閆星文，張廣興，王 飛

（1.洛陽市澗西區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，河南 洛陽 471003；2.洛陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，河南 洛陽 471499；3.中國建筑科學(xué)研究院有限公司，北京 100013）

0 引言

實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不僅是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，而且是改善人居環(huán)境、提高生活品質(zhì)的民心工程，更是當(dāng)前穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)的重要途徑，對促進經(jīng)濟發(fā)展、彰顯治理能力等具有重要而深遠的意義。

十三屆全國人大四次會議政府工作報告在2021年重點工作中提出：擴大有效投資，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。今年擬安排地方政府專項債券3萬億元，優(yōu)先支持在建工程，合理擴大使用范圍。完善支持社會資本參與政策，進一步拆除妨礙民間投資的各種藩籬，在更多領(lǐng)域讓社會資本進得來、能發(fā)展、有作為。

1 老舊小區(qū)組團連片改造

2021年，洛陽市政府辦公室印發(fā)《洛陽市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片改造提質(zhì)工作實施方案》，要求老舊小區(qū)改造組團連片，集散為整。利用3年時間完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片改造提質(zhì)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造由單個小區(qū)向連片街區(qū)縱深推進。

1.1 改造范圍

1）老舊小區(qū)改造對象 建成于2000年以前，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重老舊、缺失，且房屋結(jié)構(gòu)安全，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）住宅小區(qū)。

2）不在改造范圍 已納入各級城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的住宅小區(qū)（含獨棟住宅樓），以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村，主干道、主管網(wǎng)、綜合管廊、廣場、城市公園等與住宅小區(qū)不直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，不納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)范圍。

3）老舊小區(qū)組團連片范圍 組團連片區(qū)域范圍內(nèi)有2001—2005年建成的老舊小區(qū)，同步列入改造范圍。國有企事業(yè)單位、軍隊、中央和省屬機關(guān)所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入組團連片改造計劃，一并組織實施。

1.2 改造要求

1）公共區(qū)域 重點對公共活動空間、無障礙設(shè)施、綠地植被、景觀風(fēng)貌、排水、道路、停車、市政管線、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安防設(shè)施等綜合情況及相關(guān)指標(biāo)進行分析評估。

2）房屋建筑本體 重點對房屋屋面、立面、建筑公共部位、圍護結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、電氣等建筑設(shè)備的綜合情況及相關(guān)指標(biāo)進行分析評估。改造內(nèi)容應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)安全鑒定結(jié)果、現(xiàn)狀診斷評估、改造主體意愿和改造資金的籌措情況綜合確定。

1.3 改造原則

1）應(yīng)徹底消除安全隱患、完善基本功能和公共配套設(shè)施、提升居民生活品質(zhì)。堅持以人為本、因地制宜、分類施策，綜合考慮群眾意愿。

2）改造應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合，在改善居住條件和環(huán)境品質(zhì)的同時展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

3）充分結(jié)合背街小巷改造提升、既有建筑節(jié)能提升、歷史街區(qū)保護、綠色社區(qū)創(chuàng)建、海綿城市建設(shè)、沿街門店整治、農(nóng)貿(mào)市場整治、城市書房建設(shè)、樂養(yǎng)居建設(shè)、停車場改（擴）建、公廁改造等相關(guān)項目建設(shè)，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片改造，整體提升環(huán)境。

1.4 改造內(nèi)容

1）配套基礎(chǔ)設(shè)施改造 聚焦?jié)M足基本民生需求，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片范圍內(nèi)的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施進行改造提升。主要內(nèi)容包括組團連片范圍內(nèi)的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、照明、充電、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整、停車場、停車泊位或車庫等項目。

