朱 偉

上海建工房產(chǎn)有限公司 上海 200080

1 研究背景

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人們對(duì)城市住房需求量不斷提高，促使我國房產(chǎn)市場(chǎng)得到空前的發(fā)展。但由于國家在保障房建設(shè)政策上的不完善，致使商品房的發(fā)展及其價(jià)格大幅度提升，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常家庭所能承受的范圍（尤其對(duì)于中低收入家庭而言），嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和人民的生活水平[1]，尤其是在北、上、廣、深等大型城市，這類問題尤為突出。為了滿足中低收入家庭的住房需求，我國政府對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，開始逐步完善保障房政策，著力發(fā)展保障性住房，并將其提升至政治任務(wù)的高度。

2 房地產(chǎn)政策雙軌制的形成

新中國成立初期，我國以“建設(shè)先進(jìn)工業(yè)國”為國策，但又受制于“落后農(nóng)業(yè)國”國力不足的國情，直到20世紀(jì)末，才摸索著進(jìn)入住房市場(chǎng)化階段[2]。

1998年“房改”時(shí)期，政府提出建立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三位一體的住房體系。2000年之后，住房供應(yīng)主要依靠市場(chǎng)，但多層次住房供應(yīng)體系從未真正建成。在此期間商品房市場(chǎng)得到了巨大的發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)適用房在房改初期蓬勃發(fā)展后，由于地方政府動(dòng)力不足及分配問題帶來的社會(huì)輿論壓力而陷入停滯狀態(tài)；同時(shí)，由于廉租房體系遲遲沒有建立，因而中低收入人群的住房問題一直沒有得到有效解決。

由于商品房價(jià)格的持續(xù)高漲已影響到經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，因此國家開始著力發(fā)展保障性住房，并且對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)施了一系列的調(diào)控措施，逐步形成住房發(fā)展的雙軌制，即在維持市場(chǎng)主導(dǎo)商品房的同時(shí)，大力建設(shè)解決中低收入家庭居住問題的保障性住房。目前，保障房的建設(shè)已經(jīng)上升至政治任務(wù)的高度，住建部對(duì)各級(jí)地方政府下達(dá)了責(zé)任狀，所有分配目標(biāo)必須達(dá)標(biāo)。

3 國有企業(yè)參與的天然性和熱情度

3.1 參與保障房建設(shè)的天然性

基于我國房地產(chǎn)政策雙軌制的初步形成，2003年10月6日（世界人居日），上海某國有企業(yè)房產(chǎn)公司（以下簡稱該企業(yè)）所開發(fā)建設(shè)的寶山某地塊開工儀式，正式開啟了上海市中低價(jià)“四高”小區(qū)的開發(fā)和建設(shè)的序幕，由此也拉開了該企業(yè)進(jìn)入了保障房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的序幕。

隨著上海政府推出“中低價(jià)‘四高’小區(qū)”“二個(gè)一千萬”“大型居住區(qū)”“退二進(jìn)三”“四位一體”等不同保障房建設(shè)目標(biāo)，截至“十三五”規(guī)劃中期，該企業(yè)先后參與了逾360萬 m2、4萬多套保障房的開發(fā)建設(shè)，具體參與項(xiàng)目如表1所示（其中1畝≈666 m2）。

表1 該企業(yè)參與保障房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)

由表1可知，自2003年起該企業(yè)積極投身于政府倡導(dǎo)的保障房投資建設(shè)中，順應(yīng)了國家宏觀調(diào)控的政策趨勢(shì)。由于數(shù)據(jù)收集的滯后性，本文暫且提供“十三五”中期以前該企業(yè)參與政府保障房投資建設(shè)的項(xiàng)目，本文后續(xù)內(nèi)容所涉及的表格數(shù)據(jù)均截至2018年。

3.2 參與保障房建設(shè)的熱情度

結(jié)合表1中該企業(yè)所投資建設(shè)的項(xiàng)目，基于上海市“四位一體”的保障房建設(shè)政策，進(jìn)一步介紹保障房的構(gòu)成體系，包括各種類型保障房的覆蓋人群、開發(fā)模式及盈利模式等，從中分析出開發(fā)商的參與積極性與該企業(yè)的參與度，如表2[3]所示。

