曹藝彬

【摘 ?要】近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展壯大，在全國范圍內(nèi)新興樓盤數(shù)量大幅增多，物業(yè)管理等配套產(chǎn)業(yè)隨之不斷發(fā)展完善。現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，業(yè)主對居住環(huán)境及生活品質(zhì)等提出了更高和更嚴格的要求，并且業(yè)主可以和物業(yè)管理企業(yè)進行雙向選擇，各物業(yè)管理企業(yè)面臨較大的經(jīng)營壓力。為促進盈利水平的提升，物業(yè)管理企業(yè)應加強財務方面的管控，完善相應的管理制度，對經(jīng)營收入實施科學管理，切實提高管理的效果。論文對收入管理和財務管理進行了簡單介紹，探討了物業(yè)管理企業(yè)加強收入管理和財務管理的具體策略，以供參考。

【Abstract】In recent years， China's real estate industry has developed and expanded rapidly， the number of new buildings across the country has increased significantly， and supporting industries such as property management have been continuously developed and improved. At this stage， the market competition in China's property management industry is becoming more and more fierce. Owners put forward higher and stricter requirements for living environment and quality of life， and owners can make two-way choices with property management enterprises. Each property management enterprise is facing greater operating pressure. In order to promote the improvement of profitability， property management enterprises should strengthen financial control， improve the corresponding management system， implement scientific management of operating revenue， and effectively improve the effect of management. This paper makes a simple introduction of revenue management and financial management， and discusses the specific strategies of property management enterprises to strengthen revenue management and financial management， for reference.

【關鍵詞】物業(yè)管理企業(yè);收入管理;財務管理;策略

【Keywords】property management enterprises; revenue management; financial management; strategies

【中圖分類號】F275;F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）12-0079-03

1 引言

當前，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于初級發(fā)展階段，在實際管理工作中仍有一些不足，尤其是涉及經(jīng)營收入及財務方面的管理仍需改進。為更好地滿足業(yè)主的多方面需求，物業(yè)管理企業(yè)應加強人員、制度以及財務等方面的管理，為業(yè)主提供更為周到且高效的服務，不斷提升自身的競爭力，爭取更大的市場份額。

2 物業(yè)管理企業(yè)的收入管理概述

物業(yè)管理企業(yè)的收入是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)簽訂的服務合同維修養(yǎng)護及經(jīng)營管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及公用設施設備等，同時，在管理環(huán)境衛(wèi)生及維持秩序等活動中形成的經(jīng)濟利益流入。物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源有主經(jīng)營收入和多種經(jīng)營收入，物業(yè)管理費和物業(yè)經(jīng)營收入屬于主經(jīng)營收入。

2.1 物業(yè)管理費收入

物業(yè)管理費是在規(guī)定范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主以及租戶等提供符合標準要求的服務，或者向委托方提供服務，收取相應的有償服務費。物業(yè)管理企業(yè)的收費金額應以服務項目的性質(zhì)為依據(jù)，通過協(xié)議定價或者政府定價等方式確定。物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的物業(yè)服務收費采用包干制，由市、縣政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、類型、硬件設施、環(huán)境、物業(yè)服務內(nèi)容、質(zhì)量等因素，結合當?shù)貙嶋H情況，經(jīng)成本監(jiān)審后，統(tǒng)一制定或調(diào)整物業(yè)服務收費等級標準和相應的等級收費基準價格及其浮動幅度，并向社會公布。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人就服務內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就服務內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務成本由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用組成。

