陳星宇，沈怡敏

（上海中建東孚物業(yè)管理有限公司，上海 201206）

隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛頻發(fā)。其中，在欠繳物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛爭(zhēng)議案件中，業(yè)主以未直接與物業(yè)服務(wù)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同、房屋存在未解決的質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)履行存在瑕疵、居住在一樓、房屋為動(dòng)遷安置房以及房屋閑置、未出租、未使用等為由提出抗辯，在司法實(shí)踐中具有普遍性，并且在情理上獲得了大部分民眾和輿論的支持［1］。作為一名物業(yè)服務(wù)公司的法律工作者，固然能理解業(yè)主的心情，但司法判決首先要依據(jù)法律規(guī)定和基本法理，不應(yīng)讓樸素感情影響司法判斷。

一、業(yè)主以未直接與物業(yè)服務(wù)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司主張支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)被支持

新建銷售房屋在取得預(yù)售許可證之前，各地住房和建設(shè)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門通常要求房地產(chǎn)項(xiàng)目公司將其與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的相關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同備案，作為獲取房屋預(yù)售許可證的前置條件之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第939條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司交付了房屋之后，根據(jù)法律及合同內(nèi)容，業(yè)主應(yīng)承繼前期物業(yè)服務(wù)合同的全部權(quán)利、義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)其和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，要求拖欠物業(yè)費(fèi)的被告支付物業(yè)費(fèi)，于法有據(jù)，并且通過檢索各地的相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，司法機(jī)關(guān)對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司的訴請(qǐng)一般都會(huì)予以支持。

另外，為了減少以此為由欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，建議物業(yè)服務(wù)公司在交付相關(guān)房屋時(shí)，同時(shí)與業(yè)主單獨(dú)簽署相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)協(xié)議及臨時(shí)管理規(guī)約等文件，避免在日常催繳及進(jìn)入訴訟程序時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛、爭(zhēng)議。

典型案例：上訴人方林、張潔與被上訴人上海新市北企業(yè)管理服務(wù)有限公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

在本案中，物業(yè)服務(wù)公司主張被告支付物業(yè)費(fèi)，一審法院判決支持后，原審被告上訴稱不同意支付物業(yè)管理費(fèi)，上訴理由是自己與物業(yè)服務(wù)公司未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，故雙方不存在合同關(guān)系，請(qǐng)求撤銷一審判決或依據(jù)相關(guān)法律改判。二審法院認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司依據(jù)相關(guān)法律與物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過法定程序簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)被告業(yè)主同樣具有約束力。被告業(yè)主以其并非已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為理由，將不會(huì)被法院支持。故一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見及各自提交的證據(jù)對(duì)本案的事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定，并在此基礎(chǔ)上依法作出一審判決，合法合理，理由闡述充分，本院對(duì)其觀點(diǎn)予以認(rèn)可?，F(xiàn)方林、張潔要求撤銷一審判決，但在二審中沒有提供充分的證據(jù)以支持其觀點(diǎn)，二審法院同意一審的事實(shí)情況認(rèn)定及相關(guān)法律適用，故對(duì)方林、張潔的上訴請(qǐng)求不予支持，并駁回其訴請(qǐng)，維持了之前的判決結(jié)果，且方林、張潔須承擔(dān)司法裁判的費(fèi)用。

二、業(yè)主以房屋存在未解決的質(zhì)量問題為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司主張支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)被支持

在實(shí)踐中，很多業(yè)主認(rèn)為在房屋交付后發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任，并以此為由長(zhǎng)期拖欠應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)及相關(guān)代付代繳的費(fèi)用，這種情況非常普遍。房屋買賣對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為與物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，分屬兩種不同的法律關(guān)系，房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民法典》中房屋買賣合同之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司僅提供和承擔(dān)法定及相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)和義務(wù)。

房屋質(zhì)量問題不屬于法定或約定拒繳物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)事由，且與物業(yè)服務(wù)合同糾紛并非同一法律關(guān)系，若業(yè)主堅(jiān)持認(rèn)為因房屋存在質(zhì)量問題造成其經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)另主張房屋開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并要求維修或賠償［2］。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主與房屋開發(fā)商溝通房屋質(zhì)量問題，并保留相關(guān)溝通的證據(jù)，以免法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司未盡協(xié)助溝通之義務(wù)，從而認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司存在物業(yè)服務(wù)瑕疵的可能性。

典型案例：上訴人宋子凱與被上訴人上海華寰物業(yè)有限公司、孫莉群物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

在本案中，被告業(yè)主認(rèn)為房屋外墻、屋頂存在質(zhì)量問題，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)18年之久，物業(yè)服務(wù)公司訴求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金。一審法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)依約按時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主辯稱房屋存在裂縫、漏水等質(zhì)量問題。但對(duì)房屋質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任的主體應(yīng)為房屋開發(fā)商，而非物業(yè)服務(wù)公司，且物業(yè)服務(wù)公司后期也采取措施進(jìn)行了處理，盡到了物業(yè)管理義務(wù)，故判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。一審判決后，被告業(yè)主不服判決，二審法院經(jīng)依法審理，維持了一審判決結(jié)果。

