陸經(jīng)強(qiáng)

8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上指出，中國的住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系，“中國建造”為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和民生改善作出了重要貢獻(xiàn)。

如今，人民對于住房質(zhì)量、居住環(huán)境提出了新要求，如何讓人民實(shí)現(xiàn)“住有所居”，提升人民對美好生活的獲得感，中國的住房正在回歸民生屬性……

對于正在發(fā)生的行業(yè)劇變，貝殼董事長兼CEO彭永東如是總結(jié)：“隨著供需平衡和房價長期相對穩(wěn)定，行業(yè)重心呈現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變，即由‘房轉(zhuǎn)向‘人，由‘交易轉(zhuǎn)向‘服務(wù)，由‘買到房轉(zhuǎn)向‘住得好”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度重構(gòu)，結(jié)合“十四五”規(guī)劃戰(zhàn)略方向，品牌房企們已經(jīng)放棄“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的傳統(tǒng)打法，積極尋求轉(zhuǎn)型與突破，在智慧社區(qū)、物管服務(wù)、城市更新等細(xì)分領(lǐng)域中尋求更廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

聯(lián)合開發(fā) 打造高品質(zhì)生活

8月初，深圳、天津、青島、惠州四地相繼發(fā)布公告稱，第二輪土地集中拍賣延期舉行。在此前，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前土地競拍政策正在形成“組合拳”和“緊箍咒”，有利于促進(jìn)房企理性拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這對于房企的資金能力以及運(yùn)營能力提出更高的要求。

針對集中土拍對房企資金和開發(fā)造成的影響，房企們采取的策略是組團(tuán)拿地、聯(lián)合開發(fā)，發(fā)揮各自在資金和產(chǎn)品上的優(yōu)勢，在符合政府房價調(diào)控要求的前提下，為購房者打造更高品質(zhì)的產(chǎn)品。

以北京市首輪土拍為例，作為民企的卓越地產(chǎn)就與國企中交和首開合作，拿下三個地塊。同時，國企之間也聯(lián)手拿地，如“金地+華潤+保利”聯(lián)合體，參加了30宗地塊中的24場競拍。

分析人士指出，聯(lián)合拿地便于發(fā)揮企業(yè)在資金、管理和產(chǎn)品等方面的各自優(yōu)勢。以保利在北京的聯(lián)合拿地為例，近年來保利在北京的多個項(xiàng)目均屬于聯(lián)合拿地，并由保利操盤。合作企業(yè)之所以愿意讓保利操盤運(yùn)作，得益于保利前期在產(chǎn)品層面大力投入和深度研發(fā)所形成的產(chǎn)品優(yōu)勢。

以健康高效空間為例，針對疫情期間人們對社區(qū)整體健康的高度關(guān)切，保利通過社區(qū)分流外環(huán)和雙組團(tuán)大堂的設(shè)計，將網(wǎng)約車、快遞、外賣、垃圾處理等“外部”流線與內(nèi)部小區(qū)業(yè)主活動區(qū)域隔離，避免外界因素影響、污染社區(qū)環(huán)境。同時，保利還通過智能新風(fēng)、凈水系統(tǒng)升級、抗菌地漏、電梯光離子凈化等方式來凈化水和空氣，降低社區(qū)內(nèi)病菌互串的風(fēng)險。

在智慧社區(qū)中，社區(qū)智慧大腦可以根據(jù)每個小區(qū)業(yè)主通勤和活動的時間，智能調(diào)配并錯峰開展物業(yè)消毒、倒垃圾等服務(wù)。通過手機(jī)智控、智能呼梯等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主從進(jìn)入社區(qū)到打開家門全程無接觸通行。健康便捷服務(wù)則是在已有的線上生鮮社區(qū)配送、線上醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建24小時健康云服務(wù)體系。

集中土拍提高了對房企資金的要求，也讓擁有更高管理能力和更高質(zhì)量產(chǎn)品研發(fā)能力的房企走上前臺，獲得更多項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。與保利相似，萬科、融創(chuàng)、龍湖等品牌房企都是憑借產(chǎn)品力上位。

綠色轉(zhuǎn)型 助力實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)

“十四五”規(guī)劃中指出，我國要力爭“在2030年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和”。對于碳排放重點(diǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，第十二屆全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任侯云春指出，我們每建造一平方米房屋，要產(chǎn)生0.8噸的碳。房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑、減少碳排放形勢嚴(yán)峻，但空間很大，綠色建筑大有可為。

作為節(jié)能減排的重要一環(huán)，裝配式建筑近年來得到政府的高度重視和政策支持。早在2016年9月，國務(wù)院辦公廳就頒布《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，要求在建筑領(lǐng)域大力發(fā)展裝配式建筑。2020年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》，再次強(qiáng)調(diào)對裝配式建筑發(fā)展的重視。