2.2 物業(yè)經(jīng)營收入

物業(yè)經(jīng)營收入包括的多種經(jīng)營有：媒體資源經(jīng)營、場地資源經(jīng)營、經(jīng)營性物業(yè)及其他業(yè)務。媒體資源開發(fā)經(jīng)營，包括框架、數(shù)碼、電子屏、燈箱、道旗、道閘、戶外、宣傳欄、電梯門及內(nèi)壁等固定區(qū)域媒體經(jīng)營及臨時性的媒體經(jīng)營，如條幅、海報、傳單等。場地資源的開發(fā)經(jīng)營，包括小區(qū)內(nèi)外場地經(jīng)營如擺展等，固定區(qū)域長期設點經(jīng)營，如銀亭、柜員機、酸奶機、物流柜、飲水機等。經(jīng)營性物業(yè)，包括倉庫、門面的經(jīng)營，負責球場、泳池、會所、娛樂設施的經(jīng)營與管理。

2.3 物業(yè)提供有償服務收入

物業(yè)提供的有償服務包括但不限于居家維修、家政保潔、快遞代收代送、房屋中介交易、代送牛奶報紙、兒童接送、室內(nèi)裝修、打印和商務服務等。

作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，物業(yè)管理企業(yè)由于盈利模式簡單、渠道單一、人力成本上升，80%的物業(yè)管理企業(yè)目前都處于虧損狀態(tài)，完善物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟利益則是擺在物業(yè)管理企業(yè)眼前的迫在眉睫之事。

3 物業(yè)管理企業(yè)的財務管理概述

3.1 財務管理概述

物業(yè)管理企業(yè)的財務管理工作是在企業(yè)戰(zhàn)略目標的引導下，管控籌資活動以及利潤分配等，主要組織開展財務活動及財務關系處理等。物業(yè)管理企業(yè)在財務管理過程中，對經(jīng)營管理以及服務等產(chǎn)生的資金費用及利潤等進行管控，爭取實現(xiàn)預期管理目標。物業(yè)管理企業(yè)在財務管理中需管控籌集及使用資金、房產(chǎn)租金收支、服務費等。財務管理的具體特點包括：第一，涉及多個方面，物業(yè)管理企業(yè)財務管理中會涉及自身、業(yè)主以及相關政府部門，需要監(jiān)督各個環(huán)節(jié)的資金的使用;第二，核算管理對象較為簡單，物業(yè)管理企業(yè)幾乎不進行生產(chǎn)行為和銷售行為，核算對象比較簡單。

3.2 財務管理中存在的問題

3.2.1 企業(yè)管理人員的管理能力不足

在我國物業(yè)管理行業(yè)中，很多物業(yè)管理企業(yè)的財務管理人員的財務管理理論知識儲備不足，實際財務管理經(jīng)驗不豐富，這會對企業(yè)的財務管理質(zhì)量帶來較大的消極影響。例如，在目前的物業(yè)行業(yè)中，特別是一些中小型的物業(yè)管理企業(yè)，大多數(shù)的企業(yè)高層都是之前一線的物業(yè)從業(yè)人員，雖然他們有著豐富的工作實踐經(jīng)驗，但是他們往往只重視物業(yè)日常管理和項目業(yè)務拓展，缺乏先進的物業(yè)管理理念和經(jīng)營戰(zhàn)略眼界，普遍忽視財務管理工作，更有甚者通過減少聘用專業(yè)管理人員節(jié)省人力方面的成本支出。這就造成物業(yè)管理企業(yè)難以有效地實施財務管控，無法有效保障財務管理的效率及質(zhì)量，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展造成消極影響。

3.2.2 缺乏財務管理意識

我國物業(yè)管理企業(yè)的部分管理人員對財務管理的重要作用沒有足夠的認識，缺乏較強的財務管理意識，沒有做好企業(yè)財務管理的監(jiān)管工作。物業(yè)管理企業(yè)沒有深刻理解財務管理的重要內(nèi)容，對財務管理工作不夠重視，缺少專業(yè)的財務管理人才實施管控，無法清晰了解財務管理對企業(yè)長期發(fā)展的關鍵性作用，甚至會過度放大財務管理活動對正常經(jīng)營造成的制約影響。這會導致物業(yè)管理企業(yè)的財務管理難以落實，進而引發(fā)資金鏈斷裂等嚴重問題，可能造成極大的經(jīng)營風險。

