摘要：我國已全面進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)展養(yǎng)老度假地產(chǎn)，將適合養(yǎng)老度假的旅游目的地打造成為一個(gè)老年人的大社區(qū)，可以為全域旅游注入新的力量，也可以改善現(xiàn)階段的社會(huì)化養(yǎng)老模式。文章綜述養(yǎng)老度假地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，探尋養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的不同模式以及對應(yīng)的問題，提出針對性發(fā)展對策，應(yīng)對時(shí)代挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老度假地產(chǎn);候鳥養(yǎng)老;醫(yī)療養(yǎng)老

引言：養(yǎng)老地產(chǎn)近年來受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，我國眾多度假旅游勝地均推出養(yǎng)老度假地產(chǎn)，例如海南、青島、杭州均在養(yǎng)老度假地產(chǎn)方面發(fā)力。從目前開展的情況老看，養(yǎng)老度假地產(chǎn)的主要模式包含候鳥老人型度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)、健康療養(yǎng)型養(yǎng)老度假地產(chǎn)業(yè)態(tài)、大型社區(qū)型度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)、農(nóng)家寄宿型養(yǎng)老度假地產(chǎn)業(yè)態(tài)、醫(yī)療旅行型養(yǎng)老度假地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

一、養(yǎng)老度假地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題

（一）養(yǎng)老度假地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1. 候鳥老人型度假養(yǎng)老

候鳥老人型度假養(yǎng)老地產(chǎn)模式就是目前度假養(yǎng)老地產(chǎn)的一種主要發(fā)展模式，海南省在這方面是比較獨(dú)特的一個(gè)區(qū)域，該區(qū)域地理位置位于北回歸線以里，具有濃郁的生物資源，溫潤的氣候條件，干凈的水源，充足的陽光，因此受到了老年群體的廣泛親睞，尤其是吸引了大量的北方來客。候鳥老人度假養(yǎng)老地產(chǎn)模式主要依托租住地產(chǎn)，自行購買住房等等，前者在租房子時(shí)，需要花費(fèi)較多的人力物力，通常還要依靠海南當(dāng)?shù)氐氖烊藚f(xié)助，因此可能會(huì)浪費(fèi)一定的住房資源和資金，因此候鳥老人型的度假養(yǎng)老模式，未來還需要更多的配套進(jìn)行支持?？偟膩砜矗蝤B老人型度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)模式已經(jīng)初具規(guī)模，例如海南省目前已經(jīng)成型的候鳥老人型度假養(yǎng)老項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過100個(gè)，這些項(xiàng)目擁有較為完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，包含沿街的商業(yè)設(shè)施、休閑度假、旅游設(shè)施、戶外泳池、兒童娛樂設(shè)施、網(wǎng)球場配套等等。

2. 健康療養(yǎng)型度假養(yǎng)老地產(chǎn)

健康療養(yǎng)型度假養(yǎng)老模式是在我國歷史比較悠久的一種養(yǎng)老度假模式，主要是依托全國重點(diǎn)建設(shè)鎮(zhèn)、國家級傳統(tǒng)村落、省級特色小鎮(zhèn)等等打造的綜合健康療養(yǎng)示范基地。在這些依托小鎮(zhèn)發(fā)展的養(yǎng)老格局當(dāng)中，搭建相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施，養(yǎng)老安居設(shè)施以及健康體育項(xiàng)目，可以基本滿足老年人對于溫泉療養(yǎng)。景觀療養(yǎng)的實(shí)際需求，但是這種住宿的整體業(yè)態(tài)發(fā)展，對于地產(chǎn)業(yè)的成熟度要求比較高。例如發(fā)展較為成熟的海南，是在療養(yǎng)行、度假、養(yǎng)老、旅游方面走在了前列。海南地區(qū)擁有眾多的天然溫泉，泉水中含有多種有益的礦物質(zhì)，可以起到良好的醫(yī)療保健的作用，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐臒釒Ь坝^、清淡的原味飲食，一定程度上對于一些亞健康狀態(tài)的老人，疾病療養(yǎng)具有明顯的效果。

3. 大型社區(qū)型附加養(yǎng)老地產(chǎn)

