文/劉英

（佳寧娜（深圳）投資有限公司）

近年來，隨著稅務(wù)政策不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)作為國家稅務(wù)機關(guān)重點監(jiān)測對象，如何強化稅務(wù)風(fēng)險管理，已然成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中極為重要的議題。房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險貫徹其全周期業(yè)務(wù)流程，倘若產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)將面臨重大經(jīng)營危機，因此，強化稅務(wù)風(fēng)險防控迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險特征與構(gòu)成

（一）特征

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險特征是在一定程度上受風(fēng)險屬性影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中面臨的稅務(wù)風(fēng)險主要特征表現(xiàn)為以下幾方面：

（1）稅務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營建設(shè)的各環(huán)節(jié)之中，包括投融資、土地獲取、項目建設(shè)、銷售等。（2）對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理而言，稅務(wù)風(fēng)險具有一定的客觀性，難以消除和避免。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)及自身管理過程中，只能采取科學(xué)合理的措施，實現(xiàn)風(fēng)險降低，卻無法徹底消除[1]。（3）房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險還具有一定的隱形性特點，稅務(wù)風(fēng)險有時會藏匿于企業(yè)內(nèi)部各項涉稅業(yè)務(wù)之中，除了定期接受來自稅務(wù)部門的檢查之外，企業(yè)管理層很難在日常經(jīng)營管理工作中發(fā)現(xiàn)潛在的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理及項目建設(shè)過程中主要的風(fēng)險構(gòu)成主要有以下幾方面：（1）土地取得環(huán)節(jié)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地獲得階段的投資在總成本之中占比較高，更是開發(fā)成本中的關(guān)鍵所在。倘若企業(yè)土地購買過程中，對方并未提供全額、準(zhǔn)確且真實的增值稅發(fā)票，那么在后續(xù)的房地產(chǎn)稅務(wù)管理工作中，勢必會影響企業(yè)土地增值稅清算以及增值稅抵扣等工作的進(jìn)行，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化對于發(fā)票管理的重視程度，保障支付購買土地款項的合理性。（2）項目建設(shè)環(huán)節(jié)風(fēng)險。在項目建設(shè)期間，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及稅務(wù)種類繁多，例如增值稅、所得稅等，此部分也是稅務(wù)機關(guān)在落實工作時重點關(guān)注的內(nèi)容。除了一般的項目建設(shè)環(huán)節(jié)涉及稅務(wù)工作外，部分企業(yè)內(nèi)部在開展特殊業(yè)務(wù)，例如利用房屋獎勵優(yōu)秀員工等，也應(yīng)當(dāng)將其視為企業(yè)的銷售活動，否則企業(yè)將會產(chǎn)生偷稅漏稅等行為，將面臨信譽風(fēng)險。（3）交付、清算階段稅務(wù)風(fēng)險。項目建設(shè)完成后，企業(yè)面臨交付、清算工作，在此過程中財稅相關(guān)事項較多，例如所得稅實際毛利清算、申報增值稅等，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視上述稅務(wù)工作的開展，保障自身經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險影響因素

（一）稅收政策多變，企業(yè)政策把握準(zhǔn)確度不足

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策在不斷地更新迭代，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理而言，是巨大的挑戰(zhàn)。部分企業(yè)對于稅收政策了解不夠充分，每一項稅收政策的出臺，都代表著政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在實際的稅務(wù)管理工作中，無法準(zhǔn)確解讀當(dāng)前稅收政策，則易導(dǎo)致企業(yè)在落實稅務(wù)管理時存在偏差，從而無法幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)發(fā)展。與此同時，企業(yè)倘若無法透過政策，解讀出政府用意，企業(yè)的未來發(fā)展就有可能受到限制；另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)對于政策解讀及時性不足。企業(yè)需要根據(jù)政策變化及時調(diào)整自身經(jīng)營管理策略，但部分企業(yè)缺乏對稅收政策變化的敏感性，對關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策的解讀及時性不足。

尤其是除卻全國的普適性政策，各地也會根據(jù)自身實際市場經(jīng)濟狀況出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，該地房地產(chǎn)企業(yè)若不能準(zhǔn)確把握相關(guān)政策，則會在當(dāng)前競爭激烈的行業(yè)環(huán)境中失去發(fā)展先機[2]。

（二）稅務(wù)管理制度尚待規(guī)范，工作流程規(guī)范性不足

稅務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作的重點內(nèi)容，系統(tǒng)且規(guī)范的管理制度是稅務(wù)管理工作落實的基礎(chǔ)，倘若缺乏完善的規(guī)章制度，容易導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)乎企業(yè)的自身利益，同時與客戶利益也緊密相關(guān)，這就導(dǎo)致稅務(wù)管理工作落實的難度較大。與此同時，稅務(wù)管理工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理及業(yè)務(wù)開展的全過程，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)稅務(wù)管理落實，強化稅務(wù)風(fēng)險防控工作時，對于稅務(wù)管理認(rèn)知不夠充分，淺顯地將稅務(wù)管理等同于稅收繳交，并未強化對稅收政策、稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避轉(zhuǎn)移等內(nèi)容的認(rèn)知，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險防控質(zhì)量提升方面存在較大問題；其次，部分企業(yè)雖根據(jù)政策指引建立了現(xiàn)代化的稅務(wù)管理理念，并根據(jù)自身需求實現(xiàn)了稅務(wù)管理制度的完善，但在實際的落實過程中仍存在執(zhí)行不到位的現(xiàn)象，究其原因，在于部分房地產(chǎn)企業(yè)在人員配置方面存在問題，并未根據(jù)工作落實需求，建立獨立的稅務(wù)管理機構(gòu)，僅將其交由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，極大地削弱了稅務(wù)管理工作的重要性[3]。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工綜合素質(zhì)尚待提升，難以滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理工作的開展需求，產(chǎn)生稅收繳納不及時、管理效率相對低下等問題。

