左 金 貴州聯(lián)建土木工程質(zhì)量檢測監(jiān)控中心有限公司

引言

房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動和金融風險的防范過程，一方面要根據(jù)當前的市場波動類型和市場的波動范圍實現(xiàn)所有參數(shù)的協(xié)調(diào)，另一方面要根據(jù)所有因素的處理模式和預定工作目標的研究，實現(xiàn)對金融風險的全面防范，可以說只有在這兩項工作都得到有序?qū)I(yè)的建立和健全之后，才可以確保房地產(chǎn)的金融波動工作和金融風險的防范工作可以同期落實。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險來源

(一)經(jīng)濟環(huán)境波動

房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動中，如果整個市場的經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)了波動，那么針對房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動也必然會起到極其嚴重的影響作用，其中房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動產(chǎn)生原因復雜。對于經(jīng)濟環(huán)境的概念，通常是指房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境與生存環(huán)境，其中通常又稱為宏觀經(jīng)濟環(huán)境，所以在經(jīng)濟環(huán)境中，如果整個市場的經(jīng)濟狀態(tài)處于下行狀況，并且在短期之內(nèi)以及長期發(fā)展之內(nèi)認為無法展現(xiàn)出“V”型變化狀況，那么房地產(chǎn)的經(jīng)濟自然會產(chǎn)生大幅度的波動，對于相關的發(fā)展指數(shù)以及通脹率等方面，也會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動造成嚴重影響，嚴重時甚至會導致房地產(chǎn)的經(jīng)濟指數(shù)在短時間之內(nèi)暴漲或者暴跌。

(二)政策影響信息

在我國當前的發(fā)展過程，也開始通過一系列的相關政策制定和分析，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟水平可以得到有效的維持，但是相關政策無論是在建立還是健全過程，都很可能會對過去一段時間里所產(chǎn)生的問題進行修正，此時容易導致市場認知混亂，此時相關政策會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟造成波動方面的強勁干擾。比如在某城市的發(fā)展過程，針對公共設施、住宅以及商業(yè)樓等，建立了長期性的規(guī)劃指標，但是落實到具體時，則考慮到不同地區(qū)的地價、經(jīng)濟繁榮度以及相關設施的建設標準存在偏差，那么針對不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境自然也具有不同。此時相關的政府政策在制定階段，會全面考慮不平衡要素，并建立相關的配套政策，帶動整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，此時就可能會推動或者限制對房地產(chǎn)的投資作用。

(三)產(chǎn)業(yè)投資影響

對于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資主要有兩種投資者，或者說兩種消費者，一種是出于剛性需求的購房者，另一種是以投資為目的的購房者。如果住宅房屋的投資回報率較高，那么會有更多的人員將手中的資金應用于購房，而這類購房者向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所投入的資金會呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢，導致房地產(chǎn)系統(tǒng)的經(jīng)濟繁榮，使得房地產(chǎn)行業(yè)的供應量持續(xù)增加，而這一增長效果又會進一步引導市場的非理性投資，可以說，我國當前的房地產(chǎn)之所以存在一定的發(fā)展問題，正是由于非理性投資長期無法得到專業(yè)的處理[1]。如果受到市場的宏觀環(huán)境影響，導致大部分的投資者尋求房屋銷售以變現(xiàn)時，那么此時房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值會處于大幅度的下降狀況，這自然會引發(fā)極其強烈的經(jīng)濟波動。

