宋相春 隋秀燕

（1 青島市即墨區(qū)房產服務中心，山東 青島 266200；2 即墨區(qū)自然資源局，山東 青島 266200）

引言

房地產行業(yè)在國家實施改革開放后獲得了巨大的發(fā)展空間，政府一直關注房地產行業(yè)的發(fā)展，在最近十年中頻繁出臺與之相關的法律文件，使房地產行業(yè)可以在相對規(guī)范的體系內開展工作，對房地產行業(yè)長久發(fā)展意義重大。但是由于我國行業(yè)規(guī)范仍有待完善，所以房地產企業(yè)面臨的壓力仍非常大，作為我國支柱性產業(yè)，必須保證房地產行業(yè)可靠、安全的發(fā)展，同時還應該針對房地產行業(yè)發(fā)展存在的諸多問題給出科學的管控方式。

一、關于房地產經濟管理的概述

經濟管理，就是指對有關經濟活動組織開展的一種管理行為，其管理主體對象可以是行政事業(yè)單位、企業(yè)，也可是個體經營者。經濟管理內容主要包括對管理主體對象經濟活動的協(xié)調組織、計劃安排和監(jiān)管監(jiān)督等。從管理層次上來劃分，可以分為宏觀經濟管理和微觀經濟管理。房地產經濟管理具有商品性、商品性和多元性的特點。這是因為房地產企業(yè)開發(fā)的房產本身屬于一種商品，房地產經濟活動也是一種商品交易活動。并且房地產經濟在整個國民經濟體系中占有重要的一席之地，既是生產活動，也是消費活動，與人民群眾的生產和生活密不可分，社會性十分明顯。房地產經濟的多元性主要體現在其所有制結構方面，房地產企業(yè)既有公有體制，也有民營體制，多種所有制形式并存，呈現出多元化存在的結構形式。

二、低碳模式內涵

低碳模式就是應用先進的技術，創(chuàng)新管理體制，研發(fā)新的能源，同時降低煤炭和石油等不可再生資源的利用率，防止溫室效應的發(fā)生，融合了環(huán)境保護和生態(tài)經濟的共同發(fā)展。目前，低碳模式中還有生態(tài)環(huán)境的保護，也符合了我國低耗能建設的要求和規(guī)定，要將保護生態(tài)環(huán)境作為一項基礎，不斷優(yōu)化和完善現行的經濟結構，要提高能源的使用率，才能真正提高我國的工業(yè)化水平。另外，要改變傳統(tǒng)的污染觀念，讓粗放型經濟向著集約型經濟實現轉變，并利用科學、合理的措施在我國經濟建設中發(fā)揮低碳模式經濟的價值和作用，實現自然環(huán)境和社會發(fā)展的和諧共處。

三、房地產經濟管理的問題

（一）資源利用存在不足

水資源、土地資源的消耗是以往房地產經濟所關注的爭議內容，因為沒有合理應用空間資源，缺乏相關工作的意識，導致資源管理效率低下。隨著我國人口遞增，城市化發(fā)展的推進，使區(qū)域資源的消耗量大幅增長，雖然我國的資源總量非常豐富位于世界前列，但是一旦按照人口對資源進行分配，發(fā)現個人資源儲量非常低。目前，我國資源稀缺的問題極為嚴重，對資源進行合理利用變得異常關鍵，尤其是空間資源，這也是我國在近段時間高層建筑不斷出現的主要原因。但是目前仍存在對空間資源應用不合理的情況，由此會對房地產行業(yè)未來發(fā)展形成不良的影響。

