李林先 中信建設有限責任公司

中國開啟了新型城鎮(zhèn)化的歷史新階段。原來以GDP增長為導向的城市化正在向創(chuàng)造就業(yè)機會和提供公共服務并重的新型城市化轉(zhuǎn)變。在這種轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式也應該有所轉(zhuǎn)變。隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)模式在發(fā)展過程中暴露出的問題日益突出，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)不適應新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。房地產(chǎn)企業(yè)要突破現(xiàn)有的發(fā)展困境，順應新的發(fā)展趨勢，必須與時俱進，尋找和推廣有利于增加就業(yè)機會、提高人居環(huán)境質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)新模式，從而有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，同時也有利于促進房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)和相互促進。

一、相關概念

(一)新型城鎮(zhèn)化含義

學術界對“新型城鎮(zhèn)化”的相關研究相對豐富，以往的研究綜述都以實例加以說明。然而，由于各個研究的側(cè)重點不同，對“新型城鎮(zhèn)化”概念的界定并不一致。對此，有學者將研究重點放在新型城鎮(zhèn)化的概念上，認為學術界對新型城鎮(zhèn)化的整體認識比較集中，沒有太大的分歧。

本文在對幾個概念進行分析的基礎上，結(jié)合本文的研究重點，認為“新型城鎮(zhèn)化”是以追求民生、可持續(xù)發(fā)展和質(zhì)量為基礎的，具有平等、幸福、轉(zhuǎn)型、綠色、可持續(xù)發(fā)展等特征，新型城鎮(zhèn)化進程以健康集約為核心目標，注重區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)升級和低碳轉(zhuǎn)型、生態(tài)文明和集約效率、制度改革和制度創(chuàng)新。

(二)新城城鎮(zhèn)化發(fā)展特點

一是新型城鎮(zhèn)化不再以城市發(fā)展為基礎，而是以城鄉(xiāng)一體化為基礎。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展以城鄉(xiāng)為一體，打破城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展步伐，縮小城鄉(xiāng)差距。

二是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式強調(diào)低碳生態(tài)發(fā)展。在全球資源供需矛盾和碳排放權競爭激烈的形勢下，我國也面臨著前所未有的資源環(huán)境壓力。以高能耗、高排放工業(yè)化發(fā)展為基礎的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化難以持續(xù)。因此，新型城鎮(zhèn)化注重推進綠色、循環(huán)、低碳發(fā)展，強調(diào)資源能源集約利用，加強環(huán)境保護和生態(tài)修復，促進城市建設、運營、生產(chǎn)生活方式的綠色低碳發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，是指由于客觀條件的變化而引起的對現(xiàn)有常規(guī)開發(fā)方式的改變和調(diào)整。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式并非一成不變，隨著外部條件的變化和自身問題的出現(xiàn)，不斷做出調(diào)整。現(xiàn)階段，外部環(huán)境的變化，包括新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，使得當前房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展中暴露出的問題越來越突出。傳統(tǒng)的發(fā)展模式已經(jīng)不能適應新型城鎮(zhèn)化的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要確定合適的轉(zhuǎn)型路徑，推進發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，解決存在的問題，適應新的發(fā)展環(huán)境，這是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必然要求。

二、新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)

(一)新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的機遇

1.產(chǎn)城融合促進配套開發(fā)

《規(guī)劃》提出的“產(chǎn)城融合”為我國工業(yè)園區(qū)和新城區(qū)提出了新的發(fā)展方向，即在發(fā)展工業(yè)的同時，完善區(qū)域內(nèi)的生活設施，滿足人民生產(chǎn)生活需要，集聚人口，促進園區(qū)(新區(qū))健康發(fā)展。區(qū)域內(nèi)的生活配套設施包括住宅、商業(yè)等各類項目，滿足人們的生活和消費需求。這些配套設施的開發(fā)離不開房地產(chǎn)企業(yè)，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個巨大的市場機遇。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口的集聚和消費需求的不斷增長，可以促進相關配套設施的持續(xù)、高水平發(fā)展，如高檔住宅、購物中心、文化活動中心、養(yǎng)老機構(gòu)等的建設，這些配套發(fā)展將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的發(fā)展機遇。因此，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中中產(chǎn)階級與城市融合的要求，有利于促進工業(yè)園區(qū)和新城區(qū)的配套發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場機遇。

2.產(chǎn)業(yè)支撐帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開空間載體，工業(yè)地產(chǎn)迎來了良好的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住新城市化的機遇，強調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐，著力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。事實上，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也應該體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)城市一體化”的理念。在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和配套設施完善的同時，要加強招商引資能力，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，引進產(chǎn)業(yè)。否則，由于產(chǎn)業(yè)支撐不足，新城、新區(qū)將出現(xiàn)“空殼”現(xiàn)象。因此，產(chǎn)業(yè)支持的重點也是新城市化對工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)部分將對此進行闡述。

