文/張碩（鄭州科技學院）

一、引言

房價收入比是判斷一個地區(qū)居民購房壓力的重要指標之一。有學者通過研究發(fā)現(xiàn)，高房價收入比不利于城鎮(zhèn)居民住房購買力的形成（楊文武，2003）；譚峻和趙妍（2012）通過對比北京市和全國的房價收入比發(fā)現(xiàn)了北京市房價偏高以及一系列的房價偏高帶來的負面影響；吳清婷和彭賢偉（2019）通過對比貴州省和全國的房價收入比發(fā)現(xiàn)貴州省城鎮(zhèn)居民相對于全國總體城鎮(zhèn)居民而言其購房支付力更強；陳欣彥（2020）等學者通過研究全國各地區(qū)房價收入比發(fā)現(xiàn)了房價收入比越高，居民選擇購房的概率就越低?？梢?，房價收入比作為一個綜合性指標有其獨特且重要的意義。

隨著鄭州市2016年房價大幅度上漲至今已有5年，在鄭州市住房限購等一系列調(diào)控政策的落實之下，現(xiàn)階段鄭州市居民購房壓力如何？房價收入比是多少？該如何驗證現(xiàn)階段房價收入比是否真實反映了市場情況？本文采用鄭州市2018年、2019年、2020年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對鄭州市房價收入比做了最新的數(shù)據(jù)計算與分析，并對比了以往研究數(shù)據(jù)，同時從鄭州市住宅類供給彈性的角度驗證了近三年房價收入比的回落，最后對鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展提出政策建議。

二、房價收入比分析

（一）房價收入比公式

根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)中心所發(fā)布的《城市指標指南》中的定義：“房價收入比是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。其中，中等家庭收入，是指一個家庭所有來源的總收入，包括工資、薪水、業(yè)務活動或非正式行業(yè)活動的收入、投資收入，以及在能夠獲得有關(guān)信息的情況下，還包括諸如消費本可以出售的農(nóng)產(chǎn)品這類隱含收入”。

但是，其中并未規(guī)定具體的“居住單元”的定義。因此，本文采取大多數(shù)研究者采取的標準——人均住宅平均面積，作為“居住單元”的計算標準。鄭州人均住宅面積數(shù)據(jù)的計算則從《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2018》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2019》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2020》中獲取房地產(chǎn)住宅類銷售面積數(shù)據(jù)加上現(xiàn)存住宅面積，再除以當年鄭州市人口數(shù)可得鄭州市人均住宅面積。而“中等家庭年收入”采用鄭州市統(tǒng)計局每年發(fā)布的鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為計算依據(jù)。定義中的“中等自由市場價格”則用“人均住房面積”乘以“由中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒中的鄭州市相應年份的房地產(chǎn)住宅類每平方米平均售價”，因此，本文中房價收入比的計算公式為：房價收入比=人均住房面積*相應年份房地產(chǎn)住宅類平均售價/鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均住宅面積=(當年房地產(chǎn)住宅類銷售面積+現(xiàn)存住宅類面積)/當年鄭州市常住人口數(shù)。

（二）房價收入比計算

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局發(fā)布的鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入統(tǒng)計可知，鄭州市2018年、2019年、2020年的居民人均可支配收入分別為：39042元，42087元，42887元。而鄭 州 市2018年、2019年、2020年的人口數(shù)分別為：10136000人、10352000人、12616800人。根 據(jù)“鄭州市房地產(chǎn)運行情況”數(shù)據(jù)和“中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒”數(shù)據(jù)可知截止到2018年，鄭州市住宅類面積約為368316900平方米；根據(jù)2019年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒可知，當年的房地產(chǎn)住宅類銷售面積為33305928平方米，故2019年鄭州市住宅類面積為368316900+33305928=401622828平方米；根據(jù)2020年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒可知當年的房地產(chǎn)住宅類銷售面積為32419735平方米，故2020年鄭州市住宅類面積為401622828+32419735=434042563平方米。因此，2018年人均住宅面積 為368316900/10136000≈36.34平方米；2019年人均住宅面積為401622828/10352000≈38.80平方米；2020年人均住宅面積為434042563/12616800≈34.40平方米。根據(jù)中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒可知，鄭州市2018年、2019年、2020年商品房住宅類銷售平均價格分別為8323元/每平方米、8156元/每平方米、9332元/每平方米。

因此，2018年鄭州市房價收入比 為：8323*36.34/39042≈7.75；2019年鄭州市房價收入比為：8156*38.80/42087≈7.52；2020年鄭州市房價收入比為：9332*34.40/42887≈7.48?？梢园l(fā)現(xiàn)，房價收入比在保持平穩(wěn)的水平中逐年下降，從2018年的7.75下降至2020年的7.48。

（三）本文房價收入比的計算意義

近3年來，房價收入比維持在7.75-7.48之間。根據(jù)其他學者的研究，鄭州市2013年到2017的房價收入比的范圍在13.31-9.47之間（郭曉冰，2019），鄭州市2006年到2008年的房價收入比范圍在9.94-9.22之間（呂江林，2010），鄭州市2005年的房價收入比為11（楊永華，2006）?；诮?年來鄭州市房價收入比的比率低于此前10多年的比率，居民購房壓力可能相較于以前減輕了。以下將從住房供給彈性角度驗證這一發(fā)現(xiàn)。

