劉亞臣，肖偉男

(沈陽建筑大學管理學院，遼寧 沈陽 110168)

一、普通商品住房空置率研究概述

空置率是中西方房地產市場中反映一定時期市場吸納能力的一項重要指標，既能反映房地產市場的當前情況，也能反映房地產市場的發(fā)展情況，成為衡量房地產泡沫程度的一項重要因素。因此，對于空置率的研究不容忽視。筆者選取普通商品住房空置率作為研究對象，在文獻研究前通過中國知網進行文獻檢索，將主題設置成“空置”，時間選取2003—2020年，通過中國知網數(shù)據庫(CNKI)搜索出與空置相關的文獻，共計949條，對這些檢索結果逐一進行排查，將與房地產無關的期刊論文及房地產方面與普通商品住房空置率無關的期刊論文等資料排除后，與普通商品住房空置率有關的研究文獻共137篇，其中，刊登于高水平期刊(北大中文核心、CSSCI、CSCD、EI、SCI來源期刊)的文獻共47篇，刊登于普通期刊(以下簡稱“普刊”)的文獻90篇，分別對普刊文章和高水平期刊文章進行被引頻次分析。從這些高水平期刊文獻和普刊文獻中選取被引頻次位列前6名的文章進行匯總(見表1、表2)，對這12篇高頻被引文獻的研究內容進行綜合分析，可以看出空置率計算、空置界定、空置成因及空置統(tǒng)計是空置率研究的熱門內容。運用citespace軟件分別對47篇高水平期刊論文及90篇普刊論文進行關鍵詞共詞分析，將時間切片設置為1年，時間參數(shù)設置為2020年之前，所得結果如表3、表4所示。從分析結果中選取關鍵詞頻次的前4項進行匯總，得出空置率一詞無論在普刊文獻中還是在高水平期刊文獻中都是出現(xiàn)頻率最高的關鍵詞這一結論。通過上述關鍵詞共詞分析情況可知，在普通商品住房的空置率相關研究中，盡管存在著諸多影響因素，但空置率這一直接的概念因素，一直是研究的核心所在，也是研究的重點。

表1 刊登于高水平期刊的空置率研究文獻情況統(tǒng)計

表2 刊登于普刊的空置率研究文獻情況統(tǒng)計

表3 刊登于高水平期刊的空置率研究文獻關鍵詞分析

表4 刊登于普刊的空置率研究文獻關鍵詞分析

學者們對空置率的研究主要集中在空置率計算、空置界定、空置的成因、空置率統(tǒng)計4個方面。針對這些問題，學者們往往借助相關資料進行理論分析，通過一些數(shù)學模型進行判斷，總結問題起因，并根據原因提出有針對性的解決對策。例如：孫嶠等[1]指出當前我國空置率統(tǒng)計還存在缺陷，并闡述了空置指標含義，將我國與發(fā)達國家的空置率統(tǒng)計方法及體系進行了對比，找出國內空置率統(tǒng)計存在的缺陷并提出了改進意見。筆者結合上述文獻結論，對我國空置率研究中的熱點問題進行闡述，通過分析當前研究的主要問題、主要方法及主要內容，闡述當前我國空置率問題研究的狀況。

二、普通商品住房空置的界定

要想對空置率進行研究，首先應明確空置的概念和意義，即何為空置。正如董藩[2]所表述的，空置定義的錯誤理解會導致空置率的計算錯誤。因此，只有在明確概念的前提下，才能對所研究的問題進行正確的分析。宏觀來講，空置是反映市場供求的主要指標，對于房地產市場而言，空置則是反映房地產市場房屋需求的主要指標，而空置率又能同時反映空置的情況，因此對空置進行有效界定是研究所必需的準備工作。國內對空置尚無明確的統(tǒng)一定義，因而對空置概念的探討成為空置界定研究的主要方向。