作為我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，碧桂園堅持將裝配式建筑理念在項(xiàng)目建設(shè)中積極推廣應(yīng)用。位于廣東珠海的碧桂園保利海悅天境項(xiàng)目建筑單體預(yù)制率約20%，裝配率達(dá)40%。

憑借在裝配式建筑領(lǐng)域的積極探索，碧桂園在2017年就獲評“首批國家裝配式住宅產(chǎn)業(yè)基地”。目前，碧桂園已經(jīng)建立了高度標(biāo)準(zhǔn)化的部品部件庫、戶型庫、樓型庫，借助BIM技術(shù)打通研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工等全產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)據(jù)流，成為裝配式建筑開發(fā)應(yīng)用的龍頭企業(yè)。

與碧桂園發(fā)力裝配式建筑不同，龍湖的綠色建筑發(fā)力重點(diǎn)落在被動式建筑上。被動式建筑也稱被動式超低能耗建筑，依靠建筑本身的構(gòu)造設(shè)計，就能達(dá)到舒適的室內(nèi)溫濕度，不需要“主動”提供能源。龍湖集團(tuán)副總裁宋海林認(rèn)為：“在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中，被動房將是未來發(fā)展的重要方向，它契合了這個時代需求的變遷?！?/p>

作為龍湖集團(tuán)被動式建筑的標(biāo)志項(xiàng)目，位于河北高碑店的龍湖·列車新城項(xiàng)目，全部采用被動式建筑技術(shù)建造。例如，建筑的墻體采用200-250毫米厚的石墨聚苯板及擠塑聚苯板，為建筑穿上厚重的“棉衣”，保證室溫恒定；無冷熱橋構(gòu)造，用隔熱墊片阻隔構(gòu)件熱傳導(dǎo)，防止室內(nèi)能量流失；以高效的熱回收新風(fēng)系統(tǒng)，滿足室內(nèi)新風(fēng)和采暖制冷需求；采用被動式門窗系統(tǒng)，以三層中空玻璃構(gòu)造，實(shí)現(xiàn)良好的隔音性和舒適性。

在碧桂園的裝配式建筑、龍湖的被動式建筑外，國內(nèi)品牌房企還在其他節(jié)能環(huán)保建筑領(lǐng)域進(jìn)行廣泛探索，如中國金茂的綠金建筑、朗詩集團(tuán)的綠色建筑、葛洲壩地產(chǎn)的健康建筑……中國房企在實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)、推進(jìn)智慧制造以及提升人民居住品質(zhì)等方面正不斷發(fā)力。

多路徑拓展十萬億元級市場在召喚

如果說碧桂園、龍湖等品牌房企的綠色建筑探索，更側(cè)重于“房”，那么從去年掀起的房企物業(yè)板塊拆分上市熱銷，則顯示行業(yè)已經(jīng)逐漸將拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“人”的相關(guān)領(lǐng)域。

對于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展重心轉(zhuǎn)變，世茂服務(wù)執(zhí)行董事曹士揚(yáng)就明確表示，物業(yè)服務(wù)要從“對物的管理”轉(zhuǎn)向“對人的服務(wù)”。

世茂服務(wù)積極改善社區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，更新老舊設(shè)施，提升用戶安全感；建立用戶場景服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管家、安全、環(huán)境、設(shè)施等無縫銜接用戶體驗(yàn)；以“世集”為樞紐，打造家門口的商業(yè)場所，匯聚優(yōu)質(zhì)的第三方服務(wù)進(jìn)入社區(qū)；開展多樣化的文化主題活動，打造充滿人文關(guān)懷的社區(qū)。

在浙江的世茂璀璨天宸社區(qū)中，世茂服務(wù)將快節(jié)奏城市生活中愈發(fā)珍貴的親子時光變?yōu)榱巳粘?。世茂璀璨天宸特設(shè)親子攤位，衛(wèi)龍、大白兔奶糖、旺旺、小浣熊美食讓社區(qū)中的大朋友、小朋友互動暢享舌尖童趣；斗獸棋、彈珠、陀螺等穿越時空的游戲，更是讓人們在游戲中重拾成長之樂。

通過上述措施，世茂服務(wù)所管理的社區(qū)在居住安全、環(huán)境感受和社區(qū)運(yùn)行成本等方面均有顯著提升。世茂服務(wù)半年業(yè)績報告顯示，截至2021年上半年，世茂服務(wù)管理物業(yè)面積達(dá)2600萬平方米，歸屬股東利潤同比增長不少于120%。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年7月底，已有11家物業(yè)企業(yè)成功上市，另有23家房企已遞交招股書正在排隊中，預(yù)計今年物企上市數(shù)量會再次刷新紀(jì)錄。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過與集團(tuán)公司進(jìn)行資源整合和模式創(chuàng)新，物業(yè)公司可提供多元化的增值服務(wù)，成為房企發(fā)展的新藍(lán)海。