(二)新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

在新型城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度，規(guī)劃設計住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等房地產(chǎn)產(chǎn)品，并順應新的發(fā)展趨勢，完善自身的發(fā)展模式。比如在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，要強化產(chǎn)業(yè)意識，將工業(yè)生產(chǎn)要素融入房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃，提前進行投資規(guī)劃，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的平臺。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開勞動力，這就為解決轉(zhuǎn)移人口就業(yè)問題創(chuàng)造了條件；在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中，要強調(diào)完善社區(qū)配套功能，承擔起城市配套服務商的責任，提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量等。

房地產(chǎn)企業(yè)能否適應新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求，是一個巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施，轉(zhuǎn)變和提升發(fā)展模式，以應對新型城鎮(zhèn)化帶來的挑戰(zhàn)，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型路徑

(一)由高耗能模式轉(zhuǎn)向低碳地產(chǎn)模式

低碳房地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的引導和支持。針對上述中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳房地產(chǎn)存在的問題，結(jié)合英國等發(fā)達國家低碳房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，本文從房地產(chǎn)企業(yè)和政府的角度，闡明了低碳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中的關鍵步驟

一是政府應制定低碳建筑評價標準或建立相關的能耗識別體系。低碳房地產(chǎn)的發(fā)展需要一套基于我國國情的評價標準。一方面，國家監(jiān)管部門可以有法律可遵循；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以有規(guī)律可循。此外，消費者可以以此為依據(jù)，對低碳住房的選擇更有信心。低碳房地產(chǎn)標準主要應以低碳設計原則、施工技術規(guī)范、低碳等級標識等為重點，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑是否符合低碳房地產(chǎn)標準，并按等級給予優(yōu)惠政策，避免開發(fā)商以“低碳房地產(chǎn)”為名牟利。

二是加強宣傳引導，提高消費者對低碳住房的接受度。低碳房地產(chǎn)的發(fā)展離不開市場消費的驅(qū)動。提高消費者購買低碳住房的積極性，也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳房地產(chǎn)的積極性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府開展低碳宣傳活動，倡導城市低碳生活，有效引導消費者健康綠色消費，普及低碳建筑理念和知識，有助于加快低碳房地產(chǎn)的發(fā)展。

(二)由傳統(tǒng)融資模式轉(zhuǎn)向融資創(chuàng)新模式

一是加強與專業(yè)私募機構(gòu)合作，共同發(fā)起設立房地產(chǎn)私募基金。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身優(yōu)勢，主要負責房地產(chǎn)投資項目的評估和篩選，而基金機構(gòu)則負責基金產(chǎn)品的設計、交易和募集資金，從而發(fā)揮雙方優(yōu)勢，產(chǎn)生協(xié)同效應。

二是加強風險防范，實施全面風險管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立風險控制體系和風險控制組織體系(包括投資咨詢委員會、投資決策委員會等)，制定科學的投資流程，在決策前進行深入的市場調(diào)查和分析，并盡可能借助中介機構(gòu)消除風險因素，從而提高對投資項目的判斷能力。

三是選擇正確的退出方式。私募股權投資最理想的退出渠道是通過上市轉(zhuǎn)讓股權。但由于政策等因素的限制，私募股權基金在中國境內(nèi)上市的退出渠道暫時不可行?？蓪嵤┑闹饕绞接袇⑴c項目清算、利潤分配、境外上市、股東回購股份、吸收合并新老資金等，如果基金發(fā)起人為有上市前景的大型房地產(chǎn)企業(yè)，基金可以通過境外上市退出。如果房地產(chǎn)企業(yè)是中小企業(yè)，則更適合參與項目清算利潤分配，特別是對于開發(fā)單個項目的企業(yè)，參與利潤分配在我國廣泛適用。

(三)由物業(yè)產(chǎn)品供應商模式轉(zhuǎn)向城市配套服務商模式

對于房地產(chǎn)企業(yè)向城市配套服務商模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，主要步驟如下：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重為人民、社區(qū)、城市提供公共服務，在配套設施布局上，向社區(qū)商業(yè)、體育中心、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療機構(gòu)等區(qū)域提供完善的配套設施，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，構(gòu)建“5分鐘-10分鐘-15分鐘”的服務支撐體系?？筛鶕?jù)服務半徑優(yōu)先安排的配套設施包括社區(qū)商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療、綠地、文體活動中心等，其他設施可根據(jù)服務人群的要求集中配置。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃設計初期，應考慮引進教育資源、醫(yī)療資源等公共服務配套設施，加強與相關機構(gòu)的溝通與合作，提高企業(yè)資源整合能力，并為擬引進的配套機構(gòu)順利進入提供良好的環(huán)境條件。

最后，創(chuàng)新一些配套運作模式，如發(fā)展社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)并不意味著在住宅樓的底層開設商鋪，而應該與金融資本建立聯(lián)系。在這方面，我們可以借鑒香港靈輝社區(qū)的商業(yè)模式。超市、飯店、食堂、菜市場等便民企業(yè)成立后，這些資產(chǎn)可以由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，無需批量銷售。當它們達到一定規(guī)模時，就可以通過全面金融化的方式退出。■