謝九

去年年底以來，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入集體普漲，樓市調(diào)控由此開始升溫。全國(guó)各地尤其是房?jī)r(jià)上漲較快的一、二線城市，開始紛紛升級(jí)調(diào)控力度。

8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，明確規(guī)定夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買商品住房。

一直以來，在限購(gòu)最為嚴(yán)厲的北京，“假離婚”是突破限購(gòu)政策最常見的手段。北京市此次打擊假離婚購(gòu)房，為北京樓市的限購(gòu)政策打上了一塊最重要的補(bǔ)丁。北京此次針對(duì)離婚家庭的限購(gòu)政策應(yīng)該只是第一步，如果未來房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，不排除還有進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控的可能性。

除了北京之外，上海樓市最近的調(diào)控力度也在逐漸升級(jí)。今年7月初，上海市發(fā)布二手房核驗(yàn)價(jià)格新規(guī)，上海市房屋交易管理部門以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源將禁止對(duì)外發(fā)布，以此整頓二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)虛高的亂象。

大概一個(gè)月之后，上海市在此基礎(chǔ)上繼續(xù)升級(jí)調(diào)控，發(fā)布了“三價(jià)就低”的房貸原則，也就是購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)，從買賣合同價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)以及交易中心核驗(yàn)價(jià)中，選擇最低的一項(xiàng)作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。此舉將明顯壓低購(gòu)房者的貸款能力。

今年2月份，深圳市住建局推出二手住房參考價(jià)格，為全市3000多個(gè)住宅小區(qū)定做了一份詳細(xì)的成交參考價(jià)格，和市場(chǎng)上的掛牌價(jià)相比，很多小區(qū)的參考價(jià)低了兩到三成。參考價(jià)機(jī)制推出之后，深圳銀行按照參考價(jià)來發(fā)放房貸，對(duì)樓市帶來明顯沖擊，過去幾年一直領(lǐng)漲的深圳樓市，開始量?jī)r(jià)齊跌，變成了領(lǐng)跌龍頭。

深圳的二手房參考價(jià)機(jī)制發(fā)威之后，全國(guó)已經(jīng)有多地開始借鑒這一機(jī)制。

除了幾大一線城市之外，一些準(zhǔn)一線城市的樓市調(diào)控也在持續(xù)升級(jí)。8月5日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，要求“落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房”。通過大幅增加社保、個(gè)人所得稅的年限要求，杭州的購(gòu)房門檻變得越來越高，進(jìn)而擠壓了相當(dāng)部分的購(gòu)房需求。

國(guó)內(nèi)樓市的漲跌，行政調(diào)控能夠在短期之內(nèi)起到一定的效果，不過真正更具影響力的，還是銀行的信貸政策。最近一段時(shí)間，銀行的房貸開始明顯收緊，這將比地方政府的行政調(diào)控手段帶來更大的殺傷力。

今年以來，銀行開始實(shí)施房貸集中度管理新規(guī)，也就是在銀行的全部貸款中，流向房貸的規(guī)模必須控制在一定比例之內(nèi)，此舉主要是為了控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系過度擴(kuò)散。最近一段時(shí)間，很多城市的購(gòu)房者申請(qǐng)房貸變得越來越難，房貸申請(qǐng)周期變得更長(zhǎng)，房貸利率也在持續(xù)上行。

地方政府的行政調(diào)控升級(jí)，加之信貸政策越來越嚴(yán)，樓市繼續(xù)上漲的壓力已經(jīng)越來越大。去年年底以來的這一輪全國(guó)樓市普漲行情，短期之內(nèi)將難以為繼。

摘編自《三聯(lián)生活周刊》2021年第33期