許子研 楊曉倩

（1．廣西大學(xué)，廣西 南寧 530000）

（2．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，上海 200000）

一、引言

自改革開放以來，中國已進(jìn)入快速城市化的階段。房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的機(jī)遇，在教育行業(yè)表現(xiàn)為百花齊放的大好環(huán)境。然而，近年來，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中高速增長階段，經(jīng)濟(jì)一直保持在7%以下的中高速增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)也受到波及，政府也在相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)和房價。根據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要的目標(biāo)，我國要在2020年保持不低于6.5%的高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長速度，這對我國各級政府都提出了較高的要求，必然也帶來政府的政策調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。眾多周知，房地產(chǎn)是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，它的繁榮不僅是城市化的必然結(jié)果，也為金融行業(yè)、實(shí)體行業(yè)、其他房地產(chǎn)相關(guān)的制造業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來了繁榮發(fā)展的機(jī)遇。若房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大轉(zhuǎn)型困難或者異常的波動，必然會引起國民經(jīng)濟(jì)的各個行業(yè)的波動狂瀾。因此，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，我們需要進(jìn)一步研究房價的各種影響因素，試圖防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)以及房價的巨大波動對國民經(jīng)濟(jì)造成損害。

影響房價的因素很多，現(xiàn)有的觀點(diǎn)主要集中在以下三個方面：一是土地壟斷論，認(rèn)為中國現(xiàn)有的土地財(cái)政制度和土地出讓制度是引起房價和地價高漲的一個政策原因；二是投資過熱論，認(rèn)為中國的房價是由于過多地房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)商的投資和炒作所致；三是貨幣寬松論，認(rèn)為中國的房價是因?yàn)檫^于寬松的貨幣環(huán)境引起的。眾所周知，自我國1977年恢復(fù)高考以來，中國培育了大量的高素質(zhì)高能力人員，這些人員正是中國城市發(fā)展的主力軍?？梢哉f教育事業(yè)的進(jìn)步為我國的城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了豐富的人力資本，也必然會影響著中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但已有的研究中過多地關(guān)注房價的其他影響因素，較少關(guān)注到人力資本發(fā)展對城市化和房價的影響。因此，本文將從人力資本的視角研究分析人力資本對房價的影響路徑。

二、影響路徑分析

（一）人力資本對房價的直接路徑分析

1．市場供需理論視角。從中國的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，可以看到的一個現(xiàn)象就是，中國在1999年高考首次擴(kuò)招后，中國的房地產(chǎn)業(yè)也首次出現(xiàn)了大片繁榮景象，炒房買房開始成為一種只賺不賠的投資方式，這說明高考擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)繁榮不僅是巧合，兩者必然存在的某種聯(lián)系。隨著教育的發(fā)展，人員的人力資本水平的提高，會為城市輸入更多的遷徙人群，同時這些人群的遷徙就會為城市帶來更多的住房需求，有需求自然要有供給的保障。在既定的供給量情況下，以及中國現(xiàn)有的政府規(guī)定土地建設(shè)面積趨緊的情況下，需求的增加就會進(jìn)一步帶動平均房價的提高。這從中國的現(xiàn)實(shí)情況引出這一問題，隨著中國高等教育的擴(kuò)張，帶來人力資本水平的提高，高人力資本水平人員的增加，進(jìn)一步增加了城市住宅需求的增加，而表現(xiàn)為房價的提高。

在這一事實(shí)的情況下，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場中供需平衡理論可以得到人力資本的提高會提高房價。根據(jù)房地產(chǎn)市場供需理論可知，隨著人力資本等大量人員涌入城市地區(qū)，他們擁有穩(wěn)定的工作和較高水平的收入，因此從房地產(chǎn)市場的需求側(cè)可以看出，城市的住宅需求隨著人力資本水平的提高會相應(yīng)地提高，而在同一個情況下，城市的住宅供給量不變，因此會提高城市的房價。具體表現(xiàn)為圖1中的曲線變化，即新的均衡房價由P1變?yōu)镻2。

