上海大學(xué) 姚玥

一、前言

不管是個(gè)人居住、還是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，亦或是教育政務(wù)辦公，都離不開(kāi)房產(chǎn)的使用。經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，勢(shì)必帶來(lái)房地產(chǎn)市值的水漲船高。那中國(guó)的房地產(chǎn)總市值究竟有多大呢？400萬(wàn)億？500萬(wàn)億？眾說(shuō)紛紜，但能擁有完整思路，形成閉環(huán)的測(cè)算卻很少。由此，本文將根據(jù)官方數(shù)據(jù)，通過(guò)客觀估計(jì)，全面測(cè)算中國(guó)房地產(chǎn)總市值[1]。需要說(shuō)明的是，本文測(cè)算的房地產(chǎn)包括住宅房地產(chǎn)、泛商業(yè)房地產(chǎn)（商鋪超市、寫字樓）、泛工業(yè)房地產(chǎn)（物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、工業(yè)廠房地產(chǎn)）、教育政務(wù)房地產(chǎn)。除此以外，還會(huì)將房地產(chǎn)總市值與GDP總量、股市市值、債券市場(chǎng)市值等進(jìn)行比較分析，以便更為直觀深入地了解中國(guó)房地產(chǎn)總市值[2]。

二、測(cè)算思路

（一）住宅房地產(chǎn)市值

依托現(xiàn)有人均城鎮(zhèn)居住面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)量的數(shù)據(jù)，我們可大致估算出城鎮(zhèn)住宅現(xiàn)有的存量面積。用法拍房的均價(jià)除以二手房的平均戶型面積，便可得出住宅用房每平米的均價(jià)。因此，住宅房地產(chǎn)總市值=城鎮(zhèn)住宅存量面積×每㎡均價(jià)

（二）泛商業(yè)房地產(chǎn)市值

1.寫字樓總市值

目前中國(guó)寫字樓銷售面積、銷售額數(shù)據(jù)更新至2019年，根據(jù)增長(zhǎng)率，推測(cè)出2020年的數(shù)據(jù)，二者相除便可得到2020年中國(guó)寫字樓每平米的均價(jià)。因?yàn)閷懽謽悄壳暗拇媪棵娣e未知，但可以通過(guò)2019年寫字樓的租賃面積按照一定的比例初步敲定總的建筑面積。

因此，寫字樓總市值=寫字樓總建筑面積×寫字樓每㎡均價(jià)

2.商鋪超市總市值

根據(jù)2018年上海市的人均商業(yè)面積，粗略估計(jì)2020年全國(guó)人均商業(yè)面積，并且均價(jià)暫時(shí)按12000元/㎡計(jì)算。

因此，商鋪超市建筑總市值=商鋪超市總存量面積×每㎡均價(jià)

（三）泛工業(yè)房地產(chǎn)市值

1.工業(yè)廠房地產(chǎn)

首先，依據(jù)2019年全國(guó)工業(yè)用地面積推測(cè)出2020年全國(guó)工業(yè)用地面積。因?yàn)橐?、二、三類工業(yè)用地容積率標(biāo)準(zhǔn)不同，因此本文按平均容積率1.5去估算。利用工業(yè)用地面積乘以容積率可以得到工業(yè)建筑面積，即近似可以等于全國(guó)工業(yè)廠房目前的總面積。其次，根據(jù)法拍房數(shù)據(jù)，可以得到工業(yè)用房的平均價(jià)格。若按人均廠房使用面積10㎡，并且平均每家工廠按300人進(jìn)行計(jì)算，再加上其他面積，大致可以得到工業(yè)廠房的平均面積。用平均價(jià)格除以平均面積，即可得到工業(yè)廠房每平米均價(jià)。因此，工業(yè)廠房地產(chǎn)市值=全國(guó)工業(yè)廠房總面積×每㎡均價(jià)

2.物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)

與前文測(cè)算思路相似，利用人均倉(cāng)儲(chǔ)面積乘以總?cè)丝谕扑愠鲋袊?guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)目前總的存量面積，并且物流倉(cāng)儲(chǔ)每㎡均價(jià)按照工業(yè)用房?jī)r(jià)格進(jìn)行估測(cè)。

因此，物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)總市值=物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積×每㎡均價(jià)

（四）教育政務(wù)房地產(chǎn)市值

1.學(xué)校

因?yàn)槠胀ㄖ行W(xué)及與高校的生均建筑面積的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不同，為了統(tǒng)一，本文按生均20㎡/人進(jìn)行計(jì)算。再根據(jù)現(xiàn)有學(xué)生及教師總數(shù)，得到目前學(xué)校的存量面積。

2.政府部門

因?yàn)楣俜絻H在2015年披露過(guò)一次現(xiàn)有公務(wù)員的人數(shù)，所以只能按照每年招20萬(wàn)名公務(wù)員進(jìn)行估測(cè)，預(yù)計(jì)2020年現(xiàn)有約800萬(wàn)名公務(wù)員，再乘以人均面積，即可得到政府部門目前的存量面積。

