傅榮榮
(山西省大同市不動產(chǎn)登記中心,山西 大同 037000)
國家對不動產(chǎn)實施統(tǒng)一管理,統(tǒng)一登記,是為了使國家制度更加完善,同時建立這一制度也在一定程度上體現(xiàn)出國家治理體系的規(guī)范化和治理能力的現(xiàn)代化。自從這一制度出臺后,各地政府積極投入到不動產(chǎn)登記體系的建設(shè)中,經(jīng)過一段時間的發(fā)展,我國已經(jīng)取得了登記工作的初步勝利。在該制度未實施之前,不動產(chǎn)登記工作也一直在進行,但是卻存在登記機構(gòu)零散,登記依據(jù)不同,登記簿冊格式不統(tǒng)一等問題,并且這些登記記錄分散在不同地區(qū),并沒有一個專門的平臺將上述登記信息統(tǒng)一,這樣的弊端非常不利于我國相關(guān)機構(gòu)管理不動產(chǎn)。因此新制度的實施非常有必要,新制度出現(xiàn)后,解決了上述不統(tǒng)一問題,降低了產(chǎn)權(quán)交叉的可能性,有利于市場發(fā)揮其資源配置的作用。
在民國時期,就已經(jīng)存在不動產(chǎn)登記的說法,當時西方在該方面已經(jīng)形成相對完整的登記制度,所以民國政府開始效仿,對當時的制度進行完善,而后新中國成立發(fā)展至今,這一制度一直走在改革和完善的路上。我國實施公有制后,對該制度的影響最為顯著,在公有制下,不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于集體,也正因為這一制度的存在,使當時的不動產(chǎn)不需要進行登記,因此相關(guān)登記工作中斷,直到兩年后才恢復(fù)。在此之后,經(jīng)歷數(shù)次改革,我國的不動產(chǎn)制度終于在2015 年正式完成,相關(guān)條例終于落地,使我國該方面的制度進入一個新階段。次年國家公布了登記細則,明確了各種不動產(chǎn)的登記要求。
該制度的產(chǎn)生是國家經(jīng)濟運行的必然產(chǎn)物,是有利于國家發(fā)展的重要體系,也是經(jīng)濟正常運行的保障,這一制度與每個人的切身利益緊密相關(guān)。嚴謹?shù)卣f,是與制度相關(guān)的政治理論和經(jīng)常理論,在為國家經(jīng)濟服務(wù)。該制度要順利實施,首先要發(fā)揮制度的學(xué)術(shù)價值,該價值體現(xiàn)在政治和經(jīng)濟學(xué)兩方面。如果制度不能發(fā)揮其主導(dǎo)作用,則相關(guān)工作將無法展開,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正是建立全國性的、統(tǒng)一的不動財產(chǎn)交易市場和明晰財產(chǎn)所有權(quán)的最基本保證。
長期以來,不同產(chǎn)權(quán)類別、不同性質(zhì)的不動產(chǎn)在進行登記時,服務(wù)人員會采用不同的登記依據(jù),同時這些不動產(chǎn)因為所在地的不同,造成管理上的分散。建立統(tǒng)一的登記制度,是相關(guān)工作的綱領(lǐng)性文件,其實施整合了多個部門的工作職能,便于統(tǒng)一推動工作和監(jiān)督管理。制度統(tǒng)一,部門集中,程序完善,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就能更高效更科學(xué)地推動。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施對于政府和民眾都具有積極的作用,主要體現(xiàn)在:一該制度的存在使相關(guān)部門的辦事效率顯著提高;二該制度實現(xiàn)了四個統(tǒng)一,結(jié)束了不動產(chǎn)登記混亂的局面,減少了以往的不動產(chǎn)沖突問題,從而保障了民眾在該方面的權(quán)益。除此之外,該制度對征信體系的完善也起到了一定作用。在過去,不動產(chǎn)登記部門分散,導(dǎo)致同一不動產(chǎn)的交叉登記,從而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛,但是登記制度出臺后,產(chǎn)權(quán)問題變得清晰可查,在財產(chǎn)抵押或者買賣過程中,不會再出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清的情況,有效降低了糾紛案件的發(fā)生率。
不動產(chǎn)登記制度要求不動產(chǎn)確定物權(quán)時要將相關(guān)信息登記在簿冊上,同時有關(guān)該不動產(chǎn)的所有變更事項也要及時登記,根據(jù)這一制度的要求,土地等不能移動的財產(chǎn)均應(yīng)記錄在簿冊上。登記簿冊和不動產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容相互一致的情況下,不動產(chǎn)所有權(quán)的歸屬和變動才可以保持一致。在自由市場進行不動產(chǎn)交易時,交易雙方彼此不熟悉,所能信賴的是不動產(chǎn)歸屬人擁有的不動產(chǎn)證書和登記部門可查的有關(guān)該不動產(chǎn)的在冊信息。在過去不同地方的登記依據(jù)和所用簿冊均有差異,為交易帶來諸多不便,一房多賣的現(xiàn)象時有發(fā)生,極大地增加了交易風(fēng)險,侵害到民眾的利益。因此用統(tǒng)一的登記制度確定產(chǎn)權(quán),是一項利于民眾的重要政策。統(tǒng)一的證書可以改變分散登記下一房多證的情況,有效消除舊制度的弊端。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行的幾年來,工作面臨的問題類型紛雜頭緒繁多,更有甚者矛盾突出,難以解決。本文研究過程中總結(jié)出以下幾點影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的主要原因。
