文/張麗 喬睿

一、引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代的歷史背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，必然面臨外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境與社會(huì)環(huán)境的多重轉(zhuǎn)變。2017年黨的十九大報(bào)告提出“房住不炒”新定位，堅(jiān)持以限購(gòu)限貸、降杠桿、去庫(kù)存、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，從以新建商品房交易為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪可唐贩拷灰诪橹?。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的轉(zhuǎn)變還不止于此，與此前行業(yè)高速發(fā)展階段不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已由2013年初的22.8%降到2020年末的7%，投資增速顯著降低，而且各大銀行的信貸政策逐漸收緊，致使大量依靠銀行貸款或抵押貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困難，融資成本逐漸升高。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式依靠當(dāng)時(shí)的政策紅利和較穩(wěn)定的融資渠道，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的發(fā)展空間，然而該模式無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的外部環(huán)境，使房地產(chǎn)企業(yè)很難在經(jīng)營(yíng)上脫穎而出，而且該模式存在增加存貨、大量占用現(xiàn)金流等弊端。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，巧妙規(guī)避重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的一些缺陷，得以進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的視野。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但這種轉(zhuǎn)型仍處于初級(jí)階段，面臨較多障礙，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。本文在明確輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑的分類(lèi)與梳理，設(shè)計(jì)出一套轉(zhuǎn)型方案，通過(guò)分析轉(zhuǎn)型路徑，為房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)施提出建議。

二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要是指通過(guò)降低企業(yè)對(duì)低附加值經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的資金投入，充分整合企業(yè)外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，利用自身無(wú)形資產(chǎn)提供增值服務(wù)，從而以較少的經(jīng)濟(jì)投入撬動(dòng)高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)的一種資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不再關(guān)注投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)這一完整的業(yè)務(wù)鏈條，而是集中關(guān)注行業(yè)細(xì)分的某些領(lǐng)域，使得企業(yè)資源集中在自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，有利于發(fā)展優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)能在規(guī)模擴(kuò)張與現(xiàn)金流不足之間實(shí)現(xiàn)平衡，減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為順利達(dá)成轉(zhuǎn)型效果，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸摸索出以下路徑。

（一）出售非核心資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

一般情況下，出售非核心資產(chǎn)可通過(guò)減少企業(yè)的非核心資產(chǎn)來(lái)達(dá)到企業(yè)資產(chǎn)逐漸“輕”化的目的。出售非核心資產(chǎn)可以盤(pán)活企業(yè)資金，提高資金利用效率，在重大戰(zhàn)略變動(dòng)時(shí)可以減輕企業(yè)債務(wù)壓力，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。例如凱德集團(tuán)在2000年決定轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，此后十年內(nèi)不斷出售非核心資產(chǎn)，前三年就出售了總價(jià)值近30億新元的非核心資產(chǎn)，該舉措幫助凱德集團(tuán)逐漸實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，緩解了債務(wù)危機(jī)。

（二）管理輸出，擴(kuò)大品牌影響力

管理輸出指企業(yè)憑借優(yōu)異的項(xiàng)目管理能力，將相關(guān)管理模式應(yīng)用于多個(gè)項(xiàng)目中的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑。企業(yè)只需支付少量資金成本，利用自身品牌、項(xiàng)目策劃、后期管理等方面的價(jià)值來(lái)獲取一定的收益，既減少了資金投入，又加快了資金流動(dòng)速度，從而使企業(yè)擁有的現(xiàn)金流發(fā)揮出更大的效用。2015年底，大悅城控股開(kāi)始進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其旗下的大悅城地產(chǎn)打造了首個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目——天津和平大悅城。大悅城只輸出其運(yùn)營(yíng)管理模式，與投資方共享分成。該路徑為大悅城控股提升了資金使用效率，同時(shí)增強(qiáng)了大悅城控股的資金風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（三）“小股操盤(pán)”，投資運(yùn)營(yíng)一體化

“小股操盤(pán)”是一種運(yùn)用小額投資撬動(dòng)大額回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)路徑。企業(yè)輸出管理和品牌資源，利用低廉的采購(gòu)成本，復(fù)制成熟的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目擁有強(qiáng)大的控制權(quán)，雖然僅持有少量股權(quán)，但并不妨礙企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的決策。該路徑使企業(yè)能夠充分利用外界投資及自身資源，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升品牌影響力，獲取更高的凈利潤(rùn)率?！靶」刹俦P(pán)”是萬(wàn)科集團(tuán)于2014年正式宣布進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后采取的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)路徑，此舉不僅提升了萬(wàn)科的品牌價(jià)值，還使其凈資產(chǎn)收益率有明顯提升。

