何興華 北京富力通達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

在現(xiàn)代社會(huì)和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多問(wèn)題。近年來(lái)，房地產(chǎn)是我國(guó)服務(wù)業(yè)不可或缺的一部分，目前市場(chǎng)非?；钴S，發(fā)展迅速，為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

(一)籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，其背后離不開(kāi)資金的支持，主要目標(biāo)是解決土地價(jià)值問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以有效通過(guò)募集資金和預(yù)售資金解決資金問(wèn)題。許多房地產(chǎn)公司沒(méi)有分析高債務(wù)水平，因此許多公司正在承擔(dān)著高債務(wù)成本，無(wú)法在到期時(shí)償還本金和利息，企業(yè)采用大規(guī)模融資方法會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，例如債務(wù)規(guī)模大，高利率等，缺乏成熟的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，債務(wù)到期比較集中，容易發(fā)生金融危機(jī)，過(guò)多的問(wèn)題導(dǎo)致資本鏈斷裂，引發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(二)投資風(fēng)險(xiǎn)

有許多不確定因素會(huì)限制房地產(chǎn)行業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，這些因素可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。由于各種影響因素，房地產(chǎn)公司會(huì)影響盈利能力和償付能力，不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。在公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中，房地產(chǎn)更加注重籌款，僅僅只重視獲得更多利益，沒(méi)有詳細(xì)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。主要體現(xiàn)在：投資項(xiàng)目的可行性可能不完整，在市場(chǎng)調(diào)查或銷(xiāo)售產(chǎn)品方面造成許多錯(cuò)誤。投資計(jì)劃不合理，行業(yè)擴(kuò)張，高債務(wù)比率等問(wèn)題均導(dǎo)致企業(yè)沉重債務(wù)。另外，在技術(shù)和市場(chǎng)變化的過(guò)程中，投資項(xiàng)目的獲利能力與房地產(chǎn)預(yù)期利潤(rùn)相差很大，使得公司的財(cái)務(wù)狀況也不佳。

(三)資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理的許多方面都有收回資金的風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，即政策和銷(xiāo)售策略和方法的影響，導(dǎo)致出現(xiàn)銷(xiāo)售不良和回款延遲問(wèn)題。同時(shí)，公司自有資產(chǎn)和負(fù)債較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)回收和資金需求不同步，這會(huì)影響公司的償付能力，并損害公司的聲譽(yù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在風(fēng)險(xiǎn)的成因

(一)財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)知不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)是一個(gè)高質(zhì)量的行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去20年中發(fā)展非常迅速。公司的管理層非常重視公司的經(jīng)濟(jì)利益，但財(cái)務(wù)管理經(jīng)常被不重視，導(dǎo)致對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)不足，如沒(méi)有建立良好的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理員工的整體素質(zhì)低而無(wú)法評(píng)估公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)，因此，這增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還有可能導(dǎo)致企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中作出錯(cuò)誤的決定以及資金鏈斷裂等。

(二)財(cái)務(wù)管理體系缺乏且不完善

如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體系仍然存在許多陷阱。例如，財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建不完善，日常管理任務(wù)隨意，大多數(shù)體系仍留在表面上，尚未完全實(shí)施。與其他行業(yè)相比，對(duì)房地產(chǎn)貨幣的需求正在增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度依賴融資活動(dòng)和貸款。沒(méi)有科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的條件下，資金籌集活動(dòng)也將失去合理性。房地產(chǎn)公司由于負(fù)債過(guò)高，存在嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果選擇融資手段，通常是向銀行貸款。因此，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。如果個(gè)國(guó)家的政策改變，企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的不良事件風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司沒(méi)有從事參與分析、決策、內(nèi)部控制等工作的人員，內(nèi)部工作難以做到統(tǒng)一。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制不規(guī)范

既然大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊業(yè)行業(yè)，它具有市場(chǎng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于高的資金需求和相對(duì)較高的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，貸款活動(dòng)是必要的。但是，許多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理水平不高，預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏標(biāo)準(zhǔn)和合理化。此外，他們?cè)谶x擇融資方法時(shí)一般選擇銀行貸款。因此，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。如果我國(guó)的政策發(fā)生變化，而銀行減少了貨幣供應(yīng)量，此后，房地產(chǎn)公司就有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)成本管控工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期一般比較長(zhǎng)，在獲得前期項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)土地的權(quán)利后，從前期到后期的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要投資成本，包括成本管理。但是，在這個(gè)階段，房地產(chǎn)公司沒(méi)有實(shí)施成本管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工期間，沒(méi)有綜合考慮各因素，結(jié)果，預(yù)算與實(shí)際成本之間的差異非常大。同時(shí)，公司未對(duì)購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)進(jìn)行徹底調(diào)查，因此，土地價(jià)格與土地的實(shí)際價(jià)值不符，這些環(huán)節(jié)導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算成本大于實(shí)際成本，使得房地產(chǎn)公司的費(fèi)用管理的復(fù)雜性大大增加了。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

