錢良根

杭州翡翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江 杭州 310023

1 工程管理中開發(fā)項目準備階段質量控制

房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作中，大部分工作人員省略了項目研究、計劃和項目的管理步驟，主要把注意力放在了項目工程開發(fā)上，在房地產(chǎn)項目的前期工作包括了可行性報告、項目實施建設意見書等。第一，建立完善的質量管理責任制。工程管理人員主要負責項目工程質量，并有計劃的檢查工程質量，如有明顯的質量漏洞，馬上向上級報告。第二，工程管理人員制定工程項目報告，明確市場位置。第三，建立合理的評審制度。評審制度是開發(fā)項目質量保證的前提。一般的房地產(chǎn)會采取德爾菲法，在發(fā)現(xiàn)自己缺陷的同時，及時做出改正，并且能夠得到大量的來自業(yè)內專家與咨詢公司的建議，使其得到長遠發(fā)展。第四，要制定質量計劃。質量計劃是根據(jù)項目的優(yōu)勢與劣勢，確定項目目標與成果，對實施準則進行消化并能靈活運用。質量計劃要把權限、資源、職責分配，按規(guī)則嚴謹有序地進行，使其具有可實施性[1]。

2 工程管理中開發(fā)項目施工階段質量控制

項目開發(fā)的具體實施的過程就是施工，它必須確保工程的發(fā)展與完成，而且保證了產(chǎn)品的質量。工程質量提升的前提是做好項目的質量預防，保證項目開展過程中質量的正常運作，合理的提高工程資金投入，降低返工率。比如說，當返廠率提高，就需要更多的工人與金錢投入。必須保證工程的高質量，使其有序進行。經(jīng)過大量的實踐經(jīng)驗證明，從下面兩點來具體分析一下。

2.1 工程管理中明確質量目標與計劃

作為項目的總負責人，一是要確定好工程實施計劃和定位好項目的發(fā)展方向；二是掌握好工程的資金投入和保障工期的按時完成。必須堅持在發(fā)展最前沿。三是確保工程質量保持在一個平衡的標準，一旦標準過高，會造型工程成本過高；如果標準過于低，必定會失去市場競爭力，對項目百害而無一益，所以投資人要對項目工程的資金投入成本進行調研，防止發(fā)生因質量問題產(chǎn)生的費用。工程項目質量標準確定以后，還要從管理上進行合理規(guī)劃。管理人員必須符合本項目的質量管理實施方案，保證方案的有序進行。工程經(jīng)理對本單位工程的質量負責，大到項目的質量，小到單位里的員工，都要負起責任，必須面面俱到。如果發(fā)生任何情況，對工程的完成情況，由項目負責人全權負責。再強調一點，項目質量標準是重中之重，它保證了工程的正常運轉。最后，該工程的質量和研發(fā)標準的完成，是對工程的客戶或者出資人的負責，只有工程在竣工時，得到出資人和政府的審核才算工程完工。

2.2 工程管理中質量控制要求

質量的保證就是項目工程的有序實施，質量的保證嚴格意義上來說就是把握施工過程中出現(xiàn)的誤差。一般情況下，對工程實施過程的把握就是在項目進行中與指定標準進行比對，比較一下是不是同步，從而比較實施進程。在這種情況下一旦發(fā)生不同步的現(xiàn)象，就要求工作人員對工程實施中出現(xiàn)的問題進行查明。另外，比較合同里和實際工程里有誤差的成品。在項目實施之前，工程負責人要明確分工，不能發(fā)生崗位人員重復現(xiàn)象。并制定崗位負責制，每個崗位人員必須對本崗位工作負責，不能出現(xiàn)不符合標準的產(chǎn)品。在工程實施的過程中，要對項目的重點工序進行檢查，不能出現(xiàn)復工現(xiàn)象。制定好檢查制度，在施工的每個階段完成后，必須對工程隊、具體施工人員、監(jiān)管負責人員進行多次檢查，這樣才能是工程有序的實施。在工程實施過程中，如果發(fā)生因質量導致的問題，要找到根本原因，不能放過任何一個可能發(fā)生問題的細節(jié)，本單位要組織技術培訓，使其員工能夠接觸新技術和新應用。工程負責人要對工程的重點環(huán)節(jié)找專人負責，出現(xiàn)問題及時反饋，不能出現(xiàn)瞞報漏報情況，質量檢查員要對實施質量進行檢查并做好記錄，對有質量的問題及時糾正。從而提高工程實施質量[2]。

