李 芳

（新疆油田公司烏魯木齊明園物業(yè)服務(wù)中心，新疆 烏魯木齊830000）

0 引言

“概算超估算”“預(yù)算超概算”“結(jié)算超預(yù)算”簡(jiǎn)稱為“三超”現(xiàn)象，不僅會(huì)加大建筑工程開發(fā)商所投入的自有資金占比，還會(huì)持續(xù)擴(kuò)大國(guó)有資金的占比情況。建筑項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的工程量建設(shè)任務(wù)，其自身不確定性較大，可同時(shí)受到多方因素影響，若想順利控制項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)，首先就需要對(duì)現(xiàn)階段的工程造價(jià)水平進(jìn)行準(zhǔn)確考量。在后續(xù)項(xiàng)目評(píng)定階段中，工程造價(jià)作為重要的評(píng)判指標(biāo)之一，能夠幫助建筑企業(yè)更好掌握未來發(fā)展方向。因此，如何做好建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)就顯得尤為重要[1-2]。建筑項(xiàng)目的實(shí)施勢(shì)必帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益與經(jīng)濟(jì)投資，如何維持二者之間的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系，也是近年來各大企業(yè)的主要研究方向之一。若想收獲良好的建筑項(xiàng)目工程造價(jià)結(jié)果，需要針對(duì)不同階段的施工對(duì)象進(jìn)行逐一分析，一方面制定合理的投資發(fā)展意見，并對(duì)其進(jìn)行及時(shí)修改，另一方面也能夠使各類工程造價(jià)控制問題得到有效把控。

1 建筑項(xiàng)目各階段工程造價(jià)的控制

建筑項(xiàng)目各階段工程造價(jià)控制流程如圖1所示。

圖1 工程造價(jià)控制流程圖

1.1 建筑項(xiàng)目投資估算

建筑項(xiàng)目投資估算需要確定待實(shí)施工程的全工程投入與各個(gè)階段的次級(jí)投入資金總和。所謂全過程投資包含建筑項(xiàng)目的前期投入、實(shí)施階段費(fèi)用支出與收入、竣工階段費(fèi)用總和3個(gè)組成條件。在最開始的可行性研究階段，相關(guān)企業(yè)從業(yè)者需要對(duì)投入資金進(jìn)行粗略的估算與編制，而投資估算則是在決策階段所作出的正確經(jīng)濟(jì)性決斷，能夠決定建設(shè)項(xiàng)目所需費(fèi)用支出的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)上限[3]。投資估算的范圍囊括從建筑項(xiàng)目初期到建筑項(xiàng)目完工時(shí)期的所有收支費(fèi)用，既是審核投資項(xiàng)目的重要編制依據(jù)，也能幫助決策者準(zhǔn)確判斷工程造價(jià)的編制上限。建筑項(xiàng)目投資估算準(zhǔn)確率能夠直接影響全過程投資的實(shí)際控制效果，對(duì)于不同施工階段的投資估算也需要遵照不同的數(shù)值準(zhǔn)確度標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是工程造價(jià)全過程投資估算過程中的重要執(zhí)行項(xiàng)目，既可以突出可行性投資研究的關(guān)注要點(diǎn)，也能夠體現(xiàn)出建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益水平。一般情況下，建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)由國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分共同組成。大多數(shù)建筑企業(yè)都會(huì)將國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的核心評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)考核指標(biāo)具備較強(qiáng)的綜合性能力，融合經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、社會(huì)效益等多方面要素。但由于利益的趨勢(shì)，也有一部分投資企業(yè)更加注重建筑項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)效益水平，且這種控制思想往往是通過全過程投資評(píng)價(jià)行為表現(xiàn)出來的。投資類建筑企業(yè)更加注重對(duì)工程造價(jià)的考核，只有看到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的可行性，才能更好的進(jìn)行決策與控制[4]。隨著社會(huì)資源的緊缺與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的逐漸惡化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)已經(jīng)得到了越來越多建筑型企業(yè)的認(rèn)可。建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的好壞，一方面取決于基礎(chǔ)投資數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面取決于所選取評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的合理性。