(一)提高財(cái)務(wù)管理中工作人員的預(yù)算專(zhuān)業(yè)水平與素養(yǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算出現(xiàn)失誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目終止或其他不良結(jié)果。在某種程度上，這也是公司財(cái)務(wù)管理員工在預(yù)算編制過(guò)程中出現(xiàn)各種錯(cuò)誤造成的。財(cái)務(wù)管理是每個(gè)企業(yè)(特別是房地產(chǎn)行業(yè))的重要組成部分，不能有半點(diǎn)的錯(cuò)誤。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該關(guān)注財(cái)務(wù)管理內(nèi)部員工的知識(shí)水平和預(yù)算。首先，必須組成一個(gè)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)。部門(mén)負(fù)責(zé)人定期進(jìn)行培訓(xùn)，開(kāi)展各種科學(xué)培訓(xùn)活動(dòng)。其次，應(yīng)著眼于吸引財(cái)務(wù)管理企業(yè)領(lǐng)域的人才，在信息技術(shù)發(fā)展中，財(cái)務(wù)管理人員不僅需要具備專(zhuān)業(yè)技能，同時(shí)還應(yīng)該熟悉信息技術(shù)和金融知識(shí)，并知道如何使用信息技術(shù)來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)業(yè)發(fā)展，另外，還旨在提高財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任感。在組織和參加各種培訓(xùn)活動(dòng)時(shí)，有必要對(duì)員工責(zé)任的培養(yǎng)，提高他們的工作熱情，認(rèn)真積極性，將失誤發(fā)生率最小化并將風(fēng)險(xiǎn)最小化。

(二)優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

在目前這個(gè)階段，房地產(chǎn)公司必須繼續(xù)優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化債務(wù)管理以籌集各種資金。在傳統(tǒng)融資過(guò)程中，房地產(chǎn)公司可能需要調(diào)整資本權(quán)益比率，根據(jù)不同財(cái)務(wù)渠道的原則更好地調(diào)整外部資本儲(chǔ)備，有效地調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率，避免公司存在巨大壓力。同時(shí)，各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)各種金融渠道的管理，例如預(yù)售房款，銀行貸款等，以及時(shí)回收資金，并通過(guò)股票和債券等以增加資本儲(chǔ)備，并增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，加強(qiáng)企業(yè)和投資者的聯(lián)系。

(三)健全全面預(yù)算管理機(jī)制，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)

全面預(yù)算管理是目前的一種新興管理策略，主要目標(biāo)旨在加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。全面預(yù)算管理可分為四個(gè)領(lǐng)域：財(cái)務(wù)預(yù)算、運(yùn)營(yíng)預(yù)算、籌資預(yù)算和資本預(yù)算。通過(guò)“適當(dāng)?shù)姆稚?quán)力和集中監(jiān)控”有效地分配房地產(chǎn)企業(yè)資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的效率，以達(dá)到資源合理分配的目標(biāo)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)上都需要進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，從而可以加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制。例如，科學(xué)組織施工進(jìn)度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，控制融資流程并提高資金利用效率。

(四)拓寬房地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道

應(yīng)該拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，以避免大多數(shù)融資以銀行貸款為主，并解決行業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)度負(fù)債問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加關(guān)注金融市場(chǎng)，更加重視金融市場(chǎng)基金和股票投資，在房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中提高資金周轉(zhuǎn)率，避免資金周轉(zhuǎn)時(shí)間太長(zhǎng)，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力。另外，還需要在資金籌資，運(yùn)作和協(xié)調(diào)方面做好全面規(guī)劃，特別是，應(yīng)避免長(zhǎng)期負(fù)債過(guò)大，這是公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的唯一途徑。

(五)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的力度

為了防范和管理外部風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化建立財(cái)務(wù)管理體系，以提高對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)防能力，房地產(chǎn)公司可以擴(kuò)大其融資渠道，例如可以通過(guò)債務(wù)融資、股權(quán)融資、民間貸款和其他融資渠道，以擴(kuò)大各種融資渠道，以避免因資本鏈斷裂而無(wú)法償還債務(wù)。另外，地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)公司當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)環(huán)境合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，不能盲目擴(kuò)展，通過(guò)分析貸款的內(nèi)容，降低資產(chǎn)負(fù)債比率。因此，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理體系的建立，以了解風(fēng)險(xiǎn)融資、利率波動(dòng)和借貸風(fēng)險(xiǎn)的概念，并有效地識(shí)別和消除不良風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和識(shí)別方案，以最大程度地減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響。

(六)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)資本密集型業(yè)務(wù)，因此必須在整個(gè)業(yè)務(wù)流程中制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃。預(yù)算管理，成本管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理是非常重要的內(nèi)容，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心重點(diǎn)就是成本管理，成本管理旨在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，財(cái)務(wù)管理員工必須正確，全面和詳細(xì)地分析自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并根據(jù)分析的結(jié)論制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃。創(chuàng)建項(xiàng)目時(shí)，需要考慮人員配置，預(yù)期結(jié)果和其他因素，以提高項(xiàng)目成本分析的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該完善財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，并結(jié)合內(nèi)部和外部審核。一些企業(yè)的審計(jì)工作由預(yù)算人員和財(cái)務(wù)人員完成，共同管理和監(jiān)督，提高項(xiàng)目成本管理效率。在這種情況下，有必要考慮投資項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目的質(zhì)量成本。項(xiàng)目完成時(shí)，需要及時(shí)與相關(guān)部門(mén)合作以完成項(xiàng)目工程款估算工作。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但發(fā)展迅速。在許多方面仍然存在許多缺點(diǎn)。在預(yù)算、管理、審核和控制等方面仍然存在許多問(wèn)題，這些問(wèn)題限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還不夠完善，無(wú)法有效規(guī)避和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，缺乏高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理人才。在將來(lái)，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，并提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)能力。