王亞娟 石家莊科旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

為了使房子回歸原本屬性，抑制資產(chǎn)泡沫，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，黨中央多次在政府工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，陸續(xù)出臺(tái)了“三道紅線”、“五檔分類”等一系列政策。新政策的提出，預(yù)示著國(guó)家將建立長(zhǎng)效管控機(jī)制，管控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企利用高負(fù)債高杠桿獲取高收益的時(shí)代即將宣告結(jié)束。為了更好的適應(yīng)新常態(tài)、新政策，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將全成本理論融入到項(xiàng)目成本管理與控制，從而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行全過(guò)程管控，塑造成本優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的需求

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，誰(shuí)擁有低成本優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就可以獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的需求來(lái)看，項(xiàng)目成本管理強(qiáng)調(diào)的是“精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)”，訴求是“效益最大化”，減少浪費(fèi)，提高效益[1]。其中“精”是指，做精、求精，追求最佳成本；“準(zhǔn)”是指，準(zhǔn)確，成本管理中要準(zhǔn)確識(shí)別成本影響因素；“細(xì)”是指，要成本細(xì)化，關(guān)注每一項(xiàng)成本的動(dòng)因?！皣?yán)”是指，嚴(yán)格執(zhí)行成本管理制度和流程。但傳統(tǒng)成本管理模式，多停留在事后管理層面，難以對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的全過(guò)程控制。而全成本管理關(guān)注成本發(fā)生與發(fā)展的全過(guò)程，可實(shí)現(xiàn)成本管理的“精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)”，能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制水平，促進(jìn)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，值得在項(xiàng)目成本管理中應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全成本管理的意義

(一)有利于項(xiàng)目成本控制能力的強(qiáng)化

傳統(tǒng)成本管理大多圍繞成本核算，成本管控具有一定滯后性。而全成本管理關(guān)注的是項(xiàng)目開發(fā)的工作鏈、價(jià)值鏈，強(qiáng)調(diào)成本管理的全面性，不僅控制成本，還規(guī)劃未來(lái)成本，全視角監(jiān)控成本動(dòng)因，全面審視成本管理中的問(wèn)題。因此，通過(guò)全成本管理，便可有效遏制不合理的成本支出，提升項(xiàng)目成本管理的效能。

(二)有利于成本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

全成本管理更具深度、廣度，擴(kuò)大了成本控制范圍，實(shí)現(xiàn)了成本細(xì)化管理?；谌杀镜某杀竟芾砟Ｊ?，從項(xiàng)目調(diào)研階段就開始進(jìn)行成本結(jié)構(gòu)規(guī)劃，對(duì)成本要素進(jìn)行事前安排[2]。事前成本規(guī)劃方案可為成本控制提供導(dǎo)向，項(xiàng)目開發(fā)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以基于成本規(guī)劃方案，進(jìn)行針對(duì)性的成本控制，避免超預(yù)算、超概算情況的發(fā)生，確保項(xiàng)目投資收益可以達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

(三)有利于資金的合理配置

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，需要隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，持續(xù)投入資金。要想發(fā)揮出資金價(jià)值，就要控制成本，合理配置資金，確保物盡其用[3]。而全成本管理關(guān)注成本產(chǎn)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)全成本管理可以準(zhǔn)確識(shí)別成本影響因素，確保各項(xiàng)費(fèi)用支出的合理性、經(jīng)濟(jì)性，最大限度的回收投入在成本上的資金，減少資金的浪費(fèi)和外流。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全成本管理中存在的問(wèn)題

(一)缺乏全成本意識(shí)

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全成本管理的理論理解不透徹、不深刻，全成本意識(shí)較為淡薄，實(shí)施全成本管理的過(guò)程中，未基于全成本管理要求，制定配套成本計(jì)劃，成本管理模式仍較為粗放，難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、精確化的成本管控[4]。而且實(shí)際工作中，項(xiàng)目成本管理多局限于實(shí)物管理，沒(méi)有延伸到非物質(zhì)層面，成本管控效果并不理想，很多時(shí)候難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)。

