李宛諭

（廣東誠摯（廣州）律師事務(wù)所，廣東 廣州 511457）

在民間借款盛行的情況下產(chǎn)生了擔(dān)保型買賣這一借款方式，在進(jìn)行擔(dān)保型買賣合同簽訂與執(zhí)行的過程中容易對借貸雙方的真實意愿產(chǎn)生曲解，且在對該行為進(jìn)行判決的時候，容易對判決界限產(chǎn)生模糊的情況，影響判決結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，司法人員為了正確理清法律關(guān)系，需要準(zhǔn)確地對雙方的真實意愿進(jìn)行描述，并在法律的基礎(chǔ)上對此進(jìn)行合理解釋，這也是當(dāng)前我國司法工作的重要任務(wù)。

一、擔(dān)保型買賣

擔(dān)保型買賣指的是在金融管制不標(biāo)準(zhǔn)的情況下產(chǎn)生的一種民間借貸形式，一般情況下是借款方通過房屋抵押的方式向被借款人進(jìn)行財產(chǎn)的借出行為［1］。如果借款人在合同期間不能對債務(wù)進(jìn)行按時償還，就需要將合同中的房屋進(jìn)行抵押，以償還債務(wù)。買賣性貸款是市場規(guī)律發(fā)展基礎(chǔ)的產(chǎn)物，司法工作者在對這一類案件進(jìn)行審理的時候，需要明確擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理特點，并根據(jù)這一特點制定規(guī)范的裁判對策，用適當(dāng)?shù)姆煞绞骄S護(hù)訴訟雙方的合法權(quán)益。

擔(dān)保型買賣是一種處于合法與違法分界線的條件下形成的模式，在這一條件下形成的擔(dān)保模式和純粹地讓與擔(dān)保模式之間存在很大的區(qū)別。司法人員在進(jìn)行審判的時候容易對當(dāng)事人的真實意愿進(jìn)行誤解，由此認(rèn)為合同違反了我國法律規(guī)定中的禁止流擔(dān)保契約中的相關(guān)法律條文，也不符合代物清償需要遵循的原則。因此，如何在判決時對合同雙方的真實意愿進(jìn)行解釋，根據(jù)司法人員的法理辨析進(jìn)行裁判成了當(dāng)前司法工作的重要任務(wù)。

二、擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析

（一）合同是否符合雙方真實意愿

一些擔(dān)保型買賣合同表面上是買賣合同，實際上卻是代物清償，這一情況屬于合同雙方通謀虛偽表示的范疇，這一合同的制定是無效的。本文中的通謀指的是合同雙方在實現(xiàn)約定的基礎(chǔ)上將不符合自身真實意愿的規(guī)定在合同中進(jìn)行顯示，最終形成相關(guān)的條文［2］。在面對這一問題時，司法人員需要從物權(quán)變更的角度入手，了解合同雙方進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的真實情況，在確定轉(zhuǎn)讓過程中沒有欺詐、脅迫等因素的存在后進(jìn)行相關(guān)的裁判。如果在代償人自愿的前提下，沒有能力進(jìn)行合同中債務(wù)的償還，只能代物抵債，那么，這一合同是有效的。但是，從實際上來說，擔(dān)保型買賣合同從本質(zhì)上來看就存在一定的虛假性，因為在履行的過程中，房屋只是用于抵債，而沒有經(jīng)過買賣的過程。即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程是雙方自愿進(jìn)行的，但是就合同的嚴(yán)謹(jǐn)性而言是不規(guī)范的?？偟膩碚f，雖然該房屋屬于買賣的一種，但是實際上卻是在簽訂貸款合同的基礎(chǔ)上才能生效的。在這種情況下，會造成擔(dān)保型買賣和讓與擔(dān)保買賣之間的混淆，二者都是將買賣的行為以合同的名義，對房屋的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是在后來的法律案例中，將讓與型擔(dān)保買賣與擔(dān)保型買賣進(jìn)行區(qū)分，讓與型擔(dān)保買賣指的是合同雙方已經(jīng)肯定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的后果，也愿意承擔(dān)相應(yīng)的后果，因此，不屬于同謀的范疇。

