陳 茵

(集美大學(xué)誠毅學(xué)院，福建 廈門 361021)

一、概念及相關(guān)理論介紹

(一)養(yǎng)老地產(chǎn)研究綜述

養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向60歲及以上的老年人群體，圍繞適老化住宅產(chǎn)品的開發(fā)，還包括各種配套的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，覆蓋老年人的基本居住、醫(yī)療、社交、教育等各種需求。美國等發(fā)達(dá)國家由于較早進(jìn)入老齡化進(jìn)程，已積累并形成關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營模式，包括市場(chǎng)供需分析、融資模式和盈利模式等。羅福周等(2012)等結(jié)合國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從政府扶持、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資方式和運(yùn)營方式四個(gè)方向提出建議。[1]趙杰舟(2014)從服務(wù)、技術(shù)、收益、融資和開發(fā)思路分析養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式。[2]對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的界定主要基于以下基本特征：首先是人本特征，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)以老年群體需求為導(dǎo)向，評(píng)估不同層次不同需求的老人群體的需求，體現(xiàn)人性化服務(wù)理念，遵循不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和民俗特色。其次是多元化特征。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的多元化定位促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)資源相互疊合，橫向拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的收入構(gòu)成和發(fā)展空間，提升養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值。[3]吳娟娟(2017)分析旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的影響因素，構(gòu)建適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。養(yǎng)老地產(chǎn)在探尋自身生產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的同時(shí)，在不同產(chǎn)業(yè)交聯(lián)互動(dòng)中滿足不同養(yǎng)老需求，提升養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度和綜合效益。[4]

(二)產(chǎn)業(yè)融合研究視角

產(chǎn)業(yè)融合的研究主要從產(chǎn)業(yè)融合的成因及發(fā)展過程、類型和內(nèi)在動(dòng)力等方面展開。羅森伯格(1963)研究美國機(jī)械設(shè)備業(yè)演化，提出了技術(shù)融合的概念。分立的產(chǎn)業(yè)擁有相似的技術(shù)基礎(chǔ)為消費(fèi)者提供相似或者相同的產(chǎn)品或服務(wù)，實(shí)現(xiàn)共同的需求，導(dǎo)致原有的產(chǎn)業(yè)邊界模糊，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。[5]李美云(2005)提出了產(chǎn)業(yè)融合的內(nèi)在動(dòng)力是收益最大化的需求，產(chǎn)業(yè)融合的外在動(dòng)力是競(jìng)爭推動(dòng)和需求拉動(dòng)。[6]厲無畏和王振(2003)提出產(chǎn)業(yè)融合是伴隨不同產(chǎn)業(yè)或同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之間彼此滲透交叉或相互重組的動(dòng)態(tài)演化過程，并引發(fā)了新的產(chǎn)業(yè)或新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)自身多元化特性，為養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的融合提供新的發(fā)展路徑。[7]周幼曼(2015)提出應(yīng)從產(chǎn)業(yè)鏈條跨界融合的視角，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提供理論支撐。[8]

(三)研究思路

養(yǎng)老地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合指的是多產(chǎn)業(yè)在地理位置上形成一定規(guī)模的集聚。在集聚群內(nèi)，依托于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)老需求，為老年群體提供醫(yī)療、照護(hù)等服務(wù)，進(jìn)一步延伸旅游休閑和娛樂于一體的綜合型組織部落，使原本的產(chǎn)業(yè)邊界變得模糊，最終形成養(yǎng)老地產(chǎn)與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、娛樂產(chǎn)業(yè)等相互融合發(fā)展的狀態(tài)。從理論層面上，產(chǎn)業(yè)融合是創(chuàng)新性和動(dòng)態(tài)性演化的過程，實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用、業(yè)務(wù)交叉滲透和延伸、和市場(chǎng)拓寬和擴(kuò)張。從實(shí)踐層面上，產(chǎn)業(yè)的融合可以刺激新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。隨著近年來異地旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老地產(chǎn)等模式的興起，凸顯養(yǎng)老與旅游融合的趨勢(shì)，以福建省的養(yǎng)老和旅游資源為研究對(duì)象，進(jìn)行SWOT分析，通過實(shí)地考察及文獻(xiàn)輔助，定性分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的可行性?；诟＝ㄊ?001-2018年數(shù)據(jù)運(yùn)用熵值法測(cè)度旅游與養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展水平，進(jìn)一步論證可行性，為福建省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展路徑提供理論和數(shù)據(jù)支撐。

