戴軍

東方園林環(huán)境股份有限公司 山東濟(jì)南 250000

在我國(guó)眾多產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于其中一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步。在多樣化的產(chǎn)品中，房產(chǎn)的特殊性較強(qiáng)，購(gòu)置房產(chǎn)是人們的奮斗目標(biāo)，同時(shí)也是精神歸宿。房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展中趨勢(shì)依然比較明朗，但其實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)間并不長(zhǎng)，其中一些知名的房產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展歷史也僅僅可以追溯到上世紀(jì)80年代。在發(fā)展時(shí)間較短因素影響下，企業(yè)實(shí)際發(fā)展規(guī)劃以及管理理念弊端較多，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)利潤(rùn)影響下，部分人在房產(chǎn)投資工作上盲目性較大，出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件?；谶@一情況，房產(chǎn)企業(yè)在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為獲取正面的發(fā)展效果，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本管理是十分必要的。

1 成本管理遵循的原則分析

1.1 成本方面最小化原則分析

在房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)開(kāi)展成本管理過(guò)程，首要工作是結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定科學(xué)化以及合理化的成本管理目標(biāo)，以此保證項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)質(zhì)量，其質(zhì)量以及成本可以同時(shí)保持在科學(xué)化范圍內(nèi)。但這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)確定相應(yīng)成本管理目標(biāo)，不能僅重視成本最小化，避免過(guò)度節(jié)省成本，出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量難以滿足標(biāo)準(zhǔn)的情況。

1.2 目標(biāo)方面管理原則分析

這一階段的目標(biāo)管理內(nèi)容主要是責(zé)任制問(wèn)題，企業(yè)在成本管理過(guò)程中需要將整體成本管理目標(biāo)劃分成不同的小目標(biāo)，將這些小目標(biāo)具體到部門以及員工，以此促進(jìn)成本管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開(kāi)展工作過(guò)程中，需要保證部門以及員工成本管理目標(biāo)制定的科學(xué)化，確保目標(biāo)與企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況相契合，同時(shí)企業(yè)需要落實(shí)成本管理責(zé)任，將這部分內(nèi)容與個(gè)人權(quán)利相結(jié)合。

1.3 開(kāi)源節(jié)流原則分析

在管理過(guò)程中，企業(yè)不能僅重視節(jié)流部分，工作開(kāi)展中同樣要遵從開(kāi)源原則。傳統(tǒng)成本管理工作中，降低成本投入的方式主要是使用節(jié)流方式，通過(guò)這種方式可以實(shí)現(xiàn)成本最小化的目標(biāo)，但最終取得的效果不夠理想。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，項(xiàng)目成本管理工作也獲得相應(yīng)的發(fā)展，企業(yè)成本管理過(guò)程中需要將開(kāi)源節(jié)流原則放在同等重要的位置，以往較為消極的限制監(jiān)督模式轉(zhuǎn)化為主動(dòng)積極模式，以此增加經(jīng)濟(jì)效益[1]。

1.4 全面控制成本原則分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最初階段的籌劃直至最終階段的竣工角度，整體過(guò)程需要配置科學(xué)化以及合理化的成本管控體系，貫穿其中，有效監(jiān)控整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的環(huán)節(jié)成本控制。依據(jù)全面成本控制原則，房地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目成本控制工作主要?jiǎng)澐譃橐韵聨追矫?，分別是全過(guò)程成本控制工作、全員參與成本控制方面以及全要素成本控制工作。其中全過(guò)程成本控制工作主要是指企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段、中期階段以及后期階段中實(shí)現(xiàn)成本的嚴(yán)格控制，以此確保成本控制在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理效果。全要素成本控制工作是企業(yè)在這一過(guò)程中對(duì)各種類型的要素實(shí)施控制，結(jié)合成本效益原則，通過(guò)更少的要素獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益，以此對(duì)成本進(jìn)行節(jié)約，從而縮減生產(chǎn)要素浪費(fèi)情況。在這一過(guò)程中，企業(yè)需要利用更具經(jīng)濟(jì)化的成本控制策略，這部分產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益需要確保高于成本控制實(shí)際投入使用產(chǎn)生的費(fèi)用。

