史國松 哈爾濱寶鉅房地產(chǎn)有限公司

一、引言

目前，中國的房地產(chǎn)市場，特別是兩三線城市的房地產(chǎn)市場，主要是在供應(yīng)方面產(chǎn)品趨同，市場競爭處于異常激烈的狀態(tài)。而通貨膨脹、物價飛漲的今天，房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的人、物、機(jī)成本不斷上升，房地產(chǎn)項目成本高，利潤率持續(xù)下降。2015年至2020年，有127個房地產(chǎn)上市公司的5年總收入從3560億元增加到17000億元，增至112000億元，五年同期增長了215%；加強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本管理，實現(xiàn)母公司股東的凈利潤從510億元的1.63億元增加到900億元的2.41億元，僅增長76.38%。加強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

(一)責(zé)任成本管理缺乏系統(tǒng)性，項目責(zé)任成本管理的可操作性有待提高

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算和控制以財務(wù)管理為任務(wù)，但房地產(chǎn)項目的成本并不完全是財務(wù)問題，其涉及技術(shù)、建筑組織、會計、管理等方面，而金融部門由于自身的原因和局限性，更多的是預(yù)算、成本核算，以及由于有限的項目成本控制方面的專業(yè)知識，以及項目的實際進(jìn)度，如缺乏直接控制，金融部門難以充分掌握企業(yè)的項目成本。有一些企業(yè)將責(zé)任成本納入相關(guān)職能部門，但往往導(dǎo)致各個職能部門過于注重部門的目標(biāo)，而忽視了不同部門之間的協(xié)調(diào)配合，不利于整體目標(biāo)的實現(xiàn)。

成本管理可以明確各部門的成本目標(biāo)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率責(zé)任成本管理的基礎(chǔ)是項目成本、分解、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃和控制的分析和評估，以及成本管理和人事管理的集成，但是在房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理中需要改進(jìn)責(zé)任成本管理，主要原因是項目規(guī)劃與設(shè)計環(huán)節(jié)，施工過程和交付完成以及其他環(huán)節(jié)的成本發(fā)生了變化，由于時間、面積和項目本身而導(dǎo)致的項目成本波動，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員的變動更加頻繁，而項目團(tuán)隊成本責(zé)任的功能難以充分發(fā)揮。

(二)反饋效率有待提高，無法準(zhǔn)確估算項目

及時、準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)項目責(zé)任成本進(jìn)行管理和反饋，以對員工進(jìn)行管理和評估，實施激勵、獎勵和培訓(xùn)。房地產(chǎn)項目成本管理問題不能及時反饋、分析和總結(jié)項目的最新情況，缺乏了解，沒有對具體事件進(jìn)行具體分析，造成責(zé)任成本管理效率不高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)項目信息落后，也造成反饋效率不高。一方面，傳統(tǒng)的人工人工管理方式，信息量大，容易產(chǎn)生錯誤；另一方面，無法及時收集信息，無法實現(xiàn)成本動態(tài)變化，責(zé)任成本管理策略存在局限性。投資估算從一開始就進(jìn)行，即在可行性研究中。目前可行性研究尚缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的項目控制，成本估計的準(zhǔn)確性較低。此外，無法有效地識別某些潛在的地質(zhì)災(zāi)害，從而導(dǎo)致成本上升。盡管一些公司制定了“實施細(xì)則”，但效果不佳。為了建立項目，一些公司可能會增加項目數(shù)量，并降低成本。

(三)項目預(yù)算編制的可靠性差，工程圖紙預(yù)算不切實際

在設(shè)計階段，預(yù)算編制還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一些基本的設(shè)計材料不精確，導(dǎo)致設(shè)計不合理，并且將在構(gòu)造上改變非常大，這導(dǎo)致預(yù)算的可靠性差。在工程圖設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計編制項目預(yù)算，工程圖紙預(yù)算是用來計算設(shè)計成本的。工程圖預(yù)算的合理性在于如何根據(jù)科學(xué)設(shè)計，通過何種方法組織施工，如何達(dá)到設(shè)計要求，以及如何安排施工周期以及如何管理工人和機(jī)器，所有這些任務(wù)應(yīng)該由建筑公司安排。對于設(shè)計公司而言，編制預(yù)算是不切實際的，不遵循基本施工程序，無法控制成本。對于某些項目，時間很緊迫，因此，設(shè)計不完善，施工不嚴(yán)格遵守基本程序，估計和預(yù)算不能有效地控制項目成本。

(四)項目管理規(guī)范性差，融資結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)商無法正確設(shè)計，必須更改管理方法，執(zhí)行力很弱，企業(yè)可以隨意更改設(shè)計。項目規(guī)模在增加，成本也在增加，融資結(jié)構(gòu)不合理，過多地依賴一個融資渠道，導(dǎo)致成本上升。目前，中國的房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、建筑公司自籌等多種來源。融資方式很少，有些還不成熟，限制多，有時資金無法及時到賬。為了保證項目的進(jìn)行，建筑公司必須向銀行申請貸款。因此，很大一部分建設(shè)資金來自銀行，作為貸款，無法與投資收益匹配。房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定了投資回報的滯后性，融資渠道會增加風(fēng)險和成本，從而導(dǎo)致銀行中的貸款余額積累，建筑成本增加以及以后運(yùn)營的壓力。成本管理不科學(xué)，缺乏成本控制的理念，系統(tǒng)不完善，管理成本高。導(dǎo)致超支的主要項目包括管理費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)和監(jiān)督費(fèi)，主要原因包括缺乏完善的成本控制系統(tǒng)，無法系統(tǒng)地控制和控制成本，難以及時發(fā)現(xiàn)成本失控，缺乏成本控制的思想和約束機(jī)制。項目經(jīng)理始終專注于質(zhì)量和施工周期，而不關(guān)注成本控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的有效措施

