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        淺談房產(chǎn)測繪成果中的房屋面積管理

        2021-11-24 14:52:42
        商品與質(zhì)量 2021年6期
        關(guān)鍵詞:測繪測量

        膠州市房產(chǎn)服務(wù)中心 山東青島 266300

        房產(chǎn)測繪是一個極具行業(yè)特點的工程測量技術(shù)手段,它是根據(jù)房地產(chǎn)確權(quán)的需要,利用測繪儀器及相關(guān)技術(shù),以房地產(chǎn)的權(quán)屬為核心,測定房產(chǎn)及附著土地的平面位置、形狀、面積,并繪制成相關(guān)的圖件和資料,為相關(guān)行政管理部門進行房地產(chǎn)管理、征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。因此,房產(chǎn)測繪的質(zhì)量顯得尤為重要,其對于保證房屋和用地信息的客觀、準(zhǔn)確、完整、公平,保護業(yè)主的合法權(quán)益與利益,以及提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性方面都具有重要的意義。

        1 現(xiàn)代測繪技術(shù)的優(yōu)點

        1.1 一體化的內(nèi)外業(yè)工作

        隨著測繪工程的信息化發(fā)展,現(xiàn)代測繪已然從機械化時代過渡到信息化時代。現(xiàn)代測繪實際上是各類測繪技術(shù)的集大成,現(xiàn)代測繪技術(shù)在施工領(lǐng)域、制圖領(lǐng)域、數(shù)據(jù)資料管理領(lǐng)域都有著重要地位。

        1.2 測試信息的實時化處理

        現(xiàn)代測繪的快速發(fā)展,為工程測繪人員帶來了極大的便利?;谟嬎銠C應(yīng)用技術(shù)的融入,3S 技術(shù)及先進儀器的研發(fā),使得測繪軟件和硬件都有極大的提升,能夠滿足多方面的信息測繪方式,實時化處理測繪信息,能夠極大地提升測繪效率,從而滿足多方面、多層次的用戶體驗。

        1.3 測繪工程的動態(tài)實施

        計算機技術(shù)的高度發(fā)展,為現(xiàn)代測繪技術(shù)的動態(tài)化實施創(chuàng)造了條件。同時,以激光技術(shù)為代表的現(xiàn)代測繪技術(shù)也得到了極大的提升,為更新激光測量儀器,提高激光測量儀器的精度起到了巨大作用。激光測量儀等儀器不僅在市政道路建設(shè)、廣場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面得到廣泛應(yīng)用,而且在室內(nèi)裝修施工領(lǐng)域也有著很大發(fā)揮空間。

        2 房產(chǎn)測繪成果中的房屋面積管理措施

        2.1 正確分攤公共共有面積

        首先,要明確共有公用面積的處理原則。《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄B2.3 規(guī)定了“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行”,“無產(chǎn)權(quán)分割文件的或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤”。

        其次,要區(qū)分哪些是需要分攤的共有面積,哪些是不應(yīng)該分攤的共有面積,這里也是容易出現(xiàn)錯誤的地方。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

        再次,明確需分攤的共有面積是整幢建筑分攤還是由部分區(qū)域、部分單元、部分層次分攤。多年來,建筑設(shè)計風(fēng)格不斷創(chuàng)新,建筑設(shè)計理念發(fā)生了很大的變化,新的功能和結(jié)構(gòu)形式不斷出現(xiàn),有些結(jié)構(gòu)形式是《房產(chǎn)測量規(guī)范》施行后才出現(xiàn)的。如玻璃幕墻、不規(guī)則圍護物、非垂直墻體等。對這些部位的數(shù)據(jù)采集就無法完全按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定完成,而要按照建設(shè)部2002 年印發(fā)的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2002〕74 號)的要求進行測繪。而飄窗、保溫層的出現(xiàn),又是對房產(chǎn)測繪單位的考驗。

        最后,應(yīng)該被分攤的共有建筑面積先計算分攤,還是后計算分攤,這些都對分攤的準(zhǔn)確公正產(chǎn)生一定的影響。如哪些功能區(qū)是應(yīng)該全幢分攤的,哪些功能區(qū)是住宅分攤的、哪些功能區(qū)是商業(yè)分攤的,都要一一厘清。因為上述各種因素,都對房產(chǎn)面積測繪中的數(shù)據(jù)采集能否精準(zhǔn)、是否依法有據(jù)有著重要影響。

        2.2 厘清幾種面積的種類

        《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.1“房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容”規(guī)定:“面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類,其中,房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算”;8.1.4“房屋的產(chǎn)權(quán)面積”規(guī)定:“房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定”。房產(chǎn)測繪機構(gòu)日常測繪業(yè)務(wù)中,涉及多種面積,如:建筑面積、使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積、公攤面積、陽臺面積、產(chǎn)權(quán)面積等,這些面積都是特定情況下使用的面積標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)面積測繪過程,需要房產(chǎn)測繪單位對上述各種面積數(shù)據(jù)分別采集,這也是房產(chǎn)面積測量工作的主要業(yè)務(wù)。而不動產(chǎn)登記需要確認的面積,就是增加了公攤面積后的套內(nèi)建筑面積與陽臺面積之和,即房屋登記面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)面積是經(jīng)不動產(chǎn)登記部門行政確權(quán)記錄在登記簿上的房屋面積,是業(yè)主擁有的所有權(quán)面積。

        2.3 加強對測繪程序的檢查

        房產(chǎn)測繪的成果通常以形式性的方式進行審核,審核過程中并不對房產(chǎn)面積測算的過程以及步驟進行實質(zhì)性的審核。形式性的審核方式可以將政府審核部門的技術(shù)和人才優(yōu)勢集中起來,強化了測繪單位在房產(chǎn)測繪過程中的自我質(zhì)量檢查意識,有效減輕了后期審核部門的勞動強度。房產(chǎn)審核部門還須定期檢查已經(jīng)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料,并實時抽檢測繪單位提交的項目管理數(shù)據(jù)庫,對于群眾的投訴還需要重點回訪,發(fā)現(xiàn)問題及時向社會公布,最后參照《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》對各測繪單位信用狀況進行評分。

        3 結(jié)語

        綜上所述,房產(chǎn)面積測繪工作是房產(chǎn)登記工作的重要前提,也是房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性工作。為了保證測繪成果的正確性和精準(zhǔn)性,測繪機構(gòu)應(yīng)從國家規(guī)范、政策規(guī)定和技術(shù)支撐等方面著手,才能確保測繪面積的質(zhì)量控制效果,為實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供技術(shù)條件和支撐,為房產(chǎn)登記工作的順利進行打下堅實的基礎(chǔ)。

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