王曉春

邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北邯鄲 056000

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，建筑行業(yè)的快速發(fā)展過程中，也伴隨著諸多問題，這些問題阻礙了建筑行業(yè)健康長(zhǎng)久發(fā)展[1]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在做好項(xiàng)目規(guī)劃的同時(shí)，必須提高工程管理水平，致力于打造高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品。

1 房地產(chǎn)建筑工程管理的特征

1.1 項(xiàng)目建筑工程的成本管理

對(duì)工程造價(jià)的控制是建筑工程管理的重要內(nèi)容。建筑工程的成本管控是指在保證工程質(zhì)量、工程期限等標(biāo)準(zhǔn)的前提下，將建筑工程的成本盡可能的控制在最低范圍內(nèi)。只有對(duì)建筑工程的成本做好充分的控制才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能取得良好的經(jīng)濟(jì)收益。在建筑工程施工過程中涉及的材料費(fèi)、管理費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等等費(fèi)用開銷，制定科學(xué)合理的成本控制計(jì)劃，最大限度地減少工程造價(jià)成本費(fèi)用。

1.2 項(xiàng)目建筑進(jìn)度的管理

房地產(chǎn)建筑過程是由一定的期限的，按時(shí)交付房屋或提前交付都有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，反之則增加成本，減少利潤(rùn)。因此建筑行業(yè)控制工程進(jìn)度也是項(xiàng)目管理過程中的重要內(nèi)容。因此，必須依據(jù)科學(xué)的規(guī)律，制定合理的資源優(yōu)化配置和規(guī)劃進(jìn)度的計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好質(zhì)量、成本和安全生產(chǎn)的關(guān)系。

1.3 建筑項(xiàng)目質(zhì)量管理

工程質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的根基。老百姓買一套房可能要消耗一代人甚至兩代人的積蓄，并且房屋的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到人身安全問題。因此，只有保證每一個(gè)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量，才能使建筑企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。必須建立完善工程質(zhì)量管理體系，將每一步驟、每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量與負(fù)責(zé)人的工資掛鉤，利用先進(jìn)的管理理念，科學(xué)的檢驗(yàn)方法，實(shí)施最嚴(yán)厲的考核機(jī)制，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的全方位、全過程的動(dòng)態(tài)管理[2]。

2 建筑工程管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在一定的盲目性

房地產(chǎn)開發(fā)的目的主要是為了滿足老百姓的住房需求，但是一味迎合客戶需求，而不顧客觀規(guī)律，則在后期會(huì)凸顯出很多問題。房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目如果沒有做好前期的調(diào)查和規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃或定位理解出現(xiàn)偏差。在建筑工程進(jìn)程過程中不可避免地出現(xiàn)重新修改規(guī)劃，大量的時(shí)間浪費(fèi)在商討和決策中，必然導(dǎo)致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)形象受損，因此，做好前期規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)。

2.2 工程造價(jià)失控

房地產(chǎn)建筑工程的管理核心就是成本控制，這是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素。一旦成本失控可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至整個(gè)項(xiàng)目成為爛尾樓。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，決策層往往只注重住房的外觀和功能上的設(shè)計(jì)，一味地增加售房噱頭，但是忽略了整個(gè)建造過程中對(duì)成本的考慮，最終導(dǎo)致實(shí)際支出嚴(yán)重超出預(yù)算。

2.3 個(gè)別項(xiàng)目工程質(zhì)量難以保證

購買房產(chǎn)是大多數(shù)家庭最大的開支，房屋的質(zhì)量也直接關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。但是有個(gè)別建筑企業(yè)缺乏現(xiàn)代化管理經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)為了趕工期，有時(shí)為了壓縮成本，對(duì)施工中偷工減料的現(xiàn)象視而不見。另外，項(xiàng)目的管理和承建商屬于不同的單位，在后期驗(yàn)收時(shí)很難檢驗(yàn)出關(guān)鍵部位的質(zhì)量問題，因此，從目前來看房屋建筑過程中關(guān)于質(zhì)量的監(jiān)控還存在著諸多問題。