（三）納稅籌劃意識不足，稅務(wù)信息化程度低

部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作的開展中，缺乏應(yīng)有的稅務(wù)籌劃意識，關(guān)于稅務(wù)籌劃工作落實對企業(yè)發(fā)展的重要意義不夠明確。難以根據(jù)稅收政策變化及時調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，無法幫助企業(yè)更好地利用當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)。部分企業(yè)在實際稅務(wù)籌劃工作過程中，與稅務(wù)局缺乏及時有效的溝通與協(xié)調(diào)，甚至存在信息不對稱的狀況，在處理重大涉稅事項時，并未及時向稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行匯報。此外，企業(yè)內(nèi)部信息化建設(shè)程度不足，并未根據(jù)實際工作需求，引進(jìn)先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，難以實現(xiàn)各職能部門間的信息資源共享，提升員工工作效率及質(zhì)量[4]。企業(yè)在處理重要涉稅信息時，僅財務(wù)部門落實處理工作，并未將相關(guān)涉稅信息及后續(xù)的風(fēng)險處理情況及結(jié)果及時傳遞給企業(yè)其他職能部門，導(dǎo)致其他職能部門缺乏應(yīng)有的參與度，信息溝通不夠順暢，難以有效提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控措施

（一）強化自身稅收政策研究，準(zhǔn)確解讀政策變化

稅收政策的更新，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作的落實帶來了新的挑戰(zhàn)，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了全新的發(fā)展機遇，因此在實際工作的推進(jìn)中，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化自身對于稅收政策的研究，充分解讀政策背后所蘊含的相關(guān)信息。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時收集、整理并分析稅收相關(guān)政策，此類政策不僅包含與房地產(chǎn)企業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的政策，同時還包含會影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的其他類型政策；不僅包括國家層面，同時也包括各地方、層級的相關(guān)政策法規(guī)[5]。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，只有對稅收政策進(jìn)行全面且充分的研究，才能更好地為后續(xù)的政策解讀工作提供必要的素材；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確且深度地解讀稅收政策，在實際的解讀工作中至少應(yīng)當(dāng)充分把握以下幾點：為什么出臺、產(chǎn)生了什么樣的變化、具體如何應(yīng)對，而不是僅停留在知識層面，應(yīng)當(dāng)充分把控政策背后針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性和實用性；最后，應(yīng)當(dāng)將政策內(nèi)容落到實處，服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在保證理解不出現(xiàn)偏差的情況下，根據(jù)政策變化及時調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)發(fā)展策略。

（二）完善稅務(wù)管理制度，強化稅務(wù)風(fēng)險防控

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部各項涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，包括稅種、繳納規(guī)定、風(fēng)險評估及預(yù)防等各方面，建立完善明確的制度，推動稅務(wù)管理工作制度化，全面把控稅務(wù)管理工作的推進(jìn)情況，更好地對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的各項風(fēng)險實現(xiàn)及時預(yù)警，嚴(yán)格把控，推動稅務(wù)風(fēng)險管理工作的具體化及規(guī)范化；其次，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)建立完善的監(jiān)督管理機制，保障稅務(wù)管理制度的充分落實，既要強化政策落實，同時還應(yīng)根據(jù)實際工作落實需求，配置專業(yè)的稅務(wù)管理人員，將稅務(wù)管理工作貫穿于企業(yè)日常經(jīng)營管理中；最后，還應(yīng)強化企業(yè)稅務(wù)管理評價工作的推進(jìn)，落實全流程監(jiān)督管控，及時根據(jù)評價結(jié)果實現(xiàn)稅務(wù)管理的優(yōu)化改進(jìn)。

（三）強化全員稅務(wù)籌劃意識，提升企業(yè)信息化建設(shè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)明確稅務(wù)籌劃工作對于自身發(fā)展的重要意義，準(zhǔn)確把握國家各項稅收政策，確保稅務(wù)籌劃方案符合法律規(guī)定，幫助企業(yè)實現(xiàn)稅負(fù)的降低[6]。企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)保持良好的聯(lián)系，及時就政策中存在的不明確之處進(jìn)行溝通，提升信息溝通順暢程度。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險防控工作落實需求，引進(jìn)先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各職能部門間的信息資源共享，為稅務(wù)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，稅務(wù)風(fēng)險防控工作尤為重要，在此過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確認(rèn)知，充分明確各項稅收政策，推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作的落實，降低稅負(fù)，提升風(fēng)險防控能力，助力企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。