喻建忠

有人將規(guī)劃設(shè)計師比作城市腔調(diào)和風采的塑型者，那么，誰是促成城市顏值及氣質(zhì)風度的重要推手？這里面肯定有房地產(chǎn)商和建筑師的功勞。

作為近代中國成長最快的大都市之一，上海的一些地標性建筑為人熟知。它們不僅是一道道點綴城市的亮麗風景線，盡情彰顯著深厚的文化底蘊，同時也留下了營造建筑師與房產(chǎn)開發(fā)商的奮斗足跡。

晚清以降，上海“華洋雜居”、“五方雜處”，租界里人口暴增、游資匯聚、地價暴漲，在多重因素的共同作用下，上海的房地產(chǎn)市場得到了根本性的發(fā)展，也由此成為中國房地產(chǎn)業(yè)起步最早、涉及土地和資本最大的城市。

據(jù)1880年至1890年發(fā)布的《海關(guān)十年報告》顯示，外國人對上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為樂觀：“中國人有涌入租界的趨向。這里房租之貴和捐稅之重超過中國的多數(shù)城市，但是由于人身和財產(chǎn)更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂設(shè)施，又處于交通運輸?shù)闹行奈恢茫S多退休和待職的官員現(xiàn)在在這里住家，還有許多富商也住在這里……”上海房地產(chǎn)業(yè)在其后數(shù)十年的風雨中，除了戰(zhàn)爭和動蕩時期外，基本上呈現(xiàn)一路走高、持續(xù)上漲的態(tài)勢，也證明了這一判斷是基本準確的。

房地產(chǎn)業(yè)的空前繁榮，一方面改善了上海的城市面貌，另一方面提升了城市的現(xiàn)代化程度，同時打造出一批響徹國際的知名設(shè)計師，造就了上海灘最早一批首富群體，有關(guān)這些房產(chǎn)巨商的暴富傳說也一度成為了“冒險家樂園”的成功范本。但若細加考察，這些財富神話也是上海租界特殊的社會環(huán)境以及各種因素合力作用下的結(jié)果。

早期的“上海地產(chǎn)事業(yè)大都操于洋商之手，當時因特殊經(jīng)濟勢力之保障，營業(yè)頗為發(fā)展。而國人經(jīng)營地產(chǎn)者資本極小，大半以地產(chǎn)為副業(yè)性之掮客，對于信用方面未見昭著，故絕不能與洋商相抗衡”（出自劉懷谷《一年來的上海商業(yè)》）。此話表明，國人最初在上海經(jīng)營房地產(chǎn)事業(yè)，主要是代客經(jīng)租、抵押放款、租地造屋，“大多數(shù)是自產(chǎn)出租，屬于個人置產(chǎn)收租性質(zhì)”。而通過發(fā)行債券股票，采用股份制方式社會融資的房地產(chǎn)公司更是少之又少。

那時的上海曾在很長一段時間里，花園洋房與棚戶區(qū)并存、“富有與貧窮只是一線之隔”，這些曾是上海人記憶里抹不去的痛，但在房地產(chǎn)商和建筑師的不懈努力下，“廣廈千萬間”的夢想也一步步實現(xiàn)。

現(xiàn)今留存的民國時期發(fā)行的房地產(chǎn)實物股票就是實現(xiàn)夢想的見證，如“真裕地產(chǎn)”、“大滬地產(chǎn)”、“新亞聯(lián)合地產(chǎn)”、“泰山房地產(chǎn)”、“聯(lián)華房地產(chǎn)”、“通惠地產(chǎn)”、建隆地產(chǎn)，英商“業(yè)廣”、“華懋地產(chǎn)”、美商“中國營業(yè)公司”等股票，繽紛多彩，美不勝收。

上海同利地產(chǎn)實業(yè)公司股票是目前所見我國最早公開發(fā)行的國人創(chuàng)辦的房地產(chǎn)企業(yè)股票實物，為探究上海房產(chǎn)業(yè)股份制公司的形成機制、研究中國房地產(chǎn)事業(yè)的變遷史，提供了極其珍貴的史料，具有很高的文獻價值及收藏價值。

該股票簽發(fā)于光緒三十三年（1907年）七月初五，據(jù)票面有限的文字信息可知，上海同利地產(chǎn)實業(yè)公司籌集總股本“規(guī)元壹拾貳萬兩”，“公議作二百四十股，每股計規(guī)元伍佰兩正”，該股票持股股東“田本堂”，編號為“同字第柒拾叁號”，股額“兩股”，金額“規(guī)元壹仟兩正”，鈐蓋公司紅色印鑒防偽。票面還有“上海同利地產(chǎn)實業(yè)公司”底紋暗記，花飾邊框四角圓圈內(nèi)嵌入“同利地產(chǎn)”四字，底框下有“上海商務(wù)印書館石印”小字標注。背面以英文公示募股信息。