3.2.3 財務管理制度不完善

當前，我國很多物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模較小，在物業(yè)管理行業(yè)中有大量小型物業(yè)管理企業(yè)。很多物業(yè)管理企業(yè)進行財務管理時，仍沿用傳統(tǒng)的財務管理方式，財務管理制度缺乏專業(yè)性，實際管理工作中存在較多不足。這些物業(yè)管理企業(yè)的財務管理方式不夠精細化，不能為便捷地管控財務工作提供便利，只納入對短期利益的考量，容易出現(xiàn)應收款項難回收的情況。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理制度不完善，會使收入等方面的監(jiān)督管控工作無法落實，資金管控風險提高，會在很大程度上影響物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

3.2.4 資金使用效率偏低

現(xiàn)金流管理是財務管理的核心內(nèi)容，但是目前物業(yè)管理企業(yè)的財務管理制度中還缺乏行之有效的資金管理工作。現(xiàn)金流未參加日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)造成現(xiàn)金閑置，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率長期處于較低的水平都存在形成財務風險的可能性。如何提高資金使用效率，從而獲得較高的收益回報率，也是物業(yè)管理企業(yè)急需解決的問題。

3.2.5 成本核算及內(nèi)部控制不到位

我國很多物業(yè)管理企業(yè)不夠重視成本核算及內(nèi)部控制工作，沒有借助財務預算管控成本投入，業(yè)務收支較為被動。物業(yè)管理企業(yè)受規(guī)模等因素的限制，有比較大的組織架構，管理人員可進行垂直縱向管理。但物業(yè)管理企業(yè)的管理負責人需要對很多方面的工作進行管控，難以落實對內(nèi)部財務等方面的把控。

4 物業(yè)管理企業(yè)強化收入管理及財務管理的具體策略

4.1 安排管理人員進行強化培訓，增強員工的財務管理意識

物業(yè)管理企業(yè)應了解自身的財務管理及收入管理的不足，科學制定員工培訓計劃，合理安排管理人員進行專業(yè)強化培訓，將先進的財務管理理念及管理方法等作為培訓重點，并增強管理人員的財務管理意識及職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)，促進管理人員整體業(yè)務能力水平提升。物業(yè)管理企業(yè)應要求管理人員嚴格按照相關政策法規(guī)的規(guī)定進行收入管理及財務管理，加強對各個環(huán)節(jié)的有效管控，促進整體管理質(zhì)量的提高。物業(yè)管理企業(yè)應擺脫傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式的限制，有效利用大數(shù)據(jù)技術等先進技術，分析企業(yè)多元化經(jīng)營的現(xiàn)狀，找出提升利潤的切入點。在此基礎上，管理人員應對現(xiàn)有的住戶及租戶的真實需求進行調(diào)查分析，調(diào)整多元化經(jīng)營及配套性經(jīng)營等經(jīng)營方法，有效提升用戶的滿意度，促進企業(yè)增值服務收入的提高。

4.2 加大稽核監(jiān)督力度，及時有效處理日常收費問題

為提升企業(yè)收入管理質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)應加強監(jiān)督收費人員的收費處理工作，定期檢查與稽核收費服務中心的收費情況，主要檢查報表錄入情況、與出納對接情況等。物業(yè)管理企業(yè)應加強監(jiān)管收費人員，可檢查收費單據(jù)等，考察收費人員的實際工作效率及質(zhì)量等。企業(yè)財務部門可借助收費系統(tǒng)對收費工作進行實時監(jiān)管，在收費人員對接交賬時，對票據(jù)與款項等進行核對。物業(yè)管理企業(yè)應要求收費人員在當日把收繳的現(xiàn)金存入銀行，并將存款回單妥善保存，在進行當期交賬時確保款項和票據(jù)一致。同時，企業(yè)財務人員應開具相應的收款收據(jù)，交由收費人員，并在查賬時進行核對。企業(yè)收費人員若在收費時遇到管理系統(tǒng)出錯等問題，應及時向財務部門反饋，從而確保及時有效地處理問題。

