段宗志，吳玉祥

(安徽建筑大學 經濟與管理學院，合肥 230601)

中國的房地產業(yè)作為國民經濟增長的重要因素，對經濟增長有著顯著的推動作用[1]。區(qū)域經濟的發(fā)展水平受房地產業(yè)發(fā)展的影響，房地產業(yè)發(fā)展差距過大會影響區(qū)域經濟的穩(wěn)定發(fā)展。房地產業(yè)與地區(qū)城鎮(zhèn)化水平也息息相關，一方面城鎮(zhèn)化水平的提高有效帶動房地產業(yè)的發(fā)展，另一方面房地產業(yè)發(fā)展水平的提高有利于提高城鎮(zhèn)化的質量，兩者是相輔相成的[2]。安徽省作為中國中部大省之一，經濟發(fā)展一直較為緩慢，城鎮(zhèn)化水平不高，且各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡的狀態(tài)?；诋斚陆洕l(fā)展形態(tài)的多樣化，以安徽省為例，通過樣本數據結合區(qū)域經濟與房地產業(yè)發(fā)展的關系，建立房地產業(yè)發(fā)展水平的評價體系，對安徽省各區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展水平的差異性進行客觀地評價分析，及時發(fā)現(xiàn)房地產業(yè)發(fā)展中的不足和問題，通過分析發(fā)現(xiàn)的問題，結合實際提出相應對策，為安徽省房地產業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異性研究提供參考，對推動區(qū)域經濟與房地產業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展具有很強的理論價值和實際意義。

1 文獻綜述

現(xiàn)有的國外學者對房地產業(yè)的研究中，PeterPalm基于對24家商業(yè)房地產公司使用正式客戶評估的清單，以及對瑞典商業(yè)地產部門高層管理人員的15次訪談分析，確定瑞典商業(yè)房地產行業(yè)正式客戶評估策略和滿意客戶指數的使用[3]；Jiang D等人論述了中國近些年房地產業(yè)的發(fā)展，認為中國一些地區(qū)的房地產業(yè)的收縮是外商直接投資的原因[4]。

國內研究中，學者們通過不同的維度來研究房地產業(yè)的發(fā)展情況，研究方法很多采用因子和聚類分析[5]、層次分析[6]等方法。劉晴通過建立多元回歸模型，以武漢市為例選取房地產業(yè)發(fā)展相關影響因素進行研究分析，發(fā)現(xiàn)地方財政支出以及居民可支配收入的增加對房地產業(yè)有著顯著的推動作用[7]；代昕雨從經濟發(fā)展水平、人口、房地產投資和銷售以及房地產價格4個方面將河南省十八地市劃分為五檔[8]；蔡奇鋼等人通過環(huán)境動力、消費潛力以及市場活力3個維度建立房地產市場競爭力評價體系，運用熵值TOPSIS法對重慶市區(qū)縣房地產市場做出歸類評價[9]；劉寧等人從驅動力等5個方面運用DPSIR模型選取中國部分具有代表性的城市房地產發(fā)展狀況進行研究分析，發(fā)現(xiàn)房地產發(fā)展中存在的優(yōu)缺點并提出相關建議[10]；郭忠玉從房地產生產、供給和需要3個方面運用因子分析和聚類分析得出河北省房地產經濟發(fā)展存在供需不均衡的現(xiàn)象[11]；于叢等人基于因子分析法從房地產開發(fā)及市場銷售規(guī)模和企業(yè)綜合效益兩個方面對30個地區(qū)的房地產業(yè)發(fā)展水平進行研究分析[12]。

通過上述文獻梳理可知，房地產業(yè)的研究中有關房地產業(yè)發(fā)展水平的評價并不多，且尚未形成一套固定的評價體系。學者們普遍從經濟發(fā)展水平、環(huán)境、供需等維度構建房地產業(yè)發(fā)展水平評價體系，這些研究對其他學者更深入更全面研究房地產業(yè)發(fā)展評價具有很好的啟迪作用。但是，目前學者們對房地產業(yè)發(fā)展水平的研究大多趨于靜態(tài)評價，沒有體現(xiàn)出隨著時間的變化房地產業(yè)的發(fā)展趨勢。本文擬以時間為基軸，對安徽省區(qū)域房地產業(yè)進行動態(tài)地評價分析。