（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，開(kāi)拓融資渠道

傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式融資渠道單一，主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資。隨著銀行貸款成本的升高，房地產(chǎn)企業(yè)亟需創(chuàng)新融資方式，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。近年來(lái)，進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)大多通過(guò)涉足房地產(chǎn)金融的方式獲取更多融資，例如創(chuàng)立房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。REITs即通過(guò)資產(chǎn)證券化的形式將資產(chǎn)負(fù)債表中的重資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)柚嘀馗軛U，以少量的自有資本獲得充裕的現(xiàn)金流。萬(wàn)科在2015年與鵬華基金合作，共同發(fā)行了鵬華前海萬(wàn)科REITs，募集的資金由專(zhuān)業(yè)的基金公司打理，減少投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也為萬(wàn)科帶來(lái)了穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（五）拓展服務(wù)領(lǐng)域，持續(xù)輕化

推廣服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)也是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路徑之一。相較于需要巨額投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的成本更低，而且可以帶來(lái)不俗的利潤(rùn)增長(zhǎng)。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓了多方位的服務(wù)，例如物業(yè)、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅等。服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的新增長(zhǎng)點(diǎn)。保利地產(chǎn)作為率先進(jìn)入中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，自2012年起開(kāi)始逐步對(duì)具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ酿B(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，還將業(yè)務(wù)拓展到服務(wù)領(lǐng)域，雖然其主要業(yè)務(wù)仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是服務(wù)業(yè)的發(fā)展切實(shí)助力保利進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

（六）注重營(yíng)銷(xiāo)，提升經(jīng)濟(jì)附加值

根據(jù)“微笑曲線”理論，企業(yè)應(yīng)將資源更多地向附加值高的環(huán)節(jié)傾斜。實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)會(huì)減少投入到附加值低的建造環(huán)節(jié)的資金，增加對(duì)附加值高的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的投入，通過(guò)加大營(yíng)銷(xiāo)方面的資金投入，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，使品牌形象與產(chǎn)品特征深入人心。例如大悅城控股在品牌推廣與營(yíng)銷(xiāo)手段上持續(xù)創(chuàng)新，通過(guò)舉辦大悅城品牌主題活動(dòng)、自創(chuàng)消費(fèi)節(jié)、建成“移動(dòng)大悅城”等方式，大幅提升商戶銷(xiāo)售額和品牌影響力，釋放“青春時(shí)尚”的品牌特質(zhì)。又如萬(wàn)科聯(lián)合百度云計(jì)算技術(shù)分析樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略，與淘寶網(wǎng)合作線上買(mǎi)房，加快去庫(kù)存，將“互聯(lián)網(wǎng)+”的思維引入房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型實(shí)施研究

（一）實(shí)施流程設(shè)計(jì)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型仍處于初級(jí)階段，結(jié)合一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，筆者為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型設(shè)計(jì)了流程。

1.正確評(píng)判優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)，劃分核心與非核心資產(chǎn)。對(duì)于擬進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，根據(jù)以往經(jīng)營(yíng)情況評(píng)判優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)、劃分核心資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)是最重要的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)可幫助企業(yè)復(fù)盤(pán)以往經(jīng)營(yíng)中的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，為后續(xù)轉(zhuǎn)型的精準(zhǔn)實(shí)施作鋪墊。

2.出售非核心資產(chǎn)。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型需要企業(yè)改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，出售非核心資產(chǎn)可以在協(xié)同“減重”的同時(shí)優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)自由現(xiàn)金流，提升資金使用效率，從而將資金從效益不佳的資產(chǎn)中抽離出來(lái)，投入對(duì)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型真正有效的資產(chǎn)中去。

3.拓寬融資渠道。現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，現(xiàn)金流是決定房地產(chǎn)企業(yè)存活與否的關(guān)鍵。現(xiàn)金流的來(lái)源有三：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。出售非核心資產(chǎn)環(huán)節(jié)不可避免地會(huì)造成無(wú)足夠?qū)嶓w資產(chǎn)來(lái)獲取抵押貸款的情況，因此，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流會(huì)減少。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，拓寬籌資渠道，利用房地產(chǎn)信托投資基金或房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，提升資產(chǎn)變現(xiàn)能力，擺脫對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)，在實(shí)踐中不斷優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，配置恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

4.根據(jù)優(yōu)勢(shì)選擇具體路徑。第二、第三個(gè)環(huán)節(jié)可幫助企業(yè)獲得更多現(xiàn)金流，接下來(lái)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)對(duì)優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)的判斷，選擇適合的具體轉(zhuǎn)型路徑。若企業(yè)有備受認(rèn)可的品牌和行之有效的管理模式，則可通過(guò)管理輸出的路徑達(dá)到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目的。若企業(yè)在服務(wù)業(yè)務(wù)上有較大潛力，則可深耕服務(wù)領(lǐng)域。

5.多措并舉，加快轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)由重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的初期，大多采用更加穩(wěn)定的單一轉(zhuǎn)型路徑，循序漸進(jìn)，在轉(zhuǎn)型中后期可以考慮逐漸加入其他路徑，多措并舉，加快轉(zhuǎn)型速度。

