羅云蕓

［重慶昕暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司，重慶 400000］

0 引言

內(nèi)部控制管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)管理中具有極其重要的作用，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部管理的重要手段。并在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部控制制度的建設(shè)進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)依據(jù)現(xiàn)代公司的管理觀(guān)念，而且關(guān)鍵在于內(nèi)部控制的環(huán)境優(yōu)化、強(qiáng)化內(nèi)部控制監(jiān)管制度以及內(nèi)部審計(jì)監(jiān)管制度的提升等方面提出的合理舉措，改善內(nèi)部控制的管理體制，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理的成效。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著企業(yè)發(fā)展而一直存在的，無(wú)法徹底消除，但是卻可以采取有效的方法及手段進(jìn)行防范與控制，確保企業(yè)可以健康發(fā)展。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境較以往有了很大程度改變，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)或者發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率更高，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障。而內(nèi)部控制則是房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的完整性與安全性進(jìn)行保護(hù)，確保企業(yè)會(huì)計(jì)資料與信息的可靠性與準(zhǔn)確性，以及保障企業(yè)各項(xiàng)方針與政策得以順利貫徹落實(shí)，最大限度提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)效率所采取的一系列自我約束、調(diào)整、規(guī)劃、評(píng)估及控制等方面的舉措與手段等的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)，可以顯著提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，確保企業(yè)可以依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性與可靠性，以及助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要舉措。更為關(guān)鍵的是，通過(guò)有效開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)，也可以夯實(shí)各項(xiàng)企業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)工作的基礎(chǔ)，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范及管理的水平。從這個(gè)角度來(lái)講，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，最大限度防范與管控發(fā)展過(guò)程中所能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，就必須要注重強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制[1]，如圖1 所示。

圖1 房企內(nèi)部控制

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)性分析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制是風(fēng)險(xiǎn)管理的題中之義，其同戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)共同構(gòu)成了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，具體主要表現(xiàn)為：除了要有計(jì)劃地管理及控制內(nèi)部控制方面的有關(guān)要素及內(nèi)涵外，也包括開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)事件識(shí)別，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策等相關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)。而如果從內(nèi)容或者時(shí)間先后順序等視角來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)管理本身可以看作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的一個(gè)有效外延內(nèi)容，并且內(nèi)部控制也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中必不可少的環(huán)節(jié)之一。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制之間具有非常強(qiáng)的聯(lián)系性與相關(guān)性。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制進(jìn)行研究，對(duì)確保其自身健康發(fā)展有積極的意義，這主要是只有通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，才能夠開(kāi)展有效的內(nèi)部控制工作，才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的房地產(chǎn)內(nèi)部控制戰(zhàn)略目標(biāo)。比如，通過(guò)有效地識(shí)別及分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別，可以針對(duì)性制定對(duì)應(yīng)的內(nèi)部控制舉措，這對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制效果有積極的意義[2]。此外，基于內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)展也可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)本身的運(yùn)行效率，如可以結(jié)合內(nèi)部控制要求以及其他方面的要求等可以構(gòu)建更為健全的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從而可以更好地提升風(fēng)險(xiǎn)管理有效性，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以健康發(fā)展。由此可知，內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理二者之間具有很強(qiáng)的內(nèi)在聯(lián)系性，只有對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)及整合，構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)管理體系方可更好地確保房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下健康發(fā)展[3]。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目中影響內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

3.1 體系問(wèn)題

體系問(wèn)題主要是指內(nèi)部控制體系不夠完善。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在自身的長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中都比較注重內(nèi)部控制制度制定工作的開(kāi)展，所制定的制度也比較嚴(yán)格，但是卻忽視了制度執(zhí)行這一部分工作，具體表現(xiàn)為執(zhí)行不夠深入等，如圖2 所示。

圖2 內(nèi)部體系

究其原因，一方面由于當(dāng)前大好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)出于利潤(rùn)最大化的目的，將房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售作為企業(yè)工作的重點(diǎn)，對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)工作的開(kāi)展有所忽視，即重視程度過(guò)低。另一方面，不夠合理、不夠健全以及不夠科學(xué)是很多房地產(chǎn)企業(yè)制定出的內(nèi)部控制制度所存在的普遍性問(wèn)題[4]。有一些企業(yè)甚至對(duì)其他公司的內(nèi)部控制制度全盤(pán)借鑒，沒(méi)有從本企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)開(kāi)展制度的制定工作，使制度執(zhí)行難度加大，甚至無(wú)法進(jìn)行操作。

