陳述

（中鐵二院〔成都〕置業(yè)開發(fā)有限責任公司，四川 成都 610000）

一、引言

為了防止房地產(chǎn)市場過熱，國家近十年來出臺了各項政策法規(guī)以保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力有所減弱，投資活動需慎重選擇，營運資金管理也要更加細化深入?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作應(yīng)該進一步優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理相關(guān)理論闡述

（一）資金管理的含義

企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)要建立在資金循環(huán)流動的前提下，所以資金管理是每一個企業(yè)的重要工作，資金管理主要指的是企業(yè)對資金進行規(guī)劃、籌措、使用、監(jiān)管等一系列活動。資金管理通常包括投資活動、籌資活動和營運資金管理活動，投資活動主要著眼于企業(yè)資金的投資決策，籌資活動的管理范圍主要集中于企業(yè)資金的來源問題，而營運資金管理則是對企業(yè)日常經(jīng)營生產(chǎn)活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流和流動負債進行管理，這三項資金管理活動都會在不同程度上影響企業(yè)的經(jīng)營能力和生存能力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金管理模式

當前我國企業(yè)的資金管理模式主要有五大類，分別是統(tǒng)收統(tǒng)支模式、撥付備用金模式、結(jié)算中心模式、內(nèi)部銀行模式和財務(wù)公司模式，其中結(jié)算中心模式和內(nèi)部銀行模式是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的資金管理模式。結(jié)算中心模式的核心在于對各分公司以及下級部門的資金進行集中核算，核算主體為企業(yè)設(shè)置的獨立部門——結(jié)算中心，通過結(jié)算中心的統(tǒng)一管理，資金的流轉(zhuǎn)效率更高，使用成本更低。內(nèi)部銀行模式相較于結(jié)算中心模式，除了具備資金集中核算職能，還引入了商業(yè)銀行的部分管理方式，內(nèi)部銀行作為企業(yè)設(shè)立的獨立部門，需要自負盈虧，對企業(yè)資金實行統(tǒng)一調(diào)配、集中核算、審計監(jiān)督的全流程管理。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要特點

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目周期長、前期投入大、經(jīng)營風險高，其資金管理相較于其他行業(yè)也有更為突出的特點。一是風險較大，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流主要依靠于房屋的銷售或者租賃，而從項目開工到項目建成至少需要一年半載，前期需要投入大量的土地費用、建筑費用以及管理費用，巨額的建造成本需要企業(yè)向銀行或者其他金融機構(gòu)進行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)項目的正常運行，在這期間房地產(chǎn)市場還可能由于土地、房屋銷售等政策變化導(dǎo)致項目進度遲緩，房屋銷售不暢等問題，造成資金回流過慢，無力償還貸款，企業(yè)面臨經(jīng)營難關(guān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風險較大，同時具有很強的不確定性。二是復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場與建材行業(yè)、家具制造業(yè)、建筑行業(yè)的關(guān)系都十分密切，因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中不僅會受到房地產(chǎn)行業(yè)政策變化的影響，而且會受到其他相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟形勢的影響，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動、營運資金管理活動更為復(fù)雜，在實際操作中更具難度。三是特殊性，為了提早進行資金回流，房地產(chǎn)企業(yè)基本都會采取房屋預(yù)售的方式獲取預(yù)售資金，從而增加現(xiàn)金流，雖然在很大程度上解決了企業(yè)自身的資金短缺問題，但將風險提前轉(zhuǎn)移給消費者以后，更需要思考如何讓預(yù)收資金保值，同時將房屋準時交付給消費者，以避免法律糾紛和額外的經(jīng)濟賠償。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的外部影響因素