2）人居環(huán)境提升改造 聚焦完善社區(qū)居住環(huán)境，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片范圍內(nèi)的生活居住環(huán)境進行改造提升。主要內(nèi)容包括組團連片范圍內(nèi)違建拆除、門店整治、農(nóng)貿(mào)市場和批發(fā)市場整治等，以及修繕外墻屋頂、公共樓道、大門入口，完善門牌標(biāo)識，進行綠化美化，增添涼亭花園，實施建筑節(jié)能改造和衛(wèi)生整治，推進有條件的樓棟加裝電梯，推進社區(qū)適老化改造和無障礙設(shè)施建設(shè)，對片區(qū)內(nèi)文物古跡、歷史建筑、古樹名木等歷史文化和自然資源采取有效保護措施等。

3）居民服務(wù)優(yōu)化改造 聚焦提升群眾居住品質(zhì)，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片范圍內(nèi)的“醫(yī)養(yǎng)托護郵吃健文教娛”等綜合服務(wù)功能進行配套，建立完備的服務(wù)體系。主要內(nèi)容包括在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)組團連片范圍內(nèi)增設(shè)黨建中心、物業(yè)用房，完善醫(yī)療、養(yǎng)老、托幼、護理、助餐、購物、文化、健身、家政、快遞等服務(wù)。

4）規(guī)范社區(qū)管理 聚焦完善基層組織、引進物業(yè)管理，對組團連片范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實施長效管理。主要內(nèi)容包括采用市場化物業(yè)服務(wù)、社區(qū)保障性物業(yè)管理、業(yè)主自治管理等模式，積極推進物業(yè)管理全覆蓋；加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，實行社區(qū)網(wǎng)格化管理，建立社區(qū)管理公眾參與機制，推動物業(yè)管理融入基層社會治理體系。

1.5 改造標(biāo)準(zhǔn)

1）五全標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)設(shè)施全到位、城市功能全配套、智慧安防全植入、綠色生態(tài)全滲透、物業(yè)管理全覆蓋。

2）九位一體 建筑立面干凈整潔、沿街門店規(guī)整統(tǒng)一、街巷道路平整通暢、綠化景觀增量提升、路燈照明節(jié)能完好、停車場地設(shè)置合理、加裝電梯科學(xué)安全、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、公共服務(wù)滿足需要。

3）三入四通四有兩整 即電線、網(wǎng)線、纜線全部入地入槽，水、電、氣、暖管路暢通，有物業(yè)管理、有智慧安防系統(tǒng)、有健身娛樂設(shè)施、有新式垃圾分類設(shè)施，道路平整、路沿齊整。

4）三合三整九有 即線路網(wǎng)路多桿合一、多箱合一、多網(wǎng)合一，門店規(guī)整、道路平整、路沿齊整，15min生活圈內(nèi)有便民服務(wù)中心、有“樂養(yǎng)居”、醫(yī)療服務(wù)中心、城市書房（閱覽室）、公共廁所、快遞收發(fā)點、便民超市、停車場地、充電設(shè)施，符合綠色社區(qū)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。

1.6 改造流程

老舊小區(qū)組團連片改造流程如圖1所示。

圖1 老舊小區(qū)組團連片改造流程

2 老舊小區(qū)組團連片改造注意事項

2.1 民意調(diào)查

民意調(diào)查是改造前期工作的重要內(nèi)容，要給群眾“菜單式”選擇，以“百姓點單、規(guī)劃下廚、政府上菜”為工作目標(biāo)，在調(diào)查過程中要特別注意工作方式方法，確保居民了解政策、理解政策，確保調(diào)查表真實反映居民意愿。老舊小區(qū)改造最終設(shè)計方案的確定依據(jù)十分關(guān)鍵，一定要在調(diào)研時向居民解釋清楚，避免部分改造項目無法實施而導(dǎo)致居民不滿。

2.2 改造前的鑒定、診斷、評估

2.3 違建拆除

違章建筑涉及結(jié)構(gòu)安全、公共活動空間、停車場、非機動車停車棚、消防通道等方面，要做好老舊小區(qū)改造，必須拆除違建。洛陽市舊改工作導(dǎo)則明確提出，舊改項目“有條件申報、競爭性入圍，成熟一個、推動一個”，優(yōu)先將居民積極拆除違建的小區(qū)納入改造范圍。因此違章拆除可以看作是改造的基本要求。