國內空置界定通常采用比較法進行研究，通過與國際經驗進行比較，發(fā)現(xiàn)國內空置概念的缺陷。國外對空置的定義清晰明確，即以房屋所處的狀態(tài)為空置界定的判斷指標。趙振寧[13]進一步補充了國外的空置定義：對于正在求租求售的房屋，只要使用者還未確定，這些房屋仍可算作空置房。臺玉紅[4]指出，在報告期末已竣工的產品中未出租出售或者以前竣工的產品中具備可出租出售的條件，但還未出租出售的產品即為空置商品房，這一概念在國內被普遍認可。顧志明等[8]強調，空置房是指自身具備流通性特點，處于流通這一過程中，同時處于待租、待售狀態(tài)的房屋。簡而言之，空置界定的標準就是判斷該房屋是否正在流通，在這一基礎上是否待租售。呂冰等[14]提出，國內空置界定方面，易憲容、顧志明、葉科3人均贊同界定房屋空置就是判斷房屋能否流通，如果能夠流通并處于流通環(huán)境中，無論租、售與否，只要不曾使用均可以稱其為空置房。這種說法對照上述空置概念來說，更加強調空置界定需考慮商品房的自身屬性及狀態(tài)。喬菲[12]對空置概念進行了細化，將空置分為3種類型，即未出售、已售未使用、已售未出租。綜上所述，國內判斷空置主要強調房屋自身的狀態(tài)或屬性及所處的時間節(jié)點。

陳蘋蘋[9]認為我國要從實際國情出發(fā)，尋求一個適用的空置概念，而不是不加判斷地一味采用國外說法。趙奉軍等[6]認為國內缺乏統(tǒng)一的空置定義，其原因歸根結底在于研究時產生了增量市場和存量市場，選取哪個市場角度進行研究的問題，這也是國內關于空置界定的研究中爭議最大的方面。國外研究選取存量市場，而國內一般選取增量市場，未來究竟應該堅持增量市場角度，還是根據西方國家經驗選取存量市場角度進行研究，成為當前亟需解決的問題。但無論選取哪種市場角度，對房屋的狀態(tài)或功能性的判斷都極其重要，若判斷模糊會導致某些房屋是否應該列入空置范圍出現(xiàn)疑問，進而導致空置界定出現(xiàn)缺陷。但是，國內專門研究空置界定的文章數(shù)量并不多，且多數(shù)討論比較模糊，對空置指標的研究則更少。例如，國內尚無空置房的具體標準以及國外的季節(jié)性空置這樣詳細的時間節(jié)點指標，且相關討論不多。

三、普通商品住房空置率的統(tǒng)計及計算

1.空置率的統(tǒng)計

空置率研究的另一個前提是空置率的統(tǒng)計，真實有效的統(tǒng)計數(shù)據才能反映空置率的真實狀況，也是空置率計算、空置成因等后續(xù)研究的重要基礎。統(tǒng)計方面的常見研究內容包括對空置指標與調查方法的研究。

一是對空置指標的研究。主要是運用比較法，找出我國統(tǒng)計指標的欠缺，并以空置指標為基礎，提供空置率統(tǒng)計的思路和建議。孫嶠等[1]將國內外空置指標進行了對比，指出美國根據空置指標對增量、存量兩個市場都進行了統(tǒng)計，二者擁有各自對應的權威統(tǒng)計機構且分類清晰，通過住房普查、住房空置調查、市場吸納量調查等方法，對全國和各州市分別進行統(tǒng)計，而國內卻缺少對存量市場的空置統(tǒng)計調查。呂冰等[14]提出應區(qū)分房屋未被使用和尚未售出這兩種不同的狀態(tài)，并依據這兩種情況建立兩種統(tǒng)計體系，從兩種角度出發(fā)思考問題。劉月[15]也指出，我國在空置住房統(tǒng)計上缺乏統(tǒng)一的口徑，要對市場指標進行細化，使空置指標的組成具備結構性。

二是對調查方法的研究。統(tǒng)計過程中，一些比較普通、融入日常生活的方法可能對空置率統(tǒng)計調查提供幫助。孟斌等[5]發(fā)現(xiàn)國內空置率計算及統(tǒng)計方法在住宅和商業(yè)用地的差異方面區(qū)分得不夠清晰，并以北京市為例，選取北京城八區(qū)作為主要研究對象，將調查對象設定為2003—2006年入住的群體，按住宅類別進行詳細分類，通過問卷調查的形式調查用電量，然后運用mapinfo軟件將收集到的數(shù)據制作成同心緩沖區(qū)，來分析空間對空置的影響，發(fā)現(xiàn)用電量統(tǒng)計能夠反映北京住宅空置的實際情況，且空間位置也能夠影響空置情況。白艷[16]也認為查水表、查電表、抽樣調研和實地走訪等是調查空置的一些方法。