3.2 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

在制定項(xiàng)目戰(zhàn)略的時(shí)候不夠準(zhǔn)確或者合適，就會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這就是普遍存在的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)、錯(cuò)誤的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、錯(cuò)誤的重大并購(gòu)事項(xiàng)等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的重大決策的失誤，會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。如果戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有及時(shí)被項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層識(shí)別到，嚴(yán)重的會(huì)影響項(xiàng)目的生存，項(xiàng)目發(fā)展更是不可能實(shí)現(xiàn)的。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目管理層需要密切關(guān)注戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

3.3 監(jiān)督問(wèn)題

不足的內(nèi)部控制監(jiān)督力度問(wèn)題同樣也屬于內(nèi)部控制建設(shè)工作中現(xiàn)存問(wèn)題的一種。以往由于這種問(wèn)題的存在，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，具體表現(xiàn)為市場(chǎng)方面、籌資方面以及投資方面等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題屢禁不止，使自身發(fā)展受到嚴(yán)重的影響。當(dāng)然，內(nèi)部控制監(jiān)督一旦缺乏也會(huì)影響到內(nèi)部執(zhí)行力，使其呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，管理也會(huì)隨之變得寬松，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.4 人才風(fēng)險(xiǎn)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，是項(xiàng)目成功的推動(dòng)者，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，人才是項(xiàng)目實(shí)施和管理的基礎(chǔ)，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)最后會(huì)變成人才的競(jìng)爭(zhēng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，如果沒(méi)有對(duì)人才進(jìn)行合理的運(yùn)用，就會(huì)出現(xiàn)人才風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目停滯不前，甚至出現(xiàn)難以挽回的巨大損失。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要吸引優(yōu)秀的人才并對(duì)人才加以正確的運(yùn)用[5]。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)

4.1 科學(xué)構(gòu)建健全的內(nèi)部控制體系

在全新的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景下，企業(yè)面臨嚴(yán)峻的內(nèi)部控制形勢(shì)，為了持續(xù)提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須要高度重視強(qiáng)化企業(yè)本身的內(nèi)部控制。而內(nèi)部控制體系構(gòu)建及應(yīng)用的合理性關(guān)系整體企業(yè)的內(nèi)部控制成效，除了立足房地產(chǎn)企業(yè)自身視角出發(fā)來(lái)考慮內(nèi)控工作需求及要求外，還需要立足于獨(dú)立層面與視角，將企業(yè)的內(nèi)部控制劃分成若干個(gè)不同的層面或視角，保證可以對(duì)這些多視角或多層面的內(nèi)部控制內(nèi)容進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化及完善。在實(shí)際的內(nèi)部控制體系構(gòu)建實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重對(duì)不同內(nèi)部控制人員本身的職責(zé)、業(yè)務(wù)處理權(quán)限等實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行科學(xué)分配，并且針對(duì)不同的業(yè)務(wù)流程來(lái)構(gòu)成完善、合理、明確的審核機(jī)制與體系，嚴(yán)謹(jǐn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部控制工作實(shí)踐中存在一人身兼數(shù)職問(wèn)題或者部分工作崗位責(zé)任人空缺等內(nèi)部控制問(wèn)題，尤其是要注意確保內(nèi)部控制工作方面相關(guān)信息及決策等的透明性與公開(kāi)性，使他們可以彼此相互配合及監(jiān)督，一同消除房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所可能存在的徇私舞弊問(wèn)題。