表2 保障房的構(gòu)成體系及相關(guān)參與度

除以上幾種闡述的類型外，棚戶區(qū)改造（舊城改造）和城中村改造通常也歸入保障性住房項(xiàng)目，如圖1所示。

圖1 棚戶區(qū)改造開發(fā)建設(shè)歷程

目前，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目通常采用城市綜合開發(fā)的模式，可改造成一般的商品房和商業(yè)辦公樓，而拆遷及回遷等方面支出的成本，一般通過政府的政策和審批優(yōu)惠得到補(bǔ)償，其最終收益與商品房開發(fā)的最終收益相差不大。因此，主流的開發(fā)商也愿意參與棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，該企業(yè)當(dāng)下參與的某鎮(zhèn)城中村建設(shè)也正是順應(yīng)了該趨勢(shì)。另一方面，公租房的運(yùn)營模式正在不斷完善中，尤其是經(jīng)營項(xiàng)目如何正常收回租金，產(chǎn)生穩(wěn)定的回報(bào)正現(xiàn)金流，還有待進(jìn)一步觀察。當(dāng)前正在逐步完善的租賃房和長租房等，由于其不屬于保障房范疇，在此不作闡述。

4 基于國家政策淺談企業(yè)收益和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

我國的住房市場(chǎng)雖然經(jīng)過了二十多年的高速發(fā)展，但由于城市化程度不高，城市的住房供應(yīng)缺口依然很大，從表3中可以看出，在未來較長一段時(shí)間內(nèi)，我國對(duì)住房的需求依然很高，不存在需求降低的問題。

表3 未來不同家庭類型對(duì)保障房不完全供求

從表4統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出，在“十二五”期間，保障房的開發(fā)對(duì)該企業(yè)各類經(jīng)營指標(biāo)具有很大的貢獻(xiàn)度。

表4 該企業(yè)保障房項(xiàng)目指標(biāo)不完全占比 單位：%

由于后期國家在政策方面偏向于商品房市場(chǎng)，致使開發(fā)商對(duì)保障房投資力度減緩，導(dǎo)致未來保障房投資建設(shè)有效對(duì)沖商品房投資建設(shè)的影響將有所下降，因而保障房開發(fā)建設(shè)漸漸走向下行風(fēng)險(xiǎn)。

從圖2可以看出，該企業(yè)保障房項(xiàng)目的回籠資金除了2013年之外總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說明保障房項(xiàng)目對(duì)該企業(yè)持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營大有益處。但銷售額在2014年開始有明顯的下滑現(xiàn)象，一方面可能是由于地方政府對(duì)保障房政策上的松弛（比如購地優(yōu)惠力度、補(bǔ)貼政策、差價(jià)返還、貸款和稅收優(yōu)惠等）[4]，導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)上漲，開發(fā)商在收益上降低；另一方面可能是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不夠理想，導(dǎo)致人們購買力下降。

圖2 保障房項(xiàng)目銷售額與回籠資金指標(biāo)占比

結(jié)合該企業(yè)保障房項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)（表5和圖3）也可以看出，2014—2015年，該企業(yè)針對(duì)保障房項(xiàng)目的投資額也在大幅度的減少，進(jìn)一步顯示了該企業(yè)對(duì)保障房的投資支撐作用開始逐漸減少。

圖3 投資額隨時(shí)間變化趨勢(shì)

表5 該企業(yè)保障房項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)

為此，該企業(yè)在“十二五”以后及時(shí)進(jìn)行投資調(diào)整，提出了“631”戰(zhàn)略規(guī)劃，擬降低保障房開發(fā)投資的占比，從50%以上降為30%，充分體現(xiàn)了政策化的保障房建設(shè)也有市場(chǎng)化的一面。

5 結(jié)語

由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的滯后性，本文缺乏2018年以后參與政府保障房投資建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，在后續(xù)的研究中待數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)完善后，筆者將在本文研究成果的基礎(chǔ)上作進(jìn)一步的分析。此外，通過分析，筆者總結(jié)在參與政府保障房建設(shè)中多年的體會(huì)與心得，以供參考：

1）在保障房項(xiàng)目的取得、開發(fā)和建設(shè)過程中，應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)政府政策，不斷調(diào)整和完善公司的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，加快前期工作落地，使保障房建設(shè)在當(dāng)下激烈的開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

3）加快前期“四證”的辦理及項(xiàng)目的“搭橋”工作，使保障房項(xiàng)目盡可能地為公司提供優(yōu)質(zhì)的融資平臺(tái)和強(qiáng)大的現(xiàn)金流。

[1] 湯景林.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控策略研究[J].改革與開放,2010(14):74-77.

[2] 趙萬民,王智,王華.我國保障性住房政策的演進(jìn)趨勢(shì)、動(dòng)因及協(xié)調(diào)機(jī)制[J].規(guī)劃師,2020,36(11):86-94.

[3] 湯曉萌.我國保障性住房建設(shè)融資問題研究[D].武漢:武漢科技大學(xué),2012.

[4] 葉曉煌,葉雪潔,呂莉.創(chuàng)新外溢與創(chuàng)新的技術(shù)鎖定效應(yīng)[J].中國科技論壇,2011(2):27-32.