3 老舊小區(qū)組團連片改造技術(shù)要點

3.1 室外環(huán)境

1）公共空間 劃定公共活動空間范圍，根據(jù)條件種植遮陰喬木，設(shè)置休息座椅，增設(shè)活動場地及設(shè)施；設(shè)置文化宣傳欄、科普櫥窗。完善小區(qū)無障礙設(shè)施，設(shè)置小區(qū)平面圖、道路指示牌、樓棟號、單元牌等，清除違章建筑。

2）綠地植被 清除占綠違章建筑，恢復(fù)并增加綠化；保留原有高大喬木等綠化特色，設(shè)立社區(qū)古樹名木保護標(biāo)牌并落實保護制度；主要樹木、灌木宜懸掛或裝設(shè)標(biāo)志牌。

3）雨水控制 原有雨污管網(wǎng)疏通，維修更換破損管道；未進行雨污分流的需規(guī)劃新建；鋪裝改造結(jié)合海綿城市理念優(yōu)先考慮透水鋪裝材料。

4）景觀風(fēng)貌 應(yīng)結(jié)合出入口、圍墻、景觀構(gòu)筑物、景觀照明、綠化等進行改造和優(yōu)化；出入口宜增設(shè)門衛(wèi)值班、信報收發(fā)、快遞存放，或配備智能快件箱、智能信包箱等功能，機動車出入口應(yīng)安裝抬桿或電動伸縮門等裝置；通過修繕、粉刷或設(shè)置文化墻，設(shè)置花架、涼亭、景觀墻、雕塑等營造社區(qū)文化。

3.2 道路交通與停車

1）道路 合理改造或優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，條件允許時，打通斷頭路和瓶頸路，滿足消防、救護等車輛的通行要求；機動車道宜采用瀝青或水泥混凝土路面；出入口應(yīng)設(shè)置減速帶，優(yōu)化道路標(biāo)識標(biāo)線；宜增設(shè)步道系統(tǒng)，鋪裝應(yīng)選擇堅實、牢固、防滑、透水的材料；應(yīng)檢查道路井蓋，存在問題的進行修整，并采取防盜、防墜等措施。

即以長橫孔為起始靈敏度需要在儀器上提高26.5 dB，在=320 mm的缺陷相當(dāng)于d4.5mm長橫孔當(dāng)量．

2）交通標(biāo)志 小區(qū)出入口、幼兒園、老年人服務(wù)點等應(yīng)增設(shè)減速設(shè)施和明顯的交通標(biāo)志；應(yīng)在道路彎道、急轉(zhuǎn)彎等視距不良處設(shè)置凸面反光鏡。

3）停車設(shè)施 應(yīng)根據(jù)實際調(diào)研情況，適當(dāng)增加停車位，并完善標(biāo)識，設(shè)置無障礙停車位，宜配置臨時停車位；非機動車停放設(shè)施應(yīng)小規(guī)模、分散布置，并設(shè)置遮擋設(shè)施、充電樁等；當(dāng)條件允許時，宜建立智能停車管理系統(tǒng)。

3.3 配套設(shè)施

1）室外管線 應(yīng)對破損、老化、不滿足使用要求的供水、供熱、供氣、供電、通信光纜、有線電視等線路及配套設(shè)施進行更新、加固、移址、重建，并宜采用共同溝方式統(tǒng)籌綜合改造；相關(guān)改造應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)。架空線路改造時宜采用埋地敷設(shè)方式。不能埋地的，應(yīng)由相應(yīng)專業(yè)經(jīng)營單位進行梳理規(guī)整。

2）公共服務(wù)設(shè)施 應(yīng)按照GB 50180—2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)條件，整修或通過新建、改建、擴建或租賃方式，設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理用房、托兒所、幼兒園、老年人服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)站、室外健身點、小超市、快遞站等滿足社區(qū)需要。