三、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)履行存在瑕疵為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司主張支付物業(yè)費(fèi)可能部分被支持

以物業(yè)服務(wù)履行存在瑕疵是業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)最常見的理由，在有關(guān)物業(yè)費(fèi)追討的訴訟案件中，大部分被告業(yè)主會(huì)以物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵為由，要求減免物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第64條規(guī)定，即“誰主張，誰舉證”的法律舉證原則，如被告業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司的相關(guān)服務(wù)存在違反法定或約定的物業(yè)管理服務(wù)要求的，其應(yīng)提供充分證據(jù)證明對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，如被告業(yè)主確有充足的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)公司履行的法定及合同約定的主要服務(wù)內(nèi)容明顯存在瑕疵或有嚴(yán)重違約，司法實(shí)踐中可能酌情減少物業(yè)費(fèi)。

針對(duì)上述抗辯理由，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)遵循一切以合同出發(fā)的原則，按照已簽訂的合同內(nèi)容，全面依約履行自己的義務(wù)，并在日常物業(yè)管理過程中及時(shí)、完整地保存相關(guān)證據(jù)，包括但不限于每戶業(yè)主物業(yè)服務(wù)全流程的合同、收據(jù)、通知及相應(yīng)動(dòng)態(tài)跟蹤的內(nèi)容等材料［3］；與各供應(yīng)商簽訂的各類服務(wù)或采購(gòu)等分包合同；為房屋項(xiàng)目小區(qū)建立來訪人員登記、日常巡邏簽到、車輛出入登記等制度的相關(guān)文件；物業(yè)服務(wù)公司日常履約中的照片、視頻；業(yè)主及政府部門出具的文件、錦旗、感謝信、證書等等，轉(zhuǎn)化為證明己方完整履約的合法有效的證據(jù)［4］。

典型案例：上訴人武冠軍與被上訴人南京遠(yuǎn)宏物業(yè)發(fā)展服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

原告物業(yè)服務(wù)公司是具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，其為武冠軍所在的小區(qū)提供了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)與管理工作內(nèi)容，一審法院認(rèn)為被告應(yīng)履行支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)及公攤水電費(fèi)的義務(wù)，故物業(yè)服務(wù)公司主張要求被告業(yè)主支付自2013年9月16日至2019年8月31日期間的物業(yè)費(fèi)及公攤水電費(fèi)。但物業(yè)服務(wù)公司未經(jīng)常清潔樓道及平臺(tái)，且曾存在捆綁收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的行為，均屬于物業(yè)服務(wù)明顯瑕疵，一審法院酌定按物業(yè)費(fèi)及公攤水電費(fèi)的80%支付。二審維持原判。

四、業(yè)主以其居住在一樓為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司按照合同約定主張支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)被支持

物業(yè)費(fèi)中通常包括電梯運(yùn)營(yíng)維護(hù)的費(fèi)用，因此會(huì)出現(xiàn)部分業(yè)主以其居住在一樓、平時(shí)不使用電梯為由，要求減免物業(yè)費(fèi)中相應(yīng)的電梯運(yùn)營(yíng)維護(hù)的費(fèi)用。在前期，物業(yè)服務(wù)合同未明確約定可以減免電梯運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用的情況下，被告業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的具體付款標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。

如在物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定一樓可減免物業(yè)費(fèi)的情況下，業(yè)主以居住底樓為由要求在減免電梯運(yùn)行費(fèi)后支付物業(yè)費(fèi)的，司法實(shí)踐一般不予支持［5］。部分省市物業(yè)監(jiān)管政府部門可能會(huì)以行政法規(guī)的方式要求物業(yè)服務(wù)公司予以減免，因此實(shí)踐操作中建議物業(yè)服務(wù)公司遵守地方規(guī)定，以免引起業(yè)主群體性投訴，并引發(fā)相應(yīng)的行政處罰。

典型案例：黎明與某某公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

本案中，一審法院認(rèn)為，被告買房時(shí)，在簽收業(yè)主服務(wù)手冊(cè)時(shí)應(yīng)明確知曉所涉小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；前期物業(yè)合同中對(duì)居住在底樓的住戶未特別約定可以免除電梯運(yùn)行費(fèi)，且樓道電梯是公共設(shè)施，屬全體業(yè)主共有，設(shè)立電梯的主要目的是為全體業(yè)主提供服務(wù)，其費(fèi)用理應(yīng)由全體業(yè)主共同負(fù)擔(dān)，故被告的主張無法律依據(jù)，法院不予采信。后被告提起上訴，二審法院認(rèn)為，被告作為小區(qū)的業(yè)主之一，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的具體付款標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)用。

五、業(yè)主以其房屋為動(dòng)遷安置房為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司主張支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)被支持

