居住權(quán)是《民法典》中新增的亮點(diǎn)之一，其作為《民法典》專章規(guī)定的用益物權(quán)，以第六個(gè)條文分別對于居住權(quán)的定性、設(shè)立形式合同要素、權(quán)利限制、生效與消滅等內(nèi)容逐一進(jìn)行了規(guī)定。

但上述案例卻并不是居住權(quán)最典型的應(yīng)用。在當(dāng)下，居住權(quán)更具有現(xiàn)實(shí)意義的是保障老年人將房屋過戶給子女后，對房屋居住的保障。生活中我們總能聽到，一些老年人欲將房屋過戶給子女，又害怕子女在房屋過戶后對其不孝，令其無所依靠。

在《民法典》出臺(tái)之前，老人的這種想法很難完全通過現(xiàn)有制度予以全面保障。因?yàn)殡m可通過贈(zèng)予或者買賣的形式，在生前將房屋過戶給子女，但其在過戶之后就喪失了房屋所有權(quán)，此后子女如若再將房屋出售，必然影響老人在房屋中的居住，難以實(shí)現(xiàn)其老有所依、住有所居的目的。

《民法典》出臺(tái)后，這一想法就可以通過設(shè)立居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)。老人可以與子女簽訂設(shè)立居住權(quán)的合同，約定在老人將房屋過戶給子女后，仍能夠在其有生之年享有對于此房屋的居住權(quán)。而此合同的最大意義，便是他日即使遇到不孝子女，父母也可以通過行使居住權(quán)的物權(quán)保護(hù)屬性。

這并不等于說此前制度難以給予保障。在《民法典》規(guī)定居住權(quán)前，司法實(shí)踐中也有類似的約定，但因?yàn)闆]有法律依據(jù)，裁判者在論述居住權(quán)時(shí)大多要進(jìn)行法理論述，十分不便。后來在《婚姻法解釋一》中有了最早的居住權(quán)概念，首次提供了裁判依據(jù)，也為《民法典》中居住權(quán)的規(guī)定進(jìn)行了實(shí)踐探索。

居住權(quán)是自然人依據(jù)合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權(quán)的房屋上為滿足生活居住需要所設(shè)立的一種享有占有、使用權(quán)能的用益物權(quán)。

《民法典》中的居住權(quán)主要有三個(gè)特點(diǎn)：第一，居住權(quán)是為特定人設(shè)立。居住權(quán)具有財(cái)產(chǎn)屬性的同時(shí)，還具有較強(qiáng)的人身屬性，只能由特定的權(quán)利人所享有。既然居住權(quán)是為特定人設(shè)定的，這就意味著該權(quán)利只能為特定權(quán)利人所享有，不可轉(zhuǎn)讓由他人享有或由他人繼承。第二，居住權(quán)具有終身性，居住權(quán)以期限屆滿或以權(quán)利人的終身為限。與其他用益物權(quán)一樣，作為人役權(quán)的居住權(quán)也有存續(xù)期限。居住權(quán)的期限通常由當(dāng)事人在合同特別約定或根據(jù)遺囑來確定，并應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)登記。如果登記的期限與合同等約定期限不同，則當(dāng)以登記期限為準(zhǔn)；不過，若合同約定或遺囑確定的居住權(quán)的存續(xù)期限過長，就與居住權(quán)保護(hù)特定人居住利益的特質(zhì)不符，應(yīng)將這種期限解釋為居住權(quán)人終身享有居住權(quán)；當(dāng)事人在合同或遺囑中未明確居住權(quán)期限的，為照料權(quán)利人的居住需求和居住利益，當(dāng)推定居住權(quán)期限至居住權(quán)人死亡時(shí)止，即“居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅”。第三，居住權(quán)具有無償性。人役權(quán)為具有特定情感關(guān)系的人設(shè)立，其所具有的是恩賜和慈善的價(jià)值，因而通常以無償為特征。

不難看出，作為保護(hù)權(quán)利人居住行為的用益物權(quán)，居住權(quán)是一種長期的、穩(wěn)定的權(quán)利，更是一個(gè)很有人情味的法律規(guī)定，為解決百姓生活中的現(xiàn)實(shí)問題，提供了更多司法裁判路徑。