2 指標體系構建及數據來源

評價指標的選取對房地產業(yè)發(fā)展水平評價至關重要，是評價結果可靠與否的關鍵因素。因此，選取指標時應滿足一些原則：第一是科學性原則，要能反映地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的真實情況；第二是全面性，能反映房地產業(yè)發(fā)展的各個方面，如發(fā)展規(guī)模、生產能力、經營能力等；第三是真實性原則，數據要真實客觀，保證評價結果的準確性；最后是可操作性原則，以便于通過一定的分析方法對其進行分析最終得出結論。

文中結合學者們已有的研究，根據房地產業(yè)發(fā)展的特征，從《安徽統(tǒng)計年鑒》選取指標，構建安徽省房地產業(yè)發(fā)展水平的評價體系(見表1)，主要包括發(fā)展規(guī)模、生產能力、經營能力和經濟基礎4個準則層和15個指標層。其中，發(fā)展規(guī)模從企業(yè)個數、人員、投入和產出方面反映了各地區(qū)房地產業(yè)的規(guī)模情況，是房地產業(yè)發(fā)展的重要基礎；生產能力從房屋新開工、施工以及竣工面積方面反映了地區(qū)房地產業(yè)生產制造的能力，是房地產業(yè)發(fā)展能力的重要體現(xiàn)；經營能力從銷售面積、銷售額、房屋的平均銷售價格、利潤和負債率方面反映了該地區(qū)房地產企業(yè)運營的狀況，它關系著房地產業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，經濟基礎則反映了地區(qū)的經濟發(fā)展狀況，是房地產業(yè)發(fā)展的重要環(huán)境動力。發(fā)展規(guī)模、生產能力、經營能力和經濟基礎這4個維度能綜合地反映各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的綜合及真實情況。

表1 房地產業(yè)發(fā)展水平評價指標體系

基于指標、時間和空間建立數據，以時間為基軸[13]，選用安徽省2014—2018年的數據進行全局主成分分析和聚類分析，對安徽省16個地級市房地產業(yè)發(fā)展水平差異性進行動態(tài)評價分析。

3 數據處理與分析

3.1 全局主成分分析

研究構建15個指標，由于指標較多，運用全局主成分分析可以將多個指標進行降維，綜合成幾個主成分來覆蓋原有的多項指標。通過運用SPSS軟件，根據獲取的數據對安徽省16個地級市的房地產業(yè)發(fā)展水平進行綜合評價分析。

在運用軟件分析過程中，為了消除量綱帶來的不合理影響，對數據進行標準化處理。首先進行KMO和巴特利特檢驗。通過數據分析，選取的指標數據KMO值為0.888>0.8，很適合做全局主成分分析(見表2)。

表2 KMO和巴特利特檢驗

由上述分析可知，選取的指標是適合做全局主成分分析的。由數據(見表3)可以看出前3個特征值旋轉荷載平方和分別為9.597、2.776、1.053，均大于1，且累積貢獻率達到89.506%，大于85%，根據主成分提取的原則，前3個主成分代表原來的15個指標評價作用是客觀有效的。

表3 總方差解釋

根據表4旋轉后的成分荷載矩陣對主成分進行分析。對于第一個主成分，房地產開發(fā)企業(yè)個數X1、房地產業(yè)就業(yè)人數X2、房地產業(yè)總產值X3、房地產投資完成額X4、施工房屋面積X5、竣工房屋面積X6、本年新開工面積X7、房屋銷售面積X8、商品房銷售額X9、房屋平均銷售價格X10、營業(yè)利潤X11和地方財政支出X1312個指標在第一公共因子中的因子荷載值較大，上述指標從不同方面反映了房地產業(yè)發(fā)展水平的綜合情況，所以命名第一個公共因子F1為房地產業(yè)發(fā)展綜合因子；人均GDPX14和人均可支配收入X152個指標在第二公共因子中的因子荷載值較大，這兩個指標反映了地區(qū)的社會經濟水平，因此命名第二個公因子F2為經濟基礎因子；資產負債率X12在第三公共因子中的因子荷載值較大，這個指標反映了房地產企業(yè)利用資金進行經營活動的能力，因此命名第三公共因子F3為房地產業(yè)經營因子。由于第一主成分的方差貢獻率達到了63.958%，所以F1是評價房地產業(yè)發(fā)展水平指標體系中的主要方面，在這個因子上的得分越高，房地產業(yè)發(fā)展水平越高。