（二）管理機制不夠健全

我國房地產行業(yè)在近20年得到了迅猛的發(fā)展，為國家?guī)聿簧俚亩愂?，也間接推動了其他產業(yè)的發(fā)展，但是房地產行業(yè)發(fā)展期間也相繼出現不少問題，雖然國家在發(fā)展經濟期間非常關注房地產行業(yè)，但是政府制定的管控措施仍然無法全面解決房地產行業(yè)所有問題。雖然政府已經出臺了很多具備針對性的政策，但是政策的實施表現不佳，很多制度沒有落到實處，制度流于表面不具備可操作性。形式化問題突出是制約房地產發(fā)展的一方面因素，雖然政府高頻度的出臺了一系列政策，且政策覆蓋的面積非常廣，但是大部分內容是宏觀層面的指導并不具備可操作性，頂層設計方案設計仍有很多需要完善的內容。因為制度缺乏指導性，甚至還有些政策存在不少漏洞，為很多投機者提供了可乘之機，房地產市場也因此出現亂象。管理機制體系不健全存在漏洞，會對房地產經濟發(fā)展埋下隱患。

（三）項目成本存在問題

項目成本管理一直存在輕質量、輕效益，重數量、重規(guī)模的問題，管理者沒有改變錯誤的管理觀念，因此使很多房地產企業(yè)在運營中會出現不少問題。很多經營者關注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領導者工作業(yè)績的指標，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強能力的參考要素，但是卻沒有對效益規(guī)模給予足夠的重視；還有部分企業(yè)是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對成本進行科學的管理，為了應對相關機關調查編制會計報表，因為成本開發(fā)管理不科學，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。有不少房地產開發(fā)企業(yè)的經營者對成本缺乏正確的認知，沒有從經營管理層面開展項目完成管理工作，成本核算一般只在結算時才開展。房地產企業(yè)采用此種模式，雖然可以在一定程度上保障財務活動，但是不利于企業(yè)項目經營管理，會使經營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現，對于大規(guī)模長期滾動的房地產開發(fā)企業(yè)，難以在項目成本管理不科學的模式下，確定開發(fā)項目的真實成本。

四、低碳經濟下我國房地產經濟創(chuàng)新管理措施

（一）制定長期發(fā)展目標，加強管理

第一，對于房地產企業(yè)，要響應國家的低碳經濟政策，增加低碳經濟的產量。隨著經濟的發(fā)展，銀行貸款和房地產建設企業(yè)投資風險就會有所增加。面對這種的環(huán)境，要讓房地產實現低碳經濟的發(fā)展，國家都要出臺相關的政策，給實行低碳經濟提供必要的基礎和條件。第二，利用減少稅收等措施促進房地產行業(yè)的低碳經濟的健康發(fā)展，同時企業(yè)在發(fā)展中要制定出長期的低碳經濟的規(guī)劃。對于消耗量十分巨大的房地產企業(yè)，規(guī)范發(fā)展路徑，利用征收環(huán)境污染稅等措施。第三，分析現階段的發(fā)展現狀，房地產行業(yè)應用低碳技術，需要大量的資金投入。因此，要在成本和質量上互相協(xié)調和互相合作。關于比例，要按照不同的工程來科學、合理地應用低碳施工工藝，結合具體的情況選擇綠色環(huán)保材料，與此同時，還可以應用低能耗、低排放的施工技術；對于建筑設計環(huán)節(jié)來說，要按照實際市場情況編制出采購方案，杜絕浪費，導致成本的增加。另外，對于房地產企業(yè)內部來說，要合理地調整發(fā)展模式和內部結構，要將重點放在低能耗和低排放上，要想房地產真正實現轉型和升級，更好地促進房地產行業(yè)健康發(fā)展。

（二）嚴控房地產企業(yè)的生產成本

房地產要想實現綠色、環(huán)保，就要在建設中采用綠色、環(huán)保的材料，但是由于生產成本很高，就限制了房地產行業(yè)在低碳經濟下的健康發(fā)展，因此，要通過各種措施嚴格地控制房地產企業(yè)的生產成本。生產環(huán)保建材的生產工藝比較復雜，流程也過于煩瑣，因此國家要針對環(huán)保建材的價格有所調整，要降低價格偏高的材料。房地產開發(fā)商要想實現低碳環(huán)保，就要應用環(huán)保經濟和新型的能源技術，選擇材料就要使用低能耗，同時技術要應用低能耗、低排放的技術；進行建材前，需要采購人員要充分掌握市場的環(huán)保低碳建材價格波動等，嚴控成本，選擇性價比高的材料。另外，在應用建材過程中要做到節(jié)約，合理地控制用量，防止材料浪費問題，無形中造成成本增加。

