毛成京

青島市即墨區(qū)發(fā)展和改革局 山東青島 266200

房地產(chǎn)領(lǐng)域最早出現(xiàn)REITs概念，不過隨著資本市場發(fā)展、經(jīng)濟建設增長，逐漸的擴大了REITs覆蓋范圍，包括能產(chǎn)生收入的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、電信通訊、供氣供暖、污水處理、收費公路等公用基礎設施領(lǐng)域。REITs在基礎設施領(lǐng)域進行投資，即為基礎設施REITs，這是基礎設施建設項目現(xiàn)金流證券化以及形成資產(chǎn)的方式。基礎設施REITs存在形式包括三種，分別是抵押型、權(quán)益型、混合型，能很好的提升基礎設施項目資本流動性，讓基礎設施資產(chǎn)在資本市場中充分發(fā)揮作用。為了大力發(fā)展基礎設施REITs，就要對其有充分認識，制定科學的路徑，本研究就圍繞這些問題展開綜述。

1 基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）概況

基礎設施REITs，本質(zhì)上是大眾通過公募基金持有基礎設施資產(chǎn)，通過公募基金繞開直接持有實業(yè)資產(chǎn)的限制，將存量資產(chǎn)證券化，吸引社會儲蓄轉(zhuǎn)化為基礎設施投資機制，拓寬社會資本投資基礎設施領(lǐng)域渠道，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能夠有效提升直接融資比重，降低基礎設施融資杠桿，推動基礎設施投融資市場化[1]。

2 基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）特點

2.1 基礎設施REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、安全性強的特點

基礎設施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動的情況較少。具有穩(wěn)健、安全、收益中等的特性，是典型的中等收益、中等風險的金融產(chǎn)品，適宜長期持有。

2.2 基礎設施REITs能夠有效降低融資杠桿

基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過將原始權(quán)益人的權(quán)益分散給大眾持有，實現(xiàn)了資產(chǎn)重估增值，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式，大眾獲得了資產(chǎn)配置的新品種，低門檻的參與基礎設施的投資，原權(quán)益人可以將流動性低的權(quán)益進行變現(xiàn)，獲得流動性，重新投資新的基礎設施項目，降低融資杠桿，形成良性拉動。

2.3 基礎設施REITs溢價較高難以形成高額收益

公募REITs的資產(chǎn)大多經(jīng)過重估，評估價值相較于凈資產(chǎn)有較高溢價率，性價比相對較低。公募REITs不具備股票類投資的成長性，新的項目納入，需要擴募引入新的大眾出資，失去了再投資復利的屬性，部分特許經(jīng)營類型的公募REITs，隨著分配凈值遞減將趨向于零的屬性。

3 發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義

3.1 加快地方政府債務風險化解的有益實踐

地方政府債務不斷擴大，其中較大比例用于基礎設施建設，通過資產(chǎn)證券化的方式把存量資產(chǎn)變成能夠流動的證券，能夠有效化解地方債務。通過REITs盤活地方政府基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)，盤出的大量資金成為化解地方政府債務有效手段。政府城投平臺也可通過REITs項目上市，轉(zhuǎn)型為REITs管理人，盤活大量存量資產(chǎn)，進一步化解政府隱性債務[2]。

3.2 加快社會儲蓄轉(zhuǎn)化為有效投資的重要途徑

REITs持有的不動產(chǎn)大多是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導不動產(chǎn)投資進入價值投資的通道，可以吸引更多社會儲蓄進入價值投資領(lǐng)域，為民間資本參與基礎設施領(lǐng)域投資提供重要途徑，加快將儲蓄資本轉(zhuǎn)化為有效投資，成為疏通儲蓄轉(zhuǎn)化投資通道最重要的路徑，也是居民抗通脹資產(chǎn)主要的配置方向，引導不動產(chǎn)投資進入價值投資通道。

3.3 加快存量基礎設施資源盤活的重要手段

基礎設施REITs可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場，傳統(tǒng)的基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)以信貸、債券融資為主，在較高的負債成本之下，不動產(chǎn)企業(yè)通常采取高周轉(zhuǎn)率的“開發(fā)-銷售”模式，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率來維持利潤率。REITs方式，企業(yè)融資由債務融資轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益融資，減少企業(yè)債務融資形成的財務成本。不動產(chǎn)企業(yè)向“持有-運營”模式轉(zhuǎn)型，進一步提升不動產(chǎn)運營水平和整體競爭力。通過市場化的方式為基礎設施資產(chǎn)進行定價，提升存量資產(chǎn)的流動性，盤活存量資產(chǎn)，為權(quán)益人提供資產(chǎn)變現(xiàn)渠道。