第一，房地產(chǎn)行業(yè)政策。從20世紀90年代開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，不僅催生了“開發(fā)熱”“買房熱”，更衍生出了炒房投機等行業(yè)亂象。為了讓房地產(chǎn)市場回歸健康有序的發(fā)展主旋律，國家出臺了多項法規(guī)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資進行合理限制，國務(wù)院更是在2010年對二套房貸款采取了相對緊縮的管控措施。連番政策過后，房地產(chǎn)市場冷了下來，房地產(chǎn)企業(yè)籌資面縮小，資金回流受阻，很多企業(yè)更是面臨嚴重的經(jīng)營危機。雖然此后國家又相繼出臺了房貸新政和降稅新政，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場的低迷情況，但總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在很大的資金壓力。

第二，金融市場規(guī)模。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期投入資金主要來源于商業(yè)銀行的貸款，而在金融二級市場中可獲取的籌資渠道過少，資金規(guī)模也較小，緊緊依靠商業(yè)銀行的貸款，不僅會因為銀行內(nèi)部體系的不完善導(dǎo)致貸款效率低下，還會限制貸款的數(shù)量。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

為了保證企業(yè)的長遠持續(xù)運營，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建設(shè)了資金管理制度，明確了資金管理運行模式，并重塑了融入資金管理后的組織框架。

在資金管理制度上，房地產(chǎn)企業(yè)進一步加強支出管理，以經(jīng)濟效益和資金使用率為主，填充了資金管理制度內(nèi)容，包括財務(wù)部門資金管理細則、會計電算化詳細規(guī)定、預(yù)算審批制度以及應(yīng)收應(yīng)付賬款管理等。

在資金管理運行模式上，逐步開始探索資金集中化管理，通過設(shè)置結(jié)算中心或內(nèi)部銀行等模式，將其與基礎(chǔ)性財務(wù)工作進行了明顯區(qū)分，同時發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職責，強調(diào)資金管理、調(diào)配以及配置等各環(huán)節(jié)的公開性和合理性。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作現(xiàn)存問題

（一）在資金管理中缺乏預(yù)算管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期較長，一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至在不同地區(qū)同時進行著多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以說房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中不僅面臨著高額籌資壓力，長周期的資金調(diào)配，也導(dǎo)致整合多部門、多項目資金鏈條存在困難。如果能夠科學正確地運用預(yù)算管理體系，這些問題將會得到有效解決。精確細致的預(yù)算管理方案能夠?qū)ζ髽I(yè)的各項經(jīng)濟活動做出明確指引，也能夠?qū)Y金監(jiān)管起到關(guān)鍵作用，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算管理了解不深入，沒有認識到預(yù)算管理方式對合理配置資金、加速資金流轉(zhuǎn)的重要作用，要么簡單地將預(yù)算管理納入財務(wù)部門就置之不理，要么就履程序、走形式，這種不深入、不全面的預(yù)算管理并不能真正發(fā)揮作用，資金的違規(guī)使用情況和資源浪費情況很難被及時發(fā)現(xiàn)［1］。

（二）資金獲取渠道受限，來源單一

房地產(chǎn)開發(fā)項目的運轉(zhuǎn)周期較長，涉及土地使用權(quán)的獲取、房屋的建造、人力費用的支出、房屋銷售等多個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都涉及高額的資金投入。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源于銀行貸款、承包商墊付資金以及自有存款三個渠道，但是自有存款和承包商墊資所占比例非常小，所以商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源。然而由于近年來央行對房地產(chǎn)市場的貸款政策有所收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度增加，所貸資金逐年收縮，資金流轉(zhuǎn)困難重重。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行所占據(jù)的一級市場中資金運轉(zhuǎn)不暢的問題并不能通過二級金融市場進行彌補，這是因為我國金融行業(yè)起步較晚，多元化的金融支持體系尚不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)即使能從其他金融機構(gòu)中獲得部分貸款，其貸款規(guī)模和貸款利率也無法與傳統(tǒng)商業(yè)銀行相媲美。更為嚴重的是，個別房地產(chǎn)企業(yè)急功近利，不顧自身實力，同時參與多個開發(fā)項目，貸款不足時只能負債經(jīng)營，高額的利息更是讓其陷入惡性循環(huán)，使其資金壓力巨大。