（三）完善房地產經濟管理體制

在我國房地產經濟管理中出現的一些問題，許多并不是表面上的問題，有著其深層次的因素。在這其中，房地產經濟管理體制影響較為大。因此，解決我國房地產經濟管理中的問題，還要進一步完善房地產經濟管理體制。這就要求政府不能單純以行政命令式的指導房地產經濟管理工作，要遵循房地產經濟發(fā)展的規(guī)律和人民群眾對住房的客觀需求，注重房地產帶來的社會效益，健全和完善房地產經濟管理體制。在國家房地產政策的框架下，引導房地產市場發(fā)展進行自我調節(jié)，盡量少采用明顯強制性的干預措施。完善管理體制，把握好政府在房地產經濟管理中的位置，順應房地產經濟發(fā)展規(guī)律，為房地產經濟發(fā)展創(chuàng)造一個健康良好的環(huán)境，避免對房地產市場經濟發(fā)展造成負面干擾。此外，還要關注房地產經濟管理中的具體和細節(jié)問題，能夠把房地產經濟管理政策和制度真正落實，并發(fā)揮出應有的管理作用。

（四）完善相關法律法規(guī)

房地產行業(yè)要想真正地實現低碳經濟的長久運營，國家的相關部門就要結合房地產行業(yè)的特點和發(fā)展具體情況，制定出針對性的相關法律法規(guī)，要提供法律上的保護。制定綠色建材使用相關的條款中，要完善環(huán)保建筑建設的設計要求。與此同時，我國的房地產行業(yè)大多數都是中小型企業(yè)，房地產在資金上投入很大，但是收益的時間很長，屬于長線收益。還有一部分企業(yè)都是通過銀行貸款的方式，我國的經濟發(fā)展不斷加快，銀行對于中小型企業(yè)考量中由于投資風險較大，無法達成信任，往往不批準貸款，很多中小型企業(yè)貸款難度增加，不僅限制了中小型房地產企業(yè)的健康發(fā)展，也不利于國家房地產經濟的發(fā)展，因此要重視中小型企業(yè)貸款難的問題。要想讓房地產行業(yè)進一步實現低碳經濟發(fā)展，可以讓低碳經濟實行較高的企業(yè)降低稅收，在政策上鼓勵綠色經濟的發(fā)展。目前，在低碳模式下，要想讓房地產行業(yè)實現穩(wěn)定的發(fā)展，就需要資金的投入，會有投資風險的存在，作為國家要出臺相關的政策和法規(guī)，給我國的房地產行業(yè)發(fā)展提供強有力的法律支持，降低稅收，或者免受污染稅等措施，促進房地產行業(yè)的升級和轉型。

（五）優(yōu)化房地產資源配置

房地產經濟管理還要重點關注資源配置方面的工作，如土地、材料、金融信貸等資源，普通商品房、限價商品房、廉租房、經濟保障房、商業(yè)公寓房等所占開發(fā)比例的問題?？梢酝ㄟ^征地、稅收、貸款、城市規(guī)劃等措施，調控好房地產經濟資源的配置，有效遏制房地產泡沫經濟。抑制房地產市場炒房、倒房的現象，防止房地產市場投資過熱，造成資源浪費。

結語

綜上所述，隨著國民經濟的快速增長，人們的生活品質和環(huán)保意識不斷上升，國家也提倡了低碳環(huán)保。各行各業(yè)都十分注重低碳經濟的發(fā)展，已經向著低碳環(huán)保型轉型。房地產行業(yè)屬于高耗能的產業(yè)，因此要緊跟時代的步伐，積極讓企業(yè)實現轉型。但是在低碳經濟發(fā)展過程中會導致增加生產成本高，相關的各項體系和政策不完善等問題出現。因此，要想促進房地產的發(fā)展，就要從多個角度出發(fā)，出臺相關的政策法規(guī)，優(yōu)化內部結構，健全經濟管理體系，實行創(chuàng)新經濟管理，通過這些措施的應用，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。