二、福建發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析

(一)優(yōu)勢(shì)分析

1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)

由中國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟聯(lián)合標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院共同對(duì)外發(fā)布了“2017中國養(yǎng)老城市排行榜50強(qiáng)”，福建省的廈門和福州分列第2位和第6位。廈門，別稱鷺島，東南沿海重要的中心城市、港口及風(fēng)景旅游城市。廈門是一座風(fēng)姿綽約的“海上花園”，被海水環(huán)繞的城市，環(huán)境整潔，氣候宜人。廈門逐漸成為現(xiàn)代化國際性港口風(fēng)景旅游城市，擁有世界文化遺產(chǎn)、第一批國家5A級(jí)旅游景區(qū)——鼓浪嶼。福州，福建省省會(huì)，曾獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“濱江濱海生態(tài)園林城市”等稱號(hào)。

2.資源優(yōu)勢(shì)

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)是以養(yǎng)老需求為導(dǎo)向，首先要考慮城市的宜居性，并結(jié)合老年人的特點(diǎn)，對(duì)氣候等自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、醫(yī)療質(zhì)量、交通質(zhì)量和生態(tài)質(zhì)量等有特殊的要求。首先，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。近年來，越老越多老年人愿意選取風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人的自然環(huán)境地區(qū)作為養(yǎng)老居所。福建省的綜合空氣質(zhì)量、氣溫氣候、森林覆蓋率等生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)良好，是典型的宜居和適合養(yǎng)老的最佳省份之一。其次是旅游資源，福建省有世界遺產(chǎn)4處、5A景區(qū)9家10處、177家A級(jí)旅游區(qū)(5A級(jí)景區(qū)9家10處)、10個(gè)國家地質(zhì)公園和15個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)等。著力構(gòu)建藍(lán)色海絲、綠色生態(tài)和紅色文化“三大旅游帶”和打造福州省會(huì)城市、廈門國際門戶、武夷新區(qū)“三大旅游核”。季節(jié)性休閑養(yǎng)老、旅游度假式、健康養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合將成為新形態(tài)和新趨勢(shì)。

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

2018年，福建省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3.58萬億元，名義增速為11.25%，同比去年增長了3621億元。2018年，福建省旅游經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)重有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，主要旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨穩(wěn)，規(guī)模不斷擴(kuò)大。全省全年累計(jì)接待國內(nèi)外游客共46040.17萬人次，比上年增長20.2%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)旅游總收入6634.58億元，增長30.5%。其中，全省累計(jì)接待國內(nèi)游客45138.93萬人次，比上年增長20.3%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入6032.95億元，增長32.0%。全省累計(jì)接待入境游客901.24萬人次，比上年增長16.2%；實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入90.92億美元，增長19.8%。

(二)劣勢(shì)分析

1.產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完整

目前缺乏相應(yīng)的建設(shè)規(guī)范，養(yǎng)老服務(wù)共識(shí)不足，不同產(chǎn)業(yè)間未實(shí)現(xiàn)有效的資源整合。主要表現(xiàn)為我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式和盈利模式都處于探索階段，產(chǎn)業(yè)鏈條也不夠清晰，沒有一個(gè)較為完整的框架可供選擇，難以整合社會(huì)資源。比如建設(shè)資金的投入、建筑用地的取得、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)還有待進(jìn)一步形成。

2.資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目功能的豐富性和多樣性，使其資金需求特點(diǎn)不同于傳統(tǒng)的商品住宅，其投資金額龐大、回收期限長。特別是資金沉淀期長，很難短期內(nèi)回收資金，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一般通過預(yù)售方式、銀行貸款、自有資金和建筑方代墊等方式保持資金的流動(dòng)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入與回籠不匹配導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力巨大。