三、住房供給彈性分析

（一）住房供給彈性計算公式

住房供給彈性指標可以反映一定年份中住房供給量的相對大小。一般來說，住房供給量越大，居民購房成本也就越低，即供大于求時，市場往往可能更偏向于消費者。本文采用和常見的住房供給彈性計算公式作為計算標準，即：住房供給彈性=相應年份新開工住宅類面積/住房存量面積*100%。由于上文已經(jīng)計算出2018年，2019年，2020年的住房存量面積，這里直接帶入即可。而當年房地產(chǎn)住宅類新開工面積則由《2018年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》《2019年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》《2020年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》中查閱數(shù)據(jù)得知。

（二）住房供給彈性計算

通過查閱可知，2018年鄭州市房地產(chǎn)住宅類新開工面積為38537113平方米；2019年鄭州市房地產(chǎn)住宅類新開工面積為30068453平方米；2020年鄭州市房地產(chǎn)住宅類新開工面積為32344827平方米。而根據(jù)前文計算已知2018年、2019年、2020年的鄭州市房地產(chǎn)住宅類存量房面積分別為：368316900平方米、401622828平 方 米、434042563平方米。

因此，根據(jù)住房供給彈性計算公式可得：

2018年住房供給彈性

2019年住房供給彈性

2020年住房供給彈性

作為對比，鄭州市2012年的住房供給彈性僅為5.4%（陳立中，2014）。因此，雖然2019年，2020年鄭州市住房供給彈性相對弱于2018年，但依然高于以前年份的住房供給彈性。

（三）住房供給彈性的計算意義

根據(jù)學者余華義（2010）的研究，住宅土地的供應量與房價之間存在明顯的負相關(guān)關(guān)系。此外，任宇航（2020）發(fā)現(xiàn)國內(nèi)35個主要城市中住房價格的增長率受到住宅用地供給價格彈性的明顯影響，隨著住宅用地供給的提高，城市住房價格顯著下降。以上研究均表明，隨著土地供應量的增大，房價會表現(xiàn)出下降的趨勢，居民購房壓力也隨之降低。

從這個角度看，住房供給彈性也印證了房價收入比的計算結(jié)果。即，雖然傳統(tǒng)印象中房價在一直上升，但是居民的購房壓力實際上可能小于前些年。

四、小結(jié)

（一）本文結(jié)論

通過本文對鄭州市房價收入比近三年的縱向分析可以發(fā)現(xiàn)，近年來鄭州市房價收入比較前10年左右有所回落，城鎮(zhèn)居民購房壓力較前幾年輕微下降。由于不同的研究方法，本文結(jié)論可能有別于其他學者。例如，有學者在研究鄭州市房價收入比時采取的不同的計算數(shù)據(jù)，采取主城區(qū)（三環(huán)以內(nèi)）的100平方米左右住房價格作為房價參考依據(jù)來計算房價收入比，可能會導致房價收入比數(shù)據(jù)偏高，而實際中，購房人群的選擇可能還包括城區(qū)內(nèi)較小面積住宅以及鄭州市三環(huán)外四環(huán)內(nèi)的區(qū)域購房，這兩種房源住宅有時在銷售價格方面會低于主城區(qū)大面積多房住宅，因此，本文采取鄭州市平均住宅銷售價格來計算房價收入比，在客觀性和廣泛性上加以補充。

同時，通過對近三年鄭州市住房供給彈性的計算，發(fā)現(xiàn)其明顯高于此前年份，由2012年的5.4%上升到2020年的7.45%。這意味著同時期有更多的住宅供市場選擇，供應量大則帶來市場競爭，居民的選擇面更廣泛，價格難以上升，從供需角度一定程度上拉低了房價。這一發(fā)現(xiàn)也同時印證了房價收入比的發(fā)現(xiàn)，即鄭州市城鎮(zhèn)居民購房壓力較此前年份有所下降。

（二）發(fā)展建議

保障居民住房需求的滿足是我國長期經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展中的重要一環(huán)，對此鄭州市出臺了一系列手段促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。首先，建議繼續(xù)執(zhí)行當前的限購政策，即鄭州市戶口居民限購1套住宅，鄭州市戶口家庭限購2套住宅的政策，并嚴格審查購房者資質(zhì)，防止出現(xiàn)通過購買指標等手段違法購買額外的住房；同時，銀行適度提升貸款限制，對購買二套房的家庭可以適度提升貸款比例門檻，提高首付款金額，從消費端防止“炒房”的發(fā)生。

其次，加快轉(zhuǎn)變政府財政的收入模式，由原本依賴出讓土地獲得財政收入的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂盏刃路绞絹慝@得財政收入，拓展財政收入源頭，抑制地方政府通過“賣地”來獲得大量財政收入，嚴格審查土地出讓價格，防止地方政府拍出“天價土地”，從源頭拉低建設成本；并繼續(xù)加大擴充土地供給，為房地產(chǎn)住宅類市場提供更多的基礎(chǔ)，做到供給端成本控制。

最后，從政府投資層面還應繼續(xù)擴大廉租房體系建設，同時鼓勵私營企業(yè)開發(fā)租房公寓等項目，為住房市場提供多種選擇，降低居民居住壓力，減輕購房市場房源壓力，從而控制房地產(chǎn)價格上升。