìn)步在很大程度上提升了城市整體的建設(shè)水平，同時，為了迎合城市規(guī)劃和發(fā)展需求，城市建筑工程項目的數(shù)量和規(guī)模都在增加。面對這種情況，有關(guān)部門的工作人員一定要針對房地產(chǎn)工程造價進(jìn)行科學(xué)的控制。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展以及現(xiàn)代化城市的建設(shè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，其造價費(fèi)用類型也呈現(xiàn)多元化趨勢。因此，一定要強(qiáng)化對房地產(chǎn)工程造價管理工作，以此來更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理中存在的問題

3.1 不重視項目前期階段的造價管理工作

在很長的一段時間以內(nèi)，很多人對房地產(chǎn)工程造價管理的注意力都集中在整體建設(shè)項目的成本管理上。但是房地產(chǎn)工程造價管理是一個非常復(fù)雜的過程，不僅僅是針對工程項目建設(shè)成本的管理，同時也包括工程項目各個階段的費(fèi)用成本管理工作。如成本費(fèi)用的確定、工程項目變更以及項目竣工結(jié)算等方面，均屬于造價管理的范疇。但是就實際的造價管理工作而言，很多業(yè)主都不重視項目前期階段的工程造價管理工作，很多業(yè)主為了減少項目投資，拿到招標(biāo)，往往會開展“釣魚工程”。在房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃階段，很多業(yè)主都不重視成本指標(biāo)制定工作，針對一些新建和擴(kuò)建的房地產(chǎn)工程項目，往往還存在工期延長、超預(yù)算以及工程款嚴(yán)重拖欠等問題，這些因素都會對整體的房地產(chǎn)工程造價管理工作帶來不利影響。

3.2 工程造價管理方式人情式、低專業(yè)水平

在房地產(chǎn)工程造價管理過程中，管理方法不嚴(yán)格，專業(yè)水平較低是普遍存在的問題之一。一方面，由于房地產(chǎn)工程項目合同條款過于籠統(tǒng)、不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致合同各方在執(zhí)行中產(chǎn)生了意見分歧，從而導(dǎo)致了工程項目難以順利開展。另一方面，由于我國目前的建設(shè)市場體系尚不完善，整體的發(fā)展水平較低，很多工程項目的順利開展往往都需要政府部門介入，由此在一定程度上制約了工程造價管理工作的開展。同時，考慮到目前我國工程造價咨詢服務(wù)水平不足，很多工程項目造價往往是按照定額完成的。除此之外，房地產(chǎn)工程造價管理人才匱乏也是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個主要原因?，F(xiàn)階段很多工程造價管理人員的專業(yè)水平只能停留在勉強(qiáng)理解圖紙，編制工程概算等方面。受到該因素的影響，對工程項目成本的核算以及控制產(chǎn)生了嚴(yán)重影響，也不符合現(xiàn)代工程項目成本管理的實際需求。

3.3 輕視或忽略工程造價的風(fēng)險防范問題

對很多工程造價咨詢企業(yè)來說，其往往面臨很多風(fēng)險，常見的風(fēng)險包含：經(jīng)濟(jì)懲罰、名譽(yù)損失、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、叛亂等風(fēng)險因素。如果在工程項目造價管理中產(chǎn)生上述因素，必然會對工程建設(shè)單位造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成人員傷亡。

4 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程造價管理對策

4.1 工程造價管理必須實現(xiàn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化

近些年以來，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的成熟和進(jìn)步，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深刻意識到在工程造價管理過程中，應(yīng)用計算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行管理。同時，部分咨詢公司開始嘗試應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來開展造價管理工作。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是大數(shù)據(jù)技術(shù)的衍生產(chǎn)品，即通過對人類大腦神經(jīng)網(wǎng)中的模仿來完成一些指令操作。在工程項目造價管理工作中，應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)可以實現(xiàn)對各類信息的快速檢索，然后根據(jù)過往的模型做出分析和判斷，最終得出工程項目的成本。當(dāng)前，很多企業(yè)都開始嘗試應(yīng)用該技術(shù)，并應(yīng)用計算機(jī)技術(shù)來實現(xiàn)該技術(shù)的應(yīng)用。但是應(yīng)用該技術(shù)也需要一定的條件，即需要大量完善的建設(shè)工程項目，但是目前我國依然沒有專業(yè)的房地產(chǎn)工程項目數(shù)據(jù)庫，因此，可以通過構(gòu)建房地產(chǎn)工程項目數(shù)據(jù)庫來更好地開展造價管理工作。在組件項目庫的過程中，需要從以下兩方面入手：①社會平均水平；②企業(yè)個體水平。在對各類數(shù)據(jù)進(jìn)行評估和分析的過程中，還要分析房地產(chǎn)企業(yè)給出的報價是否低于成本報價這一情況，因此，還要做好工程造價管理人員的培養(yǎng)工作。