3 工程管理中監(jiān)管部門質量控制

在房地產(chǎn)工程的實施中，大多數(shù)開發(fā)商都會找信譽比較好的監(jiān)管團隊來監(jiān)管施工單位具體工作 ，不斷提高項目承包人自檢意識的提高，確保工程質量的精準檢驗，必須做到驗收合格后再進行下個項目程序。監(jiān)管團隊保證了工程實施的有序進行，把生產(chǎn)質量放在重要環(huán)節(jié)，避免發(fā)生因質量原因出現(xiàn)的事故。第一，監(jiān)管團隊有必要對施工每個環(huán)節(jié)仔細劃分，確保項目的有序進行，監(jiān)管團隊對每個環(huán)節(jié)做出質量分析，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。在此基礎上做好記錄，對比實驗，保證每個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)任何因質量引起的偏差。第二，健全質量組織體系。監(jiān)管團隊必須掌握施工的所有程序，制定有效的質量監(jiān)管規(guī)則。工程承包人要做到對質量的自檢自查，在施工過程中，項目的監(jiān)理也要時刻對項目進行監(jiān)督，要對監(jiān)管團隊提出質量問題做出改正。特別要針對每一個環(huán)節(jié)的工程質量和現(xiàn)場監(jiān)管制度做出調整，總而言之，質量的監(jiān)管工作必須要嚴謹，不能出現(xiàn)任何問題。在工程施工前期，監(jiān)管工作人員必須要對承包方對質量保證問題做出詳細規(guī)劃。施工人員一起遵守規(guī)則，保證高質量完成工程施工。監(jiān)管工作人員要對工程實施的全程進行監(jiān)督。對一些違反施工技術的行為做出提醒和告知。

4 在房地產(chǎn)工程管理中，質量控制和管理存在的問題

4.1 房地產(chǎn)工程的質量控制的監(jiān)督和管理工作，科學技術水平不先進

目前，我國的建筑科學與工程技術雖然也在發(fā)展，但是我國的建筑業(yè)對建筑業(yè)的管理技術和建筑設備還是需要改革。不過，我國的建筑業(yè)的建設項目的在質量控制方面還是存在許多問題，所以我國的建筑業(yè)還需要不斷地向發(fā)達國家進行學習先進的技術。尤其是房地產(chǎn)項目當中，建筑工程的質量控制技術水平還是比較落后，造成這一現(xiàn)象的原因是我國的建筑公司并沒有把質量控制放在公司管理的首位。除此之外，還有一個非常重要的原因，建筑公司在項目啟動以前，建筑公司對工程的調查并不詳細，建筑公司管理工作還是比較松懈。

4.2 在房地產(chǎn)工程質量管理體系不完善

在房地產(chǎn)建筑公司的當中，一個工程的質量控制對項目管理有著重要作用。但是，我國的房地產(chǎn)公司對質量控制要求并不嚴格，同時，沒有建立一套完整的質量控制制度。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的質量控制檢查體系，房地產(chǎn)的質量控制也是很難發(fā)現(xiàn)質量的控制會影響工程的質量安全問題。其實質量控制對建筑行業(yè)影響很大，有一部分房地產(chǎn)工程在設計完成以后，有一部分建筑師會在施工以前發(fā)現(xiàn)自己的設計有問題，但這一部分的設計師還是比較少的。除此之外，工程質量管理部門和房地產(chǎn)的監(jiān)管部門對房屋的施工建設的質量并不重視，這也是為什么現(xiàn)在的工程或多或少都會存在一些施工質量問題[3]。

4.3 監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)項目的質量和安全存在問題

目前，我國的房地產(chǎn)項目的施工團隊的綜合素質不高，有很多建筑工人大多數(shù)都是農民工。農民工的文化素質不高，并沒有真正掌握有關建筑行業(yè)的專業(yè)技術工作，有很多農民工都不會繼續(xù)學習，這也導致員工的專業(yè)技術不精通。只有真正地了解施工的技術工作和設備的使用情況，才能夠讓工程質量獲得保障。除此之外，建筑施工職工并沒有按照相關施工規(guī)定進行施工，這也會因為企業(yè)不遵守規(guī)定，而影響房地產(chǎn)工程的質量和安全。