2 房地產(chǎn)領(lǐng)域中成本管理問(wèn)題分析

2.1 成本管理體系缺乏完善性

目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域中相關(guān)企業(yè)的管理不夠完善，主要管理表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)，分別是管理流程以及管理準(zhǔn)則問(wèn)題。上述問(wèn)題造成房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中缺乏系統(tǒng)性以及完整性的管理準(zhǔn)則，在處理較為復(fù)雜的核算數(shù)據(jù)過(guò)程中，相關(guān)管理人員，例如風(fēng)險(xiǎn)管理人員、會(huì)計(jì)人員等經(jīng)常產(chǎn)生工作缺乏制度依靠的局面，工作人員僅能夠通過(guò)自身經(jīng)驗(yàn)調(diào)整成本管理體系，缺乏科學(xué)性[2]。

2.2 成本核算過(guò)程中工作對(duì)象設(shè)定缺乏依據(jù)

成本管理工作開(kāi)展過(guò)程中，成本核算工作開(kāi)展是其中十分重要的內(nèi)容，這一部分內(nèi)容可以積極推動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)行效益以及開(kāi)發(fā)效果，在項(xiàng)目開(kāi)展初期階段，需要嚴(yán)格按照原則，確定成本核算的對(duì)象，全面化以及科學(xué)化分析成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容，通過(guò)以上舉措促進(jìn)成本控制效果和質(zhì)量的提升，但在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，確定對(duì)象具有隨意性，出現(xiàn)成本失去控制的情況，極大影響成本管理進(jìn)程。

2.3 動(dòng)態(tài)化的成本以及激勵(lì)機(jī)制缺乏協(xié)調(diào)性

在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，動(dòng)態(tài)成本以及激勵(lì)機(jī)制是其中十分重要的內(nèi)容，但部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有結(jié)合實(shí)際情況制定合理化的動(dòng)態(tài)成本以及相應(yīng)激勵(lì)機(jī)制，造成相關(guān)部門難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，不能有效解決，對(duì)成本控制效果以及質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。在企業(yè)工作開(kāi)展過(guò)程中沒(méi)有制定合理化的動(dòng)態(tài)成本管理制度，難以結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展情況，制定合理化的成本計(jì)劃，成本管理效果低下，企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步受到嚴(yán)重?fù)p失。部分房地產(chǎn)企業(yè)將動(dòng)態(tài)成本融合到企業(yè)管理工作中，但過(guò)程中缺乏整體意識(shí)，因此難以將這種管理思維及時(shí)融合到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)中，企業(yè)的整體管理鏈條建立情況缺乏完整性。這一過(guò)程中企業(yè)管理工作缺乏激勵(lì)機(jī)制，企業(yè)員工之間難以有效開(kāi)展監(jiān)督工作，不同部門工作人員工作配合程度不夠，造成房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效果較差，員工工作缺乏凝聚力[3]。

2.4 成本管理意識(shí)不夠先進(jìn)

在成本管理工作中，管理意識(shí)不夠先進(jìn)，首先是財(cái)務(wù)方面的管理理念，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中，過(guò)于重視財(cái)務(wù)報(bào)表以及會(huì)計(jì)報(bào)告上顯示的數(shù)據(jù)信息，不夠重視項(xiàng)目非物質(zhì)成本，其前期以及過(guò)程中的控制成本核算工作不夠重視。其次是局限性管理意識(shí)影響較深，在成本折舊工作開(kāi)展過(guò)程中，基于不同施工環(huán)節(jié)，管理人員忽視折舊速率，不能有效意識(shí)到其中的差異性，最后獲取的折舊效果僅僅是局部性的折舊結(jié)果。

2.5 項(xiàng)目成本核算工作開(kāi)展缺乏依據(jù)