2.空置率的計算

在熟悉并了解空置概念及空置率統(tǒng)計方法后，計算空置率成為探求空置成因的前置環(huán)節(jié)，能為分析空置成因提供研究資料?？罩寐手改骋粫r期空置住宅面積占全部住宅面積的比例，是反映住房存量市場的指標，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比例。主流的空置率計算式是：空置率=當前商品房空置量/近3年商品房竣工量。孟斌等[5]曾簡單介紹國內3種空置率計算式：一是空置商品房面積除以最近3年內竣工面積；二是空置商品房面積除以當期可供量普通商品住房面積；三是空置商品房面積除以社會上全部可進入市場的存量房總面積。

空置率計算研究中，計算式的缺陷一直是討論重點。而公式的合理性討論直接或間接地受增量市場和存量市場這兩種市場角度選取的影響。陳章喜[3]認為國內空置率計算存在諸多缺陷，對空置率計算式重新進行分析與探討是準確判斷房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀的重要前提，并給出了建議，即空置率計算的合理性討論應考慮從存量角度著手計算空置率、商品房的整體空置適度可以與局部空置過度并存、確定適度空置率的最佳值這3個方面。賈海[7]認為空置率計算應該修訂商品房空置面積指標，以保證計算出的空置率能夠反映真實情況。而喬菲[12]認為在國內討論空置率統(tǒng)計及計算，應該由增量角度逐漸過渡到存量角度。但從我國的統(tǒng)計基礎來看，確定存量市場有一定難度。最適用于我國現(xiàn)階段的計算式是空置率=近3年商品房空置量/近3年商品房竣工量。何元斌[17]提出可以將計算式調整為空置率=當前空置面積/近n年商品房可供面積。占鑫奎等[18]闡述了現(xiàn)有增量角度計算公式所存在的問題，并予以初步修改及細化，經過因素匹配度檢驗后，得出了可行的新公式：空置率=報告期末商品住宅控制面積×報告期內新竣工住宅面積/(上一報告期空置住宅面積+報告期內新竣工住宅面積)×報告期末住宅銷售面積。

綜上所述，空置率計算的討論要建立在公式合理性的基礎之上，而公式合理性很大程度取決于計算角度的選取，至于選取國內比較認可的增量市場，還是選取國際經驗習慣的存量市場，應該從我國的現(xiàn)狀出發(fā)，考慮實際情況，這是制定、修改計算式的必要前提。

四、普通商品住房空置的成因分析

空置成因是空置率研究中的一大方向，也是解決國內房地產市場空置問題的關鍵一步。范維正等[10]指出空置率過高與房屋價格有關，孔紅枚[11]認為空置率的成因與人們的投資性行為相關。要想改變空置現(xiàn)狀，解決空置問題，分析問題成因是提出解決方案必不可少的前期工作。

劉佳[19]基于灰色關聯(lián)的超效率數(shù)據包絡分析(Data Envelopment Analysis，DEA)改進模型對廣州空置商品房的影響因素進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)空置主要影響因素中竣工面積、人均可支配收入及常住人口的影響程度最大。張友全等[20]以廣州市為例，通過問卷調查的形式收集數(shù)據，并建立多元線性回歸模型進行了計算分析，求得最具影響力的空置因素是小區(qū)的竣工時間。