3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施 積極推行垃圾分類，收集點設(shè)置應(yīng)便于使用和清運，位置相對固定，不得影響周邊衛(wèi)生和景觀環(huán)境；不具備條件的老舊小區(qū)可保留或改造現(xiàn)有化糞池，并對連接管線進行清淤疏通，對窨井蓋和排氣管進行清理維護，有滲漏損壞的應(yīng)進行維修或更換；公共廁所建設(shè)應(yīng)符合相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)要求。

4）安防設(shè)施 小區(qū)出入口、小區(qū)周界、主要通道、公共設(shè)施、車輛集中停放區(qū)域、樓棟單元門處應(yīng)安裝安防監(jiān)控設(shè)備及智能感知設(shè)施，監(jiān)控錄像保存應(yīng)不少于30d；出入口、樓棟單元門樓內(nèi)通道門處應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)。

3.4 房屋建筑

1）屋面 應(yīng)根據(jù)屋面形式和防水破損情況進行修繕或重新鋪設(shè)防水卷材，同時結(jié)合屋頂修繕，應(yīng)對防雷設(shè)施進行修復(fù)更新。

2）立面 改造時，應(yīng)對飾面進行全面清理，可重新粉刷或修飾，外墻涂料宜優(yōu)先選用質(zhì)感涂料；對敷設(shè)于外墻的強弱電線路進行綜合統(tǒng)籌改造；清理附著于建筑物存在安全隱患或影響美觀的設(shè)施；外墻節(jié)能改造時，應(yīng)按所在氣候區(qū)的居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。

3）公共部位 出入口設(shè)置無障礙坡道及扶手，新裝或修繕單元門；樓梯間內(nèi)各類線路應(yīng)統(tǒng)一歸置、固定；整修或更換破損的公共樓梯踏步、欄桿和扶手，對污損或涂印、張貼小廣告嚴(yán)重的樓道墻面進行粉刷。

4）加裝電梯 加裝電梯應(yīng)不降低相鄰建筑日照標(biāo)準(zhǔn)，不影響道路通行及安全疏散功能，符合防雷設(shè)計要求；地下部分應(yīng)采取防水措施；電梯選用及安裝符合相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；與建筑結(jié)構(gòu)相連接時應(yīng)進行安全性和抗震鑒定；承重墻體局部開洞時，應(yīng)對相關(guān)部分作局部承載能力驗算，并應(yīng)采取相應(yīng)抗震措施。

3.5 水暖電基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備

1）給水排水 用水計量應(yīng)分戶分項進行；供水改造應(yīng)符合衛(wèi)生及水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；供水管網(wǎng)設(shè)計應(yīng)充分利用市政壓力，合理劃分；排水管道改造宜結(jié)合居住功能改造整體更換；商業(yè)網(wǎng)點含油脂污水應(yīng)經(jīng)除油裝置后方可排入小區(qū)室外污水管網(wǎng)；改造選用的管材、管件應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2）供暖 供暖系統(tǒng)改造時，應(yīng)結(jié)合建筑節(jié)能改造重新進行熱負(fù)荷計算。改造應(yīng)符合GB/T 50893—2013《供熱系統(tǒng)節(jié)能改造技術(shù)規(guī)范》的要求；小區(qū)內(nèi)供熱管網(wǎng)改造前，應(yīng)對管道及其保溫質(zhì)量進行檢測和檢修；新增供暖系統(tǒng)的小區(qū)，供暖管道宜采用架空鋪設(shè)，并宜采用熱交換站的方式進行間接連接。

3）電氣 電氣系統(tǒng)改造應(yīng)按JGJ 242—2011《住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范》等對照檢查評估，制定相應(yīng)改造方案；改造時盡量利用原有管路，避免重新敷設(shè)，應(yīng)實現(xiàn)分戶計量，并宜采用智能化設(shè)備；公共空間應(yīng)設(shè)置公共照明、安全出口標(biāo)志、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明裝置等設(shè)施；室外照明改造應(yīng)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀，突出小區(qū)特色，覆蓋住宅單元出入口、通道、小區(qū)出入口、公共活動場所等區(qū)域；光纖入戶改造必須滿足平等接入、用戶自由選擇的要求。

