王童添

淮北市重點(diǎn)工程建設(shè)管理局 安徽淮北 235000

目前，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，政策導(dǎo)向、市場(chǎng)需求與價(jià)格都有了很大程度的提升。然而，該狀況若一直持續(xù)，則難免會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體狀況變得十分復(fù)雜，如房地產(chǎn)的開發(fā)銷售過(guò)于飽和、從業(yè)者數(shù)量較多等。對(duì)此，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)整治房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的規(guī)范，以最大化地確保消費(fèi)者與從業(yè)者的利益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)建筑的平均壽命可達(dá)74 年，而我國(guó)建筑物的平均壽命只有30 年[1]。

1 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)業(yè)起步緩慢，但發(fā)展迅速

我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以縣城為中心，輻射周圍廣大農(nóng)村地區(qū)，形成一個(gè)相對(duì)完整的運(yùn)營(yíng)體系。作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其起步和發(fā)展大多伴隨著第一、第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍的擴(kuò)大和生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，住宅分布也由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)域周邊向地勢(shì)平坦和交通便利的地方延伸，由單個(gè)建筑體零星分布向集中化方向發(fā)展。隨著國(guó)家政策的扶持和自身產(chǎn)業(yè)的聚集，各地利用城鎮(zhèn)的擴(kuò)張功能形成經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展中心，住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等多種房屋形式得以出現(xiàn)，此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)步入高速發(fā)展期。

1.2 購(gòu)房人群相對(duì)單一，改善性住房逐漸占據(jù)主流

與一、二線城市置業(yè)人群分布廣、置業(yè)形式和用途多樣等特點(diǎn)不同，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣域內(nèi)置業(yè)人群相對(duì)單一，主要分為兩類：一是外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，二是鄉(xiāng)村人口進(jìn)城發(fā)展。相對(duì)本地人員，外出務(wù)工人員收入較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，回鄉(xiāng)置業(yè)以改善性住房為主，兼顧教育醫(yī)療、生意往來(lái)、資產(chǎn)投資等目的，而鄉(xiāng)村人口經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，工作技能較差，在縣城置業(yè)的首要目的是改善居住環(huán)境和就業(yè)，部分進(jìn)城人口居住在政府提供的各類保障性住房?jī)?nèi)，他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格敏感，對(duì)住房品質(zhì)和配套服務(wù)要求較低。

2 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

2.1 土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)

很多地方政府把拍賣土地得到的利益作為地方收入的主要來(lái)源，在轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候,政府會(huì)考慮土地本身的收益,相應(yīng)的提高價(jià)錢,此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)飛速上漲,人們購(gòu)房時(shí)需要進(jìn)行大量融資,并且在土地購(gòu)買過(guò)程中會(huì)有銀行和政府介入,這些都會(huì)給土地購(gòu)置帶來(lái)很多地風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 商品房質(zhì)量良莠不齊，配套設(shè)施不完善

由于縣域大部分樓盤都實(shí)行預(yù)售制，交房質(zhì)量難以得到保障，房屋質(zhì)量良莠不齊，配套設(shè)施縮水、戶型改變、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致房屋糾紛數(shù)量也逐年上升。此外，縣域內(nèi)的眾多商品房項(xiàng)目配套設(shè)施不完善，影響居住體驗(yàn)。新建小區(qū)普遍缺少養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施，部分小區(qū)雖然有一定的配套教育設(shè)施，但過(guò)密的小區(qū)規(guī)模使得其承接周邊學(xué)生能力不足。同時(shí)，縣域開發(fā)商普遍沒有在戶型、結(jié)構(gòu)、景觀營(yíng)造和配套服務(wù)等方面重視購(gòu)房者的需求，樓盤趨同化明顯，銷售情況不佳，而有特色的項(xiàng)目?jī)r(jià)格增速過(guò)快，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民收入水平仍然較低，購(gòu)買力仍然偏弱，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲抑制了居民正常的購(gòu)房需求。

2.3 資源浪費(fèi)問(wèn)題嚴(yán)重

目前，房地產(chǎn)的快速發(fā)展主要是依靠消耗自然資源實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于房地產(chǎn)而言，并不是簡(jiǎn)單地賣房和蓋房，人口的密度、自然資源、生態(tài)環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)的狀況都和房地產(chǎn)的建設(shè)密切相關(guān)。除此之外，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)管理制度的不健全、管理措施的不夠到位，使得自然資源得不到合理的利用，經(jīng)濟(jì)和生態(tài)發(fā)展不平衡，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[2]。

3 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與建議

3.1 落實(shí)“因城施策”，實(shí)現(xiàn)多維度調(diào)控

面對(duì)縣域房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，應(yīng)著眼于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)主要矛盾，制定切實(shí)可行的房地產(chǎn)政策，落實(shí)“因城施策”，建立穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。首先，針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況，要對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行開工面積調(diào)控制度，適當(dāng)加快商品房預(yù)售證發(fā)放，從嚴(yán)控制別墅和超大戶型的項(xiàng)目，打擊囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為，保持縣域房?jī)r(jià)平穩(wěn)有序。其次，針對(duì)部分縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅與非住宅比例失調(diào)的情況，特別是非住宅商品房開發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)狀，在年度供地和房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)，控制商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總量，原則上不再批準(zhǔn)賓館、寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)用房項(xiàng)目，不允許庫(kù)存較多的企業(yè)繼續(xù)拿地。

3.2 提升土地資源的利用度

房地產(chǎn)的建設(shè)離不開土地而，土地資源是不可再生的資源。這就需要實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展，提高土地資源的利用性，從而把土地資源轉(zhuǎn)化成巨大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)造出更大的效益。因此，開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)自身的專業(yè)知識(shí)，樹立保護(hù)資源的思想，提升土地資源的利用度，能夠在有限的資源和空間當(dāng)中創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)專業(yè)人士在實(shí)地考察的基礎(chǔ)之上，制定合理的建設(shè)方案，確保土地資源的合理利用。

3.3 規(guī)范市場(chǎng)秩序，提升房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目作保障，針對(duì)縣域內(nèi)房企普遍資質(zhì)不高、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)的現(xiàn)狀，規(guī)范房企管理、健全監(jiān)管體系應(yīng)成為各地住建部門的重要工作。首先，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，全面、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，增加交易活動(dòng)的透明度，嚴(yán)格查處違規(guī)交易行為。其次，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍，引進(jìn)更高資質(zhì)的開發(fā)商，或?qū)Ρ镜赜袧撡|(zhì)的企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，幫助其完善公司治理和合規(guī)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取提升開發(fā)資質(zhì)，培育出一批品牌企業(yè)，樹立縣域內(nèi)行業(yè)標(biāo)桿[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

在城市化進(jìn)程不斷加快的環(huán)境當(dāng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了快速發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，資源浪費(fèi)十分嚴(yán)重、環(huán)境遭到嚴(yán)重的破壞、結(jié)構(gòu)性的矛盾尤為突出等，都是需要解決的問(wèn)題。對(duì)于實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，應(yīng)明確可持續(xù)發(fā)展的概念，增加環(huán)境保護(hù)的力度，從根本上提升土地資源的利用度，努力構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的微觀基礎(chǔ)，把市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控聯(lián)系在一起，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更大的空間。