2 建筑項(xiàng)目全過程投資控制方法

2.1 建筑工程項(xiàng)目總投資構(gòu)成

建筑工程項(xiàng)目總投資構(gòu)成由建設(shè)期貸款利息、啟動(dòng)資金、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、其它費(fèi)用。常見的建筑安裝工程費(fèi)用主要由直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅金、利潤(rùn)4部分因素共同組成。其中，直接費(fèi)包括措施費(fèi)與工程費(fèi)，是指在建筑施工過程中由工程實(shí)體、工程形成所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出費(fèi)用。措施費(fèi)則是指完成建筑工程項(xiàng)目施工時(shí)，因?yàn)楣こ淌┕ず头枪こ虒?shí)體項(xiàng)目所產(chǎn)生的投資費(fèi)用。間接費(fèi)包含企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)兩類組成條件[5]。企業(yè)管理費(fèi)是指建筑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及建筑安裝企業(yè)組織施工所產(chǎn)生的一系列費(fèi)用，規(guī)費(fèi)則是指由有關(guān)權(quán)力部門或政府部門規(guī)定，建筑施工項(xiàng)目所必須繳納的工程管理費(fèi)用。稅金是指國(guó)家稅法中規(guī)定的必須計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)管理中的營(yíng)業(yè)稅款，包含施工附加費(fèi)、項(xiàng)目維護(hù)建設(shè)稅等。利潤(rùn)是指由建筑企業(yè)項(xiàng)目施工所獲得的經(jīng)濟(jì)型盈利，其確定過程應(yīng)遵照利潤(rùn)率乘以相應(yīng)計(jì)取基礎(chǔ)的投資原則。

2.2 建筑工程項(xiàng)目投資控制目標(biāo)

建筑工程項(xiàng)目投資是一個(gè)數(shù)量大且周期性長(zhǎng)的消費(fèi)生成過程，企業(yè)投資者在一定時(shí)間內(nèi)所占有的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)始終為有限的，常常受到投資技術(shù)條件與科學(xué)造價(jià)技術(shù)條件的影響，而且并不能在建筑項(xiàng)目開始就設(shè)置一個(gè)相對(duì)獨(dú)立且可靠的投資控制目標(biāo)，整個(gè)造價(jià)過程只能設(shè)置一個(gè)大致的投資目標(biāo)，也就是最初的建筑項(xiàng)目全過程投資估算。隨著建筑工程造價(jià)項(xiàng)目的實(shí)踐、認(rèn)知、再實(shí)踐與再認(rèn)識(shí)，全過程投資控制目標(biāo)可得到進(jìn)一步的明確與清晰，也就是人們常說的概算設(shè)計(jì)、預(yù)算設(shè)計(jì)、合同造價(jià)承包、投資包干價(jià)等行為[6]。一般情況下，建筑項(xiàng)目全過程投資控制目標(biāo)的設(shè)置必須順應(yīng)工程項(xiàng)目的建筑與實(shí)踐需求，并以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行分階段的設(shè)置與控制。具體來講，投資估算應(yīng)是設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的投資控制目標(biāo)，全過程投資概算應(yīng)當(dāng)是建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)與應(yīng)用技術(shù)設(shè)計(jì)的共同實(shí)踐目標(biāo)。對(duì)于企業(yè)來說，相關(guān)組織單位之間應(yīng)當(dāng)相互制約、相互補(bǔ)充，在實(shí)現(xiàn)建筑收益最大化的同時(shí)，對(duì)工程造價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行深入考核，從而組成完整的建筑項(xiàng)目全過程投資控制系統(tǒng)[7]。