圖1 房地產(chǎn)市場中需求增加時房價變化

2．人力資本理論和人口遷移理論視角。20世紀(jì)60年代，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒爾茨和貝克爾提出了人力資本理論。后來被引入到生產(chǎn)函數(shù)模型中，一直以來被認(rèn)為是生產(chǎn)活動的核心變量。隨著經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的提出，各城市越來越關(guān)注人才的聚集，對人力資本的需求越來越多，人力資本理論對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生產(chǎn)活動、市場情況都提供了參考。拉文斯坦的“遷移定律”可以被視為最早的遷徙理論，該理論認(rèn)為人進(jìn)行遷移主要是為了提高經(jīng)濟(jì)收入，改善生活環(huán)境。新古典經(jīng)濟(jì)理論則主要從供給和需求的角度解釋人口遷移問題，認(rèn)為人在區(qū)域間的流動可以調(diào)節(jié)區(qū)域間勞動力平衡。舒爾茨的人力資本理論也涉及人口遷移的觀點(diǎn)，認(rèn)為遷移是個人在人力資本上的一種投資，該項(xiàng)投資很大程度上能夠提升個人的經(jīng)濟(jì)效益，也能從整體上改善個人的生活水平。人口遷移理論和人力資本理論觀點(diǎn)相近，都認(rèn)為年齡水平、教育水平都會影響遷移程度，一般年齡越小、教育水平越高的人更愿意在區(qū)域間遷移。根據(jù)人力資本理論和人口遷移理論可知，在人力資本上的投資，無疑是會提高人員的知識水平或技能程度，就是會相應(yīng)地提高人員的勞動生產(chǎn)率，所以人力資本具有稀缺性和被搶奪性，這個時候人力資本會更愿意向城市發(fā)達(dá)地區(qū)遷移，集聚在城市發(fā)達(dá)地區(qū)，既是和對應(yīng)的工作進(jìn)行匹配，也是在追求更高質(zhì)量的生活環(huán)境。反過來，當(dāng)一個城市的人力資本水平提高時，會相應(yīng)地推動城市化程度，高城市化的城市又會進(jìn)一步吸引更多的人力資本，大城市將形成自己良性的發(fā)循環(huán)。

在這一事實(shí)的情況下，可以根據(jù)人力資本理論和人口遷移理論可以得到人力資本和城市化水平存在相互促進(jìn)的關(guān)系。人力資本等更愿意向發(fā)達(dá)的大城市遷移、集聚，他們擁有較高水平的收入和更好的公共服務(wù)水平。反過來，較高的人力資本集聚又會進(jìn)一步推動城市化水平，抬高城市房價。因此從人力資本理論和人口遷移理論可以看出，隨著人力資本水平的提高提升城市化水平，而城市的住宅需求會不會隨著城市化推進(jìn)而進(jìn)一步被抬升。在同一個情況下，城市的住宅供給量不變，城市房價會提高。

（二）人力資本對房價的間接路徑分析

1．創(chuàng)新水平影響路徑。在城市創(chuàng)新水平層面，人力資本水平的提高自然會帶來技術(shù)創(chuàng)新效應(yīng)。一方面，高人力資本的人員受雇于創(chuàng)新企業(yè)或者高工資性企業(yè)，將出現(xiàn)更多創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)。另一方面，高人力資本的人員具有的知識和技能能夠產(chǎn)生技術(shù)創(chuàng)新效應(yīng)，技術(shù)創(chuàng)新能促進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)的進(jìn)步，應(yīng)用于城市企業(yè)生產(chǎn)過程中和污染排放和治理過程中，會帶來城市生活質(zhì)量的提高。因此，城市人力資本的提高將帶動城市創(chuàng)新水平的提高，并會吸引更多的人力資本進(jìn)入，形成良性循環(huán)效應(yīng)。另外，城市人力資本的提高將帶動城市創(chuàng)新水平的提高，必然會反過來推動城市化進(jìn)程，也會吸引更多的人力資本的進(jìn)入，形成良性循環(huán)效應(yīng)。在這一良性循環(huán)效應(yīng)下，城市規(guī)模越來越大，這時根據(jù)房地產(chǎn)市場的供需理論可以知道，城市規(guī)模越大，則會導(dǎo)致城市房價的上漲。

