巴忠誠(chéng)

山東省濱州市陽(yáng)信縣自然資源和規(guī)劃局 山東濱州 251800

1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管控的具體措施

1.1 做好施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制工作

施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制工作主要分為三個(gè)方面：①制定科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工總目標(biāo)，將進(jìn)度計(jì)劃細(xì)分為每月和每季度，竣工后必須進(jìn)行信息公開(kāi)，確保所有施工人員都了解施工進(jìn)度，從而提高工作效率和施工質(zhì)量。②做好建筑材料采購(gòu)管理工作。材料是項(xiàng)目的基礎(chǔ)。必須保證建筑材料的質(zhì)量。采購(gòu)材料的規(guī)格、型號(hào)、性能滿(mǎn)足施工要求。③房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全是非常重要的，要做到文明施工、規(guī)范施工。施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制工作還應(yīng)包括安全知識(shí)的普及，以確保每一次操作都符合規(guī)范和安全。

1.2 建立健全質(zhì)量管理體系和行業(yè)管理體系

制度是秩序的保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利發(fā)展離不開(kāi)健全的行業(yè)管理體系的支撐。一個(gè)完善的行業(yè)管理體系，不僅可以在出現(xiàn)安全或質(zhì)量問(wèn)題時(shí)迅速拿出解決方案，而且可以保證施工環(huán)節(jié)的規(guī)范化，提高工程的效率和質(zhì)量。同時(shí)，一個(gè)完善的質(zhì)量管理體系，既能從源頭上控制建筑材料、施工設(shè)備的質(zhì)量，又能科學(xué)地考慮各施工環(huán)節(jié)和每一名施工人員的工作效率。

1.3 提高施工隊(duì)伍綜合素質(zhì)

定期開(kāi)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)，為房地產(chǎn)從業(yè)人員提供提高技能的機(jī)會(huì)，幫助施工隊(duì)伍提高專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，要大力推進(jìn)創(chuàng)新人才和管理人才的引進(jìn)，增加該領(lǐng)域人才的培養(yǎng)和晉升渠道。創(chuàng)新是行業(yè)進(jìn)步的動(dòng)力，管理水平的提高也是行業(yè)成長(zhǎng)的重要助力。這樣，施工隊(duì)伍既能學(xué)到基本的工程技能，又能提高整體實(shí)力[1]。

2 房地產(chǎn)工程成本管控的具體措施

2.1 審核工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量

一些設(shè)計(jì)人員為了獲得更多的利益，不愿意從成本的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，甚至試圖獲得更多的投資，在設(shè)計(jì)上的保險(xiǎn)系數(shù)增大。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工之前需要分析設(shè)計(jì)圖紙，著重分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，請(qǐng)有資質(zhì)的部門(mén)參與，如果發(fā)現(xiàn)有超出常規(guī)的現(xiàn)象，就要與設(shè)計(jì)單位建立溝通，針對(duì)問(wèn)題共同商討，做出修改。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)開(kāi)發(fā)房屋做好定位，從實(shí)際出發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙予以審查，如果發(fā)現(xiàn)有引進(jìn)新材料、新設(shè)備的情況，就要查看是否存在超出標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，一旦發(fā)現(xiàn)有這種現(xiàn)象，就要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙做出調(diào)整。