(四)供需關系影響

消費者對于房地產(chǎn)的供需關系具有根本性的帶動作用，其中從消費者的消費心理和消費需求上來看，年齡在30周歲以下的消費者通常會出于剛性需求的目的購買住房，而年齡處于40周歲上下的人員會出于投資的心理購買第二套住房，或者為了能夠提高生活質(zhì)量而購買第二套住房，如果按照人口年齡趨勢的情況上來看，目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟依然會處于持續(xù)增長狀態(tài)，因為30周歲左右的人口數(shù)量較多，甚至可以說未來十年之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟水平依然會處于持續(xù)性的增長狀態(tài)，且在2030年左右，會產(chǎn)生另一個房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的增長巔峰，預計2030年之后，由于民眾對于住房的需求度處于逐漸下滑狀況，同時國家自然會出臺一系列的經(jīng)濟政策，堅持“房住不炒”原則，則會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟會處于持續(xù)性的緩慢下降狀況。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動防范方法

(一)投資政策調(diào)整

在房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動調(diào)整過程，需要由各地區(qū)的市場管理部門參與和介入，實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的有效控制。在具體的操作過程，需要從三個角度切入，首先是改變房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資主體結構，消費者在投資行為作出時，會對房地產(chǎn)的發(fā)展、效果造成持續(xù)性影響，因此要做到全面控制經(jīng)濟波動，就需要明確產(chǎn)權，并細化權責，結合當?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟情況，建立完善的風險規(guī)避工作機制[2]。其次需要改變投資的規(guī)模，通過宏觀調(diào)控的方法減少向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資源投入，并且將這類信息投入到其他的相關產(chǎn)業(yè)內(nèi)，同時多個部門以及部委必須參與到對房地產(chǎn)投資政策的決策和制定過程，確保投資總量處于健康狀態(tài)。最后需要結合現(xiàn)階段的政府工作標準對相關的投資行為進行跟進和分析，政府部門要自行研究當前的管理決策和管理方案是否科學合理，之后保證各類房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)新型的管理標準完成任務。

(二)強化價格監(jiān)控

對于房產(chǎn)的價格管控過程，需要實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動范圍的確定，所以此時需要加強金融防控效果，并且深入分析房地產(chǎn)的價格波動機制，從而對房地產(chǎn)的價格波動進行科學化和專業(yè)化的管控，嚴格根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動范圍實現(xiàn)對波動水平的有效控制。在具體的處理過程，首先需要采取適當性的政策紅線，對房地產(chǎn)商品價格進行控制，要將相關的價格控制在民眾可接受的范圍之內(nèi)，此時民眾自然會從剛性需求的角度切入，而并非是過度從投資決策的角度切入得到購房決定，其次政府雖然需要干預，但是要避免過度干預，此時就可以保證房地產(chǎn)行業(yè)不可脫離市場經(jīng)濟。最后是根據(jù)實際的運行情況和運行角度切入，分析過去一段時間內(nèi)的當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，為后續(xù)的價格控制工作建立目標。

(三)跟蹤市場價格

對于房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)來說，必須要能夠?qū)崿F(xiàn)對相關的房產(chǎn)價格進行持續(xù)穩(wěn)定的跟蹤，之后方可根據(jù)渠道的跟蹤結果和使用的作用表現(xiàn)，對相關的信息作出明確和說明。其中對于市場價格的跟蹤階段，一方面要由當?shù)氐氖袌龉芾砗鸵?guī)范部門，根據(jù)過去一段較長時間內(nèi)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的價格波動情況，以及商品房的售價增長情況進行經(jīng)濟調(diào)整，若發(fā)現(xiàn)相關的因素已經(jīng)超出了處理標準和相關的工作規(guī)范時，那么就可以認為當前的市場波動價格不合理并需要對其進行控制[3]。另一方面要根據(jù)當前的市場價格處理標準和處理含義，實現(xiàn)所有信息的持續(xù)穩(wěn)定性跟蹤，從而確保當前的市場價格在處理和控制過程具有更高的合理性。

