李素娟

（陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，山西 太原 030021）

1 房地產(chǎn)項目全過程成本控制的基本概述

房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作主要包含如下四個方面的工作：項目決策方面、項目準(zhǔn)備方面、項目施工方面和項目銷售方面。其中，決策方面的工作所涉及的成本框架較少，通常都是對房地產(chǎn)項目的合理性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行研究，進(jìn)一步明確項目的選址和融資的具體情況。準(zhǔn)備工作所牽涉的成本主要就是土地使用成本問題，比如土地的轉(zhuǎn)讓成本或上繳稅費等；與此同時，還需要做好相關(guān)項目的綜合研究工作，到施工現(xiàn)場進(jìn)行實地考察，明確施工過程中可能牽涉的相關(guān)成本費用；另外，還要對項目施工過程中的通電、通水等情況和成本費用進(jìn)行嚴(yán)格的控制。施工方面的工作在全過程成本控制工作中占比最重，該過程包含了房地產(chǎn)項目各項施工成本和其他一些相關(guān)的成本；比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施等施工成本費用；在施工過程中，還涉及相應(yīng)的人工成本和材料成本等；所以做好施工過程中的成本控制，是確保房地產(chǎn)項目順利實施的重要保障。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理工作中存在的一些問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理理念還不夠完善

1）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念并不科學(xué)，沒有正確理解開發(fā)項目成本費用的概念，存在片面的理解，將單項成本費用直接當(dāng)作開發(fā)項目的成本費用，例如施工成本和管理成本等，多數(shù)企業(yè)在具體的成本管理工作中只注重這些單項成本的管理，而沒有對選址和設(shè)計等方面的成本進(jìn)行管理，從而使得成本管理的工作并不是特別的全面，不利于充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理體系的重要作用。2）在開發(fā)項目的設(shè)計初期，單位決策層及相關(guān)工作人員對全成本管理理念的認(rèn)識還不夠深刻，沒有有效地結(jié)合項目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度，經(jīng)常會忽視一些工作，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的進(jìn)行。3）部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門和成本管理部門缺乏溝通和交流，設(shè)計部門不具備成本管理的意識，同樣企業(yè)的成本管理部門也沒有積極地參與到設(shè)計部門的日常工作中，導(dǎo)致企業(yè)的成本管理部門不理解設(shè)計部門的真實意圖，設(shè)計部門在具體的工作也常常會受到成本管理部門的阻礙，使得開發(fā)項目的全成本管理體系的效果并不是特別的突出，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.2 項目施工過程中的成本管理不夠完善

項目施工過程中的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理工作的主要組成部分，具體包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能有效控制項目成本和施工后的成本開支，但是對于施工中的成本管理還是缺乏重視。在具體的施工過程中，往往都會因為項目工程的質(zhì)量或進(jìn)度問題，再次對設(shè)計的總體方案進(jìn)行更改，使得施工成本進(jìn)一步增加。再加上部分施工團(tuán)隊一味地追求自身的利益，沒有嚴(yán)格按照施工流程來進(jìn)行施工，導(dǎo)致全成本的管理工作很難順利地進(jìn)行下去。另外，由于企業(yè)的項目部和施工團(tuán)隊溝通不及時，無法形成有效的動態(tài)成本管理，導(dǎo)致最終成本大大地增加，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的開展。

3 全過程成本控制措施

3.1 全過程成本控制應(yīng)用于決策階段

一般而言，取得房地產(chǎn)開發(fā)項目后，項目策劃定位、市場調(diào)研等工作由策劃設(shè)計部門完成；這一階段不僅決定項目方向、目標(biāo)，同時也是影響項目開發(fā)的重要階段。為更好控制工程造價，其一，項目方案設(shè)計任務(wù)書的編撰要根據(jù)項目可行性研究成果、相關(guān)規(guī)劃條件進(jìn)行；其二，策劃部分要對當(dāng)下市場環(huán)境進(jìn)行全面調(diào)查，在充分的經(jīng)濟(jì)評價、技術(shù)論證后，對項目多方案比較、功能性分析，確定開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)合理性、功能可靠性、技術(shù)先進(jìn)性，并初步計算項目目標(biāo)成本；其三，對所開發(fā)地區(qū)市場環(huán)境調(diào)查分析，判斷當(dāng)前市場環(huán)境下產(chǎn)品的銷售趨勢，完成項目定位。