（二）代物清償預(yù)約是否有效

在進(jìn)行擔(dān)保型買賣合同簽訂的過程中經(jīng)常會存在隱藏真實代物清償預(yù)約內(nèi)容。司法人員需要根據(jù)法律規(guī)定對合同中的預(yù)約是否符合法律效力進(jìn)行判斷。一些學(xué)者認(rèn)為，在進(jìn)行代物清償預(yù)約的過程中明確規(guī)定債務(wù)方需要進(jìn)行償還的情況下視為該合同真實有效。根據(jù)我國臺灣地區(qū)的規(guī)定，如果債權(quán)方請求對方進(jìn)行償還，該合同就屬于有效合同。在我國大陸地區(qū)，一些學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該給予代物清償更高的約束力，將擔(dān)保型買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)樽屌c擔(dān)保模式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第八十六條規(guī)定：“在執(zhí)行中，雙方當(dāng)事人可以自愿達(dá)成和解協(xié)議，變更生效法律文書確定的履行義務(wù)主體、標(biāo)的物及其數(shù)額、履行期限和履行方式?！笨偟膩碚f，在執(zhí)行過程中進(jìn)行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移可以實行，但是一定要注重尺度，需要避免其對債務(wù)人進(jìn)行恐嚇、威脅等形式，債權(quán)方能對債務(wù)人的房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，并對債務(wù)進(jìn)行清算。但是，在實際貸款合同執(zhí)行的過程中，需要以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度進(jìn)行判決與辨析。既需要滿足法律法規(guī)的要求，又需要與當(dāng)前實際情況相結(jié)合。當(dāng)前的法律規(guī)定，一切抵押性質(zhì)的合同都應(yīng)該禁止設(shè)定流質(zhì)擔(dān)保條文。從實際情況來看，擔(dān)保的合同大多數(shù)都是高利貸性質(zhì)的借款，其利息超過了法律規(guī)定的最高限度。如果將這種現(xiàn)象認(rèn)定為有效的，就等于變相鼓勵非法分子利用這種形式對債務(wù)人進(jìn)行利益獲取，這是違背法律初衷的。

三、擔(dān)保型買賣合同糾紛的裁判對策

（一）案例

2007年1月25日，朱某與某公司簽訂了14份購房合同，約定朱某以每平方米4600元的價格向某公司購買14套商鋪，當(dāng)天即辦理了相關(guān)的手續(xù)并進(jìn)行了發(fā)票的開具。同年1月26日，朱某與該公司又簽訂了一份貸款協(xié)議，約定該公司以這14套商鋪為抵押，向朱某貸款，共計1100萬元，在借款日起3個月內(nèi)進(jìn)行全額償還，如不能償還，則將該公司名下購房合同中提供的房產(chǎn)用抵押的形式按照每平方米4600元償還給朱某。在進(jìn)行合同簽訂之后，朱某向該公司支付了1100萬元。到還款日期，該公司沒有能力進(jìn)行償還。因此，朱某向法院進(jìn)行起訴，判決結(jié)果表明，購房合同是真實有效的，貸款合同只是購房合同的補充性條款，是一項合同解除條約，到還款日期，該公司不能支付相關(guān)欠款，解除條約失效，購房合同生效。因此，最終法院將房產(chǎn)判歸朱某名下。

在二審的時候，該公司以在借款的時候，原告已經(jīng)扣除了77萬元的利息，發(fā)票金額與房產(chǎn)的價值不符，原告實際支付的金額與合同中的存在差異為由，提起上訴。但是二審中法院以證據(jù)不足為由駁回上訴，維持原判決。

（二）確保合同真實性

一般的擔(dān)保型買賣合同糾紛產(chǎn)生的前提是賣方不能按時支付欠款，導(dǎo)致買方進(jìn)行訴訟的情況產(chǎn)生［3］。進(jìn)行訴訟的情況有兩種：一方面是讓賣方履行合同的內(nèi)容，另一方面是讓賣方進(jìn)行償還相應(yīng)的欠款。賣方會對合同的屬性進(jìn)行討論，認(rèn)為合同并不屬于買賣合同，只是由于雙方?jīng)]有達(dá)成共識，不能進(jìn)行和解。因此，司法人員在進(jìn)行判決的時候需要調(diào)查合同的真實性，一旦確定合同屬于擔(dān)保范疇，就能認(rèn)定代物清償?shù)氖聦崱＠纾涸谏鲜霭咐?，法院進(jìn)行判決之前，對雙方簽訂的購房合同與貸款合同進(jìn)行了調(diào)查。據(jù)調(diào)查，兩個合同都真實有效，才能進(jìn)行判決，確保判決的合法性與有效性。

（三）明確債務(wù)關(guān)系

擔(dān)保型買賣合同糾紛屬于民事案件，在進(jìn)行民事案件調(diào)解與裁判的過程中，需要平衡雙方的利益關(guān)系。如果簽訂的合同不符合實際情況，導(dǎo)致無法解決雙方的矛盾。債權(quán)方得不到相應(yīng)的賠償，債務(wù)方也不能履行相應(yīng)的承諾。法院將介入雙方的債務(wù)之中，對債務(wù)關(guān)系進(jìn)行整理。例如：本案件中被告認(rèn)為合同的主要內(nèi)容是擔(dān)保借款，而不是房屋買賣，法院需要判斷貸款合同與購房合同的真實性。如果在原告證據(jù)充足的情況下，法院即判決被告按照合同中的內(nèi)容將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，維護(hù)原告的利益。

綜上所述，當(dāng)前擔(dān)保型買賣合同糾紛較多，因此最高人民法院頒布了《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，對擔(dān)保型買賣在法律方面存在的問題進(jìn)行了明確，確定代物清償?shù)脑瓌t。法院在面對擔(dān)保型買賣合同糾紛的時候，應(yīng)該根據(jù)訴訟的實際情況進(jìn)行分析，防止虛假訴訟情況的產(chǎn)生，保證合同內(nèi)容的真實性。