(三)機(jī)遇分析

1.政策要素

為積極應(yīng)對(duì)老齡化趨勢(shì)，建立與其相適應(yīng)、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，福建省出臺(tái)了一系列用房用地政策、財(cái)政補(bǔ)貼政策和稅費(fèi)減等政策。比如《福建省發(fā)展和福建省人民政府“十三五”福建省老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知》閩政〔2017〕28號(hào)中提到，加快養(yǎng)老與房地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、旅游等融合步伐，大力發(fā)展候鳥式養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、健康醫(yī)療養(yǎng)老、農(nóng)家養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、會(huì)員制養(yǎng)老等新興業(yè)態(tài)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，提高產(chǎn)業(yè)聚集度。從政策層面上看，涵蓋社會(huì)資本、人才、金融等基本要素，逐漸形成綜合化、市場(chǎng)化和一體化的政策氛圍。[9]

2.市場(chǎng)潛力

養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力主要依賴于養(yǎng)老需求市場(chǎng)的發(fā)展前景。根據(jù)國家社科基金2016年《養(yǎng)老消費(fèi)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究》課題組測(cè)算，2020年我國老年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.98萬億元，2050年將達(dá)到48.52萬億元，市場(chǎng)規(guī)模以每年9.07%的增長率高速發(fā)展。同時(shí)老年人特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域老年人及其子女的老年消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，購買老年服務(wù)和產(chǎn)品的觀念形成，也有越來越多的企業(yè)參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。最后養(yǎng)老地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展會(huì)帶來的新的市場(chǎng)機(jī)遇，比如康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)社區(qū)、老年旅居等，可以推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的提升。[10-11]

(四)挑戰(zhàn)分析

國家雖然鼓勵(lì)市場(chǎng)力量投資養(yǎng)老地產(chǎn)，但仍缺乏實(shí)質(zhì)的政策支持。比如在土地獲得方面，土地的價(jià)格、產(chǎn)權(quán)都會(huì)影響?zhàn)B老地產(chǎn)的入住率和利潤。雖讓未來巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)需求將得到釋放，涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)的整體養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)范監(jiān)管還不夠到位，養(yǎng)老地產(chǎn)炙手可熱但其他養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老金融發(fā)展緩慢，資源整合能力亟需提升，需要及時(shí)調(diào)研市場(chǎng)變化趨勢(shì)，發(fā)展各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)融合態(tài)勢(shì)，設(shè)計(jì)調(diào)整養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營策略。[12-15]

(五)福建省發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)SWOT分析矩陣

表1 福建省養(yǎng)老地產(chǎn)SWOT分析矩陣

三、福建省旅游養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展的實(shí)證研究

(一)方法選擇與模型構(gòu)建

熵值法是根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)觀測(cè)值提供的信息來確定指標(biāo)權(quán)重的客觀賦權(quán)法。熵是對(duì)不確定性的度量，信息量越大，不確定性也就越小，熵也就越小。通過計(jì)算熵值來評(píng)價(jià)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展的評(píng)價(jià)指標(biāo)的離散程度，指標(biāo)的離散程度越大，該指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的影響也越大。其算法的實(shí)現(xiàn)過程如下：

1.指標(biāo)權(quán)重的確定

在進(jìn)行融合發(fā)展的評(píng)價(jià)之前，首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化，然后再對(duì)指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。為了能得到較為客觀的權(quán)重，對(duì)指標(biāo)的客觀權(quán)重采用熵值法進(jìn)行計(jì)算，熵值法的計(jì)算原理如下：

首先，每個(gè)指標(biāo)的量綱和單位是不同的，無法直接比較、計(jì)算，所以在各指標(biāo)權(quán)重計(jì)算前，需將其標(biāo)準(zhǔn)化處理：

當(dāng)指標(biāo)為正向指標(biāo)時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)化公式(1)為：

