鐘京濤

案? ?例

乙公司為甲公司的全資子公司，兩公司的法定代表人為同一人。2014年6月，乙公司通過股東會決議，將其名下的一宗土地（以下簡稱“案涉土地”）轉(zhuǎn)至甲公司名下。2015年8月，甲公司持相關(guān)材料向所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理案涉土地過戶手續(xù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)審核后將案涉土地登記至甲公司名下。

2016年5月，乙公司的董事郭某對上述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)事項提出異議，認為乙公司隱瞞實情在股東會決議中偽造其簽名惡意轉(zhuǎn)移不動產(chǎn);辦理過戶時乙公司未到場，違反轉(zhuǎn)移登記雙方共同申請的規(guī)定等。隨后，郭某以不動產(chǎn)登記機構(gòu)未盡到審慎義務(wù)且無法證實登記人員具備上崗資格等為由，向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉土地登記行為，恢復(fù)乙公司的原有案涉土地證。

一審法院認為，案涉登記行為屬于變更登記，登記機構(gòu)行為符合法律規(guī)定，隨后駁回郭某訴訟請求。郭某不服，提起上訴。二審人民法院認為，本案系轉(zhuǎn)移登記，但登記材料齊全，程序合法，遂裁定維持一審判決。郭某仍不服，以二審法院適用法律錯誤為由，申請再審。

分? ?析

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，雙方申請是轉(zhuǎn)移登記的基本原則，只有特定情形下才可單方申請，主要包括：繼承、接受遺贈不動產(chǎn)的;人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等確定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定可以單方申請的其他情形。

本案中，甲公司與乙公司之間案涉土地的劃轉(zhuǎn)過戶應(yīng)當屬于轉(zhuǎn)移登記。雖然存在乙公司為甲公司全資子公司且法定代表人一致、房屋所有權(quán)已登記在甲公司名下的特殊情形，從實質(zhì)上看，甲公司單方申請具有一定合理性，但是甲公司與乙公司是屬于兩個不同的民事主體，房地分離特定遺留問題處理需要有明確依據(jù)和遵循特定程序，從規(guī)范操作角度來看，本案轉(zhuǎn)移登記仍應(yīng)當由雙方申請。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記中的權(quán)源材料應(yīng)當是買賣、互換、贈與合同;繼承或者受遺贈的材料;作價出資（入股）協(xié)議;不動產(chǎn)分割合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書等直接載明不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變動的書面協(xié)議，而不是間接的文件或決議。企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交記載內(nèi)容明確的書面不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移協(xié)議。本案中，股東會決議作為登記材料代替案涉土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，顯然不當。股東會決議是其內(nèi)部材料而不是辦理轉(zhuǎn)移登記的要件，登記機構(gòu)不應(yīng)收取和審查。否則，就會出現(xiàn)本案中郭某作為股東要求審查其真實性的情形，其就此提起訴訟在所難免。對于該問題，二審和再審法院在審理中未予指明，可以說是本案的一個缺憾。

本案再審法院認為，甲公司和乙公司申請土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，按規(guī)定向區(qū)不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交了有關(guān)申請材料。乙公司雖未到場，但不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記雙方申請的意圖，在于確定權(quán)屬變更系雙方真實意思的表示。不過，甲、乙兩公司是母子公司關(guān)系，二者法定代表人一致，而且申請登記的相關(guān)文件比較齊全，權(quán)屬變更行為的真實性并不因乙公司未參與申請而令人產(chǎn)生合理懷疑，因此該程序瑕疵不應(yīng)構(gòu)成撤銷被訴登記行為的理由;郭某關(guān)于股東會決議系偽造、其效力存疑的主張，已經(jīng)超出了登記機構(gòu)的審查范圍，可通過其他途徑進行救濟。隨后，法院于2019年3月裁定駁回郭某的再審申請。

本案中雖然再審法院經(jīng)實質(zhì)審查后未支持郭某的訴訟請求，但從規(guī)范不動產(chǎn)登記的角度來說，案涉登記行為有值得反思和改進的地方，其中的程序瑕疵是導(dǎo)致當事人長期多次提起訴訟的誘因。雖然登記機構(gòu)最終勝訴，但也付出了大量時間和精力。如果登記中規(guī)范操作，這一情況完全可以避免。本案中當事人提出的另一個問題是登記人員的資格問題。不動產(chǎn)登記專業(yè)性強、風險高、責任大，對從業(yè)人員應(yīng)當要求具有相應(yīng)專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。在統(tǒng)一登記前，有“土地登記上崗資格”和“房屋登記官”等相應(yīng)制度規(guī)定，但目前原有規(guī)定已廢止，在從業(yè)人員資格管理方面缺失相應(yīng)制度性規(guī)定，這也是今后立法和制度建設(shè)中值得思考和完善的問題。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）