傅榮榮

（山西省大同市不動產(chǎn)登記中心，山西 大同 037000）

國家對不動產(chǎn)實施統(tǒng)一管理，統(tǒng)一登記，是為了使國家制度更加完善，同時建立這一制度也在一定程度上體現(xiàn)出國家治理體系的規(guī)范化和治理能力的現(xiàn)代化。自從這一制度出臺后，各地政府積極投入到不動產(chǎn)登記體系的建設(shè)中，經(jīng)過一段時間的發(fā)展，我國已經(jīng)取得了登記工作的初步勝利。在該制度未實施之前，不動產(chǎn)登記工作也一直在進行，但是卻存在登記機構(gòu)零散，登記依據(jù)不同，登記簿冊格式不統(tǒng)一等問題，并且這些登記記錄分散在不同地區(qū)，并沒有一個專門的平臺將上述登記信息統(tǒng)一，這樣的弊端非常不利于我國相關(guān)機構(gòu)管理不動產(chǎn)。因此新制度的實施非常有必要，新制度出現(xiàn)后，解決了上述不統(tǒng)一問題，降低了產(chǎn)權(quán)交叉的可能性，有利于市場發(fā)揮其資源配置的作用。

一、我國不動產(chǎn)登記制度

在民國時期，就已經(jīng)存在不動產(chǎn)登記的說法，當時西方在該方面已經(jīng)形成相對完整的登記制度，所以民國政府開始效仿，對當時的制度進行完善，而后新中國成立發(fā)展至今，這一制度一直走在改革和完善的路上。我國實施公有制后，對該制度的影響最為顯著，在公有制下，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于集體，也正因為這一制度的存在，使當時的不動產(chǎn)不需要進行登記，因此相關(guān)登記工作中斷，直到兩年后才恢復(fù)。在此之后，經(jīng)歷數(shù)次改革，我國的不動產(chǎn)制度終于在2015 年正式完成，相關(guān)條例終于落地，使我國該方面的制度進入一個新階段。次年國家公布了登記細則，明確了各種不動產(chǎn)的登記要求。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的功能與用途

該制度的產(chǎn)生是國家經(jīng)濟運行的必然產(chǎn)物，是有利于國家發(fā)展的重要體系，也是經(jīng)濟正常運行的保障，這一制度與每個人的切身利益緊密相關(guān)。嚴謹?shù)卣f，是與制度相關(guān)的政治理論和經(jīng)常理論，在為國家經(jīng)濟服務(wù)。該制度要順利實施，首先要發(fā)揮制度的學(xué)術(shù)價值，該價值體現(xiàn)在政治和經(jīng)濟學(xué)兩方面。如果制度不能發(fā)揮其主導(dǎo)作用，則相關(guān)工作將無法展開，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正是建立全國性的、統(tǒng)一的不動財產(chǎn)交易市場和明晰財產(chǎn)所有權(quán)的最基本保證。

（一）整合政府部門職能提高工作效率

長期以來，不同產(chǎn)權(quán)類別、不同性質(zhì)的不動產(chǎn)在進行登記時，服務(wù)人員會采用不同的登記依據(jù)，同時這些不動產(chǎn)因為所在地的不同，造成管理上的分散。建立統(tǒng)一的登記制度，是相關(guān)工作的綱領(lǐng)性文件，其實施整合了多個部門的工作職能，便于統(tǒng)一推動工作和監(jiān)督管理。制度統(tǒng)一，部門集中，程序完善，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就能更高效更科學(xué)地推動。

（二）保護不動產(chǎn)擁有人的合法財產(chǎn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施對于政府和民眾都具有積極的作用，主要體現(xiàn)在：一該制度的存在使相關(guān)部門的辦事效率顯著提高；二該制度實現(xiàn)了四個統(tǒng)一，結(jié)束了不動產(chǎn)登記混亂的局面，減少了以往的不動產(chǎn)沖突問題，從而保障了民眾在該方面的權(quán)益。除此之外，該制度對征信體系的完善也起到了一定作用。在過去，不動產(chǎn)登記部門分散，導(dǎo)致同一不動產(chǎn)的交叉登記，從而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，但是登記制度出臺后，產(chǎn)權(quán)問題變得清晰可查，在財產(chǎn)抵押或者買賣過程中，不會再出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清的情況，有效降低了糾紛案件的發(fā)生率。