當(dāng)指標(biāo)為負(fù)向指標(biāo)時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)化公式(2)為：

其次，利用比重法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化。通過計(jì)算第j個(gè)指標(biāo)的熵值和第j個(gè)指標(biāo)的差異系數(shù)，得到第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重為公式(3)：

其中，j=1,2,......,p

2.建立綜合評(píng)價(jià)系數(shù)

利用標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)與權(quán)重相乘得到綜合得分，建立旅游養(yǎng)老地產(chǎn)綜合發(fā)展水平評(píng)價(jià)函數(shù)公式(4)：

3.計(jì)算產(chǎn)業(yè)融合協(xié)調(diào)度函數(shù)

耦合度是用于度量不同要素之間的協(xié)調(diào)狀況，反映其相互作用程度的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境之間存在著相互作用與影響，引入耦合度模型計(jì)算福建省旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境之間的耦合狀況公式(5)：

公式中C表示耦合度，f(x)+g(y)+h(z)分別代表旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合發(fā)展評(píng)價(jià)函數(shù)，其取值范圍在0-1之間。當(dāng)C值趨近于1，表示系統(tǒng)間各要素關(guān)聯(lián)程度愈強(qiáng)其表示出有序方向發(fā)展，反之則表明系統(tǒng)間各要素關(guān)聯(lián)程度愈弱且向無序混亂的方向發(fā)展，等于0則表明系統(tǒng)間呈現(xiàn)完全無序狀態(tài)。由于耦合度只能反映系統(tǒng)間相互作用的強(qiáng)弱程度，難以反映整體功能和綜合效益的狀況即耦合協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低，為了進(jìn)一步測(cè)算旅游產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展的實(shí)際情況，故引入耦合協(xié)調(diào)度模型公式(6)和公式(7)：

T=af(x)+βg(y)+δh(z) (6)

公式中T為三個(gè)子系統(tǒng)的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，α、β、δ表示待定權(quán)數(shù)，這里分別取1/3。D耦合協(xié)調(diào)度表示旅游與養(yǎng)老地產(chǎn)的融合協(xié)調(diào)度，D∈(0，1)，D值越趨向于1表明效果越好，越趨向于0則表明效果越差。

(二)實(shí)證結(jié)果與分析

1.指標(biāo)的選擇與數(shù)據(jù)來源

全面分析福建省旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的影響因素，綜合考慮諸多要素之間相互關(guān)聯(lián)及獨(dú)立性，結(jié)合福建省區(qū)域特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，指標(biāo)選擇兼顧整體性和協(xié)調(diào)性。其次是指標(biāo)選擇的科學(xué)可行性，指標(biāo)科學(xué)特征顯著，數(shù)據(jù)均從福建省統(tǒng)計(jì)年鑒獲取，來源真實(shí)可靠，同時(shí)指標(biāo)能很大程度反應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的狀態(tài)趨勢(shì)。根據(jù)前文及文獻(xiàn)總結(jié)，由于目前福建省還未發(fā)展真正的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，從旅游產(chǎn)業(yè)環(huán)境、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境三個(gè)層面選擇9個(gè)指標(biāo)構(gòu)建福建省旅游養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表2。

表2 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.福建省旅游產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)融合發(fā)展趨勢(shì)分析

根據(jù)公式(1)-(4)可得福建省旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合發(fā)展水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)函數(shù)，如表3：

表3 福建省旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)函數(shù)

根據(jù)公式(5)-(7)可得福建省旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境耦合度C值、耦合協(xié)調(diào)度D值和綜合發(fā)展水平指數(shù)T值，如表4：

表4 福建省旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境融合協(xié)調(diào)度函數(shù)