大型社區(qū)型度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)模式也是目前較為主流的一種度假養(yǎng)老地產(chǎn)，這種地產(chǎn)的核心在于為老年人提供較高標(biāo)準(zhǔn)且連續(xù)性的照料服務(wù)和陪伴性的服務(wù)，這種地產(chǎn)類型包含養(yǎng)老、公寓、度假物業(yè)、餐飲配套、養(yǎng)生、醫(yī)療配套、娛樂、休閑配套等等，是一種集現(xiàn)代服務(wù)和地產(chǎn)為核心于一體的度假配套休閑開發(fā)模式。相對于候鳥式養(yǎng)老地產(chǎn)和健康療養(yǎng)地產(chǎn)來說，大型社區(qū)型度假、養(yǎng)老地產(chǎn)需要為一些特殊的，患有疾病的老年群體提供康養(yǎng)服務(wù)。例如：一些常見病，慢性病的老年群體?？梢栽诼糜文康牡刭徶孟鄳?yīng)的房屋，或者采取租賃的方式自由決定居住的周期，但相對于前兩種地產(chǎn)模式來說，這種養(yǎng)老度假地產(chǎn)的成本也較高，需要地產(chǎn)公司配備康復(fù)療養(yǎng)院、音樂廳、老年大學(xué)、郵局、超市等等企業(yè)舉辦規(guī)?；B鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可行性較高，而個(gè)人承辦的可操作性比較低。

4. 農(nóng)家寄宿型度假養(yǎng)老地產(chǎn)模式

農(nóng)家寄宿型度假養(yǎng)老地產(chǎn)模式是一種采取農(nóng)家院休閑養(yǎng)老模式的開發(fā)方式，一般來說，這一類的地產(chǎn)會(huì)選擇生態(tài)優(yōu)美、風(fēng)景優(yōu)美的農(nóng)村作為一個(gè)長期的新型養(yǎng)老基地，養(yǎng)老模式是傳統(tǒng)農(nóng)家樂地產(chǎn)業(yè)態(tài)的延伸，老年群體在這樣的旅游目的地當(dāng)中，享受鄉(xiāng)村的敬意，遠(yuǎn)離城市的喧囂，通過短期游或長期游的方法，滿足自己的養(yǎng)老需求。本質(zhì)上來看，這種地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，以旅游觀光為主，以休閑度假為輔，既可以滿足城市群體的就近出行需求，又可以滿足老年生活的鄉(xiāng)土情懷，特別適合旅游目的地，本地人的養(yǎng)老。

5. 醫(yī)療旅行度假養(yǎng)老地產(chǎn)

醫(yī)療旅行度假養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要是滿足跨區(qū)域醫(yī)療的旅行目的地，例如：眾多婦女到香港打?qū)m頸癌九價(jià)疫苗，眾多育齡婦女選擇在香港生產(chǎn)，都會(huì)催生新型的醫(yī)療旅型度假模式，而養(yǎng)老作為一種對醫(yī)療要求較高的旅游目的地類型，也在全世界的范圍內(nèi)迅速地推廣。2018年3月14日，中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見發(fā)布，對于海南省發(fā)展醫(yī)療旅行類型的度假養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了進(jìn)一步的支撐，在此之后，多家運(yùn)營俱樂部成立享受國九條優(yōu)惠政策，進(jìn)一步提高了海南作為醫(yī)療服務(wù)集散地的區(qū)域性優(yōu)勢。

（二）養(yǎng)老度假地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1. 候鳥老人型度假養(yǎng)老模式最主要的問題在于成本較高，對于一些經(jīng)濟(jì)本身不夠?qū)捲５睦先藖碚f，采取這種度假養(yǎng)老的模式，可操作性比較低。例如，一些在經(jīng)濟(jì)上本身不夠?qū)捲５睦先藖碚f，如果想采取這種剛需性的候鳥老人度假養(yǎng)老模式，往往需要購置一些無法滿足基本生活的地產(chǎn)，因此剛需候鳥的需求在市場當(dāng)中并沒有良好的得到滿足。

2. 但顯而易見的是，療養(yǎng)型度假養(yǎng)老模式對于資源的整體質(zhì)量要求比較高，在地產(chǎn)附近必須要伴隨有森林、溫泉、特殊的地理、磁場或濕地等等，如果該地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)不具備這些資源的優(yōu)勢，那么就會(huì)制約整體配套的發(fā)展，制約業(yè)態(tài)的升級。

3.大型社區(qū)度假養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題在于區(qū)域分明的特征，并不適用于大多數(shù)的區(qū)域，只有少數(shù)市中心海景，溫泉療養(yǎng)于一體的綜合板塊，才能夠開發(fā)這種地產(chǎn)的模式，而大多數(shù)資源較為匱乏，產(chǎn)業(yè)調(diào)度情況不良的地區(qū)，無法采取這種大型社區(qū)型度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

