隋小霞

魯正信工程造價咨詢有限公司 山東東營 257091

1 房地產(chǎn)工程造價管理概念

房地產(chǎn)項目成本管理主要是針對房地產(chǎn)項目投資主體在房地產(chǎn)項目前期建立、管理一些房地產(chǎn)項目的規(guī)劃，優(yōu)化房地產(chǎn)投資方向上的一系列問題，研究房地產(chǎn)項目建設(shè)中的決策，從根本上降低項目成本項目過程方面。另外，工程質(zhì)量也屬于房地產(chǎn)成本管理，成本管理從施工開始、施工到施工結(jié)束，從實際意義上對工程進行監(jiān)督，做好工程控制，進一步促進工程竣工。

2 新時期房地產(chǎn)工程的造價管理體系中所存在的問題

2.1 建設(shè)費用過高

項目的發(fā)展離不開資金的支持。對項目資金進行合理的控制和管理，可以促進項目的順利有序完成，充足的資金投入可以為項目的完成提供保障。但資金投入并不是越高越好。比如項目資金投入過高，會占用企業(yè)大部分的流動資金，增加企業(yè)的經(jīng)濟負擔，不利于企業(yè)的良好發(fā)展。

2.2 準備不足

對任何一個工程來說，在正式施工前做好充分的準備，認真做好協(xié)調(diào)工作，都有助于提高工程建設(shè)水平。如果房地產(chǎn)企業(yè)對項目施工前的準備工作重視不夠，后續(xù)的施工可能無法順利進行，不僅會嚴重影響項目工期，還會增加施工過程中的安全隱患，使項目無法順利進行成本大幅增加。

2.3 項目設(shè)計階段工作不嚴謹

企業(yè)在投資工程項目時，會產(chǎn)生較大的成本，成本的使用也比較復雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計項目時必須嚴格控制成本。對于房地產(chǎn)投資而言，設(shè)計環(huán)節(jié)也至關(guān)重要。例如，項目涉及的建筑材料、資源和施工環(huán)境都比較復雜。如果設(shè)計人員缺乏工程造價經(jīng)驗，很可能無法對一些客觀問題進行綜合分析。同時，他們不能對施工環(huán)境、自然資源和工程材料進行深入的總結(jié)，最終導致設(shè)計階段的內(nèi)容和現(xiàn)實存在一些偏差，影響工程的最終質(zhì)量，這些情況將直接導致工程的失敗，影響項目成本管理。

3 房地產(chǎn)工程造價控制措施

3.1 房地產(chǎn)工程決策階段工程造價控制內(nèi)容

項目評價是制定投資計劃、控制投資的有效工具，是籌集建設(shè)資金、加強房地產(chǎn)項目成本控制、評價投資效益的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的人力、財力和物力，對產(chǎn)品的市場容量、前景和經(jīng)濟效益進行深入研究，力求準確的投資估算。作為設(shè)計任務的投資限額估算控制著初步設(shè)計預算，并作為獎金籌集和銀行貸款的依據(jù)。在經(jīng)濟工作中，要實事求是地反映設(shè)計內(nèi)容，反映建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟狀況，從估算之初就要正確、完整地反映項目的建設(shè)投資。投資估算要實事求是地反映設(shè)計內(nèi)容，要求設(shè)計人員從工程規(guī)模和工程內(nèi)容上真實地反映設(shè)計意圖。對主流程進行多方案比較，優(yōu)化方案。該設(shè)計方案不僅技術(shù)可行，而且經(jīng)濟合理。因此，工程經(jīng)濟人員應根據(jù)房地產(chǎn)項目成本管理的原則，從施工方案的優(yōu)化入手，滲透到設(shè)計的全過程，合理預測房地產(chǎn)項目投資估算中各種動態(tài)因素的變化。