(三)結(jié)果分析

首先從表2可知，2001-2018年福建省旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展水平都呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升狀態(tài)。2001-2008年養(yǎng)老環(huán)境的發(fā)展水平明顯高于旅游環(huán)境和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展水平。2009-2018年旅游和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，與養(yǎng)老環(huán)境的發(fā)展水平差距逐漸縮小。其次從表3可知，2001-2018年福建省旅游、養(yǎng)老和地產(chǎn)環(huán)境之前關(guān)聯(lián)程度越來越強(qiáng)到2018年趨近于1。三者的綜合發(fā)展水平T值也是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的狀態(tài)。2001-2018年耦合協(xié)調(diào)度D值總體呈上升趨勢(shì)，從2001-2005年嚴(yán)重失調(diào)，發(fā)展趨勢(shì)從失調(diào)走向融合到2017和2018年呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)。

四、發(fā)展福建省養(yǎng)老地產(chǎn)的路徑

(一)明確自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)

通過上文福建養(yǎng)老地產(chǎn)的SWOT分析和實(shí)證結(jié)果，福建省發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)明顯，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重不同養(yǎng)老需求和靈活性。從實(shí)證結(jié)果進(jìn)行分析，福建省需要注重旅游資源和養(yǎng)老資源的整合，以養(yǎng)老地產(chǎn)為依托，旅游為紐帶，以此實(shí)現(xiàn)耦合放大效應(yīng)的落實(shí)。所有的策劃和定位是建立在資源匹配上的，發(fā)揮旅游和養(yǎng)老的資源優(yōu)勢(shì)，雙方資源疊加形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。其次發(fā)揮福建省與臺(tái)灣的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，明確海峽兩岸養(yǎng)老合作開發(fā)示范基地，匯聚兩岸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成果與經(jīng)驗(yàn)。臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的突出特點(diǎn)在于醫(yī)療服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)和輕資產(chǎn)的模式，通過兩岸合作，引入臺(tái)灣成熟的養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)和機(jī)構(gòu)，發(fā)展養(yǎng)老合作模式多元化，借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后期管理的經(jīng)驗(yàn)。

(二)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)鏈

首先政府建立養(yǎng)老服務(wù)需求評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)市場(chǎng)開展養(yǎng)老服務(wù)需求評(píng)估，通過市場(chǎng)收集掌握的有關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)，合理配置和盤活養(yǎng)老資源。引導(dǎo)旅游業(yè)資源與養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合，引導(dǎo)有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)有的旅游資源尋求更緊密的對(duì)接發(fā)展旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。比如海陽城是海南省推出的旅游度假與養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這一模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)也給地方旅游經(jīng)濟(jì)帶來機(jī)遇，可以選擇出售型也可以選擇出租型養(yǎng)老公寓，匹配不同養(yǎng)老需求，著重服務(wù)資源整合。

(三)整合資金資源，創(chuàng)新金融支持模式

從前文SWOT分析可得，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸主要在于資金的壓力和產(chǎn)業(yè)鏈條的缺失。適老化的基礎(chǔ)設(shè)施和功能性配套設(shè)施特殊要求導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一次性投入量龐大，同時(shí)需要后期的管理和維護(hù)，其資金需求還有持續(xù)性。福建省作為沿海發(fā)達(dá)城市，定位中產(chǎn)以上自理型老年群體，發(fā)展中高端旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。通過政府政策引導(dǎo)、減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、發(fā)揮財(cái)政資金杠桿作用等手段引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓寬養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道，為項(xiàng)目提供融資支持。金融支持模式的創(chuàng)新可借鑒國外的醫(yī)療養(yǎng)老REITs融資模式。REITs融資模式與養(yǎng)老地產(chǎn)的對(duì)接可以擴(kuò)展的融資渠道，緩解其資金壓力，同時(shí)提供資金退出方式，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和再次循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)縱向價(jià)值鏈?zhǔn)且缘禺a(chǎn)企業(yè)為中心并在地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)下構(gòu)建讓參與各方獲益的價(jià)值創(chuàng)造鏈條?；陴B(yǎng)老地產(chǎn)REITs地產(chǎn)企業(yè)可以與中小投資者、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)運(yùn)營商等實(shí)現(xiàn)縱向價(jià)值鏈條的提升和產(chǎn)業(yè)融合協(xié)調(diào)發(fā)展，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的不同周期實(shí)現(xiàn)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、需求市場(chǎng)共享與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。