以往史學界有1942年4月成立的新益地產(chǎn)股份有限公司是“華商地產(chǎn)業(yè)組織有限公司之第一家”之說（出自王季深《上海之房地產(chǎn)業(yè)》）。據(jù)筆者近年來對股份制的研究表明，早在19世紀80年代初，曾任輪船招商局會辦的香山買辦徐潤，就已招股創(chuàng)辦華商上海地豐公司和寶源祥房產(chǎn)公司（后來由于股東資金沒有到位，自己成為唯一股東，所以嚴格意義上還不算股份有限公司）。至1893年前后，葉澄衷等人才公開招股創(chuàng)辦了第一家真正意義上的中國人自己創(chuàng)辦的企業(yè)“樹德地產(chǎn)公司”（至今未見股票實物蹤影），現(xiàn)依據(jù)光緒三十三年同利股票實物可以確定，新益地產(chǎn)最早的說法是不準確的。

值得研究的是，上海同利地產(chǎn)公司股票還是上海乃至全國第一張采用石板印刷技術(shù)印制的股票。而股票正背面的中英文設(shè)計印制也極為特別，對此我們可以大膽揣測其奧秘——早期國人創(chuàng)辦的股份公司在招股時一般都特別聲明：“本公司股票只賣給中國人，不允許向外國人轉(zhuǎn)讓”，而上海同利地產(chǎn)公司卻在票面上準確告知：“無論華洋股東均可購買”。

同利地產(chǎn)公司此舉或是出于兩種考慮：一是因為每股伍佰兩的股額太大，一般華人買不起;二是其急于籌措資金用于買地皮，但地產(chǎn)股票在當時的華人眼里不是非常吃香，所以不會有很多華人購買。

也正是因為該股票發(fā)行同時面向“華洋股東”，故此股票的設(shè)計風格為中西合璧型。正面是中式設(shè)計，全部用中文楷書表述;背面是西式設(shè)計，全部用英文陳述，還鈐蓋“英商同利公司”的便章圖記，推測這張股票的股權(quán)后來應(yīng)該是在名義上轉(zhuǎn)給了英商同利公司。至于為何轉(zhuǎn)移股權(quán)，據(jù)上海地方志史料記載，外商在上海經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)擁有特權(quán)，當外商與華商在房產(chǎn)、土地權(quán)益上發(fā)生糾葛時，外商有領(lǐng)事裁判權(quán)保護。另外，最早的華商投資人經(jīng)常遭遇國內(nèi)腐敗官僚的盤剝控制，華商在投資獲取厚利之外，更想找個可靠的肩膀與懷抱。這或許就是同利地產(chǎn)公司掛英商牌子招股經(jīng)營的主要原因。

益茂企業(yè)股份有限公司贈閱的《到市中心去》（民國三十四年），這種具有宣傳意味的資料，也從側(cè)面反映出當時上海房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。

若進一步解讀票面信息，還可了解到同利招股籌資的用途——其是為買下位于上海市區(qū)新垃圾橋北面沿蘇州河的“地基一方”，用來建造棧房（倉庫），并標明“蓋造棧房所需地價造本，除股本外不敷由經(jīng)董總理籌挪外款”，上海同利地產(chǎn)公司決定面向社會公開發(fā)行股票，承諾“由收銀日起，常年一分計息，每屆次年正月底結(jié)賬，二月初憑折支付”。

新垃圾橋（俗稱泥城橋，今西藏路橋）與老垃圾橋（今浙江路橋）均因鄰近工部局傾棄垃圾碼頭而得名，此處當時雖在租界之外，但與英美租界隔蘇州河相鄰，水陸來去快捷，想來是建倉庫最合算的選擇，既能夠避免租界地價奇高附加的經(jīng)營成本，又有水路出入的舟楫，往來便利。只不過現(xiàn)今我們已經(jīng)無法確定，當年的同利公司庫房究竟屬于如今的哪個樓盤。

還需關(guān)注的是，同利地產(chǎn)其實是一家規(guī)模不大的地產(chǎn)公司，總股本才12萬兩，但在同利地產(chǎn)股票票面上，竟出現(xiàn)了晚清四家最大銀行高管的簽名及鈐印，由他們聯(lián)合發(fā)起并參與公司的管理決策，他們是謝綸輝、席德輝、陳子琴與王錫五。當時，一般公司能夠請到一位大銀行經(jīng)理級別的人物參與公司招股發(fā)起已屬難得，而同利地產(chǎn)公司卻可以同時擁有這四家著名大銀行經(jīng)理的站臺，這是絕無僅有的。除此之外，同利地產(chǎn)公司的董事會成員還有王眉伯、沈聯(lián)芳、丁價侯、倪錫疇、馬補之等在當時聲名顯赫的工商金融界高層。

這些董事會成員中，總理王眉伯為始創(chuàng)于1902年的上海商業(yè)會議公所（1904年改稱上海商務(wù)總會，1912年1月1日，與上海商務(wù)公所合并改組成為上?？偵虝┳h員;經(jīng)董謝綸輝時任中國通商銀行經(jīng)理，為清末民初上海著名金融實業(yè)家，是上海錢業(yè)界舉足輕重的領(lǐng)袖人物，其子謝光甫為中國通商銀行董事，著名銀行家與大藏書家;席德輝（席裕光）時任大清銀行上海分行協(xié)理，是上海灘第一金融家席正甫之三子;陳子琴時任四明銀行經(jīng)理;王錫五時任京師厚德銀行經(jīng)理;沈聯(lián)芳為著名實業(yè)家，也是中國絲繭業(yè)領(lǐng)袖之一。