3.2 房地產(chǎn)工程設(shè)計階段工程造價控制

房地產(chǎn)項目投資影響最大的階段是房地產(chǎn)項目設(shè)計階段。在房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響房地產(chǎn)項目投資的可能性為75%-95%，房地產(chǎn)項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計階段。房地產(chǎn)項目的設(shè)計成本一般低于建設(shè)項目全壽命周期成本的1%，但正是低于1%的設(shè)計成本才對房地產(chǎn)項目成本產(chǎn)生75%的影響。因此，在房地產(chǎn)工程設(shè)計階段，應從六個方面開展工作。優(yōu)化房地產(chǎn)項目設(shè)計方案，有效控制房地產(chǎn)項目成本。在審查設(shè)計單位的設(shè)計時，要注意房地產(chǎn)項目設(shè)計方案的優(yōu)化，運用各項指標對廠區(qū)總平面設(shè)計和工業(yè)建筑空間平面設(shè)計進行分析比較。在選擇房地產(chǎn)項目技術(shù)方案時，要從實際出發(fā)，以提高房地產(chǎn)項目投資效益為前提，積極穩(wěn)妥地采用先進的技術(shù)方案和成熟的技術(shù)和工藝。

3.3 招投標階段工程造價的控制

在審查招標單位報價時，將對招標單位的報價與內(nèi)部基準價進行分析比較，特別是對工程量較大的工程單價進行分析比較。招標單位經(jīng)常采用不平衡報價法。比如，在總造價不變的情況下，對可能變更或減少或不變的工程單價進行降低，在竣工結(jié)算時對可能變更或增加的工程單價進行提高，就可以達到增加工程款的目的。分析計算項目總價和各項目單價的合理性，最終選出最佳中標人。中標后，嚴格、認真地簽訂施工合同條款，最大限度地減少甲乙雙方責任不清和今后的糾紛，合同管理必須是全過程、系統(tǒng)、動態(tài)的。整個過程從談判、起草、簽訂、生效到合同失效。我們不僅要重視簽約前的管理，還要重視簽約后的管理。系統(tǒng)化是指合同條款內(nèi)容涉及的所有部門都要統(tǒng)一管理。動態(tài)就是要注意整個履行過程中的變化，特別是要把握我方不利的變化，及時修改、變更、補充或終止合同。

3.4 房地產(chǎn)建設(shè)階段工程造價控制

房地產(chǎn)項目的建設(shè)階段是建筑實體的形成階段，是人、物、財消費的主要階段。工程量大、范圍廣、工期長、政策變化、材料設(shè)備價格、市場供需波動大等因素較多。為提高工程質(zhì)量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，必須在工程實施階段加強對工程建設(shè)的管理和監(jiān)督作用，從而加強房地產(chǎn)項目建設(shè)全方位、全過程的成本控制。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目的復雜性和影響因素的多變性，在房地產(chǎn)項目實施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的成本。除了加強合同管理外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應重點加強房地產(chǎn)施工現(xiàn)場管理，杜絕浪費。在房地產(chǎn)項目施工過程中，價格審核人員和成本控制人員經(jīng)常根據(jù)圖紙到施工現(xiàn)場查看施工情況，有時還會與房地產(chǎn)項目監(jiān)理人員進行討論，總承包方和施工人員了解和收集工程的相關(guān)信息，以便及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理過程是一個非常系統(tǒng)和全面的過程。要高度重視全過程各方面的成本控制意識，以科學的眼光聚集企業(yè)各方面的優(yōu)秀人才。在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須保持最新理念，未雨綢繆，從項目的初始階段就高度重視，實行嚴格監(jiān)控，有備而來。認真分析工程建設(shè)過程中的各個環(huán)節(jié)，跟上市場經(jīng)濟發(fā)展的步伐，做到盈虧最大化。建立公認的監(jiān)督機制，可以設(shè)置獎懲選項，讓員工更加努力地工作，獲得更好的經(jīng)濟效益和社會效益。