4.農(nóng)家寄宿型度假養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的弊端在于，大多數(shù)農(nóng)家寄養(yǎng)還停留在農(nóng)家樂的階段，發(fā)展處于初期，僅提供垂釣、采摘等同質(zhì)化傾向較為明顯的內(nèi)容，同時(shí)，功能齊全的農(nóng)家寄宿性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍匱乏，大多數(shù)的機(jī)構(gòu)還不能夠和專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)媲美，同時(shí)，很多城市居民對于家庭寄宿型養(yǎng)老，度假地產(chǎn)的認(rèn)知非常的扁平化，存在一種認(rèn)知上面的缺失，且城市本地人本身就擁有一些較慢的生活方式，因此對于這種農(nóng)家寄宿型的度假旅游產(chǎn)業(yè)認(rèn)同程度比較低。

5.醫(yī)療旅行類度假養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)對于旅行、療養(yǎng)類的資源要求較高，很多地區(qū)新辦的游艇養(yǎng)老學(xué)院養(yǎng)老以及醫(yī)療、養(yǎng)老與旅行類型的養(yǎng)老地產(chǎn)配合不夠完善，加之民眾對于超級醫(yī)院的認(rèn)同度處于一個(gè)較低的狀態(tài)，一旦患有慢性病之后，仍然第一時(shí)間選擇三甲醫(yī)院就醫(yī)，因此整體的醫(yī)療、旅行、度假、養(yǎng)老還有很長的一段路要走。

二、養(yǎng)老度假地產(chǎn)發(fā)展策略

綜上所述，不論哪一種度假、養(yǎng)老、地產(chǎn)類型的發(fā)展，都需要解決自身存在的問題，優(yōu)化自身的商業(yè)模式，通過調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展適應(yīng)行業(yè)，地區(qū)的綜合發(fā)展背景，滿足養(yǎng)老群體的實(shí)際需求。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略

養(yǎng)老度假地產(chǎn)項(xiàng)目的選址，要考慮到目標(biāo)客戶群體，就要分析目標(biāo)群體的內(nèi)在需求，也要分析其外在需求在老齡化到來的當(dāng)今社會(huì)。目標(biāo)客戶的購買力特征在發(fā)生著不斷的變化，因此養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇也要以客戶的購買力、購買欲望、影響因素作為參考的依據(jù)，分析目標(biāo)客戶的消費(fèi)性

質(zhì)、消費(fèi)時(shí)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)行為、消費(fèi)思想以及把握客戶內(nèi)在的心理需求?？偟膩砜矗夏耆后w在面對養(yǎng)老決策時(shí)，需要獲得更多的親情、滿足基本的交際、還要發(fā)展精神文化，獲得安定感和安全感。因此，整體養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略就要考慮到上述因素，在交通便利、風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好的位置進(jìn)行布置。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的占地規(guī)模較大，因此如果能夠和周邊的社區(qū)進(jìn)行配套，獲得政府的相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持，那么對于整個(gè)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)重大的利好，也便于后期項(xiàng)目的運(yùn)營發(fā)展和控制。以海南博鰲超級醫(yī)院為例，2016年3月31日開始，該醫(yī)院就在三甲醫(yī)院的院址附近開辟九價(jià)宮頸疫苗的一批預(yù)設(shè)項(xiàng)目，通過這樣的配套運(yùn)營工作，該醫(yī)院獲得了第一批人流，疫苗需要打三次，他們就需要來三次，這種操作方法帶動(dòng)了當(dāng)?shù)蒯t(yī)療旅行的發(fā)展，也為當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)。截止到2020年12月31日，共有超過3萬人來到瓊海博鰲超級醫(yī)院接受相關(guān)的疫苗注射工作，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入超過1000萬元，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效果。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)

1. 物理環(huán)境設(shè)計(jì)

物理環(huán)境的設(shè)計(jì)需要根據(jù)老年群體的實(shí)際生理情況、心理情況進(jìn)行優(yōu)化選擇和良好設(shè)計(jì)，滿足老年人的基本需要。

第一，房間的設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能寬敞明亮，在技術(shù)條件支持、成本控制符合的需求之下，按照老年人的心理期待和目標(biāo)進(jìn)行房間的整體設(shè)計(jì)。

第二，要滿足通風(fēng)的要求，尤其是一些較為場潮濕的旅行目的地地區(qū)，如果是那較為潮濕憋悶，對于老年人的骨骼和身體健康就會(huì)有非常明顯的負(fù)面影響，只有滿足通風(fēng)的條件，才能夠提高老年人對于房間的整體接受度。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目室內(nèi)的光線要盡可能的明亮且柔和，如果光線過于昏暗，老年人由于視力較為低下，存在多種眼科疾病，很容易在房間內(nèi)發(fā)生意外事故。因此房間的光線要采取自然光加燈光輔助的聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)方法，盡可能保障室內(nèi)光線的明亮和柔和，同時(shí)也要避免使用明度過高的室內(nèi)光線對于老年人的眼球造成二次刺激。