表4 旋轉后的成分荷載矩陣a

由此可知，對提取的3個主成分因子進行矩陣分析，可得主成分因子的表達式為

F1=0.125X1+0.086X2+0.051X3+0.105X4+

0.128X5+0.065X6+0.145X7+0.136X8+

0.102X9+0.006X10+0.061X11+

0.033X12+0.136X13-0.131X14-0.137X15.

F2=-0.099X1+0.013X2+0.103X3-0.019X4-

0.079X5+0.056X6-0.134X7-0.109X8-

0.012X9+0.198X10+0.073X11-

0.014X12-0.111X13+0.473X14+0.479X15.

F3=0.044X1-0.096X2-0.101X3+0.007X4+

0.059X5-0.011X6+0.097X7+0.125X8+

0.016X9-0.081X10-0.117X11+

0.942X12+0.033X13-0.045X14+0.079X15.

確定各主成分得分后，根據方差百分比確定綜合得分為

ZF=0.639 77×F1+0.185 06×F2+

0.070 23×F3.

3.2 各地級市房地產業(yè)發(fā)展水平得分及分析

基于以上分析計算得出安徽省各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展水平各主成分得分排名及綜合得分，見表5、表6。

表5 安徽省地級市各主成分2014—2018年得分排序

表6 2014—2018年各地級市房地產業(yè)發(fā)展水平綜合得分

基于時間角度，首先從第一主成分排名來看，合肥市每年位居首位，阜陽市排名逐年上升后趨于穩(wěn)定，蕪湖市排名有所下降，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定，可以看出各地級市房地產業(yè)發(fā)展處于同步平穩(wěn)的狀況；從第二主成分排名來看，合肥市近5年來穩(wěn)步上升，地區(qū)經濟水平位居全省首位，這也驗證了近些年合肥市發(fā)展之迅速，而淮南市地區(qū)經濟水平近些年從前五跌至中下游水平，與當地特色煤炭行業(yè)不景氣有一定的關系，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定；從第三主成分排名來看，淮北市和宿州市兩個地區(qū)房地產企業(yè)經營能力進步顯著，在長三角一體化的引領下兩個地區(qū)的企業(yè)得到了明顯的轉型升級，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定。

基于空間角度，結合近5年各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展水平綜合得分的平均得分來看，合肥市遙遙領先其他地區(qū)，平均綜合得分差距過大；蚌埠市、阜陽市、滁州市、六安市以及蕪湖市得分相比其他城市靠前且為正值，這與資源分配不均衡有著很大的關系。

結合時間和空間角度可以發(fā)現(xiàn)，除了省會城市，各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展速度處于同一水平線上且保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。依據統(tǒng)計分析結果和實際情況，如此大的差異性形成的內在原因有以下幾個方面：第一，資源分配嚴重不均衡；第二，各地區(qū)房地產業(yè)之間沒有形成一定的競爭機制，缺少突破和創(chuàng)新；第三，各地區(qū)房地產業(yè)對市場的快速變化作出的反應不同，導致地區(qū)之間差異性越來越大。

3．3 聚類分析

通過主成分分析得出各地級市房地產業(yè)發(fā)展水平的綜合得分，為了更清楚地反映安徽省地級市房地產業(yè)發(fā)展水平差異性，依據不同年份各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展水平綜合得分對地級市個案進行聚類分析，得到聚類結果見圖1。