（三）健全土地管理制度

不動產(chǎn)登記制度要求不動產(chǎn)確定物權(quán)時要將相關(guān)信息登記在簿冊上，同時有關(guān)該不動產(chǎn)的所有變更事項也要及時登記，根據(jù)這一制度的要求，土地等不能移動的財產(chǎn)均應(yīng)記錄在簿冊上。登記簿冊和不動產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容相互一致的情況下，不動產(chǎn)所有權(quán)的歸屬和變動才可以保持一致。在自由市場進行不動產(chǎn)交易時，交易雙方彼此不熟悉，所能信賴的是不動產(chǎn)歸屬人擁有的不動產(chǎn)證書和登記部門可查的有關(guān)該不動產(chǎn)的在冊信息。在過去不同地方的登記依據(jù)和所用簿冊均有差異，為交易帶來諸多不便，一房多賣的現(xiàn)象時有發(fā)生，極大地增加了交易風(fēng)險，侵害到民眾的利益。因此用統(tǒng)一的登記制度確定產(chǎn)權(quán)，是一項利于民眾的重要政策。統(tǒng)一的證書可以改變分散登記下一房多證的情況，有效消除舊制度的弊端。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施中出現(xiàn)的問題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行的幾年來，工作面臨的問題類型紛雜頭緒繁多，更有甚者矛盾突出，難以解決。本文研究過程中總結(jié)出以下幾點影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的主要原因。

（一）歷史問題導(dǎo)致的數(shù)據(jù)缺失

由于相關(guān)法律的缺失和特定歷史時期政策的調(diào)整，各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不一致、不匹配，自成體系。比如，缺少房屋信息、缺少土地信息，土地用途不一致等，但包括上述問題在內(nèi)的諸多問題，是歷史原因造成的，還不是違法違規(guī)。但確實成為困擾不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的疑難問題，影響到了工作的進度。

（二）工作人員業(yè)務(wù)能力不足

新制度實施后的不動產(chǎn)登記工作人員來自多個相關(guān)部門，或多或少都有不動產(chǎn)登記的經(jīng)驗。但個人接受新事物的快慢不同和學(xué)習(xí)能力差異，沒有認識到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性，在工作中缺乏積極主動性，對新制度新規(guī)定新的業(yè)務(wù)流程了解地不透徹，不能將以往工作經(jīng)驗融會貫通指導(dǎo)新的登記工作，對新登記平臺系統(tǒng)掌握不到位容易出現(xiàn)失誤，等等，導(dǎo)致業(yè)務(wù)水平參差不齊。這種狀況嚴重影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體效率和工作的嚴肅性。

四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度完善措施

（一）建立健全相關(guān)法律法規(guī)

不動產(chǎn)登記制度的依據(jù)是我國的物權(quán)法。根據(jù)該制度，權(quán)利人可以申請將其名下的不動產(chǎn)進行登記，將產(chǎn)權(quán)信息記錄在統(tǒng)一簿冊，作為物權(quán)進行公示。進行登記本質(zhì)上是一種產(chǎn)生司法效果的行為，而不能簡單將其定義為行政機關(guān)的管理行為。

要實現(xiàn)登記的高效性和規(guī)范化，就要進一步完善相關(guān)制度建設(shè)。

（二）做好跟蹤排查工作

相關(guān)部門要對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行階段性整合，數(shù)據(jù)要定期上傳到信息平臺，方便相關(guān)利益人查詢，由此可見整合效率與權(quán)利人的利益密切相關(guān)。實施該制度以來，新產(chǎn)生的不動產(chǎn)均能做到登記在冊，但是過去留下的種種問題卻不能全部解決，因此數(shù)據(jù)整合工作還有相當長的路要走，相關(guān)部門要做好遺留問題的跟蹤工作，及時解決歷史問題，以保證登記的權(quán)威性。

（三）建立常態(tài)化的培訓(xùn)機制

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項涉及勘測、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理等眾多學(xué)科領(lǐng)域的復(fù)雜工作，對工作人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門應(yīng)該建立常態(tài)化的培訓(xùn)機制和考核機制。通過系統(tǒng)培訓(xùn)，加強不動產(chǎn)登記隊伍對政策的理解，提高理論水平、政策靈敏度和專業(yè)素質(zhì)。通過常態(tài)化的培訓(xùn)保證隊伍的持續(xù)學(xué)習(xí)力和專業(yè)知識的更新。建立考核機制，促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中多個業(yè)務(wù)部門工作的科學(xué)銜接，業(yè)務(wù)操作中標準統(tǒng)一規(guī)范。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記隊伍要創(chuàng)新工作方法，做好內(nèi)部培訓(xùn)的同時做好對外宣傳。讓廣大的人民群眾了解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用。

結(jié)語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與國民經(jīng)濟和民眾利益均具有密切關(guān)系。這一制度實施后，相關(guān)服務(wù)人員要提高對制度的重視，行動上必須推動全方位的學(xué)習(xí)，正確理解相關(guān)政策制度，熟練操作現(xiàn)有的工作平臺系統(tǒng)，利用以往工作經(jīng)驗靈活有效地推動現(xiàn)階段工作健康穩(wěn)步地向前推進，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的作用最大限度地發(fā)揮，保障登記工作的順利進行，減少人民權(quán)益受到侵犯的可能。