在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件背景下，房地產(chǎn)工程造價管理人員的工作質(zhì)量以及工作水平在一定程度上會對工程項目的決策產(chǎn)生影響。但是就實際的人才情況來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏系統(tǒng)性和專業(yè)性的造價管理人才。因此，有必要培養(yǎng)一批集專業(yè)性和綜合性為一體的工程造價管理人才。鑒于此，可以從高等院校入手，高等院校作為培養(yǎng)人才的搖籃，擔(dān)負(fù)著培養(yǎng)現(xiàn)代化工程造價管理人才的重?fù)?dān)，因此，一定要與高等院校工程造價管理專業(yè)展開合作。此外，教育部也可以在高等院校設(shè)置專門的碩士點(diǎn)和博士點(diǎn)，以此來吸引更多的專業(yè)人才進(jìn)入高校進(jìn)行深造學(xué)習(xí)。高等院校除了要對其工程造價管理專業(yè)知識進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)之外，還要對其計算機(jī)專業(yè)知識、語言技能展開系統(tǒng)化培養(yǎng)，打造一批具備綜合素質(zhì)的專業(yè)造價工程技術(shù)人員，為其發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。同時，在計算機(jī)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，信息紛至沓來，面對龐大的信息體系，房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程造價管理工作的過程中，也要對原有的管理模式進(jìn)行優(yōu)化，要充分利用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)來開展造價管理工作，在提升工程造價管理質(zhì)量的同時提升房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理水平。

4.2 工程項目決策階段的造價控制與管理

在房地產(chǎn)工程項目決策階段，開展造價管理工作的過程中，要確保管理工作的全面性。在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要先提交工程項目建議書，然后對其房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的可行性和經(jīng)濟(jì)性展開分析，同時要同步做好預(yù)算管理工作，最后制定詳細(xì)的工程項目計劃。在工程項目決策階段制定的預(yù)算管理決策將直接影響到整個項目的成本控制和竣工后的效益。因此，要想在此階段做好工程造價控制，就必須把房地產(chǎn)公司的制度落實到位。在工程項目施工全過程中，要對各種資金的使用和債務(wù)的償付實行嚴(yán)格的問責(zé)制，明確責(zé)任。此外，也要建立相應(yīng)的解決措施，最好是由政府和監(jiān)理者聯(lián)合設(shè)立一個監(jiān)督小組，嚴(yán)格控制工程造價。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場風(fēng)險的過程中，應(yīng)該秉承實事求是的原則，不能為了自身的經(jīng)濟(jì)效益盲目冒險，在決策的過程中要盡量選擇可以提升企業(yè)市場競爭力的工程項目，同時也要兼顧企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 工程項目施工階段的造價控制與管理

在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，成本管理應(yīng)與每個建設(shè)的環(huán)節(jié)相結(jié)合。工程項目施工階段的造價管理工作直接關(guān)系到項目的最終效果，當(dāng)然，對于工程造價的管理來說，該階段也是最復(fù)雜、最困難、最有影響力的環(huán)節(jié)之一。在房地產(chǎn)工程項目中，除去其他費(fèi)用之外，近乎有七成的費(fèi)用都集中在了工程項目建設(shè)環(huán)節(jié)之中，因此，對所有參與施工的有關(guān)部門來說，進(jìn)行有效的成本造價管理是非常重要和有利的。行之有效的造價管理工作不僅能降低業(yè)主的成本，而且能有效地規(guī)范施工單位的建設(shè)行為，增加項目的投資效益。在工程造價控制的過程中，需要從以下幾方面入手：一是在房地產(chǎn)工程項目的組織設(shè)計上，盡可能地使工程項目的設(shè)計與實施最優(yōu)。施工單位可以從施工技術(shù)以及施工費(fèi)用等方面入手進(jìn)行綜合考慮；二是在實際的施工過程中，如果發(fā)生了施工變更，比如建筑材料發(fā)生變化、地質(zhì)情況變化、工程設(shè)計方案發(fā)生變化，要求相應(yīng)的造價工程師要因地制宜，根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的實際情況分析變化原因以及對工程項目施工產(chǎn)生的影響，然后結(jié)合第一手的施工資料嚴(yán)格控制施工成本。同時，造價工程師也要對工程造價管理目標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，還要結(jié)合實際情況向業(yè)主方出具完整的報告。三是要從建筑物料入手，建筑物料直接影響到工程項目的質(zhì)量和品質(zhì)，鑒于此，在開展造價管理的過程中，要嚴(yán)格控制施工物料的質(zhì)量和價格成本。四是要合理安排資金使用。在工程項目建設(shè)的過程中，要避免施工環(huán)節(jié)中出現(xiàn)資金流短缺問題，以免影響到施工的進(jìn)度，因此一定要確保工程項目資金的充足，五是做好每月報表數(shù)據(jù)的審核，施工單位要把每月報表的數(shù)據(jù)匯總給業(yè)主。