3.4 加大資產(chǎn)管理市場投資產(chǎn)品供給的重點形式

伴隨中國居民收入提升，中國資產(chǎn)管理市場2008-2017年的10年間增長近19倍，規(guī)模持續(xù)擴容。不動產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，原來普通投資者無法通過資產(chǎn)管理市場對不動產(chǎn)進行直接投資，基礎設施REITs作為新型大類資產(chǎn)投資產(chǎn)品，降低不動產(chǎn)投資的門檻，為投資者提供新的投資品種，讓普通投資者能夠分享國家經(jīng)濟和不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關(guān)性，也可有效為投資者分散風險，實現(xiàn)資產(chǎn)配置的多樣性。

4 推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原則

4.1 嚴格落實國家政策要求

在大力發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金建設（REITs）的過程中，必須要嚴格落實國家政策要求，按照國家的指示安排，聚焦社會上的各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重點推動國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，為我國的實體經(jīng)濟發(fā)展提供有力的服務和支持，在重點領(lǐng)域內(nèi)給予適當?shù)恼邇A斜，按照國家政策導向，優(yōu)先選擇社會效益好、投資回報率高、經(jīng)營管理水平先進、收益率穩(wěn)定的項目作為推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的重點項目。

4.2 遵循市場發(fā)展基礎原則

推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）必須嚴格遵守我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展原則，以效益為導向，充分尊重投資，融資雙方的利益需求，堅持按照市場發(fā)展原則，保障基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的持續(xù)穩(wěn)定的收益。采取恰當?shù)牟呗?，促使不動產(chǎn)投資信托基金可以實現(xiàn)公開上市交易，對權(quán)益份額給予更為科學的維護與管理[3]。

4.3 創(chuàng)新與規(guī)范并舉促運營

為了實現(xiàn)發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的目的，必須加強對基礎設施資產(chǎn)持續(xù)運營的管理能力，不斷優(yōu)化管理方式方法，并開展科學、合理、公平、公正的考核方式對管理水平進行實時的監(jiān)督控制。要充分發(fā)揮出管理人的責任作用，利用管理人的專業(yè)職能，全面保障基礎設施項目可以保持穩(wěn)定的運營狀態(tài)，獲得穩(wěn)定的受益。與此同時，也要全面提高管理人的運營效率和服務質(zhì)量，以更為主動的方式促進基礎設施投融資機制和運營管理模式（REITs）的創(chuàng)新與發(fā)展。

4.4 規(guī)范穩(wěn)妥開展試點工作

我國作為發(fā)展中國家，在經(jīng)濟發(fā)展建設過程中必然存在經(jīng)驗不足、方法不科學的情況，所以大力發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），我們必須保持謙虛的態(tài)度，注重經(jīng)驗的積累，以發(fā)展的角度不斷強化實踐能力?？梢岳^續(xù)借鑒國外先進成熟的經(jīng)驗，在我國目前法律法規(guī)的基礎之上，將重點領(lǐng)域內(nèi)以個案的方式進行基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目建設。要保持起步的穩(wěn)妥狀態(tài)，及時總結(jié)試點運行過程中所遇到的各類經(jīng)驗教訓，對工作流程進行不斷的優(yōu)化，在確保經(jīng)驗已經(jīng)足夠豐富時，再實現(xiàn)穩(wěn)步的推廣，只有這樣才可以更好的保障基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金的建設效果。

4.5 強化機構(gòu)主體責任

大力發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）路徑需要強化機構(gòu)的主體責任，才能夠明確責任落實的目標，要全面保障每一個工作崗位上的工作人員都能夠盡職盡責，明確管理人、托管人以及相關(guān)中介機構(gòu)的責任范圍，并按照帶責任范圍對工作人員進行監(jiān)督管理，強化誠實守信的責任要求，采取恰當?shù)氖侄螌ぷ魅藛T給予適當?shù)募s束，每一名工作人員都需要盡職盡責、勤勉上進才能夠主動的提高創(chuàng)新能力，保障工作的落實效果。以責任約束的方式促進相關(guān)主體都能夠歸位盡責。

4.6 提高政策調(diào)控力度

為了保障基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的落實，我國需要加強相關(guān)法律制度的建設，通過健全法律法規(guī)制度保障各類配套設施都能夠得到準確的落實。把握好基礎資產(chǎn)建設質(zhì)量，夯實不動產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務基礎，利用制度保障，引導不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）能夠有效地規(guī)避市場風險。提高運營管理能力，可以積極借鑒國際成熟的市場標準，對我國基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的構(gòu)建進行監(jiān)督與管理，建立起完善的管理制度，全面推動管理工作的制度化、規(guī)范化的建設標準。

5 大力發(fā)展基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）路徑

5.1 以高質(zhì)量的基礎設施項目推動REITs發(fā)展

（1）培育孵化權(quán)屬清晰、特色突出的優(yōu)質(zhì)基礎設施REITs項目。通過加強項目謀劃、遴選、申報、發(fā)行、運營等全過程服務，加強底層資產(chǎn)即基礎設施項目的合規(guī)性審核?；A設施REITs是公募產(chǎn)品，底層資產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)、項目收益不穩(wěn)定、管理手續(xù)不合規(guī)，將帶來較大風險。加大項目合規(guī)性審查，完善有關(guān)手續(xù)，降低投資管理、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、環(huán)保、建設等法律和政策風險，提高項目的規(guī)范性和質(zhì)量，確保募集資金用于新項目建設、形成投資良性循環(huán)。