2．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級影響路徑。在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級層面，人力資本水平的提高也會帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級效應(yīng)。一方面，高人力資本的人員受雇于創(chuàng)新企業(yè)或者高工資性企業(yè)，會為企業(yè)帶來更高的生產(chǎn)效率，也會慢慢地提高企業(yè)的產(chǎn)品升級，既有利于產(chǎn)品升級也有利于提高企業(yè)利潤，在地級市層面就表現(xiàn)為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，會吸引更多的企業(yè)在這個城市集聚。所以城市人力資本的提高，帶動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，會吸引更多的人力資本的進(jìn)入，形成良性循環(huán)效應(yīng)。另一方面，城市人力資本的提高，帶來城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，必然會反過來推動城市化進(jìn)程，也會吸引更多的人力資本的進(jìn)入，形成良性循環(huán)效應(yīng)。在這一良性循環(huán)效應(yīng)下，城市規(guī)模越來越大，這時根據(jù)房地產(chǎn)市場的供需理論可以知道，城市規(guī)模越大，會帶來城市房價的增加。

3．城市化影響路徑。人力資本的提高，帶來技術(shù)創(chuàng)新效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級效應(yīng)，進(jìn)而必然會推進(jìn)城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程的提高表現(xiàn)為高人力資本人口規(guī)模的增加，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供需理論，就能明晰平均房價上漲的主要原因。大學(xué)畢業(yè)生或者其他高人力資本畢業(yè)生畢業(yè)后傾向于留在城市工作，必然會造成城市人口的集聚或擁擠，進(jìn)而推高了平均房價。

三、政策啟示

結(jié)合本文的影響分析，可以得出以下政策啟示：第一，注重教育資源均等化，平衡區(qū)域人力資本水平。當(dāng)前我國房價存在很大地區(qū)差異的重要原因，就在于中國教育資源的空間分布不均，尤其是高等教育資源。因此，控制房價的根源方法在于教育資源的均等化，尤其是高等教育資源的均等化；第二，完善城市購房、租房等制度。政府吸引人才、勞動力的流入的關(guān)鍵還是完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，在戶籍制度、教育制度、購房政策、租房政策方面給予高素質(zhì)人才更多的優(yōu)惠，例如為城市高人力資本人員提供住房補(bǔ)貼、租房補(bǔ)貼，同時為城市其他人群提供廉租房，提高城市的生活質(zhì)量，控制房價；第三，加大人才住房政策的投入，保障引進(jìn)人才的住房權(quán)益。住房問題是影響高層次人才的流動決策的重要因素，各大城市在制定人才引進(jìn)政策的同時，應(yīng)該加大人才住房政策的投入，保障引進(jìn)人才的住房權(quán)益，從供給側(cè)的角度提高市場的住房容量，如增加土地供應(yīng)、加快二手房市場流通等方式有效增加區(qū)域內(nèi)住房供給量，控制好住房價格，防止房價的非理性上漲；第四，重視“精英”教育，提高人力資本水平。目前我國的“精英”人才大部分集中在東部沿海城市和特大城市中，其他地區(qū)的工人多屬于低技能的普通工人。因此，我國各大城市應(yīng)該高度重視“精英”教育，除了基礎(chǔ)教育和學(xué)院教育外，還應(yīng)該通過教育方式積極培養(yǎng)高素質(zhì)、專業(yè)性人才，提高人力資本水平，平衡區(qū)域人力資本差距，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。