張英杰

（遼寧省地理國情監(jiān)測中心，遼寧沈陽 110034）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》提出整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺等一些要求和準則，其中建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺是實現(xiàn)不動產(chǎn)高質(zhì)量管理、高品質(zhì)服務、高效率聯(lián)動的核心。近幾年來，測繪和計算機技術日新月異，為三維技術在不動產(chǎn)管理中進行應用提供了技術保障。

一、現(xiàn)狀分析

地表權利是目前多數(shù)不動產(chǎn)管理平臺的核心數(shù)據(jù)，在此基礎上，以二維權利登記形式為基礎，這樣同一宗地上的分屬于不同權利的地上、地下和地表權利就不能有效體現(xiàn)出來。

1.落宗關聯(lián)速度慢

由于不動產(chǎn)的空間分布非常復雜，采用二維地圖模型對其進行管理會導致不動產(chǎn)空間信息大量重疊和冗余，對不動產(chǎn)空間信息的精確管理造成很過麻煩；經(jīng)常出現(xiàn)坐落地址為空，影像圖不易識別，內(nèi)外業(yè)指認落宗工作耗時耗力。

2.登記信息定位難

不動產(chǎn)客體在形狀上具有立體性，二維表現(xiàn)形式就不能夠很好的進行空間展現(xiàn)和精確定位，而且對不同類別的大量空間數(shù)據(jù)缺少有效的管理手段。在實際工作中，房屋自然幢難以對應到具體位置，嚴重影響不動產(chǎn)落宗編碼業(yè)務進展。傳統(tǒng)的樓盤表形式單一，房屋落地、確權邊界不能直接展現(xiàn)，無法展現(xiàn)復雜的不動產(chǎn)綜合體，更無多維度空間分析及綜合管理功能。

3.數(shù)據(jù)采集成本高

由于不動產(chǎn)客體在空間上，具有在位置分布上不一、外形多樣的特點，二維圖形無法直觀形象的展現(xiàn)真實位置情況、空間邏輯關系及當前標注的狀態(tài)。房屋二維矢量圖形不完整，勢必造成重新做外業(yè)打點測量的高成本。

二、關鍵技術

1.三維傾斜攝影模型數(shù)據(jù)管理技術

自傾斜攝影測量技術出現(xiàn)以來，大多情況下均用于大區(qū)域、高標準、高要求的復雜情況，通過裝置多種高精度的數(shù)據(jù)獲取儀器和特定的數(shù)據(jù)整理程序，快速加工數(shù)據(jù)產(chǎn)生成果，并且直觀地展現(xiàn)出不動產(chǎn)空間信息的形狀、位置、高度等信息，一定程度上既提升了效率又保證了精度和效果。傾斜攝影技術主要可以滿足大規(guī)模三維模型生產(chǎn)的效率。通過實踐表明，對一個市域城市范圍內(nèi)進行人工方式進行三維建模，大約需要一年多的時間。而引入傾斜攝影手段，確可以在二三個月的時間內(nèi)快速完成生產(chǎn)。通過對比，可以發(fā)現(xiàn)立體空間建模的經(jīng)濟成本和時間效率，傾斜攝影建模方式要遠遠勝于傳統(tǒng)方式。正是因為傾斜攝影具有效率高、精度高、成本低、效果好等優(yōu)點，所以非常適合在不動產(chǎn)三維空間信息采集中[1]。

2.多尺度二三維一體化數(shù)據(jù)整合與處理技術

不動產(chǎn)客體同時具有二三維的特征，所在空間信息上具有X，Y，Z不同維度特征，具有多尺度的特點。大尺度角度可以展現(xiàn)道路、城市、其他實體的三維邏輯效果，小尺度情況下又可以展示三維自然幢戶客體的權利情況和登記狀態(tài)，因此，多尺度二三維一體化數(shù)據(jù)的加工與整合技術，是夯實不動產(chǎn)二三維集成管理的堅實保障。在一定程度上，還原了不動產(chǎn)的真實實景空間位置特征和自然情況，同時標注了Z維度下的空間具有屬性。這樣就可以利用特定的管理系統(tǒng)實現(xiàn)快速的數(shù)據(jù)瀏覽，充分展現(xiàn)多維度一體化下不動產(chǎn)多尺度展現(xiàn)的數(shù)據(jù)價值，更能為不動產(chǎn)的管理提供堅實的基礎。

