陳海潮

（天地源股份有限公司西安置業(yè)分公司，陜西 西安 710000 ）

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，是一個(gè)國(guó)家實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了有力的促進(jìn)作用，因此，如何推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，是值得我們深入研究和探討的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)離不開大量的資金支持，因此我們應(yīng)當(dāng)盡量降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，把有限的資源充分地利用起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制管理，就是要求我們?cè)诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的過程中，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本管理觀念，用全新的理念指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)成本管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，包含到了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、土地、開發(fā)手續(xù)、建設(shè)、銷售等方面需要控制的成本，廣告、招聘和外包的費(fèi)用也包括在內(nèi)。對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，自籌資金完成項(xiàng)目建設(shè)是不可想象的，因此于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資本息也屬于項(xiàng)目成本的范疇。

所謂成本控制，指的是企業(yè)根據(jù)預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由相關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)各種會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行預(yù)防和調(diào)節(jié)，對(duì)其生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行控制的過程，最后在成本管理中取得較好的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作起來是非常復(fù)雜的，需要計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過程中耗費(fèi)的所有資源，通過成本控制可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的薄弱環(huán)節(jié)，并有利于把企業(yè)的內(nèi)部潛力挖掘出來，進(jìn)而想盡一切辦法把企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本降低下來。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制，可以促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，全面提高自己的經(jīng)營(yíng)水平，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)開始出現(xiàn)白熱化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的成本核算與控制競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場(chǎng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的關(guān)鍵。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行管控的過程，具備了全員性和全過程性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行成本控制。并將成本控制貫穿于企業(yè)的投資決策、土地獲取、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和銷售階段。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題

（一）成本控制目標(biāo)設(shè)置不合理

一般來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本只產(chǎn)生于施工階段，完全忽視了成本的形成過程，沒有真正意識(shí)控制土地成本的作用，其實(shí)設(shè)計(jì)階段才是房地產(chǎn)成本管理最關(guān)鍵的階段。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的手段，為了實(shí)現(xiàn)自己的成本控制目標(biāo)，對(duì)承包公司的生存空間進(jìn)行了擠壓。顯而易見，成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅要從企業(yè)外部著手，企業(yè)內(nèi)部的成本控制也是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，也就是說，企業(yè)成本外部是不產(chǎn)生成本的，通過壓榨承包公司根本不利于問題的最后解決，甚至造成適得其反的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控要實(shí)現(xiàn)較好的效果，應(yīng)該首先理順企業(yè)內(nèi)部流程，通過優(yōu)化企業(yè)運(yùn)作渠道，提高自己的管理效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的目標(biāo)要想得以實(shí)現(xiàn)，首先要針對(duì)自身情況設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，同時(shí)把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率提高上來。

（二）成本控制方式不合理

財(cái)務(wù)核算并不是成本管控的唯一手段。企業(yè)的成本產(chǎn)生于投入產(chǎn)出過程中，因此企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程中都會(huì)產(chǎn)生成本，整個(gè)企業(yè)的運(yùn)作都離不開成本的支持，因此其企業(yè)的任何一個(gè)部門都擔(dān)負(fù)著成本管控的責(zé)任。財(cái)務(wù)核算只是最基礎(chǔ)的成本管控方式，是一種被動(dòng)的成本管控方式，其管理手段并沒有細(xì)化，而無法對(duì)成本的精準(zhǔn)管理。企業(yè)成本控制操作起來是比較復(fù)雜的，需要梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的所有環(huán)節(jié)，并找到可以節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的地方，這也對(duì)員工的能力提出了較高的要求，他們必須對(duì)預(yù)算管理知識(shí)有一個(gè)清晰的把握，也需對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作步驟了然于胸，并及時(shí)準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)信息。只有這樣，才可以制定出合格的企業(yè)成本控制管理的實(shí)施方案。要更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，我們必須建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控機(jī)制。必須要有高素質(zhì)的專業(yè)人員，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的科學(xué)管理和控制。目前，全程成本管控并未引起我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，也沒有建立起自己的成本管理制度，成本管控依舊處于初級(jí)階段。所以，造成先進(jìn)的成本管控方法無法取得較好的效果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的意見和建議

（一）強(qiáng)化成本管控理念，打造成本控制文化

要想做好企業(yè)的成本管理工作，首先要對(duì)成本控制緊迫性有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。員工具備了成本管理的觀念，企業(yè)的成本控制才會(huì)得到很好的貫徹落實(shí)。一家企業(yè)的文化建設(shè)不是短期內(nèi)可以形成的。任何企業(yè)高層，都可以充分運(yùn)用培訓(xùn)、演講和座談方式，讓員工身處成本控制的氛圍之中，并樹立自己的成本控制觀念。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也應(yīng)做到有所側(cè)重，也就是說，房地產(chǎn)的成本控制不僅要對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)管理，而且要全方位的進(jìn)行成本管理，大風(fēng)險(xiǎn)要防范，小風(fēng)險(xiǎn)也要盡量避免。一家企業(yè)建立自己的成本控制理念，然后就要制定自己的成本控制目標(biāo)。目前房地產(chǎn)在國(guó)家政策的調(diào)控下，出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。因此，企業(yè)在進(jìn)行成本管控的時(shí)候，要對(duì)充分考慮各種會(huì)對(duì)其成本產(chǎn)生影響的因素，并科學(xué)合理的預(yù)判出自己需要的成本投入。以此為基礎(chǔ)，可以使得成本管控的各環(huán)節(jié)、各部門的目標(biāo)都可以得以實(shí)現(xiàn)。提前設(shè)計(jì)好成本數(shù)額，因此對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行指導(dǎo)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本可以順利地得以實(shí)現(xiàn)，而且使得項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)中的成本都可以很好的得以實(shí)現(xiàn)。

