江蘇新大陸房地產(chǎn)土地評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司 江蘇常州 213022

我國(guó)市場(chǎng)改革較為滯后，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不足，使得在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)類型。土地估價(jià)是及其相關(guān)行業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避都有直接性的影響。

1 土地估價(jià)的作用

在我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展中，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法等方法。通過(guò)對(duì)這些方法的應(yīng)用，能有效提升估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性，確保土地交易的順利進(jìn)行，避免土地市場(chǎng)地域性和信息不對(duì)稱帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展流程中，做好合理估價(jià)工作，能更為準(zhǔn)確地對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行量化，從而為土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行提供基礎(chǔ)保障。同時(shí)，土地估價(jià)也是科學(xué)開(kāi)展土地市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)性工作，能有效防止低價(jià)波動(dòng)過(guò)大及其中存在的土地投機(jī)行為，為行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)[1]。

2 土地估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題

①土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展迅速，但我國(guó)與之相對(duì)應(yīng)的法律、法規(guī)卻較少，土地估價(jià)行業(yè)的信譽(yù)度普遍不高，主要原因是在實(shí)際估價(jià)執(zhí)業(yè)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)常迎合委托方的要求選擇有利于達(dá)到委托人“要求”或“預(yù)期”的評(píng)估方法和參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，而不是真正客觀公正地進(jìn)行評(píng)估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價(jià)行業(yè)健康有序地發(fā)展。②土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了生存和立足于市場(chǎng)，采用壓低土地估價(jià)收費(fèi)的方法，以“低價(jià)”和“迎合顧客”等評(píng)估手段來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果背離了公平、公正的原則。③有的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價(jià)報(bào)告，造成估價(jià)行業(yè)信譽(yù)下降。

3 估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1 加強(qiáng)資質(zhì)管理，提高準(zhǔn)入門檻

目前土地估價(jià)市場(chǎng)的混亂現(xiàn)象在很大程度上是由不合格的估價(jià)機(jī)構(gòu)導(dǎo)致的，由于沒(méi)有建立完善的評(píng)價(jià)機(jī)制，導(dǎo)致土地估價(jià)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻較低，一些不合格的機(jī)構(gòu)惡意擾亂市場(chǎng)秩序。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的管理，建立嚴(yán)格的年檢制度，定期檢查機(jī)構(gòu)的建設(shè)，對(duì)于檢查不合格的機(jī)構(gòu)應(yīng)責(zé)令其整修，出現(xiàn)較為嚴(yán)重問(wèn)題的機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)直接吊銷其職業(yè)資格。另外，提高準(zhǔn)入門檻能夠提高行業(yè)的整體質(zhì)量，避免一些不合格企業(yè)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定性的影響，發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)作用，從而促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展[2]。

3.2 建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價(jià)業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價(jià)業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價(jià)師對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價(jià)師的實(shí)際能力和經(jīng)驗(yàn)分配相應(yīng)的估價(jià)項(xiàng)目；制定針對(duì)大型的、難度較高的估價(jià)項(xiàng)目的組織管理辦法和激勵(lì)機(jī)制等。另外，土地估價(jià)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的責(zé)任重大，也可能隨時(shí)需要對(duì)委托方和利益相關(guān)者的異議進(jìn)行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

3.3 提升行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平

行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升，構(gòu)建良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價(jià)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應(yīng)的工作：首先是要構(gòu)建行業(yè)估價(jià)誠(chéng)信管理體系，由于我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)本身建立時(shí)間較短，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的負(fù)面事件都會(huì)給行業(yè)公信力帶來(lái)負(fù)面影響。因此必須從誠(chéng)信建設(shè)層面入手，通過(guò)完善的誠(chéng)信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向有深入的了解，對(duì)土地評(píng)估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，提升土地估價(jià)行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過(guò)資源庫(kù)的構(gòu)建和有償交流機(jī)制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，也能更好地提升我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展水平[3]。

3.4 謹(jǐn)慎接受評(píng)估委托和認(rèn)真審查宗地權(quán)屬

在土地評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之前，應(yīng)該首先從多方面和多渠道對(duì)項(xiàng)目由來(lái)等背景情況進(jìn)行了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，或明知有欺詐性的項(xiàng)目，可以予以拒絕。因?yàn)橐坏┏鍪拢粌H經(jīng)濟(jì)上要遭受損失，聲譽(yù)也將受到無(wú)法彌補(bǔ)的損害，得不償失。另外，在土地估價(jià)中，如果委托方有意隱瞞土地權(quán)屬方面的一些問(wèn)題，容易導(dǎo)致造成糾紛，使評(píng)估機(jī)構(gòu)受到牽連。因此，評(píng)估前要對(duì)委托土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行審核。產(chǎn)權(quán)證明絕不能僅憑復(fù)印件認(rèn)可，一定要將原件審驗(yàn)后再?gòu)?fù)印。最好是對(duì)于宗地的土地登記信息，到相關(guān)土地部門申請(qǐng)權(quán)屬查詢。特別對(duì)于抵押評(píng)估，權(quán)屬審核很重要，千萬(wàn)不能隨意進(jìn)行評(píng)估。

3.5 樹(shù)立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀

相關(guān)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)評(píng)估師的日常管理和培訓(xùn)，促進(jìn)評(píng)估師形成一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德素質(zhì)，培養(yǎng)評(píng)估師獨(dú)立、客觀和公正的職業(yè)素質(zhì)。評(píng)估師應(yīng)該保守商業(yè)秘密，對(duì)違反職業(yè)道德的行為進(jìn)行嚴(yán)格的教育。此外，還應(yīng)該定期組織估價(jià)師參加教育培訓(xùn)，或者聘請(qǐng)專家對(duì)估價(jià)師進(jìn)行專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，在機(jī)構(gòu)內(nèi)部舉辦研討會(huì)等，為提高評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和技能奠定基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展水平的不斷提升，土地估價(jià)行業(yè)的重要性不斷提升。經(jīng)營(yíng)環(huán)境及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制更加復(fù)雜，使得各種新型風(fēng)險(xiǎn)不斷出現(xiàn)。對(duì)行業(yè)從業(yè)人員而言，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及控制的重視程度，通過(guò)技術(shù)、規(guī)范、外部環(huán)境利用和內(nèi)部水平提升等各途徑，全面提升行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平，有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不僅能有效促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，還能為我國(guó)土地市場(chǎng)健康發(fā)展提供應(yīng)有的保障。