(一)建立國家房地產(chǎn)項目成本管理與責(zé)任制，完善房地產(chǎn)項目成本管理組織

成本管理和責(zé)任成本管理是具有代表性的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，建立國家一級的責(zé)任成本管理體系，方便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定房地產(chǎn)項目成本管理目標(biāo)，合理有序地開展房地產(chǎn)項目成本管理活動，準(zhǔn)確房地產(chǎn)項目成本管理效率評估。組織的每個成員都有一定的責(zé)任，項目組織的責(zé)任是每個成員管理活動和生產(chǎn)活動的具體內(nèi)容的一部分。通過科學(xué)合理的人員選拔、培訓(xùn)、培訓(xùn)、激勵措施和處罰措施，建立起強(qiáng)烈的責(zé)任心，落實良好的技術(shù)，形成一支和諧向上的責(zé)任成本管理團(tuán)隊，以實現(xiàn)全面的成本管理。

(二)有效實施項目責(zé)任成本管理，采用合同管理中心的精細(xì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理應(yīng)根據(jù)使用成本細(xì)分結(jié)構(gòu)方法，制定各部門的責(zé)任成本控制目標(biāo)，明確責(zé)任中心，并制定評估指標(biāo)，并據(jù)此將責(zé)任成本管理任務(wù)交給每個部門的負(fù)責(zé)人。由此可見，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面上，實施層層鏈接，每個項目的成本控制都有相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)負(fù)責(zé)的責(zé)任劃分是不重疊的，成本管理更加全面。

房地產(chǎn)投資大，周期長，工程量大，技術(shù)要求高的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各類承包商需要合同中有嚴(yán)格、細(xì)致、準(zhǔn)確、完整的規(guī)定，以免在施工過程和結(jié)算階段產(chǎn)生必要的爭議。因此，所有參與成本控制的部門和個人都應(yīng)簽訂合同，以確保項目的實施和評估。

(三)建立和完善房地產(chǎn)項目造價信息管理系統(tǒng)，建立科學(xué)的房地產(chǎn)建設(shè)管理體系及完善的相關(guān)措施

房地產(chǎn)項目成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)項目成本控制、降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)競爭力的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)項目管理分析和評估。如基于ERP系統(tǒng)的成本管理，基于Android運(yùn)營平臺的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本管理系統(tǒng)，方便、及時、準(zhǔn)確地收集、監(jiān)督和反饋項目成本管理過程和成果，并為評估提供依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)項目責(zé)任成本管理與獎懲制度的完善。

成本控制的關(guān)鍵是建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)的配套措施，實現(xiàn)“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。改革現(xiàn)行施工程序，使施工更加合理。簡化行政審批程序，健全審批制度。建立健全政府監(jiān)管，對房地產(chǎn)項目的研究、設(shè)計、招標(biāo)、施工和監(jiān)督進(jìn)行有效的監(jiān)督。完善施工監(jiān)督，規(guī)范工程勘察、設(shè)計、招標(biāo)和施工。避免虛假投標(biāo)，減少潛在風(fēng)險，建立調(diào)查設(shè)計監(jiān)督制度。

(四)建立健全成本控制體系，實行全過程成本控制

制定相關(guān)的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化業(yè)務(wù)運(yùn)營，實施分級授權(quán)和管理。建立職位職責(zé)、建立成本監(jiān)督檢查和激勵機(jī)制，制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，激發(fā)員工進(jìn)行成本管理的動機(jī)。設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中最重要的一環(huán)，其直接影響到建設(shè)周期和投資規(guī)模。拓寬融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險并降低資本成本。進(jìn)一步拓寬融資渠道，吸收更多資金參與房地產(chǎn)建設(shè)，減少銀行貸款的規(guī)模，避免對銀行的過度依賴。降低資金成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)法獲得財政低息和官方津貼，探索新的融資渠道，例如資產(chǎn)重組，股票融資，發(fā)行公司債務(wù)，短期融資，拍賣，在市場上市以及吸收外資。因此，有必要仔細(xì)選擇一家設(shè)計公司，鑒定其質(zhì)量和經(jīng)驗。選擇合理的設(shè)計指標(biāo)，控制施工成本，正確選擇方案，優(yōu)化設(shè)計，以降低投資成本。完善合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，建立用于更改設(shè)計的系統(tǒng)，設(shè)置更改程序的限制。政府參與征地和拆遷，從成本的角度來看，這比建筑公司解決這個問題更為經(jīng)濟(jì)。制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系，政府可以在某些地區(qū)發(fā)布一系列補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來，補(bǔ)償將更加公平，有利于社會的穩(wěn)定。有必要考慮賠償，避免濫用賠償，補(bǔ)償能否達(dá)到所有者是一個非常重要的問題。使設(shè)計盡可能精確，確保征地的可預(yù)測性。同時，業(yè)主應(yīng)為施工做好準(zhǔn)備，縮短設(shè)計與施工之間的時間距離。此外，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府之間的關(guān)系，對于一定期限的土地使用，合同可以限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，類型和時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一定時期內(nèi)的土地使用費(fèi)用。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)建設(shè)的成本控制與管理是一項系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)建設(shè)成本控制與管理的指導(dǎo)思想符合中國建設(shè)資源節(jié)約型社會的思想。本文有望對中國的房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生一定的影響，希望對未來的房地產(chǎn)建設(shè)成本控制和管理有所裨益。