柴 偉

中鋁海外發(fā)展有限公司，北京 100001

1 項(xiàng)目概況

1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介與調(diào)整方案

該建筑項(xiàng)目位于我國湖南省湘潭市雨湖區(qū)湘潭大學(xué)東側(cè)，共建設(shè)4棟6層多層住宅樓，以及1棟14層小高層、1棟26層高層、1棟29層的3棟高層住宅，共7棟高層，住宅總建筑面積為66269.75m2。經(jīng)過多輪調(diào)整，設(shè)計(jì)院結(jié)合規(guī)劃、工程原定計(jì)劃以及成本管理原則，調(diào)整方案如下：（1）將原方案兩棟多層住宅樓的洋房取消，在其中一棟位置新增一棟21層板式兩梯四戶住宅；（2）將一棟多層住宅樓取消中間一個(gè)單元，在左側(cè)增加一個(gè)單元，層數(shù)按照日照要求控制；（3）將原26層的高層調(diào)整為28層，取消架空車庫，南側(cè)兩戶合并成一戶，將右側(cè)單元調(diào)整為15層，滿足道路紅線退讓要求并按新規(guī)范重新計(jì)算面積；（4）將小高層右側(cè)單元調(diào)整為15層，滿足道路紅線退讓要求，按新規(guī)范調(diào)整核心筒形式，取消架空車庫，按新規(guī)范重新計(jì)算面積。

1.2 項(xiàng)目調(diào)整具體情況

大學(xué)城項(xiàng)目經(jīng)調(diào)整規(guī)劃后實(shí)際成本比調(diào)整規(guī)劃前增加2714.79萬元（見表1），增加的原因如下：（1）重新調(diào)整規(guī)劃后原兩棟洋房改為高層，高層建造成本比洋房高；（2）按新規(guī)重新報(bào)審后建造標(biāo)準(zhǔn)提高；（3）地庫面積增加，建造成本增加；（4）施工單位停工索賠；（5）方案調(diào)整后已建工程破除。

表1 實(shí)際成本對(duì)比表 單位：萬元

2 預(yù)計(jì)增加成本主要類別、成因及優(yōu)化辦法

2.1 土建工程費(fèi)

原成本為10230.00萬元，預(yù)計(jì)成本為12930.00萬元。

（1）原因分析：按照現(xiàn)行規(guī)劃，且滿足建筑裝配率達(dá)到35%，兩棟高層實(shí)施裝配式。其余樓棟因新規(guī)在鋼筋等級(jí)、混凝土標(biāo)號(hào)等要求上都有所提高，地下室增加建筑面積約3000m2。因?qū)嵤┭b配式兩棟高層每平方米增加600元，合計(jì)增加約1300.00萬元；其余樓棟因提高標(biāo)準(zhǔn)每平方米增加120元，合計(jì)增加約400.00萬元；地下室造價(jià)約為3300元/m2，合計(jì)增加約1000.00萬元。

（2）優(yōu)化辦法：工程部做好現(xiàn)場(chǎng)工程施工的監(jiān)督和管理，特別是對(duì)隱蔽工程做好影像資料的留存，杜絕工程核量中虛報(bào)、多報(bào)等現(xiàn)象。做好施工流水計(jì)劃，合理安排好各參建單位工作面和工作時(shí)間，縮短建造周期，從而降低開發(fā)成本。

2.2 工程監(jiān)理費(fèi)

原成本為86.15萬元，預(yù)計(jì)成本為96.15萬元。

（1）原因分析：施工許可證取得時(shí)間推遲，導(dǎo)致合同工期延長(zhǎng)，按照監(jiān)理合同原定合同工期18個(gè)月，現(xiàn)按合同工期24個(gè)月考慮。