房地產(chǎn)工程的建筑材料不達標。由于施工人員使用材料方式不正確或者不會選擇適合地建筑材料，所以導致在施工過程中出現(xiàn)安全事故。甚至有的房地產(chǎn)商為了利益，為了降低營業(yè)成本選擇購買質量差的建筑材料，這也導致房子的質量無法得到保障。除此之外，在建設房子的過程中，建筑工程的設備和機器的也會影響工程質量。由于房地產(chǎn)企業(yè)對施工的設備維修和維護并不重視，有的設備使用期比較短，閑置的時間比較長，這也導致在使用過程中，設備出現(xiàn)問題而導致工期無法按時完成，甚至不能夠保障的整個工程的質量。

房地產(chǎn)公司要加大監(jiān)督和檢查力度。監(jiān)理人員要盡職盡責，尤其是施工現(xiàn)場的監(jiān)管工作一定要按照規(guī)范來執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷完善施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理體系，對于不按照規(guī)定執(zhí)行的工作人員進行處理，如果施工人員不按照規(guī)定執(zhí)行，就會導致房屋建筑工程的質量不達標。

5 房地產(chǎn)施工工程質量安全管理策略

5.1 加大房地產(chǎn)質量控制體系的改革力度

房地產(chǎn)企業(yè)只有建立健全工程質量保障管理機制，才能夠有效地保障房地產(chǎn)工程質量，進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要制定完善的工程質量風險管理體系，不斷地完善工程質量監(jiān)督管理工作。并且施工單位還要對單位的工程項目進行分析。在進行工程項目分析過程中，要保證項目質量控制計劃需要提前一年來完成。工程的質量監(jiān)管經(jīng)理還需要對建筑工人進行分配。在每一個工程施工過程中，質量監(jiān)管經(jīng)理還要檢查或者監(jiān)督房地產(chǎn)公司所有的施工人員。如果質量監(jiān)管人員發(fā)現(xiàn)施工的質量有問題，監(jiān)管人員要及時向上一級報備，然后對相關報告進行深入調查，并且依據(jù)質量問題來針對的進行有效的決策實施。

5.2 嚴格控制施工過程中，工程所用材料和工程的質量控制

在房地產(chǎn)材料質量管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視聘請專業(yè)的材料安全監(jiān)控質量檢驗技術工作人員。只有專業(yè)的人員對采購回來的施工材料進行檢驗，才能夠更好地配合國家相關部門進行共同的材料質量檢驗工作。房地產(chǎn)企業(yè)的材料只有獲得省級質檢管理機構的認可以后，這樣的建筑材料才能夠應用到房地產(chǎn)施工的工程當中。

5.3 房地產(chǎn)公司要嚴格的管理施工技術

在房地產(chǎn)施工過程當中，施工技術是一項非常專業(yè)的，并且它的實務能力非常強。在真正運行當中，如何才能夠有效地對技術工作進行管理，這就是需要房地產(chǎn)企業(yè)強化技術管理工作的體系。同時，在使用管理工作體系過程當中，無論是監(jiān)管人員還是工作人員都需要對每一個環(huán)節(jié)進行技術鑒定。只有嚴格按照標準進行操作，才能夠保障房屋的質量控制。

科學合理的技術管理體系不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)建設發(fā)展的更長遠。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有重視技術水平的提高，才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的知名度打開。

5.4 房地產(chǎn)企業(yè)還需要提高施工人員的整體素質

房地產(chǎn)企業(yè)房屋的質量影響最大的因素還是施工人員的專業(yè)能力，好的建筑團隊會讓房子的質量提高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要嚴格按照規(guī)章管理制度來選拔人才，施工人員的業(yè)務能力也會影響防治的質量，因此，職工一定要嚴格按照企業(yè)的規(guī)章制度來約束自己。施工人員還要有團隊精神，只有提高整個團隊的技術水平，才能夠有企業(yè)的整體施工水平提高。我們可以從土建施工的管理角度來分析，施工企業(yè)的團隊能力，決定房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質量的好壞。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視施工管理團隊的培養(yǎng)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)對員工進行招聘的過程當中，不光要看職工的專業(yè)技術水平，還需要關注職工的綜合素質。在企業(yè)發(fā)展過程當中還需要重視專業(yè)技術的培訓，這樣才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)質量提高。

6 結束語

根據(jù)上段論述，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，其質量問題是整個項目中的重中之重，在房地產(chǎn)當中質量如果無法保障，那么這樣的工程就屬于爛尾工程，這樣的工程在驗收的時候也會不合格。工程質量的保證必須不斷提高，使房地產(chǎn)工程項目更加完善，也極大提高工程項目的整體收益。