除物業(yè)領(lǐng)域之外，城市更新也成為各大房企拓展版圖的新領(lǐng)域。今年的政府工作報告中，城市更新被首次寫入：“發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！边@表明國家將全力實(shí)施城市更新行動，切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式。

在城市更新市場上，萬科等企業(yè)已經(jīng)走在了前列。今年8月，萬科集團(tuán)與上海市政府簽訂框架協(xié)議，未來雙方將在“未來城市”旗艦項(xiàng)目建設(shè)、“物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實(shí)踐、城市有機(jī)更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應(yīng)用等方面進(jìn)行深入合作。

在此之前，萬科在北京的望京小街城市更新項(xiàng)目已經(jīng)獲得各界的廣泛認(rèn)可。望京小街是望京腹地的一條商業(yè)街區(qū)，也曾是望京最繁華的地段。然而隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的更新變化，小街的整體空間老化，停車混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等問題凸顯。2020年年初，在朝陽區(qū)政府的引導(dǎo)下，萬科作為社會資本參與望京小街的改造工作。在改造過程中，萬科充分發(fā)揮其在城市綜合運(yùn)營領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢和豐厚產(chǎn)業(yè)鏈資源，僅用8個月，就將這條老式街區(qū)改造為一條集辦公、購物、休閑、生活于一體的歐式步行街，其承載的智慧科技、國際交往、文化藝術(shù)屬性，使望京小街成為北京又一時尚新地標(biāo)。

與萬科一樣，從廣州舊改起家的富力集團(tuán)也將發(fā)展重心放在了城市更新領(lǐng)域。在2019年4月，富力城市更新集團(tuán)正式成立，專注于拓展城市更新項(xiàng)目。截至2020年底，富力在全國已簽約城市更新項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平方米，貨值超過1.2萬億元?？偛课挥谏钲诘募颜讟I(yè)集團(tuán)從1999年的深圳龍崗舊改項(xiàng)目起步。截至目前，佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目已遍布粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海和華中等區(qū)域的十余個核心城市，總推進(jìn)項(xiàng)目約200余個?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前中國百強(qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足城市更新領(lǐng)域，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。

在物業(yè)服務(wù)與城市更新領(lǐng)域外，分析人士指出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還擁有住房租賃、文旅康養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等諸多細(xì)分賽道，而這些領(lǐng)域也將成為房企競爭壯大的路徑。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，在我國房地產(chǎn)由購房時代轉(zhuǎn)向居住服務(wù)時代，五大領(lǐng)域?qū)⒈恢匦露x：一是流動人口租賃需求孕育的萬億租賃市場；二是品質(zhì)居住需求產(chǎn)生的現(xiàn)代物業(yè)領(lǐng)域；三是人口老齡化造成的社區(qū)養(yǎng)老需求；四是城市更新、老舊小區(qū)改造領(lǐng)域；五是數(shù)字經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的重構(gòu)市場。這五大產(chǎn)業(yè)的市場初步估計有十幾萬億元規(guī)模，未來二十年居住領(lǐng)域的發(fā)展大門已經(jīng)開放。

哪些房企將抓住機(jī)會迎來新一輪增長，哪些房企將被時代洪流大浪淘沙，這取決于它們的品牌是否能抓住時代需求，是否滿足了人們對美好生活的向往，真正讓居住者話語權(quán)歸位的時候到了。

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8家房企入圍2021《財富》世界500強(qiáng)

今年的《財富》世界500強(qiáng)排行榜中，共有8家房地產(chǎn)行業(yè)公司上榜。與去年情況相同的是，所上榜的公司仍然全部來自于中國。

根據(jù)榜單顯示，去年在榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)，今年的排名相較去年有著大幅提升。去年位列152位的中國恒大集團(tuán)，今年排名上升30個名次至122位，也創(chuàng)下了中國房企在世界500強(qiáng)排名的新高。

去年排名在208位的萬科，今年排名大幅提高48個名次至160位，綠地控股提高34個名次至142位，中國保利集團(tuán)有限公司今年排名為174位，提高了17個名次。去年還是世界最大房企的碧桂園，今年雖然“老大”位置不保，但仍為世界第二大房企，其排名為139位，與去年相比也提高了8個名次。

值得注意的是，今年上榜《財富》世界500強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，比去年增加了三家企業(yè)，分別是排名在364位的融創(chuàng)中國、456位的龍湖集團(tuán)，以及排在470位的華潤置地，進(jìn)一步印證了中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

（編輯/呂天驕）