張永謙

（陸延房地產(chǎn)集團有限公司，山西 太原 030021）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容和有關(guān)特征

房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)管理體系按項目開發(fā)階段可分為三個階段：產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)與銷售階段、交付與招商運營階段。

首先，在獲得項目開發(fā)權(quán)后，開發(fā)管理人員需要對項目地塊進行詳細調(diào)查，分析項目市場定位、產(chǎn)品形態(tài)和客戶群，有效分析政策，對前期配套、個性化研究進行階段性研究，項目的產(chǎn)品組合和套型，完成初步概念方案，完成初步投資分析，同時對建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、安裝、營銷包裝、室內(nèi)等進行深化設(shè)計研究，第一階段建設(shè)完成并報批。在施工初期，更專業(yè)地深化和細化產(chǎn)品施工圖設(shè)計的設(shè)計管理，提高主要材料、設(shè)備和工藝標(biāo)準(zhǔn)的詳細、準(zhǔn)確設(shè)計。在設(shè)計階段，控制了80%的工程造價變化。因此，產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在設(shè)計階段制定，對于含鋼量、混凝土含量等影響成本變化的部分，有必要向設(shè)計院提出準(zhǔn)確的要求。在與承包人的投標(biāo)管理中，對材料、設(shè)備、施工工藝和施工方法標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、實施規(guī)范、進度要求、費用等進行詳細報價，并對協(xié)調(diào)管理、材料設(shè)備試驗鑒定等進行詳細報價，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成品保護、完成建設(shè)任務(wù)的措施和費用、勞動力成本和農(nóng)民工社會保障等問題達成明確、明確的約定，以便對房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個項目在施工過程中進行全面控制，更需要配合監(jiān)理嚴格控制材料設(shè)備見證取樣、工程文明施工管理、工藝和施工方法的主導(dǎo)模式。

2 房地產(chǎn)項目管理過程中存在的問題

2.1 施工進度管理存在問題

對于房地產(chǎn)項目來說，每個建設(shè)項目對建設(shè)工期有著非常明確的要求，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)工期進行了明確要求，建設(shè)項目必須在項目期限內(nèi)完成。目前房地產(chǎn)項目建設(shè)管理仍有很多問題，導(dǎo)致施工未能按時完成，影響施工質(zhì)量和房地產(chǎn)開發(fā)工作，因此有必要加強施工管理力度。

2.2 施工質(zhì)量管理存在問題

影響房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的另一個重要因素是施工質(zhì)量的控制。建筑質(zhì)量會直接影響建筑物的使用壽命，如果施工質(zhì)量控制出現(xiàn)問題，必然會威脅人們的生命和財產(chǎn)安全。但是，目前的質(zhì)量管理仍存在著許多問題，因此項目管理人員應(yīng)加強對建筑物的質(zhì)量控制，及時糾正存在的問題，確保工程質(zhì)量。

2.3 施工安全管理存在問題

施工安全管理是重要的管理資源，貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理，但目前施工安全隱患較多，整個房地產(chǎn)項目都會受到影響。一旦施工安全落實不到位，就會直接影響施工進程，因此必須完善施工安全管理制度，并對其進行嚴格把控和監(jiān)督，確保施工工作順利開展，減少其對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響。

3 房地產(chǎn)項目管理中解決問題的有效對策

3.1 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理模式進行創(chuàng)新

房地產(chǎn)確定相關(guān)項目開發(fā)后，管理人員可根據(jù)項目需要制定相關(guān)工作計劃，明確項目工作目標(biāo)，加強對項目的相關(guān)調(diào)查研究。管理人員應(yīng)根據(jù)項目實施所涉及的部門，對所涉及部門所需的工作進行明確的規(guī)劃和指導(dǎo)。

3.2 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同簽訂，加強項目合同管理

在簽訂相關(guān)工程合同前，應(yīng)明確規(guī)定工程的施工內(nèi)容，如施工所需時間、相關(guān)施工材料、設(shè)備等，不斷提高合同工程的規(guī)范化、法制化、合理化水平，避免因合同不規(guī)范造成不必要的案件糾紛，應(yīng)不斷加強項目管理。

3.3 在建筑材料采購和施工質(zhì)量要求方面應(yīng)作一定改進

加強對采購人員的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，原材料采購起著至關(guān)重要的作用，所以在采購的分配上，大家一致認為應(yīng)該有一套完善的流程，在選擇高性價比的原材料時，而施工中要使用優(yōu)質(zhì)的原材料，好的原材料對工程質(zhì)量的提高起著決定性的作用。

3.4 加強項目施工進度管理

房地產(chǎn)項目施工進度管理應(yīng)建立完善的管理制度，嚴格按照相應(yīng)的監(jiān)理制度進行施工。管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體施工段，合理優(yōu)化各工序之間的關(guān)系，縮短工程的施工進度，確保工程按期完工。工程施工應(yīng)與相應(yīng)的施工方案相結(jié)合，對與施工設(shè)計有關(guān)的作業(yè)設(shè)備進行審查，檢查施工圖紙，在工程設(shè)計初期及時發(fā)現(xiàn)問題，并對存在的問題進行詳細分析研究，避免影響后期項目的開發(fā)和實施。

3.5 嚴格控制施工成本

施工成本控制對房地產(chǎn)公司來說是一件非常重要的工作，只有合理地控制施工成本，才能在確保工程質(zhì)量的前提下，獲取最大的收益。因此，房地產(chǎn)公司在項目設(shè)計初期，除了要對整個工程需要的成本進行預(yù)算，還需要對每一個施工環(huán)節(jié)進行詳細的成本預(yù)算。

3.6 加強工程施工質(zhì)量管理

提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量，必須從多方面入手。根據(jù)施工現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)控和設(shè)備管理要求，制定相應(yīng)的施工質(zhì)量監(jiān)控措施。首先，加強建材采購管理，必須選派專業(yè)人員采購，確保材料質(zhì)量不出現(xiàn)問題，同時要注意材料的型號、規(guī)格和性能。其次，進場前要認真檢查材料質(zhì)量是否達到標(biāo)準(zhǔn)，符合要求后方可投入使用。在實際操作中，必須對設(shè)備進行調(diào)試。一旦發(fā)現(xiàn)故障，可立即排除，防止設(shè)備故障影響施工進度。最后，充分了解項目，注重技術(shù)技能，提高員工素質(zhì)，確保他們嚴格按照房地產(chǎn)項目管理標(biāo)準(zhǔn)和制度開展工作，提高施工質(zhì)量，降低成本。

3.7 確保施工安全

為了保證施工安全，生產(chǎn)部門必須合理劃分生產(chǎn)部門，使每個員工和部門都有明確的安全管理目標(biāo)。我國大多數(shù)建筑企業(yè)都設(shè)立了安全管理部門，但一些安全部門卻沒有發(fā)揮作用。因此，施工單位應(yīng)在一定的施工期內(nèi)，檢查本單位和社區(qū)的具體情況，以優(yōu)化安全管理，提高職工的工作積極性。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理工作的好壞會直接影響后期工作的進行，在討論房地產(chǎn)項目中遇到的問題時，必須了解當(dāng)前項目管理中的問題，提出解決方案并創(chuàng)造良好的管理環(huán)境。