文/廣州新華學(xué)院 吳美姍 楊倩楠 姚秀蓉

0 引言

城市發(fā)展問題日漸顯現(xiàn)，讓人們意識(shí)到城市更新的重要性，同時(shí)對(duì)城市更新的理解和認(rèn)識(shí)也更為深入。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致過多的資源和空間被占用，中心城市土地逐漸減少、產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限、居住質(zhì)量下降，嚴(yán)重阻礙新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，城市發(fā)展對(duì)資源環(huán)境造成的壓力也為城市更新賦予更多的時(shí)代內(nèi)涵[1]。國內(nèi)外眾多成功案例展現(xiàn)了城市更新在提升城市質(zhì)量的同時(shí)，也能夠增強(qiáng)城市發(fā)展的活力與競爭力[2]，城市更新成為當(dāng)前城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一，科學(xué)合理評(píng)價(jià)城市更新效益，明確存在的問題，為日后相關(guān)工作的開展提供優(yōu)化建議尤為重要。

黃埔區(qū)作為廣州市中心六區(qū)之一，擁有最集中的城市更新項(xiàng)目，如保利魚珠港綜合體、萬科悅城、茅崗村項(xiàng)目等[3]，而大沙街道是黃埔區(qū)的核心區(qū)域，轄內(nèi)的橫沙社區(qū)更是黃埔區(qū)的“門口”，當(dāng)前該區(qū)域的城市更新工作正在不斷推進(jìn)，其更新效益良好與否對(duì)整個(gè)黃埔區(qū)乃至廣州市具有重要意義。

1 廣州市黃埔區(qū)大沙街道城市更新情況

1.1 區(qū)域概況

大沙街道位于廣州市黃埔區(qū)，鄰近廣州技術(shù)開發(fā)區(qū)、珠江、天河區(qū)東圃鎮(zhèn)等區(qū)域，氣候類型為亞熱帶季風(fēng)氣候，地貌以沖積平原為主，總體地勢(shì)北高南低，是廣州市老工業(yè)區(qū)，目前共轄橫沙、姬堂、泰景、大沙東4個(gè)社區(qū)。隨著廣州市“東進(jìn)”計(jì)劃不斷推進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到一定發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)見好，并尋求進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的教育衛(wèi)生、社會(huì)保障等民生事業(yè)也得到不斷發(fā)展。

1.2 城市更新過程

為適應(yīng)廣州市城市化發(fā)展步伐，黃埔區(qū)諸多老工業(yè)區(qū)域被納入城市更新范圍內(nèi)，大沙街道地處黃埔區(qū)核心區(qū)域，轄內(nèi)的豐樂北路是連接黃埔區(qū)南北的主要交通干線（見圖1）。長期以來，豐樂北路沿線的低端廠房、倉庫、堆場等低效用地嚴(yán)重影響周邊居民的生產(chǎn)、生活，2010年起該街道被納入城市更新改造計(jì)劃中，轄內(nèi)的橫沙、姬堂兩大社區(qū)是重點(diǎn)改造區(qū)域。當(dāng)前，大沙街道的改造已進(jìn)行了10年，主要經(jīng)歷以下5個(gè)改造階段。

圖1 大沙街道范圍及綠化用地

1）第一階段（2010年） 大沙街道城市更新工作獲得審批。2010年2月，大沙街道橫沙村改造方案獲得廣州市“三舊”改造工作辦公室審批通過，同意其采用自主開發(fā)的模式對(duì)改造范圍施行全面改造。

2）第二階段（2011—2015年） 大沙街道城市更新工作初顯成效。2015年8月，橫沙城中村改造項(xiàng)目安置區(qū)一期圓滿完成，該社區(qū)聚集居住、商業(yè)、文化三大中心功能。同時(shí)，安置區(qū)二期住宅、豐樂北橫沙村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目、橫沙165畝留用地項(xiàng)目雅居樂創(chuàng)新中心、姬堂舊村改造項(xiàng)目也在陸續(xù)籌備中。

3）第三階段（2016—2017年） 大沙街道城市更新工作面臨困境。由于黃埔區(qū)是廣州市老工業(yè)區(qū)，城區(qū)面貌差，土地資源緊張，加上群眾對(duì)于更新改造工作的疑慮和信心不足，城市更新改造項(xiàng)目開展并不順利。此外，需要回收的地塊由于合同簽訂年份不同，內(nèi)容有所差異，而且賠償標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致回收進(jìn)度緩慢。