而最近研究中，住房區(qū)位優(yōu)勢度是一個熱門方向，劉月[15]認為市場供需、住房結構、房屋功能性、稅收因素、制度因素、開發(fā)商囤房、投機炒作等因素可以作為空置的主要成因進行分析。程即正[21]認為產生空置主要是房地產炒作、高地價、城市化進程處于高潮階段、戶籍改革不到位、普通商品住宅開發(fā)規(guī)劃及營銷模式不合理、配套資源缺乏等眾多因素共同作用的綜合結果。陳慧[22]以南京市為例，運用GIS軟件對新建商品住宅空置率進行了實證研究，通過GIS空間分析及假設驗證，得知區(qū)位優(yōu)勢度與新建商品房的空置率之間存在極大的相關性。白艷[16]選取了地理位置、交通情況、公共綠地、商業(yè)及生活配套、教育資源和竣工時間7種因素進行研究，通過SPSS軟件利用最小二乘法(Ordinary Least Square，OLS)，采用半對數(shù)模型及線性回歸方法分別對老城區(qū)、發(fā)展中城區(qū)及新城區(qū)的7種因素進行了分析，最終得出結論：城區(qū)發(fā)展的成熟度影響空置率大小，降低不同城區(qū)的空置率要采取不同的方法和政策。劉中正[23]以西安市為例進行實證研究，利用統(tǒng)計年鑒獲得信息，結合單位根檢驗對數(shù)據進行初步分析后，對向量自回歸模型(VAR)進行分析與整體平穩(wěn)性檢驗，通過格蘭杰因果關系檢驗及脈沖響應函數(shù)分析得出了商品房銷售額及人口因素同空置率水平緊密相關的結論。唐如建等[24]也通過GIS軟件，應用泰爾指數(shù)模型測算南京市新建普通商品住房的空間差異度，發(fā)現(xiàn)周邊配套會影響新建普通商品住房的空間差異。

學者們還發(fā)現(xiàn)人口老齡化主要通過住房需求傳導至空置層次，在一定程度上影響著住房空置率，成為空置的成因之一。哈繼銘[25]認為人口老齡化這一現(xiàn)象會在未來大幅度減少城鎮(zhèn)住房需求，最終導致住房大量過剩。陳斌開等[26]則利用微觀數(shù)據進行研究，結果顯示人口年齡結構和住房需求兩者確有顯著聯(lián)系，對于20歲以上的年輕人而言，住房基本是剛性需求，但對于50歲以上的人來說，住房需求較小，且剛需明顯大幅度減少。李超等[27]運用地理加權回歸模型進行研究，發(fā)現(xiàn)人口撫養(yǎng)比的增加會降低住房需求。丁洋等[28]運用宏觀數(shù)據進行實證研究，發(fā)現(xiàn)人口老齡化在開始階段會增加住房需求，但人口老齡化到達某一程度時，這一現(xiàn)象反而會產生反向影響，即降低住房需求。在此基礎上，周建軍等[29]提出，人口老齡化會通過住房需求及住房供給渠道對土地價格產生影響，進而影響空置率，抑或是通過宏觀政策渠道直接影響空置率，并通過建立半對數(shù)多元線性模型進行分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化對住房空置率的影響真實存在，且具有區(qū)域異質性。

由此可見，空置的成因研究中，相較于之前熱門的區(qū)位優(yōu)勢度因素，學者們的目光已經開始向人口老齡化這一社會因素層面集中。這一因素對普通商品住房，甚至房地產行業(yè)的未來發(fā)展影響重大，對房地產企業(yè)來說也具有重大戰(zhàn)略意義，可以作為當前房地產發(fā)展階段研究空置成因的一個重要影響因素進行切入。但目前該方面研究數(shù)量較少，且尚不成熟。作為一個值得考慮的研究方面，相關學者可以加大研究力度和深入程度，尋求空置成因研究新突破。

五、當前國內普通商品住房空置率研究的現(xiàn)狀及建議

筆者通過查閱與分析文獻資料對國內的空置界定、空置率計算、空置率統(tǒng)計及空置成因4個方面進行研究，總結出當前國內空置率研究的相關現(xiàn)狀。

空置界定方面，現(xiàn)存的主要問題是對空置一詞缺乏統(tǒng)一的定義。造成這一問題的原因是對空置指標含義認識不一致導致的空置房屋分類不清晰。某些房屋分類模糊，則無法確定其是否應被納入空置范圍，導致空置界定出現(xiàn)概念性模糊。同時，研究選取的市場角度差異也導致學者們在空置界定時出現(xiàn)分歧。相關部門應針對以上問題進行深入研究，結合我國的房地產業(yè)現(xiàn)狀，選取合適的角度給出符合我國國情的權威的空置定義。