（三）投資活動缺乏嚴謹?shù)目尚行苑治?，具有一定的盲目?/h3>

毋庸置疑，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率確實要高于其他行業(yè)，但市場經(jīng)濟體系中有著高收益伴隨高風險的不變定律，然而前些年房地產(chǎn)行業(yè)的火爆讓一些業(yè)內(nèi)人士忽略了投資的風險性。例如，在經(jīng)濟較為發(fā)達的城市建造高檔住宅小區(qū)，希望通過高預(yù)售率回籠資金，但是實際銷售情況卻很不理想，這是因為投資者只考慮到了當?shù)亟?jīng)濟水平適合建造高檔小區(qū)，但卻沒有進行實地考察，忽略了當?shù)鼐用竦纳盍晳T和小區(qū)周圍環(huán)境，這很明顯是缺乏科學的投資評估而造成的不良后果。巨大的投資成本使得投資一旦沒有收到預(yù)想效果，就會把資金套牢，使企業(yè)運轉(zhuǎn)陷入癱瘓。還有一些企業(yè)只著眼于眼前利益，想通過搶占土地來提高市場占有率，房地產(chǎn)市場政策的收緊不僅沒有讓大量囤積土地的房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤，反而因土地成本的大量投入承擔著巨大資金壓力。

（四）資金營運風險管控能力較弱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實擁有巨大的經(jīng)濟潛力，但同時也面臨著重大的經(jīng)營風險，從某種程度上說一個企業(yè)的風險抵御能力決定了它的存活壽命，因為只有風險管控能力越強，才能夠在外部市場發(fā)生變化時從容應(yīng)對。而一些企業(yè)盲目追求高回報，重投產(chǎn)而輕風控，缺乏完善的風險管理組織體系和風險評估機制，導(dǎo)致很多投資金額巨大的項目在運行中風險失控，造成難以承受的經(jīng)濟損失。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，風險管控不僅不能少，還要全面、細化，只有這樣才能在任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生已知風險時，及時啟動風險應(yīng)急處置預(yù)案，將各項損失降到最低。

四、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的路徑分析

（一）健全預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理對資金的配置作用

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要提高對預(yù)算管理的重視程度，積極組織高層管理人員到預(yù)算管理體系發(fā)達的企業(yè)進行調(diào)研，學習先進的預(yù)算管理經(jīng)驗，提高本公司的預(yù)算管理層次。其次要建立完善的預(yù)算管理體系，成立獨立的預(yù)算管理部門，選調(diào)財務(wù)經(jīng)驗豐富、工作能力強的預(yù)算管理專業(yè)化人才組成預(yù)算方案編制團隊和預(yù)算績效考核團隊，使預(yù)算方案更貼近實際，預(yù)算績效考核更加真實公平，從而發(fā)揮預(yù)算管理的監(jiān)督作用和激勵作用［2］。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將預(yù)算管理與信息化建設(shè)充分結(jié)合起來，加強下級分公司和各業(yè)務(wù)部門與預(yù)算管理部門之間的信息流轉(zhuǎn)，增強信息歸集的全面性和時效性，為預(yù)算編制提供信息保障。以上都是預(yù)算管理的基礎(chǔ)性工作，除了做好日常的保障措施，還要加大預(yù)算方案的執(zhí)行力度，對于違規(guī)的財務(wù)支出和越級預(yù)算申請行為要予以處罰，確保預(yù)算管理切實發(fā)揮出對資金的配置作用。