在企業(yè)開(kāi)展成本核算過(guò)程中，需要將施工單位的發(fā)票作為憑證，部分施工項(xiàng)目處于竣工狀態(tài)，投資方?jīng)]有對(duì)附加稅以及營(yíng)業(yè)稅等款項(xiàng)進(jìn)行結(jié)算，相關(guān)施工單位難以及時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票，造成成本核算數(shù)值與實(shí)際獲取的結(jié)果存在較大偏差，其結(jié)果的準(zhǔn)確性以及可靠性較低[4]。

3 房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理措施分析

3.1 投資項(xiàng)目階段措施分析

在項(xiàng)目開(kāi)展初期階段，其投資過(guò)程中需要提前調(diào)查研究，部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資階段，盲目性較強(qiáng)，在并不了解市場(chǎng)需求情況下跟風(fēng)投資，還有一些項(xiàng)目投資分析部分內(nèi)容存在單一性，僅僅是對(duì)投資的可行性進(jìn)行分析，沒(méi)有對(duì)投資指標(biāo)以及資金流向進(jìn)行全面化分析，導(dǎo)致項(xiàng)目控制難度有所增加，同時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加產(chǎn)生推動(dòng)作用，出現(xiàn)較高的房屋空置率[5]。在相關(guān)工作人員進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)查之后，可以掌握消費(fèi)者的實(shí)際需求，了解現(xiàn)行的項(xiàng)目類型，詳細(xì)了解現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，有利于投資決策的制定，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目相比于其他項(xiàng)目開(kāi)展，建設(shè)周期較長(zhǎng)，決策過(guò)程中需要考慮過(guò)程中的時(shí)效性，掌握消費(fèi)者的現(xiàn)有需求，同時(shí)掌握未來(lái)需求。決策階段，需要對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行合理化分析，主要分析內(nèi)容有項(xiàng)目所在城市的價(jià)值、工程所處區(qū)域的規(guī)劃情況以及項(xiàng)目的周邊環(huán)境等，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目類型的合理化分析，確定項(xiàng)目檔次情況，保證土地價(jià)值，這一過(guò)程中同樣對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行有效制定。在確定項(xiàng)目類型內(nèi)容后，需要企業(yè)進(jìn)行競(jìng)品調(diào)研工作，針對(duì)賣點(diǎn)以及配置標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行充分挖掘，實(shí)現(xiàn)平衡化的配置，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)銷售情況進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，以此對(duì)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)之后的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行確定。確保項(xiàng)目利益的最大化，要依據(jù)市場(chǎng)需求、信息數(shù)據(jù)以及外部環(huán)境等多樣化因素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的充分化技術(shù)論證，對(duì)投資估算成本實(shí)現(xiàn)科學(xué)化制定[6]。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理措施分析

工程處于設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制工作產(chǎn)生較大影響，基于這一情況需要工作人員重視設(shè)計(jì)工作開(kāi)展，進(jìn)入到招投標(biāo)階段，對(duì)比投標(biāo)單位，過(guò)程中設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇需要保證其經(jīng)驗(yàn)豐富并且設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，質(zhì)量上乘的設(shè)計(jì)方案可以防止設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)盲目的現(xiàn)象，對(duì)工程成本具有優(yōu)化作用，但這一過(guò)程中設(shè)計(jì)人員不能僅重視低成本單一因素，設(shè)計(jì)方案過(guò)于傳統(tǒng)，因此實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)最大程度優(yōu)化是最為重要的。過(guò)程中避免產(chǎn)生成本過(guò)高的情況，可以利用限額設(shè)計(jì)方式，限額確定需要合理，因此前期工程概算工作開(kāi)展是十分重要的，針對(duì)多種方案進(jìn)行對(duì)比選擇，利用價(jià)值工程方式進(jìn)行對(duì)比，預(yù)測(cè)各個(gè)方案的成本，以此選擇效果最佳的設(shè)計(jì)組合方案，產(chǎn)品目標(biāo)成本也可以有效確定[7]。