統(tǒng)計方面的難點是在統(tǒng)計工作的過程中存在難以組織的情況，由于統(tǒng)計方法自身存在缺陷，統(tǒng)計過程中不同功能的房屋類型模糊，容易把本不屬于空置類型的房屋納入空置系統(tǒng)，導致統(tǒng)計數(shù)據缺乏真實性。相關部門應該對空置率的統(tǒng)計工作進行系統(tǒng)規(guī)劃，可以學習發(fā)達國家的經驗，細化空置統(tǒng)計指標，建立科學完善的統(tǒng)計體系，采用嚴謹有效的統(tǒng)計方法，做好相應組織工作。

空置率計算方面最大的問題在于公式的缺陷過多，而要修改公式首先要確定空置指標所選取的房地產市場角度(存量還是增量)。選取不同角度就會有不同的計算式，而不同的計算式求得的結果必然不同，因此，角度選取得當是修改公式的前期必要條件。需要充分考慮我國的實際情況確定房地產市場角度，再依據明確的空置指標和有效數(shù)據，對現(xiàn)有公式不合理的地方進行修改。

空置成因方面，區(qū)位優(yōu)勢度[30]、房屋自身原因這兩大類因素始終是研究的熱門方向。在重視這些客觀因素的同時，還要結合國內現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行研究。例如：老齡化是一個新的空置影響因素，老齡化與房地產的供需關系可以傳導至普通商品住宅的空置層面，這類新的影響因素對空置成因的未來研究具有重要的參考意義。

房地產行業(yè)與政策息息相關，普通商品住房是房地產行業(yè)中應用最廣泛、與人民生活密切聯(lián)系的重要組成部分，因此，需要在未來的空置率相關研究中更關注國家相關政策的變化、城市發(fā)展的變化以及消費者需求的變化等更具備說服力及實時性的影響因素。只有充分考慮這些因素，才能對普通商品住房空置率作出正確的判斷，進而在正確的方向上繼續(xù)進行研究，以保證研究具備一定參考性。

六、結 語

今后對于普通商品住宅空置的研究重點應該集中在空置的統(tǒng)計方法、空置的界定標準、空置率計算、空置成因這4個方面。在進行研究之前，要對國內的房地產市場角度進行合理判斷和正確選取，在房地產市場的增量和存量兩個不同的市場角度中，究竟何種角度才是最適合選取的研究角度，這是一個不容忽略且需要謹慎考慮的因素。角度選取的不同，勢必會使整個研究的走向產生變化，甚至可能使整個研究背道而馳。而想要有正確的研究方向，就要在研究的準備過程中確定好合適的市場角度。角度得當才能進行正確的深入研究，空置問題研究中，研究角度的選取是一個值得討論的前提，這一步驟會影響空置界定、空置率統(tǒng)計、空置率計算的進一步研究。在角度問題解決之后，空置的界定和統(tǒng)計是一切研究的基礎，無論是空置率計算，還是成因等研究都要在統(tǒng)計和界定的基礎上完成。對空置定義的標準和有效的統(tǒng)計方法的研究是一切空置研究的基礎性工作。只有正確的空置概念界定和得當?shù)目罩寐式y(tǒng)計方法，才能提供有效數(shù)據，便于學者在此領域內繼續(xù)開展研究，也能使業(yè)內人士準確掌握市場情況。而后續(xù)的空置成因是解決空置問題的基礎，要準確判斷問題成因，前期工作仍需要準確有效的數(shù)據資料，并以此為研究的切入點，為找尋原因和尋找解決對策提供有效研究保障。要從新的角度切入來研究空置原因，充分考慮老齡化等與社會發(fā)展相貼合并存有潛在可能的影響因素。此外，空置的影響等方面至今少有研究，可以分析空置給我國房地產業(yè)帶來的不利影響，增加一些具有說服力的定量研究，為我國房地產空置研究提供新思路、新方法，以保證研究的先進性，尋找解決問題的有效方法，進而促進房地產經濟及國家經濟的可持續(xù)發(fā)展。