此處因?yàn)榻逃?wù)地產(chǎn)幾乎不會(huì)進(jìn)行交易，所以每平米價(jià)格按照建筑造價(jià)進(jìn)行計(jì)算，因此，教育政府房地產(chǎn)總市值=（學(xué)校+政府部門）總存量面積×每㎡建筑造價(jià)均價(jià)

三、測(cè)算過(guò)程

（一）住宅房地產(chǎn)市值

2019年城鎮(zhèn)人均住房面積為39.8㎡，按平均每年增長(zhǎng)0.76㎡的速度，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為40.56㎡(39.8+0.76=40.56)。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，即全國(guó)約有8.4億人居住在城鎮(zhèn)，所以城鎮(zhèn)住宅的存量面積是340億㎡（8.4億×410.56=340億㎡）。根據(jù)《2020年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)年鑒》，暫估每套法拍房均價(jià)為163萬(wàn)元，面積為110㎡，則14800元。中國(guó)住宅地產(chǎn)總市值=14800元/㎡×340億㎡=503.2萬(wàn)億元。

（二）泛商業(yè)房地產(chǎn)市值

商業(yè)用房主要包括兩方面：商鋪超市和寫字樓。商鋪超市地產(chǎn)市值計(jì)算：2020年，每套商鋪司拍房均價(jià)為228.5萬(wàn)元，估算面積為200㎡，則每㎡價(jià)格約為11425元/㎡（228.5萬(wàn)元/200㎡=11425元/㎡），為方便計(jì)算，最終定價(jià)為12000元/㎡。2018年上海人均商業(yè)用房面積已達(dá)到3.37㎡，保守估計(jì)，2020年人均商業(yè)用房面積為3㎡。全國(guó)商鋪超市房地產(chǎn)市值=50.4萬(wàn)億元（3㎡×14億×12000元/㎡=50.4萬(wàn)億）。寫字樓地產(chǎn)市值計(jì)算：2019年中國(guó)寫字樓銷售面積為3722.8萬(wàn)㎡，銷售額為6204億元，則2019年寫字樓均價(jià)為16664元/㎡（6204億元/3722.8萬(wàn)㎡=16664元/㎡），最終定價(jià)，2020年寫字樓為17000元/㎡。2019年中國(guó)寫字樓租賃面積為4.18億㎡，預(yù)測(cè)2020年，中國(guó)寫字樓租賃面積為4.37億㎡。按租售比1：1，保守估計(jì)，中國(guó)寫字樓存量面積大約為10億㎡。中國(guó)寫字樓市值=10億㎡×17000元/㎡=17萬(wàn)億元。中國(guó)商業(yè)用房總市值：50.4萬(wàn)億元+17萬(wàn)億元=67.4萬(wàn)億元

（三）泛工業(yè)房地產(chǎn)市值

主要包括物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)和工業(yè)廠房地產(chǎn)。均價(jià)計(jì)算：根據(jù)法拍房數(shù)據(jù)，可以得出工業(yè)用房平均價(jià)格為1725萬(wàn)元。根據(jù)一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)廠房的人均使用面積，得出人均廠房使用面積為8㎡，平均每間廠房300人，再加上其他公攤面積，大概估計(jì)工業(yè)用房平均面積為5000㎡，則工業(yè)廠房每㎡均價(jià)=1725萬(wàn)/5000㎡=3450元/㎡。物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市值計(jì)算：物流行業(yè)的房產(chǎn)使用，主要用于倉(cāng)儲(chǔ)用房，所以我們將倉(cāng)儲(chǔ)用房市值約等于物流行業(yè)用房市值。目前我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積為0.52平方米，則倉(cāng)儲(chǔ)存量面積=14億×0.52㎡=7.28億㎡（物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積暫且估算為10億m2），物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市值=10億㎡×3450元/㎡=3.45萬(wàn)億。工業(yè)廠房地產(chǎn)市值計(jì)算：2019年工業(yè)用地面積114億/㎡,我們預(yù)估，2020年工業(yè)用地為120億㎡。根據(jù)一類、二類、、和三類工業(yè)用地容積率標(biāo)準(zhǔn)，我們將平均容積率定為1.5，則工業(yè)建筑面積=120億㎡×1.5=180億㎡。得出工業(yè)廠房地產(chǎn)總市值=180億×3450元/㎡=62.1萬(wàn)億。泛工業(yè)房地產(chǎn)總市值=3.45萬(wàn)億+62.1萬(wàn)億=65.55萬(wàn)億