在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步科學(xué)構(gòu)建完善的內(nèi)部控制監(jiān)督體系，具體就是以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)部門(mén)為核心，以常規(guī)核算工作為基礎(chǔ)，針對(duì)不同業(yè)務(wù)崗位工作開(kāi)展日常性稽查工作和周期性檢查工作，力求可以時(shí)刻注重強(qiáng)化實(shí)施監(jiān)控及指導(dǎo)，保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)及糾正房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作中存在的異常情況與問(wèn)題，構(gòu)建較為完善的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)管體系。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與部門(mén)還要注意按照定期或不定期的方式開(kāi)展內(nèi)部審查工作，如可以每間隔2 年或3 年開(kāi)展一次內(nèi)部審計(jì)工作，保證可以逐步促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化及體制化等方向發(fā)展，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)層或管理層出現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)變動(dòng)而造成的內(nèi)部控制監(jiān)督失效問(wèn)題。與此同時(shí)，要注意對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的相關(guān)環(huán)境進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化，從管理視角來(lái)講，除了要注重增強(qiáng)全體管理人員的內(nèi)部控制意識(shí)外，還要注意徹底摒棄以往“紙上談兵”的內(nèi)部控制問(wèn)題，保證可以將內(nèi)部控制方面的相關(guān)舉措及其他各項(xiàng)工作落實(shí)到位，使它們真正成為助力房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作高效開(kāi)展的重要保障。比如，可以結(jié)合內(nèi)部控制方面的流程及環(huán)節(jié)，科學(xué)制定內(nèi)部控制決策及措施等，保證內(nèi)部控制方面的制度、決策及要求等都可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作實(shí)踐開(kāi)展中得以落實(shí)，構(gòu)建良好的內(nèi)部控制工作環(huán)境，保證可以使房地產(chǎn)企業(yè)可以在完善的內(nèi)部控制體系支持下保持良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

4.2 有效創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部預(yù)警機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部控制工作實(shí)踐中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及眾多的環(huán)節(jié)與內(nèi)容，所以在實(shí)際的內(nèi)部控制工作開(kāi)展中會(huì)相應(yīng)地伴隨著比較多的風(fēng)險(xiǎn)因素，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)直接影響，同樣也會(huì)提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。歸結(jié)起來(lái)，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的內(nèi)部控制工作開(kāi)展過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等眾多種類(lèi)。以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為例，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的投資項(xiàng)目多涉及較多的投資，整體的資金運(yùn)營(yíng)管理難度比較大，非常容易因?yàn)橥顿Y決策或者資金支出管理等環(huán)節(jié)存在異常問(wèn)題而誘發(fā)了比較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展日常內(nèi)部控制管理工作中因?yàn)闆](méi)有科學(xué)制定采購(gòu)計(jì)劃與方案，或者由于銷(xiāo)售政策發(fā)生改變或者房屋市場(chǎng)供需情況改變等而直接誘發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的存在都會(huì)直接影響最終的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)控制效果。

通過(guò)上述分析可知，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展內(nèi)部控制工作中涉及眾多種類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦沒(méi)有得到有效防范及控制，那么就可能會(huì)因?yàn)楸l(fā)這些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題而直接影響了最終的房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。針對(duì)這種情況，為了有效控制房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，降低這些潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患的發(fā)生概率，就必須要高度重視構(gòu)建及應(yīng)用面向于重大性或突出性風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，保證可以全面提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理水平。而在面向于重大或突出風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部預(yù)警機(jī)制構(gòu)建期間，房地產(chǎn)企業(yè)必須要注意結(jié)合現(xiàn)階段各項(xiàng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的實(shí)際運(yùn)行情況，有機(jī)結(jié)合全面風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)防范及控制理念及思想方法，保證可以持續(xù)構(gòu)建以實(shí)際業(yè)務(wù)流程為核心，靈活地應(yīng)用高層訪(fǎng)談、專(zhuān)題研討會(huì)等多樣化的業(yè)務(wù)開(kāi)展方式方法來(lái)對(duì)潛在的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行有效識(shí)別、評(píng)估及分析，之后再聯(lián)系實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制業(yè)務(wù)開(kāi)展需求，將內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方面的職責(zé)及義務(wù)等相應(yīng)地分配給對(duì)應(yīng)的責(zé)任部門(mén)與機(jī)構(gòu)，保證可以更好地降低潛在的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)隱患發(fā)生概率，妥善落實(shí)有關(guān)的工作內(nèi)容及責(zé)任義務(wù)。此外，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建期間，還要注意科學(xué)確定企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警閾值、工作目標(biāo)以及完成時(shí)間等，保證可以全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制有效性與內(nèi)部管理水平。