4.3 完善財務管理制度，構建合理的客戶分析評估機制

物業(yè)管理企業(yè)在實施財務管理及收入管理的過程中，完善的財務管理制度是關鍵性基礎保障，對當前的財務管理制度進行優(yōu)化改進，有助于財務管理工作落實落細，同時，能使企業(yè)財務管控氛圍更加濃厚。

物業(yè)管理企業(yè)應全面分析自身財務管理狀況，結合我國財務方面的政策及法律規(guī)定，優(yōu)化完善現(xiàn)有的財務管理制度，提升財務管理的規(guī)范性，確保各項經(jīng)營活動高效開展。物業(yè)管理企業(yè)應將會計管理制度作為主體部分，并根據(jù)經(jīng)營性收入等，將財務管理制度合理細化，劃分出相互銜接的具體管控制度，實現(xiàn)對經(jīng)營收入、財務活動等方面的有效管控。此外，物業(yè)管理企業(yè)應通過市場調(diào)查等方式了解我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢，構建合理的客戶分析評估機制，對潛在租戶的承租能力進行科學評估，積極吸收更多的優(yōu)質(zhì)客戶。這就要求企業(yè)管理人員結合發(fā)展規(guī)劃分析短期及長期利益，不斷提升自身的服務實力，對承租客戶進行合理優(yōu)化，促進承租客戶的整體品質(zhì)提高。

4.4 建立資金集中管理機制，實現(xiàn)利潤最大化

資金是企業(yè)的“血液”，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎。由于物業(yè)管理企業(yè)通常具有比較大的現(xiàn)金流，因此，其必須建立有效的現(xiàn)金管理制度，有效實施資金的集中化管理。首先，可以針對性地設立2個銀行專用賬戶，即收入賬戶和支出賬戶，做到專戶存儲、?？顚Ｓ茫⒍ㄆ趯︺y行專戶進行跟蹤管理;其次，要完善各個物業(yè)項目服務處的考核機制，加大項目物業(yè)收費率的績效考核比重，從而提高資金流入量;最后，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略集中化管理資金，在保證有充足的資金來滿足正常經(jīng)營需求的前提下進行合理投資，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

4.5 實施全面預算管理，加大資金管理力度

物業(yè)管理企業(yè)應不斷健全全面預算管理制度，主要是落實企業(yè)運營、成本核算以及財務管控等方面的預算管理，促進人力資源等各項資源合理分配，結合全面預算監(jiān)控實際財務管理情況，有效控制企業(yè)的成本投入及經(jīng)營費用等，并對現(xiàn)金流量及利潤等進行合理預測。在實施全面預算管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應將市場調(diào)查作為導向，讓全體員工參與到實際管理中，在財務管理全過程中落實全面預算管理。物業(yè)管理企業(yè)應結合全面預算管理制度，監(jiān)督財務管理人員的工作情況，有效強化對財務工作的管控。物業(yè)管理企業(yè)可聘請有實力、有資質(zhì)的第三方代理機構考核企業(yè)的運營情況，并結合考察結果調(diào)整企業(yè)的財務管理工作。對于資金收入渠道較窄的問題，物業(yè)管理企業(yè)應重視集中化管控各項資金，可建立相應的資金管理制度，系統(tǒng)性調(diào)配資金資源，并嚴格監(jiān)控資金使用情況及實際流入等，合理規(guī)避可能出現(xiàn)的財務風險，促進資金管理質(zhì)量的提高。

5 結語

綜上所述，在新時代發(fā)展形勢下，為更好地應對市場競爭壓力，物業(yè)管理企業(yè)應分析當前收入管理及財務管理中的不足，加大管控稽核力度，合理控制物業(yè)管理服務費用定價，完善相關的預算管理制度及財務管理制度，安排員工進行強化培訓，促進管理服務水平的提升。

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