（2）優(yōu)先推動收益穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定基礎設施REITs項目。項目收益基于真實、合法的經(jīng)營活動產(chǎn)生，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，來源于多個現(xiàn)金流提供方，合理分散。商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，現(xiàn)金流提供方較少的項目，保證重要現(xiàn)金流提供方應當資質(zhì)優(yōu)良，財務情況穩(wěn)健，運營模式成熟穩(wěn)定，運營收入增長潛力大。比如，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎設施項目，總體出租率和租金收入較高、租金收繳情況良好、主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定、承租人行業(yè)分布合理；收費公路、污水處理等依托收費收入的基礎設施項目，運營收入較高或保持增長、使用者需求充足穩(wěn)定、區(qū)域競爭優(yōu)勢顯著以及運營水平處于行業(yè)前列等。

（3）大力支持國有平臺公司基礎設施REITs項目。加大國有企業(yè)基礎設施優(yōu)質(zhì)運營資源整合力度，鼓勵設立基礎設施專業(yè)運營機構(gòu)，提高參與運營能力加快向基礎設施專業(yè)運營商轉(zhuǎn)型。鼓勵通過出資入股、收購股權(quán)、相互換股等方式支持具備條件的民營企業(yè)開展基礎設施專業(yè)運營，支持參與國有企業(yè)混合所有制改革，加快形成一批行業(yè)領(lǐng)先、輻射全國的基礎設施REITs專業(yè)運營管理龍頭企業(yè)。

（4）積極發(fā)展“PPP+REITs”基礎設施REITs項目。完善PPP項目社會資本股權(quán)退出、參與方責權(quán)利承繼、合作協(xié)議調(diào)整等配套制度，盤活存量資產(chǎn)，在確保項目權(quán)責明晰、運營穩(wěn)定、風險可控的前提下，圍繞軌道交通、收費公路、垃圾和污水處理等重點領(lǐng)域，鼓勵符合條件PPP項目開展基礎設施REITs，形成投資良性循環(huán)。

5.2 以高效率的中介機構(gòu)推動基礎設施REITs發(fā)展

加強公募基金管理人資質(zhì)管理，開展基礎設施REITs業(yè)務，加強公募REITs基金管理人資質(zhì)。加強基礎設施REITs中介機構(gòu)培育和發(fā)展，鼓勵中介機構(gòu)通過兼并重組、聯(lián)營合作等方式做大做強，搭建中介機構(gòu)服務平臺，做好中介機構(gòu)與基礎設施REITs儲備項目對接服務。搭建原始權(quán)益人、基金管理人與專業(yè)機構(gòu)投資者的對接平臺，加大優(yōu)質(zhì)基礎設施REITs產(chǎn)品推介力度，支持專業(yè)機構(gòu)投資者及社會保障、養(yǎng)老保險、年金等基金參與基礎設施REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售和投資，鼓勵合格境外投資者通過QFII、RQFII等通道參與基礎設施REITs產(chǎn)品投資，支持有資質(zhì)的資產(chǎn)管理機構(gòu)和財富管理機構(gòu)代理銷售基礎設施REITs產(chǎn)品。

5.3 以建設創(chuàng)新性的體制機制保障基礎設施REITs發(fā)展

我國的經(jīng)濟體制、金融體系、土地制度、社會環(huán)境等，都有自身特色?；A設施領(lǐng)域?qū)I(yè)性強，涉及多個行業(yè)，與民生密切相關(guān)。隨著市場各方的積極參與，REITs市場建設配套制度體系加快推進，相關(guān)自律規(guī)則、執(zhí)業(yè)標準和業(yè)務規(guī)范不斷完善，促進市場主體間的交流。通過創(chuàng)新完善市場準入、金融監(jiān)管、財政稅收、國有資產(chǎn)等政策制度，保障基礎設施REITs市場、交易、中介、運營健康發(fā)展。加大基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)人才隊伍建設，通過鼓勵企業(yè)、金融機構(gòu)與高等院校、科研機構(gòu)開展合作，培養(yǎng)一批基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需人才，健全高端人才引進機制，引進一批具有豐富從業(yè)經(jīng)驗的基金管理和運營管理領(lǐng)軍人才，推動基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

6 結(jié)語

基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是創(chuàng)新基礎設施領(lǐng)域投融資機制的有效工具，通過有效盤活存量資產(chǎn)、激發(fā)市場活力、規(guī)范市場管理、強化建設重視等方式，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)項目推行，高效中介機構(gòu)建設，金融監(jiān)管、財政稅收、國有資產(chǎn)等多領(lǐng)域配套政策的創(chuàng)新完善，以此來全面推動基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，推動基礎設施領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。