3.3 招標(biāo)過(guò)程成本管理措施分析

這部分工作內(nèi)容需要確保公開(kāi)性和透明性，依據(jù)招標(biāo)流程開(kāi)展工作，防止產(chǎn)生暗箱操作情況產(chǎn)生隱性成本問(wèn)題。除此之外是對(duì)招標(biāo)階段的限額設(shè)計(jì)進(jìn)行一定程度的強(qiáng)化，設(shè)計(jì)合同中需要對(duì)結(jié)構(gòu)以及設(shè)計(jì)限額進(jìn)行確定，防止設(shè)計(jì)方案過(guò)于保守出現(xiàn)資源浪費(fèi)情況。設(shè)計(jì)合同中針對(duì)施工圖紙的錯(cuò)誤率進(jìn)行確定，降低工程變更成本的出現(xiàn)率。依據(jù)經(jīng)濟(jì)性原則，優(yōu)化設(shè)計(jì)，控制施工材料成本，控制軟硬景比例等。審查施工資格，對(duì)合同管理效果進(jìn)行強(qiáng)化，招標(biāo)文件編制水平需要提升，以此完成清標(biāo)工作[8]。

3.4 施工過(guò)程成本管理措施分析

控制材料管理效果，在工程總成本中，材料費(fèi)用是其中占比較多的一項(xiàng)，因此有效控制材料價(jià)格，對(duì)材料控制成本降低具有重要作用，材料采購(gòu)人員需要掌握市場(chǎng)結(jié)合，在不同時(shí)間以及不同規(guī)格的成品等原材料市場(chǎng)價(jià)格如何，通過(guò)價(jià)格實(shí)施跟蹤，構(gòu)建價(jià)格信息體系，對(duì)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行有效分析，以此避免材料結(jié)合變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管材料質(zhì)量，對(duì)材料進(jìn)貨渠道進(jìn)行篩選，對(duì)材料渠道的正規(guī)性進(jìn)行維護(hù)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量以及價(jià)格的有效占比，對(duì)成本節(jié)約效果進(jìn)行強(qiáng)化。在工程現(xiàn)場(chǎng)構(gòu)建嚴(yán)格的材料程序，設(shè)置專門化的材料管理部門，有效監(jiān)管材料實(shí)際使用質(zhì)量，防止產(chǎn)生材料浪費(fèi)情況。過(guò)程中實(shí)施動(dòng)態(tài)管理模式，工作人員需要結(jié)合施工方案預(yù)算確定目標(biāo)成本，施工過(guò)程中，細(xì)分目標(biāo)成本，將這一部分內(nèi)容細(xì)分到不同的樓層，這一過(guò)程中需要分析項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，確定材料變更問(wèn)題，認(rèn)真核實(shí)實(shí)際成本中的工程量數(shù)值，認(rèn)真記錄施工中出現(xiàn)的各項(xiàng)事宜，對(duì)比實(shí)際產(chǎn)生成本以及目標(biāo)成本，出現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施處理，對(duì)監(jiān)測(cè)周期有效縮短，梳理已經(jīng)產(chǎn)生的成本以及目標(biāo)成本，提交施工報(bào)告[9]。

3.5 竣工階段的成本管理控制措施分析

在項(xiàng)目總體成本核算基礎(chǔ)上，竣工驗(yàn)收可以作為重要依據(jù)，其中主要有初步設(shè)計(jì)工作、施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范等，這一過(guò)程中需要相關(guān)部門的審批工作進(jìn)行調(diào)整和修改，在這一階段的成本控制工作需要實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格檢驗(yàn)工程竣工結(jié)算工作，內(nèi)容主要有審查竣工文件，核算合同條款等，同時(shí)需要結(jié)合圖紙對(duì)工程的數(shù)量以及單價(jià)進(jìn)行核實(shí)，使用先進(jìn)化的計(jì)算方式進(jìn)行計(jì)算，改變傳統(tǒng)化的工作人員計(jì)算方式，最大程度降低計(jì)算誤差，對(duì)竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性有所提升[10]。

4 結(jié)語(yǔ)

為提高企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，企業(yè)需要使用多樣化的管理措施實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，以此完成全過(guò)程成本控制，這一過(guò)程中企業(yè)的資金應(yīng)用有效性可以提升，投資風(fēng)險(xiǎn)有所降低。