（二）創(chuàng)新籌資方式，拓寬資金來源渠道

當前的房地產(chǎn)市場中，除了少部分實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)公司具有大量的資金支撐，更多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資能力不足、資金儲備較少。要提高風險抵御能力，促進資金循環(huán)，在房地產(chǎn)行業(yè)多變復(fù)雜的發(fā)展形勢下，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款是遠遠不夠的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須謀求其他的籌資方式，以豐富資金來源渠道。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇資質(zhì)、信譽良好的其他房地產(chǎn)企業(yè)進行項目聯(lián)合開發(fā)，或者共同出資，或者一方提供土地，另一方提供資金，這樣可以實現(xiàn)雙方或者多方企業(yè)的共同盈利，也能夠分擔風險，雖然相較于單獨開發(fā)，所獲利潤有所降低，但卻有效保障了項目的順利實施，也提高了企業(yè)的風險應(yīng)對能力。二是現(xiàn)階段我國的信托行業(yè)已經(jīng)具備了一定的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托運營良好的信托公司進行投資整合工作，由房地產(chǎn)信托公司選取與自身投資方向一致的其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將資金統(tǒng)一歸集，并按照各方投資意愿進行資金分配和運管，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司的資金整合能夠享受到更多的資金紅利，實現(xiàn)投資利益的最大化。

（三）加強投資的可行性調(diào)研，減少盲目投資

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤豐厚，但投資風險也比其他行業(yè)大很多，所以投資活動的可行性調(diào)研就十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動之前，一是要做好自然環(huán)境和人文環(huán)境的調(diào)查，考察適合建造哪種樓盤類型；二是要對當?shù)鼐用竦南M習慣和傳統(tǒng)觀念進行研究，項目設(shè)計定位要符合當?shù)匕l(fā)展實際；三是要對項目整體精確的成本規(guī)劃，根據(jù)自身籌資能力和現(xiàn)金流實際進行投資決策，避免因急于搶占市場而盲目投資。

（四）增強風險防控意識，完善風險處置機制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動量較大，資金運行過程中可能會因為內(nèi)部管理的疏漏和外部市場的變化面臨資金凍結(jié)、回流過慢等風險，這首先需要在每一個項目開始之前做好風險評估，制定風險處置預(yù)案，應(yīng)對突發(fā)事件時有準備，有方向。其次，企業(yè)應(yīng)建立風險預(yù)警機制，引進先進的風險監(jiān)測系統(tǒng)對企業(yè)各項資金活動進行分析，一旦出現(xiàn)風險漏洞及時發(fā)出警報，由風險防控人員初步篩選，再呈報上層管理者做出具體的風險應(yīng)對措施。完善的風險防御體系有助于房地產(chǎn)企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)資金管理工作中的不足，提升風險處置能力和突發(fā)事件應(yīng)對能力。

（五）改進營銷手段，加速資金回籠

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)項目最后環(huán)節(jié)，也是資金管理的重要回籠階段，只有將項目出售出去，才能夠?qū)崿F(xiàn)價值增值，如果轉(zhuǎn)為庫存，不僅占用了營運資金，還降低了資金周轉(zhuǎn)率。所以在營銷環(huán)節(jié)，也要采取適當促銷手段，控制銷售期，加速資金周轉(zhuǎn)，具體可從以下方面入手：一是確定目標客戶群體定位，匹配消費能力，通過其實際需求和市場供求變化確定具體營銷對象；二是提高營銷人員綜合素質(zhì)，樹立企業(yè)形象，改善企業(yè)市場口碑；三是加大廣告投入，突出房地產(chǎn)項目優(yōu)勢，發(fā)揮現(xiàn)代信息傳媒優(yōu)勢，通過自媒體的廣泛傳播提高產(chǎn)品的影響力，吸引消費者，這樣不僅拓寬了市場，也加快了資金流轉(zhuǎn)速度。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求較大，資金回收期限較長，相應(yīng)的資金管理工作也更加復(fù)雜，更需要拓寬資金來源渠道、加強預(yù)算管理體系建設(shè)、做好投資活動的可行性評估以及完善好風險處置機制。除了上述提到的幾種加強資金管理的手段以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可從供應(yīng)鏈管理入手，借助新型系統(tǒng)性管理思維，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)，將上游供應(yīng)商、中游制造銷售商以及下游客戶商進行連接，形成鏈條式管理架構(gòu)，能夠?qū)⑽锪骱蛶齑娉杀究刂频阶钚?。這樣才能保障企業(yè)資金的合理分配和循環(huán)順暢，從而使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康長遠發(fā)展。