3.6 施工注意事項

1）EPC模式施工 改造工程可分專業(yè)招標(biāo)，優(yōu)先考慮設(shè)計、采購、施工一體化的EPC模式。

2）溝通機制 施工前應(yīng)建立施工組織各方和居民的溝通協(xié)調(diào)機制，施工事項提前發(fā)布告示。施工單位應(yīng)科學(xué)組織施工，積極采取措施保證居民正常生活，減少擾民。

3）公示公告 施工單位施工前7個工作日在小區(qū)出入口設(shè)置公示牌，施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)志。主動接受群眾監(jiān)督。施工現(xiàn)場設(shè)置“老舊小區(qū)改造監(jiān)督平臺”，隨時接受群眾政策咨詢，聽取意見建議；在改造后立即設(shè)置“老舊小區(qū)改造意見反饋平臺”，受理意見反饋不少于1個月。

4）綠色施工 施工作業(yè)應(yīng)保證施工安全，建立安全應(yīng)急預(yù)案；減少施工能耗，采取有效措施節(jié)水、降塵、降噪、防止光污染；施工安全應(yīng)包括施工方面和居民方面，注意現(xiàn)場管理及布置警示標(biāo)識，盡可能減少對居民生活影響，注意施工時間、注意噪聲揚塵、控制好施工周期等。

3.7 驗收注意事項

1）改造方案應(yīng)有完整的設(shè)計文件、施工方案與技術(shù)措施?？⒐を炇諔?yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。

2）施工單位應(yīng)詳細(xì)收集并保管施工過程中的原始圖紙、變更說明、相關(guān)證明、改造方案、影像資料等所有相關(guān)文件，鼓勵采用數(shù)字化檔案保存方式?？⒐を炇召Y料一般包括建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位及第三方評估單位相關(guān)資料；全套竣工資料分冊成卷存檔，同時保留電子掃描版?zhèn)洳?。確保各項手續(xù)符合要求。

3）涉及實施供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、電梯等公用設(shè)施設(shè)備安裝，應(yīng)有相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位組織現(xiàn)場檢查和驗收，并將驗收文件整理成冊。

4）改造后在便于公眾知悉的位置設(shè)置工程責(zé)任牌，以便公眾長期監(jiān)督。施工改造完成后，應(yīng)組織居民代表對施工過程中的安全防護措施、擾民情況、揚塵、噪聲控制水平等進行滿意度評價。

3.8 后期管理

結(jié)合改造工作推進構(gòu)建黨建引領(lǐng)、“三治”并進、服務(wù)進社區(qū)的基層組織體系、治理體系和服務(wù)體系。

對有條件實行市場化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，積極引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對規(guī)模小、分布散，難以實行市場化物業(yè)管理的小區(qū)，連片打包，實行社區(qū)保障性管理；對暫不具備引進物業(yè)管理的老舊小區(qū)，組織成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，逐步實現(xiàn)小區(qū)的自治管理。

4 結(jié)語

通過仔細(xì)研究政策規(guī)范內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，從改造民意調(diào)研、改造方案確定，到改造過程監(jiān)督、意見征詢，再到改造后滿意度調(diào)查，居民意愿的收集采納貫穿小區(qū)改造全過程，老舊小區(qū)改造是民生工程、民心工程，改造工作務(wù)必做到居民知曉、居民認(rèn)可和居民滿意。社區(qū)工作人員積極宣傳改造政策，認(rèn)真收集居民意見，仔細(xì)解答居民疑問；設(shè)計人員詳細(xì)了解小區(qū)現(xiàn)狀，考慮居民意愿，保證各項改造措施真正滿足居民需求；施工人員注意工作方式方法，科學(xué)選取施工方案，避免對居民日常生活產(chǎn)生過多影響，重視對居民的勸導(dǎo)解釋工作，在改造過程中及時對居民的反饋意見進行匯總收集采納。

改造效果好不好，老百姓說了算，要以老百姓需求為出發(fā)點，堅持“改得對”“改得好”“用得好”改造核心思想，交出一份居民滿意的答卷，將這項民生工程真正落到實處。