4）第四階段（2018—2019年） 大沙街道城市更新工作重回軌道。為推動(dòng)區(qū)域城市更新改造進(jìn)程，并使其與現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)建設(shè)相結(jié)合，黃埔區(qū)政府制定一系列相關(guān)政策，同時(shí)發(fā)揮黨員干部作用積極宣傳，為群眾解答疑惑，帶頭整治動(dòng)遷。這一過程中，大沙街道堅(jiān)持陽光操作，并吸取經(jīng)驗(yàn)為拆遷補(bǔ)償制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，努力推進(jìn)相關(guān)工作，橫沙城中村改造項(xiàng)目安置區(qū)二期也于2018年4月順利開工。

5）第五階段（2020年至今） 大沙街道城市更新工作加快推進(jìn)。2020年，大沙街道仍不斷加快推進(jìn)城市更新工作。目前姬堂舊村改造、橫沙留用地雅居樂創(chuàng)新中心等項(xiàng)目已陸續(xù)動(dòng)工，地鐵7號(hào)線二期北延線也將在大沙街道的豐樂北路沿線設(shè)立地鐵姬堂站。

1.3 城市更新現(xiàn)狀

隨著改造計(jì)劃順利推進(jìn)，大沙街道的城市更新成效逐漸凸顯，橫沙城中村改造項(xiàng)目一期落成后，區(qū)域內(nèi)分為安置區(qū)和融資區(qū)，除原城中村居民外，也不斷吸引新居民和商業(yè)入駐，開始呈現(xiàn)商貿(mào)文化區(qū)的雛形。但改造區(qū)域仍存在空間布局規(guī)劃不合理、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢、居民主動(dòng)性有限等問題。結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H更新改造情況，可從空間、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三方面進(jìn)行具體效益分析。

2 廣州市黃埔區(qū)大沙街道城市更新效益分析

2.1 空間效益：基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境改善，但路網(wǎng)未成系統(tǒng)，公共交通可達(dá)性較差

大沙街道改造前為城中村，密集的人口促使大沙街道需要具備相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共空間。隨著城市更新工作的開展，區(qū)域內(nèi)低效用地得到再開發(fā)利用，并不斷完善教育、醫(yī)療、安全等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時(shí)，更新也注重對(duì)公園、綠地等社區(qū)公共空間的保留和環(huán)境改善：①大沙街道擁有黃埔荔枝公園、黃埔兒童公園、姬堂公園等公園綠地和猛虎山、大田山等山地，這些區(qū)域在更新中大多被保留，并進(jìn)一步優(yōu)化種植植被與休憩空間；②關(guān)停一系列“散亂污”企業(yè)，如豐樂北路沿線更新改造后，流經(jīng)大沙街道內(nèi)三戽涌的污染物減少95%[4]，使原有臟亂差的城中村環(huán)境得到較大改善。

大沙街道空間改造已初見成效，但仍存在道路規(guī)劃不合理、公共交通覆蓋率低等問題。路網(wǎng)系統(tǒng)方面，現(xiàn)階段大沙街道的主干道系統(tǒng)雖已形成基本格局，但內(nèi)部道路網(wǎng)系統(tǒng)仍需完善，主要原因：①大沙街道內(nèi)主干道主要是廣園快速路和豐樂北路，但廣園快速路級(jí)別較高，東西橫向穿過街道反而形成南北阻隔；②區(qū)域內(nèi)次干道、支路、斷頭路較多，分布支離破碎，輔助主干道交通分流作用較小，導(dǎo)致路網(wǎng)建設(shè)系統(tǒng)性較差。目前橫沙社區(qū)已有個(gè)別道路進(jìn)行改造建設(shè)，但規(guī)劃不合理，往往施工到一半就戛然而止，導(dǎo)致居民抱怨較多。公共交通方面，街道內(nèi)多數(shù)公交路線的可達(dá)范圍只局限于區(qū)域內(nèi)，對(duì)外公交可選性較少，且部分道路未設(shè)置公交站點(diǎn)，覆蓋范圍有限，影響居民出行便捷性。