(二)成本預(yù)算管控缺失

成本預(yù)算是成本執(zhí)行、成本控制的主要依據(jù)，直接影響全成本管理的實(shí)施效果。但大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中，未采取針對(duì)性的成本預(yù)算管理措施，成本預(yù)算編制、執(zhí)行、評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)，都存在不同程度的問(wèn)題。在成本預(yù)算編制階段，預(yù)算編制范圍模糊。成本預(yù)算執(zhí)行階段，缺少跟蹤控制，未下達(dá)目標(biāo)責(zé)任書。而預(yù)算評(píng)價(jià)方面，大多時(shí)候是在走過(guò)場(chǎng)，預(yù)算評(píng)價(jià)結(jié)果未得到充分利用。

(三)采購(gòu)成本管理不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中，材料采購(gòu)成本管理是核心內(nèi)容。根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，材料采購(gòu)成本在總成本中占比最高，材料采購(gòu)成本越低，企業(yè)獲取的利潤(rùn)就越高。要想提高成本控制力度，就必須嚴(yán)格控制材料采購(gòu)成本。然而，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將全成本理念融入材料采購(gòu)工作中，未根據(jù)全成本要求，開展供應(yīng)商背調(diào)。由于材料采購(gòu)成本管控力度不足，企業(yè)大量資金被占用，增加了資金使用成本。

(四)成本核算不規(guī)范

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模大，成本影響因素多，做好成本核算至關(guān)重要。只有做好成本核算工作，深入了解成本動(dòng)因，正確計(jì)算項(xiàng)目成本，才能進(jìn)行有效的全成本管理。但諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算不規(guī)范，成本核算對(duì)象選擇不恰當(dāng)，成本核算歸集不準(zhǔn)確，導(dǎo)致賬面成本與實(shí)際成本存在差距，歸集的成本與工程實(shí)際進(jìn)度不匹配，不利于全成本管理。

(五)缺少專業(yè)成本管理人才

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，前期土地使用權(quán)獲取就需要投入大量的資金，而在拿地后還會(huì)產(chǎn)生拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；項(xiàng)目規(guī)劃階段會(huì)產(chǎn)生調(diào)研費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用；項(xiàng)目施工階段會(huì)產(chǎn)生工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、材料費(fèi)用。項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本管理難度大，實(shí)施全成本管理對(duì)相關(guān)人員專業(yè)能力有較高要求。然而，房地產(chǎn)企業(yè)大多注重的是技術(shù)型人才儲(chǔ)備，缺少管理型人才?，F(xiàn)有人員對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程不熟悉，不能準(zhǔn)確判斷成本動(dòng)因，不具備成本分析能力，難以滿足全成本管理需求，導(dǎo)致全成本管理落地存在障礙。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全成本管理的措施

(一)樹立全成本意識(shí)

為了打造全成本管理基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立全成本意識(shí)，制定成本計(jì)劃，優(yōu)化成本管理模式，構(gòu)建配套的管理機(jī)制，提高成本管理的全面性、針對(duì)性。首先，要制定全成本計(jì)劃。成本計(jì)劃制定過(guò)程中，要對(duì)“固定成本”和“變動(dòng)成本”進(jìn)行深入分析，合理確定項(xiàng)目成本目標(biāo)，從而為全成本管理提供導(dǎo)向。其次，要基于成本鏈分析結(jié)果，明確全成本管理辦法，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并將分解后的量化目標(biāo)，落實(shí)到每個(gè)管理人員和崗位。最后，要積極進(jìn)行成本效益評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)成本支出的經(jīng)濟(jì)性、必要性，加強(qiáng)對(duì)“成本動(dòng)因分析法”的應(yīng)用，分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本的差距，并基于成本差異，優(yōu)化成本管理機(jī)制，強(qiáng)化成本控制力。

