摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在最近十年以來出現(xiàn)持續(xù)升溫的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)愈來愈是我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為國(guó)民生產(chǎn)總值在數(shù)據(jù)上的提高起到了一定的作用;但是，隨著美國(guó)“兩房”危機(jī)的爆發(fā)以及各國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂，更多的人開始意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病以及巨大風(fēng)險(xiǎn)，而其中以房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的背景、現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析，探究房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因，并針對(duì)不同的原因提出了相應(yīng)的對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避提供了一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ; 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ; 成因 ; 防控對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究機(jī)構(gòu)6月9日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)公司2019年負(fù)債率》研究報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)公司的平均負(fù)債率為75.7%，高于60%的報(bào)警率。與此同時(shí)，押金和預(yù)付款的比例非常大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)非常大的不確定性，因此，非常高的負(fù)債率導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)支付大量的資金，資金和利息到期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力將大幅下降。但是事情是這樣的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)還是一個(gè)行業(yè)，很多房地產(chǎn)公司在考慮自己的資本主義利益的情況下，不需要大量的人來開發(fā)房地產(chǎn)，這樣會(huì)導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)增加，超過了房地產(chǎn)公司的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，銀行同時(shí)造成了大量的死賬的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還必須是危險(xiǎn)的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)政因素

中國(guó)的房地產(chǎn)周期和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期基本上符合國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)。因此，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系使房地產(chǎn)行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，特別是在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，關(guān)聯(lián)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)將增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從2016年起，貸款利率繼續(xù)上升1年半后，該價(jià)格均出現(xiàn)大幅下降，但如果當(dāng)前國(guó)內(nèi)利率繼續(xù)上升暫時(shí)不存在，從目前的通脹水平來看，從2018年1月起，中國(guó)的通貨膨脹率繼續(xù)低于政府的通貨膨脹目標(biāo)，短期中央銀行的利潤(rùn)增長(zhǎng)引擎已經(jīng)不存在了，而且隨著時(shí)間的推移，從1.5年到3年，2022年不會(huì)成為房地產(chǎn)爆發(fā)的一年。

（二）政策因素

政策和法律法規(guī)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的影響是巨大的，而政策調(diào)控是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要手段之一。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，政策和法規(guī)的影響是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的政策規(guī)定主要受以下幾個(gè)方面的影響：第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)，土地資源規(guī)劃的政策和規(guī)定與房地產(chǎn)企業(yè)的分配有著密切的關(guān)系。其次，政府的稅收政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和房?jī)r(jià)。再一次，房地產(chǎn)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)法規(guī)和政策也有很強(qiáng)的影響;最后，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)方面，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也有很大的影響。

（三）市場(chǎng)因素

市場(chǎng)環(huán)境的變化和波動(dòng)可能導(dǎo)致一系列的市場(chǎng)因素的變化，如市場(chǎng)的購(gòu)買力，市場(chǎng)價(jià)格包括對(duì)市場(chǎng)的投資，這些因素的變化會(huì)使市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生很大的影響。影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)因素也存在，是影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)非常重要的因素。例如，一家房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、規(guī)劃、定位和銷售，如果不準(zhǔn)確，就會(huì)很容易讓房地產(chǎn)公司銷售產(chǎn)品不出去，并嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)流量和資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)估，并被一些市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)公司甚至是致命的。此外，產(chǎn)品的差異越來越小，開發(fā)商面臨著相同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這將增加大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展困難和銷售成本。

三、防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)，要么是國(guó)有企業(yè)，要么是國(guó)有企業(yè)，如效率低下、管理不力、內(nèi)部動(dòng)力和制約機(jī)制不合理等缺陷表現(xiàn)出來。企業(yè)與內(nèi)部部門之間以及企業(yè)與高層企業(yè)之間，在財(cái)務(wù)管理與使用上，利益與責(zé)任分配不明，管理混亂，造成財(cái)務(wù)使用的效率、資金的安全與健全，往往無(wú)法保證。企業(yè)規(guī)劃師的財(cái)務(wù)管理理念和方法滯后，財(cái)務(wù)管理體系不完善，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)不合適，沒有合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃，盲目借貸給企業(yè)帶來了很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、加強(qiáng)決策體系。在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的決策中存在錯(cuò)誤率或錯(cuò)誤率問題，應(yīng)建立制度，特別是為決策層設(shè)計(jì)頂層。中國(guó)很多企業(yè)在企業(yè)決策中仍然保留著傳統(tǒng)的人的思維方式，企業(yè)決策是正確的還是錯(cuò)誤的，基本上都是由企業(yè)管理者一手做出的，但這無(wú)疑大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的人的管理思想，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)決策，不僅可以將系統(tǒng)轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)，而且要嚴(yán)格按照系統(tǒng)執(zhí)行，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的決策，使其能夠有效地規(guī)避決策風(fēng)險(xiǎn)。

2、充分履行董事會(huì)和審計(jì)職能。在我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)中，我們對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行了廣泛的監(jiān)管，往往忽視了監(jiān)督的作用，事實(shí)上，如果一家公司想要我們的長(zhǎng)期發(fā)展和管理必須對(duì)金融公司進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)督，因?yàn)橐患夜镜恼咧贫ㄕ卟荒芟袷渲菢訉?duì)公司進(jìn)行監(jiān)管，所以，充分發(fā)揮企業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)的作用，從根本上解決企業(yè)所造成的風(fēng)險(xiǎn)，可以降低成本，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）避免房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

避免對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)投資從投資和項(xiàng)目投資開始，并采取投資策略來避免，那么就可以防止房地產(chǎn)企業(yè)的許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的投資更多，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，整個(gè)公司可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，每家房地產(chǎn)公司都注重控制和預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)。

在資本運(yùn)作中，通過加速轉(zhuǎn)賬和控制成本來預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。建立貨幣管理流程，明確貨幣管理鏈接的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行全面的資金管理，加快提取貸款的速度。

總結(jié)

短期內(nèi)，由于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)差，規(guī)模小，企業(yè)還沒有規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)相比有很大差距。因此，我們特別關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)問題，防范問題，及時(shí)確定中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有適當(dāng)?shù)姆婪洞胧Ｅc此同時(shí)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況，具體分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的具體原因，并找到適合具體原因的對(duì)策，防止企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

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作者簡(jiǎn)介：王法政（1982年10月）男，安徽臨泉人，本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師，安徽深安投資有限公司委派財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要研究公司治理、財(cái)務(wù)管理、融資管理等。