3.2 全過程成本控制應(yīng)用于設(shè)計階段

設(shè)計階段是項目決策后工程造價控制的關(guān)鍵階段，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，該階段雖然占據(jù)成本極少，一般約為1.5～2%；但大量研究指出，在影響工程造價的因素中，設(shè)計階段影響程度最大，說明加強設(shè)計階段成本控制，對降低工程造價至關(guān)重要。其一，設(shè)計單位與方案采用招標(biāo)方式選擇，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定條例、投資估算等，由策劃部門編制招標(biāo)文書、設(shè)計任務(wù)計劃書等，通過招標(biāo)確定設(shè)計單位與方案。建設(shè)單位對于中標(biāo)方案需要重新審核優(yōu)化，并與未中標(biāo)方案進(jìn)行對比，選擇一種最經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠、功能性強、技術(shù)可實現(xiàn)的方案。其二，根據(jù)開發(fā)項目預(yù)算設(shè)置設(shè)計上限，實行限額設(shè)計，首先需要對工程量、投資等進(jìn)行分解；在保證功能基礎(chǔ)上，結(jié)合投資估算、設(shè)計任務(wù)計劃書，進(jìn)行限額設(shè)計，最大限度地控制材料、設(shè)備等，保證不超過投資估算，進(jìn)而控制成本。其三，完善審核機制，項目設(shè)計階段需要重視出圖前審核，保證在施工前克服設(shè)計方案的缺陷與不足，避免造成重大損失，確保項目工程順利推進(jìn)，避免將設(shè)計的缺陷放到施工期。

3.3 加強項目施工過程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，項目施工合同的簽訂一定要科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，確保設(shè)立的各個條例條款科學(xué)且合理。為了進(jìn)一步完善項目施工合同的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)律師來對合同的具體內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，從專業(yè)的角度對合同進(jìn)行審查，確保合同中相關(guān)用詞的合理性，從而避免一些不必要的問題和糾紛出現(xiàn)。第二，加強項目施工過程中的現(xiàn)場管理工作，針對項目設(shè)計變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對相關(guān)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。項目施工現(xiàn)場的管理人員需要詳細(xì)記錄各個施工過程中的相關(guān)細(xì)節(jié)，加強對施工過程的管理，確保項目竣工完成后工程結(jié)算工作能夠順利進(jìn)行。

3.4 加強項目銷售過程中的成本控制

房地產(chǎn)項目的銷售工作是評價項目前期成本控制效果的主要參考依據(jù)，在房產(chǎn)銷售過程中，成本控制也至關(guān)重要，而房產(chǎn)項目的銷售過程中主要涉及的就是人員費用成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)充分結(jié)合房產(chǎn)項目的銷售情況和具體的人員構(gòu)成，不斷完善自身的人才管理機制和成本控制管理體系，實現(xiàn)對銷售人員的科學(xué)管理，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)項目的銷售工作，強化銷售人員的責(zé)任意識，以便在銷售策劃和市場推廣工作中充分發(fā)揮出自己的才能，科學(xué)合理地控制銷售過程中的成本支出，從而減少房產(chǎn)銷售的周期，盡快回籠資金，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

4 結(jié)語

強化房地產(chǎn)項目的全成本管理工作對項目的順利開展至關(guān)重要，唯有從最前端的項目設(shè)計環(huán)節(jié)入手，并將成本管理理念及執(zhí)行貫徹于項目施工整個過程，最后強化投資環(huán)節(jié)的成本管控，才能最終實現(xiàn)降本增效，確保項目高效、科學(xué)的完成。