(二)加強(qiáng)成本預(yù)算管控

做好成本預(yù)算管理，才能使全成本管理有理有據(jù)，使相關(guān)責(zé)任人明確工作方向。成本預(yù)算編制前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要基于全成本管理的需求，合理確定預(yù)算編制項(xiàng)目，盡可能做到無(wú)死角、無(wú)遺漏。預(yù)算編制階段，要做好基礎(chǔ)資料收集與分析工作，開展市場(chǎng)調(diào)研，找出成本動(dòng)因，落實(shí)“零基預(yù)算法”，從而合理確定成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵點(diǎn)。預(yù)算執(zhí)行階段，要下達(dá)相應(yīng)的目標(biāo)責(zé)任書，從而強(qiáng)化成本預(yù)算的控制力。若發(fā)生預(yù)算調(diào)整情況，必須要加強(qiáng)論證，確認(rèn)成本預(yù)算調(diào)整的合理性，避免盲目追加成本預(yù)算。成本預(yù)算執(zhí)行后，要進(jìn)行成本預(yù)算執(zhí)行考核，確認(rèn)成本預(yù)算目標(biāo)完成度，根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書，對(duì)相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行獎(jiǎng)懲，從而提高相關(guān)人員對(duì)成本預(yù)算管控的重視程度，使其能夠主動(dòng)履行目標(biāo)責(zé)任。

(三)做好采購(gòu)成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期，要提前編寫材料供應(yīng)計(jì)劃表，事先明確材料數(shù)量、價(jià)格，盡量確保材料需要與材料供應(yīng)相一致。在材料供應(yīng)計(jì)劃表編寫時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要結(jié)合工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，還要結(jié)合工程任務(wù)書與進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)每個(gè)階段的材料需求都做出詳細(xì)規(guī)劃，從而避免盲目采購(gòu)材料，占用大量資金。材料計(jì)劃需求量的計(jì)算公式為：計(jì)劃工作量×計(jì)劃消耗量。確定材料采購(gòu)量之后，要貨比三家，做好議價(jià)工作，對(duì)貨源做出相應(yīng)要求，在保證質(zhì)量的前提下，選擇最便宜的供應(yīng)商。

(四)提升成本核算質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升成本核算質(zhì)量，合理確定成本核算范圍，為全成本管理實(shí)施創(chuàng)造條件。在成本核算對(duì)象確定時(shí)，要深入分析項(xiàng)目的特征、管理要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)，確保成本核算對(duì)象的劃分符合全成本管理需求，與項(xiàng)目開發(fā)的周期匹配。在成本費(fèi)用歸集方面，要將間接成本與直接成本分開核算，間接成本要在日常歸集時(shí)，按成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算。

(五)優(yōu)化企業(yè)人才結(jié)構(gòu)

全成本管理實(shí)施的過(guò)程較為復(fù)雜，對(duì)相關(guān)管理人員的綜合素質(zhì)提出了更高要求，相關(guān)管理人員不僅要懂傳統(tǒng)成本管理理論，還要了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，懂房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資規(guī)律。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)成本管理人員的培訓(xùn)，從而為全成本管理順利落地提供人力資源支持。在人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，可引進(jìn)優(yōu)質(zhì)外部人才，要求應(yīng)聘者懂工程、懂財(cái)務(wù)、懂金融，具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，能正確應(yīng)對(duì)成本管理問(wèn)題，能準(zhǔn)確判斷成本動(dòng)因。而在現(xiàn)有人員培訓(xùn)方面，要定期組織《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理》培訓(xùn)班，完善現(xiàn)有人員的知識(shí)體系，使其掌握全成本管理技能。在培訓(xùn)過(guò)程中，為了強(qiáng)化崗位培訓(xùn)的有效性和實(shí)效性。在培訓(xùn)過(guò)后要積極組織考核評(píng)價(jià)，并將考核評(píng)價(jià)結(jié)果作為員工績(jī)效考核的依據(jù)，從而使相關(guān)人員重視崗位培訓(xùn)，主動(dòng)配合培訓(xùn)，提高自身職業(yè)技能水平。

五、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)新業(yè)態(tài)、新格局，房地產(chǎn)企業(yè)要積極增強(qiáng)自身成本控制能力，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，以低成本打造高質(zhì)量商品，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全成本管理意識(shí)，積極引進(jìn)專業(yè)成本管理人才，構(gòu)建全成本管理模式，加強(qiáng)成本預(yù)算控制。