(四)建立專業(yè)政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟在各類專業(yè)監(jiān)管政策的建設過程，必須根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的本身發(fā)展特點和當前的發(fā)展機制進行全面性分析，要確保在市場操作中，針對一些明顯存在違法違規(guī)的行為進行處理。比如通過專業(yè)的政策說明，要嚴厲打擊當前房地產(chǎn)市場中廣泛存在的炒房團，尤其是經(jīng)過了規(guī)?；?、集群化和金融化發(fā)展的炒房團必須要重拳出擊，將其進行全面取締。同時針對相關的專業(yè)政策和處理標準，也需要根據(jù)這類處理工作依據(jù)，實現(xiàn)對相關政策的進一步分析和說明。

三、房地產(chǎn)金融風險的防范模式

(一)金融系統(tǒng)改革

在房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)專業(yè)改革過程，要能夠全面防范金融系統(tǒng)的風險，此時就需要從金融現(xiàn)場的角度切入，實現(xiàn)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)系統(tǒng)和我國金融體系之間存在關系的有效化和明確化處理，要建立健全房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)，并構造各類完善的個人征信機制，以防范出現(xiàn)資金無法回收問題。同時針對相關的金融機構也必須要進行策劃，從而在具體的管理階段，首先要對相關部門予以支持，從而建立專業(yè)的金融預警工作系統(tǒng)，重點分析房產(chǎn)價格和價值之間的關系，同時針對房產(chǎn)價格與供需關系也需要明確，讓取得的結果具有更高參考意義并設定專業(yè)數(shù)據(jù)。其次針對房地產(chǎn)的建設資金來源主要是銀行貸款，這一融資方式過于單一，容易出現(xiàn)金融風險，所以今后的工作中，可以對相關的建設單位與融資渠道進行建設。最后對于個人的征信系統(tǒng)需要經(jīng)過這一步的處理，此時購房者的貸款數(shù)額可以得到有序的規(guī)避和限制，并且規(guī)范個人的信貸標準。

(二)金融信息整合

金融信息的整合中可以發(fā)現(xiàn)，無論是2008年的美國次貸危機，還是在我國當前迅速崛起的專業(yè)化炒房團，實際上其工作內(nèi)容和工作原理具有一定的相似性，所以如果在當前的工作流程內(nèi)，若無法對國內(nèi)形成規(guī)模的炒房行為進行處理，那么很容易導致整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)發(fā)展風險。今后的金融信息整合中，政府部門要能夠從實際的供需關系角度出發(fā)，分析在相關地區(qū)內(nèi)的人均收入、房地產(chǎn)商品房的銷售價格以及城市內(nèi)的商品房總量，取得了專業(yè)關系之后，設定一個可供參考的市場價格，如果發(fā)現(xiàn)實際的銷售價格要遠遠高于參考價格時，那么就需要深入檢查該地區(qū)內(nèi)是否含有專業(yè)性的炒房機構，若發(fā)現(xiàn)時需要立即取締，并對相關的責任人進行嚴肅處理。

(三)企業(yè)債權管理

地產(chǎn)企業(yè)當前的融資發(fā)展過程，主要資金來源于銀行貸款，今后需要拓寬融資渠道才可以實現(xiàn)風險的分散[4]。此時可以通過對企業(yè)債權的適當發(fā)布，使用債權轉(zhuǎn)股份的模式，實現(xiàn)對企業(yè)的進一步融資，當然對具體的轉(zhuǎn)換模式，其中債權和股權之間的資金配比需要由專業(yè)的會計機構參與，同時政府部門在該過程中要參與跟蹤和監(jiān)管，此時才可以避免出現(xiàn)債權和股權轉(zhuǎn)換過程中，容易出現(xiàn)的違法違規(guī)行為。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動與金融風險的主要來源包括經(jīng)濟體系的建設不到位、供需關系的不明確以及其他各類相關信息的理解不合理等。這類問題的解決方法需要采取新型和專業(yè)的工作制度，實現(xiàn)專業(yè)政策和法律法規(guī)的完善與優(yōu)化，之后全面落實相關的企業(yè)債權管理工作、對于金融系統(tǒng)的改革工作等，通過這類工作的落實以提高管理水平?！?/p>