2.4 項(xiàng)目建設(shè)過程中的安全問題

任何項(xiàng)目的建設(shè)都必須以人的安全為第一考慮因素。對(duì)于建筑企業(yè)安全施工也是其健康發(fā)展的重要根基。我們從新聞媒體中經(jīng)?？梢钥吹浇ㄖ┕な鹿暑l發(fā)。如果對(duì)建筑工程的安全疏于管理，建筑工人就有可能發(fā)生生命財(cái)產(chǎn)的損失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展極為不利。

3 應(yīng)對(duì)建筑管理中存在問題的對(duì)策

3.1 前期調(diào)查中形成科學(xué)合理可行性研究報(bào)告

現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨激烈，建筑企業(yè)要想長(zhǎng)期處于不敗之地必須做好以下幾點(diǎn)，一是對(duì)城市的定位和規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致的學(xué)習(xí)和研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須符合城市規(guī)劃的大趨勢(shì)；二是深入市場(chǎng)調(diào)查研究，了解當(dāng)?shù)氐墓べY收入和消費(fèi)水平，精準(zhǔn)掌握不同的消費(fèi)層次，從而做好房產(chǎn)開發(fā)的定位；三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行可行性分析，通過了解當(dāng)?shù)厥┕げ牧蟽r(jià)格、水電費(fèi)和人工費(fèi)等資料，計(jì)算出投入和產(chǎn)出的比例，給企業(yè)決策層做出正確的決策提供依據(jù)。

3.2 對(duì)整個(gè)建筑過程制定嚴(yán)格細(xì)致的成本控制計(jì)劃

凡是預(yù)則立不預(yù)則廢。通過前期對(duì)原材料、人工和運(yùn)輸?shù)仁袌?chǎng)的調(diào)查資料的分析，采樣先進(jìn)的數(shù)字化管理方式，優(yōu)化資源配置可以實(shí)現(xiàn)減少資源浪費(fèi)和節(jié)約成本的目標(biāo)。結(jié)合建筑行業(yè)的特點(diǎn)，建立健全采購計(jì)劃、生產(chǎn)要素計(jì)劃和監(jiān)督檢查計(jì)劃，確保所有的資源在施工的各個(gè)階段得到最合理的利用。

3.3 建立健全工程質(zhì)量責(zé)任體系

為了保證在規(guī)定工期內(nèi)的施工質(zhì)量，必須做好以下幾點(diǎn)：一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好項(xiàng)目建設(shè)單位、承包單位、設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的關(guān)系，對(duì)工程質(zhì)量要簽訂具有法律責(zé)任的合同，二是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理的職能實(shí)施，有權(quán)對(duì)施工范圍的質(zhì)量問題采取必要的經(jīng)濟(jì)處罰手段。三是加強(qiáng)技術(shù)提升培訓(xùn)，針對(duì)不同來源的施工工人，技術(shù)人員要制定科學(xué)合理的技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，以確保施工項(xiàng)目的質(zhì)量[3]。

3.4 加強(qiáng)安全生產(chǎn)意識(shí)教育

針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜和用工復(fù)雜的現(xiàn)狀，必須制定嚴(yán)格完善的安全管理體系，首先確保每一名施工人員都必須參加三級(jí)安全教育，考核合格后方才參與施工，其次在施工過程發(fā)生“三違”者，必須嚴(yán)格懲戒，絕不姑息，再次確保安全設(shè)施的投入，在施工預(yù)算中，安全資金必須單列，且制定安全資金有效落實(shí)的責(zé)任制度。

4 結(jié)語

建筑工程管理是整個(gè)施工過程的靈魂，貫穿于各個(gè)階段，房地產(chǎn)建筑工程的管理工作是否高效，直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，決策層必須對(duì)工程管理工作引起足夠重視，不斷發(fā)現(xiàn)問題，不斷改進(jìn)管理，才能使企業(yè)長(zhǎng)期立于不敗之地。