由于相關(guān)法律的缺失和特定歷史時期政策的調(diào)整,各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不一致、不匹配,自成體系。比如,缺少房屋信息、缺少土地信息,土地用途不一致等,但包括上述問題在內(nèi)的諸多問題,是歷史原因造成的,還不是違法違規(guī)。但確實成為困擾不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的疑難問題,影響到了工作的進度。
新制度實施后的不動產(chǎn)登記工作人員來自多個相關(guān)部門,或多或少都有不動產(chǎn)登記的經(jīng)驗。但個人接受新事物的快慢不同和學(xué)習(xí)能力差異,沒有認識到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性,在工作中缺乏積極主動性,對新制度新規(guī)定新的業(yè)務(wù)流程了解地不透徹,不能將以往工作經(jīng)驗融會貫通指導(dǎo)新的登記工作,對新登記平臺系統(tǒng)掌握不到位容易出現(xiàn)失誤,等等,導(dǎo)致業(yè)務(wù)水平參差不齊。這種狀況嚴重影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體效率和工作的嚴肅性。
不動產(chǎn)登記制度的依據(jù)是我國的物權(quán)法。根據(jù)該制度,權(quán)利人可以申請將其名下的不動產(chǎn)進行登記,將產(chǎn)權(quán)信息記錄在統(tǒng)一簿冊,作為物權(quán)進行公示。進行登記本質(zhì)上是一種產(chǎn)生司法效果的行為,而不能簡單將其定義為行政機關(guān)的管理行為。
要實現(xiàn)登記的高效性和規(guī)范化,就要進一步完善相關(guān)制度建設(shè)。
相關(guān)部門要對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行階段性整合,數(shù)據(jù)要定期上傳到信息平臺,方便相關(guān)利益人查詢,由此可見整合效率與權(quán)利人的利益密切相關(guān)。實施該制度以來,新產(chǎn)生的不動產(chǎn)均能做到登記在冊,但是過去留下的種種問題卻不能全部解決,因此數(shù)據(jù)整合工作還有相當長的路要走,相關(guān)部門要做好遺留問題的跟蹤工作,及時解決歷史問題,以保證登記的權(quán)威性。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項涉及勘測、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理等眾多學(xué)科領(lǐng)域的復(fù)雜工作,對工作人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門應(yīng)該建立常態(tài)化的培訓(xùn)機制和考核機制。通過系統(tǒng)培訓(xùn),加強不動產(chǎn)登記隊伍對政策的理解,提高理論水平、政策靈敏度和專業(yè)素質(zhì)。通過常態(tài)化的培訓(xùn)保證隊伍的持續(xù)學(xué)習(xí)力和專業(yè)知識的更新。建立考核機制,促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中多個業(yè)務(wù)部門工作的科學(xué)銜接,業(yè)務(wù)操作中標準統(tǒng)一規(guī)范。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記隊伍要創(chuàng)新工作方法,做好內(nèi)部培訓(xùn)的同時做好對外宣傳。讓廣大的人民群眾了解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與國民經(jīng)濟和民眾利益均具有密切關(guān)系。這一制度實施后,相關(guān)服務(wù)人員要提高對制度的重視,行動上必須推動全方位的學(xué)習(xí),正確理解相關(guān)政策制度,熟練操作現(xiàn)有的工作平臺系統(tǒng),利用以往工作經(jīng)驗靈活有效地推動現(xiàn)階段工作健康穩(wěn)步地向前推進,確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的作用最大限度地發(fā)揮,保障登記工作的順利進行,減少人民權(quán)益受到侵犯的可能。