3.基于分層分戶圖的三維自動化建模技術

在不動產(chǎn)日常登記工作中，經(jīng)常要對不動產(chǎn)的分層和分戶資料進行查詢、統(tǒng)計分析。而三維不動產(chǎn)系統(tǒng)中，就可以滿足對房屋進行單體化管理。具體可以把三維系統(tǒng)中的樓盤模型與外業(yè)采集時采用的模型進行套合來達到要求，以此符合三維動產(chǎn)登記中對房屋單體中的層、戶統(tǒng)計、查詢與高標準管理的要求[2]。

4.立體動態(tài)渲染技術

不能因數(shù)據(jù)的展示、系統(tǒng)的延遲、進而影響了不動產(chǎn)登記事項的辦理時效，三維展示，數(shù)據(jù)的流暢尤為重要。為此，在系統(tǒng)實際展示中引入了立體動態(tài)渲染技術技術，以便實現(xiàn)不動產(chǎn)空間立體數(shù)據(jù)的快速展示。此外在數(shù)據(jù)庫中還存有許多二維的相關數(shù)據(jù)，所以采用二維和多維海量數(shù)據(jù)異步高效調(diào)用展示技術，能夠保證不動產(chǎn)三維系統(tǒng)對空間和屬性數(shù)據(jù)迅速調(diào)用的需求[1]。

三、功能實現(xiàn)

1.解決落宗關聯(lián)速度慢的難題

在三維系統(tǒng)中，三維模型與自然客體可以直接一對一、一對多、多對多的進行掛接和關聯(lián)，不需要人為干預，即可建立邏輯對應關系，進而自動進行不動產(chǎn)編碼。這和以往二維管理模式不一樣，三維不動產(chǎn)系統(tǒng)可以實現(xiàn)二三維的互動，可以把自然樓幢、地塊等不動產(chǎn)客體信息和建立的三維場景模型自動關聯(lián)上。當需要把房地等資料關聯(lián)時，可以借助平臺的導入功能，把不動產(chǎn)的相關證明材料、申請材料等辦理業(yè)務的材料導入三維模型平臺進行關聯(lián)，這樣只要觸發(fā)對應不動產(chǎn)的三維模型，就可以快速的地把坐落、編碼、產(chǎn)權情況等相關信息自動關聯(lián)到一起，登記數(shù)據(jù)就和外界實體進行一一對應[3]。

2.解決登記信息定位難的難題

傳統(tǒng)的二維樓盤表結(jié)合實景立體數(shù)據(jù)，從而可以達到二三維不動產(chǎn)客體數(shù)據(jù)彼此之間的相互定位。通過三維模型，實現(xiàn)樓盤表信息的快速查詢，與其相關的二維客體信息也會一同呈現(xiàn)出來。通過二維信息，就會及時對應到相應的三維立體的模型位置，避免了人為的去逐個逐個的去核對數(shù)據(jù)之間的關聯(lián)關系和宗地信息的繁瑣。同時可以提供多中組合的查詢條件，通過提供的宗地編碼、不動產(chǎn)單元號、權利主體等多種條件進行查詢，不需要提供精確條件，就可快速得到查詢結(jié)果，同時從空間上迅速定位到相應的位置。

3.解決數(shù)據(jù)采集成本高的難題

數(shù)據(jù)的不完善是不動產(chǎn)登記的痛點和難點，利用傾斜攝影的三維技術可以迅速的進行空間矢量的采集，可以極大的完善不動產(chǎn)空間信息缺失的問題。歷史遺留的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)經(jīng)常存在缺失的情況，有些空間圖形數(shù)據(jù)根本沒有。如果再從開業(yè)一點一點的開始測量，就會消耗大量的人力物力，勢必造成外業(yè)成本的增加。然而，利用傾斜攝影獲取的三維實景，就可以利用系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理功能，快速采集到矢量數(shù)據(jù)，既方便又準確，避免了大量的外業(yè)測量工作。