（2）優(yōu)化辦法：監(jiān)理單位在合同簽訂時(shí)提出過工期延長(zhǎng)導(dǎo)致費(fèi)用增加的問題，由于春節(jié)假期后現(xiàn)場(chǎng)施工未開展，監(jiān)理單位沒有安排管理人員派駐現(xiàn)場(chǎng)，由此考慮與監(jiān)理單位協(xié)商因工期延長(zhǎng)所產(chǎn)生的費(fèi)用和沒有安排管理人員派駐現(xiàn)場(chǎng)未產(chǎn)生的費(fèi)用相抵，從而降低開發(fā)成本。

2.3 電梯安裝工程費(fèi)

原成本為168.00萬元，預(yù)計(jì)成本為297.00萬元。

（1）原因分析：按照現(xiàn)行規(guī)劃，多層需要增設(shè)5臺(tái)電梯，高層需要增設(shè)2臺(tái)電梯，多層電梯每臺(tái)安裝工程費(fèi)17.00萬元，高層電梯每臺(tái)安裝工程費(fèi)22.00萬元.

（2）優(yōu)化辦法：在廠家選定及合同談判中減低開發(fā)成本。

2.4 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)

原成本為5.00萬元，預(yù)計(jì)成本為10.00萬元。

（1）原因分析：已完成的施工單位及監(jiān)理單位的招標(biāo)工作需重新進(jìn)行。

（2）優(yōu)化辦法：通過招標(biāo)后談判，降低造價(jià)。

2.5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

原成本為77.57萬元，預(yù)計(jì)成本為192.60萬元。

（1）原因分析：按照現(xiàn)行規(guī)劃，規(guī)劃圖紙需要重新設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)按照15元/m2考慮，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)增加99.53萬元；地下室面積需要擴(kuò)建，新建地下室部分還需要重新做一次深基坑方案設(shè)計(jì)及審查，深基坑方案設(shè)計(jì)及審查費(fèi)增加7.50萬元；建筑規(guī)劃方案指標(biāo)核算費(fèi)增加7.00萬元；建筑紅線定位測(cè)量費(fèi)增加1.00萬元。

（2）優(yōu)化辦法：與勘察設(shè)計(jì)單位協(xié)商設(shè)計(jì)費(fèi)率，降低成本。

2.6 停工索賠費(fèi)

原成本0.00萬元，預(yù)計(jì)成本500.00萬元。

（1）原因分析：施工許可證取得時(shí)間推遲，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)停工8個(gè)月。

（2）優(yōu)化辦法：工程部做好現(xiàn)場(chǎng)停工期間巡視資料收集，特別是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的成品保護(hù)，聯(lián)系總包單位將現(xiàn)場(chǎng)建筑材料合理處置，以免造成建筑材料不必要的損耗。

2.7 管理費(fèi)

原成本500.10萬元，預(yù)計(jì)成本800.15萬元。

（1）原因分析：開發(fā)周期延長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年6月進(jìn)入交房收尾階段，至2021年12月開發(fā)周期基本結(jié)束。暫定開發(fā)周期45個(gè)月，每月平均管理費(fèi)16.67萬元，開發(fā)周期基本結(jié)束后少數(shù)管理人員負(fù)責(zé)稅務(wù)清算及公司注銷等工作預(yù)計(jì)管理費(fèi)50.00萬元，預(yù)計(jì)全部管理費(fèi)成本800.15萬元。

（2）優(yōu)化辦法：減少日常開支，合理地安排項(xiàng)目管理人員人數(shù)，每位項(xiàng)目管理人員提高自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)，爭(zhēng)取做到一崗多責(zé)。

3 建筑項(xiàng)目成本控制管理措施

3.1 項(xiàng)目決策階段成本控制措施

對(duì)于這一階段的成本控制，主要是依據(jù)項(xiàng)目原定目標(biāo)與計(jì)劃進(jìn)行投資規(guī)劃的編制、估算，并對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)進(jìn)行分析和論證，保證項(xiàng)目在決策階段的投資得到科學(xué)控制。此外，還需對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的社會(huì)環(huán)境、技術(shù)條件進(jìn)行調(diào)查分析，對(duì)比與項(xiàng)目相似的項(xiàng)目投資資料，綜合市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所需投資進(jìn)行估算與編制，確定項(xiàng)目建設(shè)的決策投資依據(jù)，并在決定項(xiàng)目落地后將其作為成本控制管理的目標(biāo)。