（二）實(shí)施障礙分析

1.難以準(zhǔn)確劃分核心資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)。資產(chǎn)劃分的結(jié)果涉及后續(xù)資產(chǎn)出售問(wèn)題，所以劃分結(jié)果應(yīng)盡量準(zhǔn)確，要能適應(yīng)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的發(fā)展路徑。如若劃分不當(dāng)，則會(huì)影響企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效果，甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨經(jīng)營(yíng)效益不佳的狀況，影響企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

2.轉(zhuǎn)型節(jié)奏難以判斷。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的節(jié)奏過(guò)快會(huì)加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，甚至?xí)蛊髽I(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不如前，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的節(jié)奏過(guò)慢則會(huì)浪費(fèi)企業(yè)資源。例如：綠城中國(guó)通過(guò)不再大規(guī)模拿地、不斷處置固定資產(chǎn)等方式快速地進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，這些方式雖然使其投資成本降低、轉(zhuǎn)型快速進(jìn)行，但是也導(dǎo)致拿地成本增加。由于綠城中國(guó)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不在三、四線城市，去庫(kù)存困難，利潤(rùn)空間縮小，轉(zhuǎn)型進(jìn)程過(guò)快導(dǎo)致綠城中國(guó)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大大受挫。因此，企業(yè)應(yīng)仔細(xì)考慮轉(zhuǎn)型節(jié)奏以及轉(zhuǎn)型速度。

3.產(chǎn)品管控體系有待優(yōu)化。采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)大多“重品牌、輕產(chǎn)品”，而產(chǎn)品是品牌形象的一部分。房屋建造環(huán)節(jié)是低附加值環(huán)節(jié)，部分進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)將建造環(huán)節(jié)外包，卻難以準(zhǔn)確把握這些外包項(xiàng)目的完成質(zhì)量。委托方希望項(xiàng)目質(zhì)量過(guò)硬且與已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保持一致，以此贏得消費(fèi)者的信任，樹(shù)立良好的品牌形象；受托方則站在利潤(rùn)最大化的立場(chǎng)，控制項(xiàng)目成本，以成功交付為首要目的，不會(huì)盡最大限度提升項(xiàng)目質(zhì)量。雙方立場(chǎng)不同、目的不同，容易形成最終成果與預(yù)期不符的情況。因此，企業(yè)需優(yōu)化產(chǎn)品管控體系。

（三）解決措施建議

1.建立資產(chǎn)認(rèn)定體系。劃分核心資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)不能只是效益高低，而是需要依據(jù)多重標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合判定。企業(yè)應(yīng)建立資產(chǎn)認(rèn)定體系，按照企業(yè)核心發(fā)展區(qū)域、戰(zhàn)略導(dǎo)向、資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)效益、資產(chǎn)成本、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置方向、可替代性等，建立資產(chǎn)認(rèn)定體系，給各項(xiàng)要素的重要程度打分，綜合總體分?jǐn)?shù)進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定，幫助企業(yè)更加準(zhǔn)確地劃分資產(chǎn)。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析體系建設(shè)。在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)初期，應(yīng)穩(wěn)步調(diào)整策略，謹(jǐn)慎作出重大決策。對(duì)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型節(jié)奏的把握需要研判大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)內(nèi)部決策的輔助能力，不僅要重視以往經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，還要對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，不斷優(yōu)化企業(yè)資源配置，更好地幫助企業(yè)判斷輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型節(jié)奏和階段。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管。雖然委托方與受托方的目的、立場(chǎng)不同，但可以通過(guò)提前訂立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤畲笙薅鹊貙?duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范。委托方需要仔細(xì)考察受托方的工程技術(shù)水平、內(nèi)部管理制度、材料采購(gòu)質(zhì)量等多個(gè)方面，通過(guò)大量的對(duì)比與公正的篩選，確定合作對(duì)象。在施工過(guò)程中，委托方需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管，完善責(zé)任制，不定時(shí)抽檢，引入第三方監(jiān)管，保障工程如期高質(zhì)量完成。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已是大勢(shì)所趨，轉(zhuǎn)型的路徑主要有削減重資產(chǎn)比例、利用優(yōu)勢(shì)無(wú)形資產(chǎn)獲取價(jià)值“增殖”。企業(yè)可以按照“劃分資產(chǎn)類(lèi)型——出售非核心資產(chǎn)——拓寬融資渠道——根據(jù)優(yōu)勢(shì)選擇具體路徑”的流程組織實(shí)施轉(zhuǎn)型。在該過(guò)程中，需通過(guò)建立資產(chǎn)認(rèn)定體系、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析體系建設(shè)、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管等方式不斷控制企業(yè)轉(zhuǎn)型效果，為房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供保障。