第四，在室內(nèi)的溫濕度控制方面，可采取一體化的暖通空調(diào)設(shè)備，將室內(nèi)的溫度和濕度維持在一個(gè)較為恒定的狀態(tài)，很多來到養(yǎng)老度假項(xiàng)目進(jìn)行體驗(yàn)的老年人，本身生活在較為潮濕，干冷的地區(qū)，因此他們對室內(nèi)的溫暖和濕潤有著較高的要求。

2. 人文環(huán)境設(shè)計(jì)

養(yǎng)老地產(chǎn)的人文環(huán)境設(shè)計(jì)要和物理環(huán)境設(shè)計(jì)相輔相成，例如增加休息廳、閱覽室、健身房、保健室、醫(yī)務(wù)室等等。以滿足老年人日常生活的需求和疾病就醫(yī)的需求，大多數(shù)老年人空閑時(shí)間很多，如何讓老年人愉快地度過這些空閑時(shí)間，是養(yǎng)老度假地產(chǎn)設(shè)計(jì)的一個(gè)主要目的。在有限的空間之內(nèi)增加健身房和保健，并為其匹配足夠多高質(zhì)量的健身教練和保健醫(yī)務(wù)室醫(yī)生是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主要方向。

3. 無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)

養(yǎng)老度假地產(chǎn)無障礙生活環(huán)境設(shè)計(jì)包含生理特征的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)，基于心理感受的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)和基于交往需求的無障礙設(shè)計(jì)等等，例如對于一些腿腳不方便的老年群體，就可以設(shè)置升降的輪椅、扶梯，方便的設(shè)施以及便捷的無障礙衛(wèi)生間、無障礙洗浴、無障礙游泳館等等，通過這些便捷的，符合老年人生理特征的設(shè)施，降低老年人在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部居住的障礙，提升其居住地體驗(yàn)?；谛睦硇枨蟮臒o障礙環(huán)境設(shè)計(jì)，主要是針對老年人已有的一些疾病和老年人特殊的孤獨(dú)感，無助感伴隨著人的生理控制能力的下降，大多數(shù)老年人會(huì)對自身的把控感有非常明顯的障礙，基于這種心理感受的特征，可以為老年人提供針對性的操作輔助，幫助老年人及時(shí)的疏導(dǎo)自身的心理壓力，設(shè)置更多對應(yīng)的心理環(huán)境，疏導(dǎo)空間等等，幫助老年人度過這種負(fù)面的情緒。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式選擇

從上文分析可知，當(dāng)前中國養(yǎng)老度假地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作包含社區(qū)共建模式，旅游或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與國際品牌合作模式。但不論哪一種模式的選擇，都要考慮到本身養(yǎng)老度假地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利問題，當(dāng)前盈利水平較高的地產(chǎn)項(xiàng)目包含持有出租模式和租賃并舉模式，未來地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營者還可以探索會(huì)員市盈率。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式、分散租賃模式、拓展經(jīng)營的渠道，以獲得更廣泛的運(yùn)營空間。在營銷方式上，可以采取購銷裝一站式營銷和以舊換新的特色代銷服務(wù)、房屋管家營銷模式、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓模式，通過多樣化的模式組合和項(xiàng)目運(yùn)營構(gòu)想，提高整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行開發(fā)的適應(yīng)性。

結(jié)論：綜上所述，在全域旅游以及社會(huì)老齡化背景之下，度假養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為旅游養(yǎng)老模式的一個(gè)重要發(fā)展類型，需可持續(xù)發(fā)展的將地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)融合升級。在未來，為了助推度假養(yǎng)老模式和旅游行業(yè)的發(fā)展，我們還需要不斷完善基礎(chǔ)配套工作、政策協(xié)調(diào)工作、民眾認(rèn)知工作，通過全面的宣傳和良好的模式選擇，降低養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成本，提高產(chǎn)業(yè)的覆蓋效率，進(jìn)一步提高中國度假養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)影響力。

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作者簡介：

姓名：段朝鋒;性別：男;民族：漢;出生年月：1982年1月13日;籍貫：陜西;學(xué)歷：本科;職稱：中級;研究方向：房地產(chǎn)及物業(yè)管理