3.2 設(shè)計(jì)階段成本控制措施

此階段的成本控制需要對(duì)上一階段設(shè)定的投資目標(biāo)進(jìn)行分解，并對(duì)投資額度進(jìn)行合理分配，保證各項(xiàng)目的投資成本在合理的限額范圍內(nèi)進(jìn)行控制管理。根據(jù)實(shí)際需要對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在總體的限額上進(jìn)行分配，再根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行比例的上調(diào)下降；將項(xiàng)目施工圖預(yù)算在允許范圍內(nèi)，將設(shè)計(jì)限額重點(diǎn)放在項(xiàng)目工程量的控制管理上，根據(jù)確定原則、內(nèi)容、投資額度進(jìn)行成本控制設(shè)計(jì)，此處的成本控制還應(yīng)該包括造價(jià)的審查，并對(duì)預(yù)算中存在的事實(shí)、問題進(jìn)行成本調(diào)整與控制。

3.3 施工階段成本控制措施

項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目實(shí)體形成的核心階段，要求開展成本控制管理工作時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)實(shí)際落地投資款項(xiàng)的追蹤工作，其審查重點(diǎn)為設(shè)備投入、材料費(fèi)用等大比例投入的款項(xiàng)，還需對(duì)于其招標(biāo)文件、采購依據(jù)進(jìn)行仔細(xì)核查；進(jìn)行項(xiàng)目工程量列表清算，對(duì)工程特征性描述要求詳實(shí)完整，不重復(fù)、不遺漏，避免對(duì)投資造成不利影響。審查原則應(yīng)該建立在工程質(zhì)量得到保證的前提下，以最低價(jià)中標(biāo)的原則，對(duì)行業(yè)供需對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格、質(zhì)量進(jìn)行查詢及對(duì)比，實(shí)現(xiàn)采購性價(jià)比最優(yōu)化。在項(xiàng)目不得已發(fā)生變更設(shè)計(jì)、實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)必須做好質(zhì)量把關(guān)，根據(jù)簽證管理流程嚴(yán)格落實(shí)，并對(duì)原始資料進(jìn)行存檔，以備正確索賠進(jìn)行憑證存取，并在過程中發(fā)生的索賠第一時(shí)間進(jìn)行處理，實(shí)現(xiàn)損失最小化，在關(guān)鍵項(xiàng)目實(shí)施對(duì)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行圖紙考核、技術(shù)交底，盡可能避免返工。在施工現(xiàn)場(chǎng)也要做好項(xiàng)目的質(zhì)量管理，項(xiàng)目確保協(xié)調(diào)有序、材料使用規(guī)范合理，對(duì)甲供材料的消耗做好限額消耗管理。

3.4 竣工階段成本控制措施

竣工階段并不意味著放松，還需重視項(xiàng)目消耗材料、設(shè)備方面的審核工作，對(duì)于成本、收入、利潤(rùn)方面也要做好控制管理，分類保管項(xiàng)目建成過程中產(chǎn)生的資料、文件、報(bào)告等，做好結(jié)算工作中的財(cái)務(wù)管理分析與成本核查，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，保證企業(yè)在竣工階段的經(jīng)濟(jì)任務(wù)平穩(wěn)完成。

4 結(jié)束語

隨著我國全面小康社會(huì)落成的到來，建筑行業(yè)同樣迎來了新的契機(jī)與新的挑戰(zhàn)，在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的成本控制管理可以有效提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。文章結(jié)合“大學(xué)城”項(xiàng)目的估計(jì)成本、變更情況與實(shí)際成本，通過做好設(shè)計(jì)、施工、竣工三個(gè)階段的成本控制，實(shí)現(xiàn)了工程質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)性的平衡。