在動(dòng)遷安置類房屋中，不乏一些業(yè)主以其取得的房屋是動(dòng)遷安置房而非商品房為由要求減免收取物業(yè)費(fèi)。除非業(yè)主有其他充分證據(jù)予以證明，否則，司法實(shí)踐中僅以此為由請(qǐng)求減免物業(yè)費(fèi)，一般不予支持［6］。

典型案例：陸某某與某某公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

本案中，二審法院認(rèn)為，雖然上訴人系通過動(dòng)遷安置取得系爭(zhēng)房屋，但鑒于該房屋本屬于商品房，上訴人亦無證據(jù)材料證明其可以免交物業(yè)管理費(fèi)或者享受其他優(yōu)惠政策而減少物業(yè)管理費(fèi)的支付，故上訴人以其所取得的是動(dòng)遷安置房為由，不同意支付物業(yè)管理費(fèi)缺乏依據(jù)，本院不予支持。

六、業(yè)主以房屋閑置、未出租、未使用為由抗辯，物業(yè)服務(wù)公司主張支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)被支持

現(xiàn)實(shí)生活中，部分業(yè)主有多處居住地，其購(gòu)買的部分房屋處于長(zhǎng)期閑置、未出租、未使用的狀態(tài)，此類業(yè)主通常認(rèn)為其非實(shí)際入住房屋，因此無須支付物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第944條相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)完整履行相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，不得以此為由拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用。

因此，物業(yè)服務(wù)公司按照前期物業(yè)合同的要求履行物業(yè)管理義務(wù)，被告業(yè)主不能以自己不居住在該房屋為由拒付物業(yè)費(fèi)，如業(yè)主想要以房屋處于空置狀態(tài)要求減少物業(yè)費(fèi)的，則業(yè)主須根據(jù)雙方共同簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同或當(dāng)?shù)氐胤叫哉咭?guī)定減少，同時(shí)業(yè)主須對(duì)空置房屋登記備案，并提供充分證據(jù)證明房屋未實(shí)際使用，否則對(duì)于業(yè)主要求減免物業(yè)費(fèi)的主張，司法實(shí)踐一般不予支持［7］。

典型案例：原告三原物業(yè)服務(wù)公司與被告于曉光物業(yè)服務(wù)合同糾紛

本案中，被告業(yè)主認(rèn)為其自2013年春季后對(duì)房屋加層后至2014年5月1日期間一直空置，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照70%交納。法院認(rèn)為，被告在該期間內(nèi)既沒有對(duì)其認(rèn)為的空置房屋在原告處備案登記，也沒有證明其在該段期間并沒有實(shí)際使用房屋，因此在該段期間的物業(yè)費(fèi)，被告亦應(yīng)全額交納。

七、催繳物業(yè)費(fèi)案件，物業(yè)服務(wù)公司提出主張違約金被支持與否存在不確定性

一般情況下，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主或項(xiàng)目公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中通常會(huì)約定較高的違約金，以此威懾業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。根據(jù)司法實(shí)踐，即便住宅業(yè)主無充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)存在瑕疵，只要業(yè)主未按時(shí)付費(fèi)系事出有因，并非惡意，物業(yè)服務(wù)公司主張的違約金便得不到司法機(jī)關(guān)的支持［8-9］。與此同時(shí)，商辦房屋類型的房屋則可能支持違約金的訴求。

另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第585條第二款之規(guī)定，如物業(yè)服務(wù)公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超法定額度或違約金額度明顯高于實(shí)際損失金額的，司法實(shí)踐均可能酌情降低物業(yè)費(fèi)［10］。

典型案例：原告上海賜安某某公司與被告鮑劍物業(yè)服務(wù)合同糾紛

本案中，法院認(rèn)為，被告業(yè)主雖抗辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)存在維修方面的問題，但被告并未提供充分證據(jù)證明原告的物業(yè)管理服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，故原告訴訟請(qǐng)求予以支持，原告作為住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，應(yīng)不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增進(jìn)與業(yè)主的溝通，進(jìn)一步提高管理水平，為小區(qū)業(yè)主營(yíng)造良好的居住氛圍。關(guān)于原告主張的滯納金，物業(yè)服務(wù)合同中雖對(duì)此有約定，但被告未按時(shí)付費(fèi)系因其房屋滲水無法得到解決，事出有因，并非惡意，因此本院對(duì)原告主張的有關(guān)違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

八、結(jié)語

物業(yè)費(fèi)追討已成為大部分物業(yè)服務(wù)公司現(xiàn)階段的主要難題，雖然物業(yè)服務(wù)公司能通過民事訴訟的方式追討物業(yè)費(fèi)，但是其訴訟請(qǐng)求得到支持的前提仍是全方位且高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。因此，各物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)了解在物業(yè)費(fèi)追討案件中業(yè)主可能提出的抗辯理由，有針對(duì)性地完善物業(yè)管理工作，并通過文章列舉的典型案例總結(jié)、歸納應(yīng)對(duì)思路，提高案件勝訴率，最大限度地保障合法利益。