鄧效蔚

青島環(huán)海灣開發(fā)建設(shè)有限公司 山東青島 266001

一級土地的整理開發(fā)在國內(nèi)各個地域被廣泛追捧，當(dāng)前國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商都涉足一級土地項目的整理開發(fā)。這是因為一級土地項目的整理開發(fā)項目規(guī)模較大，會產(chǎn)生巨大影響，同時其利潤空間也非常大，有很大的彈性空間等，雖然說有非常誘人的利潤空間，可是其存在的風(fēng)險問題也非常多。文中著手于一級土地整理開發(fā)中存在的風(fēng)險問題進行闡釋，并且提出針對性的風(fēng)險管控措施。

1 房地產(chǎn)一級土地項目整理開發(fā)中存在的風(fēng)險問題

1.1 決策方面

一級土地項目的整理開發(fā)工作中，項目決策會對整理開發(fā)結(jié)果產(chǎn)生直接影響。一級土地整理開發(fā)中的決策風(fēng)險影響最大，而決策風(fēng)險包含三個層面：

整理開發(fā)前期的決策風(fēng)險，在一級土地項目工程的整理開發(fā)前期，需要做大量準(zhǔn)備工作，如果前期的調(diào)研工作當(dāng)中存在不足，會致使信息數(shù)據(jù)的遺漏，同時也會影響整個項目工程的造價預(yù)算、目標(biāo)市場等，致使其同實際情況之間出現(xiàn)偏差。

在一級土地項目工程的實際運行中，所有環(huán)節(jié)都會涉及到周邊土地的協(xié)調(diào)、處理、拆遷者溝通、建筑材料采買等相關(guān)問題，比如拆遷者的利益、建筑材料價格上漲等[1]。

所有項目工程的建成都不是一夕而就的，其需要大量時間，項目工程實際開發(fā)以前，針對市場做出的預(yù)估判斷，可能會和后期市場的實際情況方面存在出入。

1.2 管理方面

一級土地項目工程的整理開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)針對資源進行整合，并未參與到項目工程的實際施工當(dāng)中，項目工程可以被拆分成為多個小部分，每一個單獨的部分由獨立企業(yè)來進行完成，例如規(guī)劃設(shè)計企業(yè)、施工企業(yè)、施工材料的供應(yīng)企業(yè)、項目的銷售代理機構(gòu)以及物業(yè)管理企業(yè)等。這樣的情況，雖然說能夠讓每個流程、部分的工作更為專業(yè)與可靠，可是同時也會致使項目工程工程出現(xiàn)分散化問題，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在某一方面的監(jiān)管工作未落實到位時，就會由于諸多失誤而致使項目工程失敗。

1.3 金融方面

一級土地項目工程的整理開發(fā)中，存在金融風(fēng)險，金融風(fēng)險的可變因素非常多，且投資數(shù)額巨大，回收周期長，讓其成為一級土地項目整理開發(fā)中風(fēng)險最高的內(nèi)容。其中金融風(fēng)險包含：

銀行方面調(diào)高了貸款的利率，銀行貸款屬于是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中的重要資金來源，銀行在項目工程的整理開發(fā)中具有關(guān)鍵性作用。在一級土地項目工程的整理開發(fā)中，市場環(huán)境是動態(tài)變化的，其會致使貸款利率產(chǎn)生變化，會增加一級土地項目整理開發(fā)的金融風(fēng)險。銀行催還貸款的風(fēng)險，眾所周知，一級土地項目工程的開發(fā)時間非常長，開發(fā)過程當(dāng)中可能會遇到很多問題，銀行為例避免貸款資金的流失，就會向房地產(chǎn)企業(yè)進行貸款催還，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨嚴重的資金問題。

1.4 運營方面

運營風(fēng)險就是在預(yù)期時間之內(nèi)，項目工程并未如期完成，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以進行后續(xù)融資，致使項目工程停工，房地產(chǎn)企業(yè)難以進行正常的運營。

2 防控房地產(chǎn)一級土地整理開發(fā)風(fēng)險的有效措施

2.1 對項目可行性進行全面探析

正所謂萬事開頭難，為了能夠?qū)σ患壨恋仨椖抗こ踢M行整理開發(fā)，前期的基礎(chǔ)工作非常關(guān)鍵，其中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對其整理開發(fā)的看可行性進行探究，這個過程當(dāng)中要對一級土地相關(guān)的所有資料進行搜集與整理。重視所有的細節(jié)，并且遵照收集到的資料實時深入探析，以免撇開實際存在的資料內(nèi)容，光憑借自身工作經(jīng)驗實時定論，尤其是在資金成本的預(yù)算工作中，要求保證測算、預(yù)算內(nèi)容的合理性、精準(zhǔn)性以及有效性[2]。

2.2 融資途徑的有效拓展

一級土地項目工程整理開發(fā)的周期比較漫長，且需要投入大量的成本資金，面臨的風(fēng)險問題也比較多，所以，其融資工作非常困難，致使融資途徑較為單一，絕大多數(shù)資金都來源于銀行貸款，如果項目工程實際開發(fā)中出現(xiàn)問題，關(guān)聯(lián)的銀行資金也會備受牽制，這會對國家金融安全產(chǎn)生影響。而接近這一連鎖問題的有效措施就是對融資途徑進行有效拓展，這樣不僅能夠規(guī)避銀行進行貸款催還的微機，同時能夠讓銀行不至于因為項目風(fēng)險而面臨金融危機。對融資途徑進行拓展的方式實際上有很多，其中包含上市融資、房地產(chǎn)投資基金以及債券融資等。融資體制強化落實，會將國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)推向更為良好的發(fā)展態(tài)勢中。

2.3 項目管理工作的合理性

一級土地開發(fā)項目的規(guī)模較為龐大，所以遵照業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的不同，要制訂對應(yīng)的管理工作制度?；谧ゴ蠓判≡瓌t使用合同簽訂的方式對合作方進行約束，在項目工程、技術(shù)、資金等重要項目環(huán)節(jié)當(dāng)中，一定要提升監(jiān)督管理工作的力度，同時要詳細、明確地寫在合同內(nèi)容中，如果項目中出現(xiàn)問題，第一時間將責(zé)任人找出來，以免出現(xiàn)相互推諉的情況，確保一級土地項目工程的整理開發(fā)能夠按時、有序地完成。同時，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的獎懲機制進行全面完善，激勵職工是確保企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)穩(wěn)固、優(yōu)化、發(fā)展的有效措施[3]。對于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀人才，其是企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展的堅實基礎(chǔ)，相關(guān)工作者一定要予以高度重視，同時更要重視專業(yè)人才的吸納，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的團隊進行強化，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

3 結(jié)語

總而言之，為了能夠?qū)︼L(fēng)險問題進行正確、有效地管控，確保一級土地項目工程的成功開發(fā)，保證二級市場的平穩(wěn)供應(yīng)，為房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。文中著手于一級土地項目整理開發(fā)中存在的風(fēng)險問題，并且提出切實有效地解決對策，為國家一級土地項目工程的整理開發(fā)提供幫助，有其他未探析到的地方，后續(xù)將持續(xù)努力。