（二）成本控制體系的構(gòu)建，形成完備的成本控制框架

只有把完善的成本控制體制建立起來，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控才會(huì)取得較好的效果。房地產(chǎn)企業(yè)必須清楚地認(rèn)識(shí)到，崗位權(quán)責(zé)和完善預(yù)算制度都是必須提前明確的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程，項(xiàng)目在銜接和交割中會(huì)遇到許多難以處理的問題。如果不建立明確的崗位權(quán)責(zé)制度，各部門間就不能密切的配合展開工作，進(jìn)而造成成本支出出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。與此同時(shí)，與成本控制體系相對(duì)應(yīng)，我們必須把企業(yè)合理有效的預(yù)算管理系統(tǒng)建立起來。按照施工流程，提前安排好不同環(huán)節(jié)的預(yù)算，成本控制的權(quán)限要主動(dòng)下放，讓各個(gè)部門都可以參與其中。預(yù)算管理是成本控制前提和基礎(chǔ)，因此必須引起有關(guān)部門的高度重視。預(yù)算管理有利于預(yù)防項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)超支，通過強(qiáng)有力的預(yù)算管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)就可以提前預(yù)估和管控可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整成本管控機(jī)制，進(jìn)而保證可以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中無法預(yù)料的問題。

（三）培養(yǎng)成本控制人才，打造成本控制隊(duì)伍

目前，我國(guó)企業(yè)的成本控制研究與先進(jìn)國(guó)家相比，還處于起步階段，成熟的企業(yè)成本管理模式依舊需要全面的推廣。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本控制已經(jīng)迫在眉睫，不僅要從企業(yè)的頂層設(shè)計(jì)成本，同時(shí)也要培養(yǎng)出一大批這方面的專業(yè)人才。只有人才，才是對(duì)企業(yè)發(fā)展起到最重要作用的因素。如果企業(yè)成本管控出現(xiàn)了問題，我們必須從觀念和制度方面查找原因，如果相關(guān)人員缺乏應(yīng)有的專業(yè)技能，使得企業(yè)的成本控制更不容易實(shí)現(xiàn)。隨著信息化時(shí)代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理有了更加科學(xué)的手段。培養(yǎng)自己的成本管理人才，一方面極大地提高了成本管控的效率，另一方面也使得企業(yè)的成本管理方法得到了較大的改善，房地產(chǎn)企業(yè)全面的實(shí)施成本控制，才會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。離開了專業(yè)人員的管控，房地產(chǎn)項(xiàng)目全環(huán)節(jié)的成本信息就無法順利的搜集和匯總起來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本就不可能被集中計(jì)算起來。我們?cè)谶@方面的專業(yè)人才培養(yǎng)過程中，不僅要實(shí)現(xiàn)管理人員的專業(yè)化，也應(yīng)把外部專業(yè)人員引進(jìn)其中，使得企業(yè)的成本管理取得更好的效果。與此同時(shí)，一旦條件允許，可以在企業(yè)中設(shè)立專業(yè)的成本管理崗位，讓成本管理措施切實(shí)得到有效的執(zhí)行。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本管控不同階段的主要任務(wù)

（一）設(shè)計(jì)階段的任務(wù)

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)對(duì)建設(shè)工程的造價(jià)可以起到?jīng)Q定性的影響，房地產(chǎn)工程成本90%以上都形成在這個(gè)階段，因此對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管控是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管控最重要的階段。我們要把設(shè)計(jì)和成本管理統(tǒng)籌在一起加以考慮，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控目標(biāo)才可能有效地得以實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)和二次設(shè)計(jì)過程中，可以通過限額和優(yōu)化設(shè)計(jì)為重要手段，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本管控可以更好地得以實(shí)現(xiàn)，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制必須得到企業(yè)高層的重視，并把相應(yīng)的控制目標(biāo)和實(shí)施細(xì)則制定出來，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本得到有效的控制。

（二）施工階段的成本控制與管理

施工階段是設(shè)計(jì)方案變?yōu)楣こ虒?shí)體的重要環(huán)節(jié)，因此在這一過程中也要加大成本管控力度，要使得具體的施工成本不能超過設(shè)計(jì)階段得出的工程成本，而且要通過科學(xué)合理的施工技術(shù)，按照成本控制細(xì)則施工，盡量避免投入不需要的資源，同時(shí)遇到工程設(shè)計(jì)變更的情況下也要對(duì)施工成本進(jìn)行有效的控制。

五、結(jié)束語(yǔ)

由上可知，本文對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制存在的問題進(jìn)行了全面的分析，在目前我國(guó)房地產(chǎn)管控成本上升趨勢(shì)明顯的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，在所有的員工中樹立成本意識(shí)，針對(duì)其中存在的問題采取有效的措施來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控。要注意專業(yè)人才的培養(yǎng)，建立健全房地產(chǎn)成本管控機(jī)制，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。