（四）教育政務(wù)房地產(chǎn)市值

均價(jià)：因?yàn)榻逃?wù)地產(chǎn)幾乎不進(jìn)行交易，因此每㎡均價(jià)按建筑造價(jià)3000元/㎡進(jìn)行估算。教育用地市值計(jì)算：根據(jù)《2019年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，估測(cè)2020年在讀學(xué)生和教師數(shù)約3億人。根據(jù)義務(wù)教育、大學(xué)以及專門學(xué)院建筑面積指標(biāo)，得出學(xué)校人均面積為20㎡，則學(xué)校存量面積為60億㎡（3億×20㎡=60億㎡）。政務(wù)用地市值計(jì)算：相關(guān)資料僅披露了2015年公務(wù)員人數(shù)為716.7萬(wàn)人，按照每年錄取20萬(wàn)名公務(wù)員計(jì)算，我們預(yù)測(cè)2020年將有約800萬(wàn)名公務(wù)員。根據(jù)《（2011）2251號(hào)》文件相關(guān)要求，人均面積約為10㎡，則政府部門總面積為8000萬(wàn)㎡（800萬(wàn)×10㎡=8000萬(wàn)㎡）。教育政務(wù)房地產(chǎn)總市值=（60+0.8）億㎡×3000元/㎡=18.24萬(wàn)億

（五）測(cè)算結(jié)果

根據(jù)測(cè)算，綜上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市值總值≈503.2+67.4+65.55+18.24≈654.39萬(wàn)億，中國(guó)房地產(chǎn)總市值約為654.39萬(wàn)億元，其中住宅房地產(chǎn)占比最高，為76.90%，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)總市值貢獻(xiàn)最大。

四、簡(jiǎn)要分析

根據(jù)以上測(cè)算，中國(guó)房地產(chǎn)總市值不容小覷。那中國(guó)房地產(chǎn)市值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響幾何？房地產(chǎn)市值是否存在泡沫化？與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市值又處于何等水平？雖然不能將中國(guó)房地產(chǎn)總市值與美日進(jìn)行絕對(duì)比較，但我們?nèi)钥梢詮恼紦?jù)中國(guó)房地產(chǎn)市值比例最高的住宅房地產(chǎn)入手，選取部分指標(biāo)和維度進(jìn)行對(duì)比，諸如住宅房地產(chǎn)市值占GDP的比值、住宅房地產(chǎn)占M2存量的比值等。由于2020年GDP尚未公布，暫用2019年GDP[3]。中國(guó)住宅房地產(chǎn)市值占GDP的比例為495%，而同期美國(guó)與日本均未超過(guò)200%。據(jù)中國(guó)人民銀行《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國(guó)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例為59.1%，比美國(guó)居民家庭高出28.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，中國(guó)居民對(duì)買房尤為重視，房產(chǎn)供給也會(huì)隨之增加，房產(chǎn)市值自然水漲船高。中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度，則更為深刻。中國(guó)住宅房地產(chǎn)市值占M2存量的比例為230.19%，約為美國(guó)的1.3倍，日本的2.5倍。在中國(guó)，有負(fù)債的居民家庭中，75.9%的家庭將負(fù)債用于購(gòu)房，美國(guó)這一比例為67.99%。不論美國(guó)還是中國(guó)，居民多是借款買房，但中國(guó)居民償還房貸壓力更大，促使M2提升，房產(chǎn)市值升高。由此帶來(lái)的，很大可能是房地產(chǎn)市值的泡沫化，因而更加需要高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。與股票市場(chǎng)類似，中國(guó)住宅房地產(chǎn)占債券總市值的比例為440.23%，明顯高于美國(guó)和日本。進(jìn)一步說(shuō)明，中國(guó)居民投資比重以房地產(chǎn)為主，金融資產(chǎn)投資比例嚴(yán)重不足。一旦房?jī)r(jià)大幅下行，對(duì)中國(guó)居民家庭資產(chǎn)的影響相對(duì)更大，房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)抵御和保值能力則會(huì)明顯不足。而證券市場(chǎng)的大幅波動(dòng)對(duì)中國(guó)居民家庭資產(chǎn)的影響相對(duì)較小，對(duì)美國(guó)居民影響則相對(duì)較大。

五、結(jié)論

綜上，本文的關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)總結(jié)如下：（1）中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，其中住宅房地產(chǎn)市值與GDP比值達(dá)到了495%。且房產(chǎn)在中國(guó)居民家庭資產(chǎn)配置中比重較大，占總資產(chǎn)比例近六成。（2）中國(guó)住宅房地產(chǎn)與M2存量比例為230.19%。中國(guó)居民買房多依賴于借款，居民償還房貸壓力較大，這是導(dǎo)致我國(guó)住宅房地產(chǎn)與M2存量比值顯著高于美日的一大因素。（3）中國(guó)房地產(chǎn)市值相對(duì)其他資產(chǎn)市值過(guò)高，住宅房地產(chǎn)與債券總市值比例超過(guò)了400%，與股市總市值比例更是超過(guò)了600%。由此體現(xiàn)的是失衡的中國(guó)居民資產(chǎn)配置以及發(fā)展緩慢的證券市場(chǎng)。

整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響程度較深，相較于其他資產(chǎn)市值過(guò)高，一定程度上存在泡沫化的趨勢(shì)。相較于美國(guó)和日本，我國(guó)居民也存在過(guò)度配置房產(chǎn)、償債壓力過(guò)大的現(xiàn)象。