2.2 經(jīng)濟(jì)效益：產(chǎn)業(yè)聚集，土地利用率提升，但低端產(chǎn)業(yè)仍較多，質(zhì)量提升有限

作為老工業(yè)區(qū)域，大沙街道改造的重點(diǎn)之一是提升經(jīng)濟(jì)效益，更新過程中區(qū)域著重吸引產(chǎn)業(yè)聚集，提升土地利用效益。如橫沙社區(qū)將區(qū)域內(nèi)的低效用地改造為村級(jí)工業(yè)園，用于建設(shè)橫沙創(chuàng)新智造集聚區(qū)。姬堂倉庫地塊改造為灣區(qū)科創(chuàng)走廊1號(hào)，擬建設(shè)成匯集多種業(yè)態(tài)的產(chǎn)城融合示范區(qū)，項(xiàng)目已于2019年7月31日動(dòng)工建設(shè)，總面積達(dá)9.76萬m2。豐樂北路沿線則回收73宗低效地塊，用于打造粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新走廊，改造前豐樂北路沿線的低端物業(yè)常被承租人層層轉(zhuǎn)租，致使村集體經(jīng)濟(jì)收益受損，如以30元/m2的價(jià)格租出地塊，卻只用低于十分之一的價(jià)格上交經(jīng)濟(jì)聯(lián)社，改造后，當(dāng)前該區(qū)域已釋放出1020畝土地空間，成為支撐區(qū)域新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力載體。整體來看，重新規(guī)劃后區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)社內(nèi)新建面積約72萬m2，按每月租金100元/m2計(jì)算，年收入可達(dá)3.43億元，對(duì)比更新前每年約1200萬元的租金增長28.6倍；具體到個(gè)人，橫沙社區(qū)2018年人均股份分紅同比增長21.38%，姬堂社區(qū)同比增長14.94%，經(jīng)濟(jì)效益提升顯著[5]。

大沙街道依托城市更新打造了新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，但區(qū)域內(nèi)低端產(chǎn)業(yè)仍占主要地位。

1）姬堂社區(qū)中有大量汽車修理廠、汽車改裝、汽車美容等汽車市場，且基本形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，并有大量物流倉儲(chǔ)公司在此聚集，用地效益低下。

2）橫沙社區(qū)內(nèi)仍有大量閑置的舊房、危房，但這些房屋尚未納入征收范圍內(nèi)，降低了更新總體效益。

3）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較少，如橫沙社區(qū)建成小區(qū)豫章苑周邊仍舊是小商店、汽車修理店和小作坊等，無法吸引更多人群在此購房定居，導(dǎo)致豫章苑房價(jià)與黃埔區(qū)平均水平仍有一定差距，經(jīng)濟(jì)效益質(zhì)量提升有限，影響區(qū)域后續(xù)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 社會(huì)效益：政府工作到位，社區(qū)活動(dòng)多樣，但流動(dòng)人口較多，居民自主參與能力有限

城市更新讓大沙街道迎來環(huán)境和集體收益的雙重提升，也使村民熱情空前高漲，對(duì)比之前改造難以推進(jìn)、居民信心不足的困境，此次更新的社會(huì)帶動(dòng)成效較好。主要原因包括：①政府工作到位，充分發(fā)揮黨員帶動(dòng)作用，主動(dòng)上門宣傳、答疑解惑；②信息公開，陽光化改造過程，統(tǒng)一化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并開通群眾舉報(bào)熱線和信箱，建立監(jiān)督反饋機(jī)制；③社區(qū)活動(dòng)多樣，大沙街道內(nèi)有社區(qū)志愿者協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、文化藝術(shù)體育團(tuán)體、社區(qū)服務(wù)站等多樣化社區(qū)組織，通過開展“在職黨員回社區(qū)服務(wù)”“心安黃埔悅享融合”、垃圾分類知識(shí)宣傳、推進(jìn)城市更新工作現(xiàn)場會(huì)、傳統(tǒng)藝術(shù)主題大賽等活動(dòng)，提高社區(qū)活力，改善住區(qū)環(huán)境，助力城市更新。

可持續(xù)的城市更新不僅要求空間改善和經(jīng)濟(jì)效益提升，更重要的是社區(qū)凝聚力和居民參與能力的提升，當(dāng)前大沙街道在這2個(gè)方面仍有一定欠缺。一是大沙街道為城中村區(qū)域，有大量外來人員居住、工作，人口密集且流動(dòng)性大，給區(qū)域管理與教育造成一定難度，影響社區(qū)聚集力與向心力形成；二是大沙街道雖然開展諸多社區(qū)活動(dòng)，但居民出于自身知識(shí)水平與興趣等原因，參與積極性有限，相關(guān)活動(dòng)并未成為社區(qū)居民城市更新意識(shí)培育與能力培養(yǎng)的著力點(diǎn)，進(jìn)而影響居民自主參與更新的積極性與建議提出的專業(yè)性、可操作性，加大大沙街道城市更新的社會(huì)成本。

3 大沙街道城市更新優(yōu)化建議

3.1 完善道路與公共交通，提升空間可達(dá)性

做好道路與公共交通規(guī)劃，為居民提供最便利的出行服務(wù)，是城市更新需要考量的重要任務(wù)之一。目前大沙街道內(nèi)只有地鐵5號(hào)線大沙東站，隨著廣州市地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，地鐵7號(hào)線二期北延線將在豐樂北路附近設(shè)立姬堂站、加莊站，可在一定程度上提升大沙街道交通的便利性。但隨著城市更新不斷深入，道路及交通的不完善必然會(huì)對(duì)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生巨大壓力，區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)需進(jìn)一步完善。