4.4 竣工決算階段對造價的管理

強(qiáng)化項目的審核工作。工程量是工程成本核算的基本依據(jù)，審計人員既要掌握工程量的基本規(guī)律，又要全面了解工程的設(shè)計、施工工藝，掌握施工工藝，強(qiáng)化變更成本審核。尤其是變更單價時，重點(diǎn)檢查其有無錯套、高套等，與實際情況相符。

4.5 提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量

目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在如火如荼地發(fā)展，各種房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)層出不窮，競爭越來越激烈。如何提高房地產(chǎn)市場的競爭力？房地產(chǎn)工程的造價管理工作可以幫助施工單位選擇出性價比最高的施工原材料，在項目的啟動投資和基本的投資確定之后，要保證原材料的質(zhì)量，合理化的控制項目的質(zhì)量。而這部分節(jié)省出來的濟(jì)費(fèi)用可以用來開展企業(yè)宣傳工作，從而提高房地產(chǎn)的競爭能力。另外，做好房地產(chǎn)項目成本管理工作，可以有效避免企業(yè)各個部門的不合理經(jīng)營情況，可以確保各部門資金的合理使用，對于提高項目的質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。

4.6 增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力

房地產(chǎn)建設(shè)工程項目具有一定的復(fù)雜性，其建設(shè)流程較多、周期長，投資回收周期長。如果想要更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，在開展項目投資的過程中，不僅要充分做好前期的投資預(yù)算工作和成本預(yù)算工作，同時要在實際的工程項目施工過程中嚴(yán)格控制投資金額，同時要對施工過程中應(yīng)用到的各類資金進(jìn)行綜合計算和分析。應(yīng)用上述措施，通過以上措施，可以實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目成本的合理控制，從而提高房地產(chǎn)公司的市場競爭力。要想對房地產(chǎn)項目成本進(jìn)行合理地控制，就必須進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)分析，才能在激烈的市場環(huán)境下，有效地提高房地產(chǎn)項目成本的管理水平。在項目的決策階段，主要是對項目的模型、地理位置、施工方案、技術(shù)集成模式、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行分析。在工程建設(shè)中，根據(jù)工程的實際情況，根據(jù)施工項目的特點(diǎn)，選用符合工程特點(diǎn)的方案，以增強(qiáng)方案的合理性。工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析在施工和決策過程中的運(yùn)用，保證了經(jīng)濟(jì)原理的實施，防止了不確定因素的產(chǎn)生。

4.7 構(gòu)建完善的工程造價管理體系

在房地產(chǎn)項目中，要建立健全的項目成本管理系統(tǒng)，必須進(jìn)行多方面的控制與管理，強(qiáng)化成本管理的預(yù)算管理，有效地制約了各部門的報價，建立內(nèi)部控制與獎懲機(jī)制，提高了業(yè)主的工作熱情，強(qiáng)化了工程項目的成本管理質(zhì)量。

5 結(jié)束語

我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展大力推動了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展，而工程項目造價管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。對企業(yè)發(fā)展具有顯著意義和作用。因此，筆者提出了在工程造價預(yù)算編制、造價體系、工程造價體系等幾個層面上，采取一些具體的對策，使工程造價更加科學(xué)化、系統(tǒng)化，從而更好地控制工程造價。