2.2 嚴(yán)格控制施工成本

項(xiàng)目施工是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要內(nèi)容，涉及到人員、設(shè)備、技術(shù)、材料等各方面內(nèi)容，管理難度較大，在成本管控方面，需要企業(yè)加大關(guān)注力度，制定完善的管理制度，確保成本管控工作順利開(kāi)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須和施工單位簽訂有效合同，并在施工過(guò)程中加強(qiáng)合同管理，避免出現(xiàn)合同條款規(guī)定不明確而增加施工成本的問(wèn)題。因此，在擬定合同時(shí)，企業(yè)需要將各方面內(nèi)容充分考慮在內(nèi)，在合同條款中運(yùn)用規(guī)范的文字，將各項(xiàng)具體內(nèi)容以及相關(guān)負(fù)責(zé)人的職責(zé)、權(quán)限、時(shí)間、范圍等規(guī)定清楚，為合同的執(zhí)行提供支持，并有效預(yù)防合同糾紛、施工索賠等問(wèn)題的發(fā)生。其次，企業(yè)需要運(yùn)用精細(xì)化管理理念，制定完善的施工成本管控方案，構(gòu)建完善的成本管控機(jī)制，加大對(duì)施工人員的宣傳、培訓(xùn)，增強(qiáng)施工人員的成本管控意識(shí)，為現(xiàn)場(chǎng)施工工作的開(kāi)展提供支持。此外，企業(yè)還需要從材料采購(gòu)、人員管理、現(xiàn)場(chǎng)施工等具體環(huán)節(jié)入手，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管控，將施工過(guò)程中的各個(gè)具體環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管中來(lái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工成本的有效管控，將施工成本降到最低。

2.3 重視合同管控

當(dāng)進(jìn)入到合同談判階段的時(shí)候，確保合同雙方合法的基礎(chǔ)上對(duì)于各方的權(quán)力要明確，包括各方需要承擔(dān)的責(zé)任以及義務(wù)都要在保證合同中體現(xiàn)出來(lái)，內(nèi)容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要從實(shí)際出發(fā)正確利益最大化，需要對(duì)合同的法律效益予以補(bǔ)充。對(duì)合同予以保管的時(shí)候，雙方對(duì)于合同、補(bǔ)充合同以及所簽訂的協(xié)議都要保管好，包括會(huì)議記錄以及有關(guān)的清單等合同文件也要保管好，以在工程建設(shè)中對(duì)成本動(dòng)態(tài)分析，還要對(duì)造價(jià)具有針對(duì)性地控制。索賠工作是需要高度重視的。建筑工程施工中產(chǎn)生意外情況是難以避免的，特別是處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得自身的利益，往往采用反索賠的方法，這就需要對(duì)合同的內(nèi)容以及落實(shí)情況全面了解，并詳細(xì)分析，如果發(fā)現(xiàn)承包商不能按照合同規(guī)定完成任務(wù)，建設(shè)單位就可以合法提出索賠[2]。

2.4 加強(qiáng)結(jié)算成本控制

結(jié)算階段控制好成本，要做到結(jié)算依據(jù)審核，要求采用的工程結(jié)算方式要符合合同約定，從合同價(jià)款中扣除預(yù)留金、購(gòu)置材料的資金以及暫定金額等等，對(duì)于與同約定不符合之處需要重新編制，計(jì)價(jià)內(nèi)容要符合合同條款，劃分的結(jié)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容要與合同清單項(xiàng)目?jī)?nèi)容保持一致，防止出現(xiàn)調(diào)增不調(diào)減的問(wèn)題。

做好工程量審核工作，對(duì)于工程量的結(jié)算，包括圖紙、工程變更以及簽證等等都要按照計(jì)算規(guī)則執(zhí)行，符合合同約定的計(jì)量規(guī)則，如果發(fā)現(xiàn)有不相符之處，需要按照按合同約定中所明確的計(jì)量規(guī)則執(zhí)行。

在審核索賠事項(xiàng)的時(shí)候，要查看索賠計(jì)價(jià)資料內(nèi)容是否真實(shí)可靠，是否資料齊全，如果發(fā)現(xiàn)有資料不齊全的問(wèn)題，對(duì)于不全的部分不予計(jì)價(jià)。在審核的過(guò)程中，需要查看合同預(yù)估值的結(jié)算是否符合要求，主要包括預(yù)留金、暫定金額以及購(gòu)買(mǎi)材料的資金等等是否按照承包人的實(shí)際完成工作量進(jìn)行結(jié)算的。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管控，就需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，了解成本管控的基本情況，構(gòu)建完善的成本管控機(jī)制，為成本管控具體措施的實(shí)施提供基本支持。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)、招標(biāo)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、銷(xiāo)售的全過(guò)程入手，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到的各方面內(nèi)容和具體環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的、動(dòng)態(tài)化的有效管控，從實(shí)際工作中積極落實(shí)全面成本管控目標(biāo)。