4.3 完善市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制

在進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景后，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)受到全新國(guó)家和行業(yè)政策及方針的影響，尤其是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)產(chǎn)生極大影響，如“限貸”“限價(jià)”等政策的貫徹會(huì)極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。與此同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部之間企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這也提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，進(jìn)一步壓縮了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。比如，現(xiàn)階段“恒大”地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)常會(huì)開(kāi)展打折出售活動(dòng)，這樣無(wú)形中會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部同行之間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。針對(duì)上述這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，必須要及時(shí)開(kāi)展周期性分析，并要從整體上做好發(fā)展環(huán)境的預(yù)測(cè)，明確潛在的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要注意強(qiáng)化供應(yīng)商、政府、公司等各相關(guān)方之間的有效互動(dòng)溝通和交流，保證可以為房地產(chǎn)企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)決策提供必要依據(jù)。

在此基礎(chǔ)上可以進(jìn)一步強(qiáng)化信息采集及整理，構(gòu)建長(zhǎng)效化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來(lái)全面、高效地收集及獲取國(guó)家或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)發(fā)展信息以及全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息等，力求借助綜合分析這些相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求的經(jīng)營(yíng)決策與發(fā)展方針，最大限度降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，避免因?yàn)闆Q策制定中缺乏必要信息支持而直接增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。此外，要注意全面調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有業(yè)主信息與客戶(hù)資信等核心信息，合理控制預(yù)收款的規(guī)模以及合理選擇合同計(jì)價(jià)錢(qián)幣種類(lèi)，如針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商、分包商和主承包商等都采用統(tǒng)一的幣種進(jìn)行交易，同時(shí)不同地區(qū)或不同項(xiàng)目的外幣收支也要進(jìn)行合理調(diào)控，保證可以最大限度規(guī)避潛在的計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)。如此一來(lái)，通過(guò)完善市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)及解決潛在的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保證項(xiàng)目有序開(kāi)展。

4.4 持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部控制的監(jiān)督機(jī)制

除了上述措施外，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部控制的監(jiān)督機(jī)制，具體需要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)持續(xù)優(yōu)化及調(diào)整現(xiàn)階段企業(yè)有關(guān)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，切不可出現(xiàn)盲目創(chuàng)新的問(wèn)題。而應(yīng)該立足于發(fā)展戰(zhàn)略視角，對(duì)地方房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)行劃分，一般可以構(gòu)成三種平臺(tái)企業(yè)，即除了設(shè)置專(zhuān)門(mén)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)外，還要注意強(qiáng)化財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的定位，高度重視促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，保證全面提升房地產(chǎn)企業(yè)整體投資的有效性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注重進(jìn)一步走“瘦身”路線(xiàn)，重點(diǎn)做好投資、財(cái)務(wù)以及設(shè)計(jì)方案等專(zhuān)業(yè)化的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，而將其余的專(zhuān)線(xiàn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剔除出去。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以專(zhuān)門(mén)性同工程管理進(jìn)行結(jié)合來(lái)構(gòu)成工程管理公司，并由集團(tuán)開(kāi)展垂直管理，避免采取地方項(xiàng)目經(jīng)理管理模式而影響了整體的項(xiàng)目監(jiān)管成效。而構(gòu)建的工程管理公司也可以成為當(dāng)下及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方向，配合成本控制體系（如圖3 所示）構(gòu)建以及專(zhuān)業(yè)化管理隊(duì)伍成立等可以全面提升整體的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管控效果。此外，要注意在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部控制工作實(shí)踐中創(chuàng)新引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，加快構(gòu)建信息化管理的數(shù)據(jù)庫(kù)、操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，并以這些信息化管理工作系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將信息化內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)一步細(xì)化為財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理與人力資源等不同層面，保證可以全面增強(qiáng)信息化內(nèi)部控制的效果。

圖3 成本體系

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段，隨著人們對(duì)于住宅需求的增加和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的增多，想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主要的位置，贏得更多消費(fèi)者的認(rèn)可，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要加大對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資，保障項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。