1）可借鑒香港地區(qū)，修建地下通道或空中走廊，改善廣園快速路造成的南北阻隔[6]。

2）打通區(qū)域內(nèi)各支路，避免修建斷頭路，增加路網(wǎng)密度，進(jìn)而改善分支道路和人行系統(tǒng)。

3）除公交車外，街道可設(shè)置村巴電瓶車或?qū)＞€小巴，并提高發(fā)車頻次，有機(jī)銜接對(duì)內(nèi)交通與對(duì)外交通，增強(qiáng)公共交通覆蓋面和可達(dá)性，居民也可根據(jù)自身需求作出最適宜的出行選擇。

3.2 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升更新質(zhì)量

低端產(chǎn)業(yè)的存在涉及居民衣食住行多個(gè)方面，是剛性需求，不能簡單粗暴的淘汰，因此，需對(duì)低端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

1）大沙街道可依托周邊的汽車修理、物流倉儲(chǔ)等原有產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合城市更新項(xiàng)目定位，引入人工智能科技、密集存儲(chǔ)、自動(dòng)化立體庫等現(xiàn)代化服務(wù)研究企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升土地利用率和土地經(jīng)濟(jì)效益。

2）新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開人才的引入，大沙街道可根據(jù)自身特點(diǎn)和條件，實(shí)行相應(yīng)的人才引進(jìn)優(yōu)惠政策，建立針對(duì)性的人員培訓(xùn)機(jī)制，努力培養(yǎng)高科技人才和管理隊(duì)伍。

3）完善區(qū)域綜合規(guī)劃，吸引產(chǎn)業(yè)的同時(shí)繼續(xù)優(yōu)化教育、居住、醫(yī)療、餐飲等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)增加商業(yè)綜合體建設(shè)，滿足入駐企業(yè)和區(qū)域居民的辦公及生活需求，提升更新改造區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和吸引力。

3.3 探索多元參與式規(guī)劃，提升居民能力

城市更新是涉及區(qū)域居民的一項(xiàng)全民性城市復(fù)興計(jì)劃，更新成效良好與否，除專業(yè)規(guī)劃外，還要融入社會(huì)參與。西方發(fā)達(dá)國家的城市更新借助政府、企業(yè)、社會(huì)組織等多元主體，采用“政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運(yùn)作”模式，鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人、慈善機(jī)構(gòu)與志愿者等建立起伙伴關(guān)系共同參與城市更新[7]，大沙街道也可借鑒相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)，提高區(qū)域更新的靈活性和發(fā)展協(xié)調(diào)性。

1）發(fā)揮社區(qū)自治作用管理流動(dòng)人口 可設(shè)立樓長、小區(qū)長等，由樓棟、小區(qū)內(nèi)熟悉情況的人員擔(dān)任，一方面隨時(shí)掌握流動(dòng)人員租住情況；另一方面及時(shí)與流動(dòng)人員溝通交流，反饋建議。

2）提高社區(qū)活動(dòng)質(zhì)量 可邀請(qǐng)專業(yè)的社區(qū)規(guī)劃師或社會(huì)工作者協(xié)助開展寓教于樂的社區(qū)文化活動(dòng)，如房前綠化改造、兒童小公園設(shè)計(jì)等，在宣傳城市更新與規(guī)劃內(nèi)容的同時(shí)，真正讓居民從居住社區(qū)出發(fā)一點(diǎn)一滴參與區(qū)域改造，培養(yǎng)居民參與社區(qū)公共事務(wù)的能力。

3）打造社區(qū)文化中心，培養(yǎng)文化認(rèn)同感 大沙街道目前已建有黃埔兒童公園、黃埔區(qū)圖書館分館等場所，但相關(guān)場所缺少特色文化積淀，橫沙社區(qū)內(nèi)的橫沙書香街內(nèi)有諸多私塾、祠堂，歷史悠久且?guī)X南特色明顯，可將其納入城市更新的歷史文化街區(qū)改造中形成文化中心，打造成大沙街道的文化名片。

4 結(jié)語

城市更新是一項(xiàng)持續(xù)、動(dòng)態(tài)、貫穿城市發(fā)展始終的活動(dòng)，其中舊街區(qū)更新更是激發(fā)城市活力極為重要的部分，可通過完善空間規(guī)劃、升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培養(yǎng)居民能力等途徑形成針對(duì)性強(qiáng)、靈活度高的良性更新機(jī)制，使城市更新可在保留區(qū)域特色的同時(shí)，真正提升舊街區(qū)發(fā)展質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。