圖1 各地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展水平聚類分析

通過對安徽省地級市房地產業(yè)發(fā)展水平的聚類分析，結合前面的分析可將區(qū)域分為以下三類。

第一類地區(qū)：合肥市作為安徽省的省會，5年房地產業(yè)發(fā)展水平綜合得分第1名，處于第一梯隊。不僅具有很強的房地產綜合發(fā)展能力，同時經濟基礎雄厚，由主成分得分數據可知合肥地區(qū)房地產企業(yè)資產負債率相對其他地區(qū)偏低，說明合肥地區(qū)房地產企業(yè)有足夠的資金能力去組織經營活動以滿足市場的需求，具備較好的房地產市場開發(fā)的環(huán)境條件。

第二類地區(qū)：蕪湖、滁州、蚌埠和阜陽市，房地產業(yè)發(fā)展水平綜合得分靠前，處于第二梯隊。結合4個城市各主成分得分來看，蕪湖市整體房地產業(yè)發(fā)展水平處于領先水平；滁州、蚌埠、阜陽市在第二主成分得分不高，經濟基礎薄弱，房地產市場的總體活力較高，房地產市場供給充足，但跟地區(qū)經濟水平不匹配。

第三類地區(qū)：六安、宿州、安慶、宣城、馬鞍山、淮南、銅陵、亳州、黃山、淮北和池州市處于第三梯隊。結合各主成分得分，六安和宿州地區(qū)經濟水平相對其它地區(qū)較差；淮北、宣城、銅陵和黃山市的地區(qū)經濟水平處于中等偏上，但房地產市場的活力不高；亳州、淮南、馬鞍山、池州和安慶市的房地產企業(yè)資金運營能力較差。

4 結論和建議

1)結合主成分和聚類分析評價得出的結果，安徽省各地級市之間的房地產業(yè)發(fā)展水平參差不齊，區(qū)域差異性較明顯，呈現(xiàn)出南北差異，一些地區(qū)房地產發(fā)展程度與社會經濟水平不協(xié)調。第一梯隊合肥市房地產業(yè)發(fā)展水平遙遙領先，第二和第三梯隊中大部分城市呈現(xiàn)出供需不均衡的現(xiàn)象。偏北方的城市如阜陽和宿州等城市房地產市場活力較高，但地區(qū)經濟水平不能滿足房地產市場大量的供給；偏南方的城市如黃山和銅陵市地區(qū)經濟水平較高，但房地產市場低迷，不能滿足大量的需求。

2)根據評價的結果，提出以下建議：對于房地產業(yè)發(fā)展活力較弱但地區(qū)經濟水平較高的地區(qū)，房地產企業(yè)應結合本地區(qū)特色的產業(yè)，刺激房地產的投資開發(fā)，并轉向高質量發(fā)展；對于房地產業(yè)發(fā)展活力較高但地區(qū)經濟水平較落后的地區(qū)，房地產企業(yè)應結合當地政府制定相應的惠民政策，同時以為當地提供更多的就業(yè)崗位等措施來帶動當地經濟的發(fā)展；對于房地產企業(yè)經營能力薄弱的地區(qū)，需積極引進房地產專業(yè)人才促使房地產業(yè)轉型升級，以便于對房地產市場的快速變化作出合理的決策。嚴格遵守房地產市場調節(jié)機制的相關政策引導，避免供需不均衡，促進房地產企業(yè)穩(wěn)定健康地發(fā)展。合理地進行城市規(guī)劃，利用房地產市場與軌道交通的協(xié)調發(fā)展機制[14]，以省會城市作為示范區(qū)，促進房地產市場發(fā)展進一步提升。政府應加強引導，在資源分配均衡的前提下，促使房地產業(yè)在各地區(qū)之間形成一定的競爭機制，并結合獎勵機制和扶持措施鼓勵各地區(qū)房地產企業(yè)不斷地做出突破和創(chuàng)新。加大促進各地級市之間的合作交流，以省會為牽頭，合理地構建城市群城市鏈[15]，帶動其他地級市協(xié)同發(fā)展進步。