3 全過程投資控制內(nèi)容及途徑

3.1 準(zhǔn)備工作

建設(shè)項(xiàng)目必須先將準(zhǔn)備工作做好、做充分，才能收獲較為理想的工程施工效果。只有確保建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施目的性，才能確保后續(xù)造價(jià)工作有條不紊的進(jìn)行，也只有這樣，才會(huì)在施工過程中表現(xiàn)得忙而不亂，從而在預(yù)設(shè)工期內(nèi)完成實(shí)際建筑施工項(xiàng)目，避免全過程投資費(fèi)用的不合理支出。實(shí)施建筑項(xiàng)目全過程投資控制的準(zhǔn)備工作包括資金準(zhǔn)備、設(shè)備準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備、材料準(zhǔn)備、人力準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、場(chǎng)地準(zhǔn)備等多個(gè)實(shí)際實(shí)施工程。若建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制實(shí)施前的準(zhǔn)備工作并沒有做的十分充分，后續(xù)的工程造價(jià)項(xiàng)目也就不能如期進(jìn)行，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)投資項(xiàng)目始終處于不受控的實(shí)施狀態(tài)中。

3.2 合同管理

工程造價(jià)合同能夠輔助企業(yè)確定建筑項(xiàng)目全過程投資的價(jià)格成本，并可在已知工期質(zhì)量、建筑目標(biāo)等要素的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)與建筑項(xiàng)目合同方間的責(zé)權(quán)利益關(guān)系。隨著全過程投資控制理論的施行，合同管理逐漸成為了建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制中的重要實(shí)踐步驟。完善的合同管理體系應(yīng)包含管理制度制定、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、合同分析、合同實(shí)施控制、合同診斷、合同文檔管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、變更管理等多項(xiàng)應(yīng)用控制能力，它需要融合工程造價(jià)執(zhí)行的基本思想理論，應(yīng)該在面對(duì)建筑項(xiàng)目全過程投資需求的同時(shí)，注重調(diào)試各項(xiàng)目之間的配合關(guān)系，從而使得建筑項(xiàng)目的工程活動(dòng)與全過程投資行為得到有效的管理與控制。

3.3 整體控制與管理

建筑項(xiàng)目的全過程投資控制應(yīng)注重對(duì)工程造價(jià)體系之間階段性協(xié)調(diào)關(guān)系的把控，在突出關(guān)鍵性控制思想的同時(shí)，針對(duì)重點(diǎn)造價(jià)階段采取重點(diǎn)控制措施，一方面突出建筑項(xiàng)目全過程投資控制的整體最優(yōu)化思想，另一方面使工程造價(jià)的控制思想得到最大化發(fā)揮。建筑項(xiàng)目的整體管理包括整個(gè)項(xiàng)目各要素之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系與投資控制行為，需要在相互影響作用的同時(shí)，注重對(duì)建設(shè)項(xiàng)目與投資控制之間平衡應(yīng)用關(guān)系的滿足，并可在實(shí)際控制過程中，避免超投資期望與需求的出現(xiàn)。從宏觀角度來看，建筑項(xiàng)目全過程投資的整體管理應(yīng)當(dāng)是將整體控制計(jì)劃轉(zhuǎn)化為按需項(xiàng)目產(chǎn)出物控制的實(shí)踐性過程，既包含最基本的全局性管理工作，也需要在執(zhí)行的過程中，對(duì)建筑工程造價(jià)的目標(biāo)、任務(wù)及計(jì)劃進(jìn)行重視，并在實(shí)踐過程中，總結(jié)與綜合投資變更思想相關(guān)的控制政策，從而使得建筑項(xiàng)目的整體管理與控制能夠適用于工程造價(jià)實(shí)施的每一個(gè)階段。

4 案例分析

根據(jù)詳細(xì)且周密的市場(chǎng)調(diào)查研究與可行性報(bào)告結(jié)果可知，建筑區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目功能初步定位如下。

該建筑項(xiàng)目的工程定位為高檔住宅社區(qū)，主樓1層可定位為臨街的商業(yè)功能區(qū)域，2層及以上為商品住房區(qū)域，樓宇之間的會(huì)所為住宅小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)中心、物業(yè)管理中心與會(huì)議中心。幼兒園位于建筑項(xiàng)目園區(qū)角落，為小區(qū)居民的專用幼兒園，位于地下的停車場(chǎng)也為小區(qū)居民的專用停車場(chǎng)。園區(qū)內(nèi)景觀均為坡地式的園林類景觀，平均容積率可達(dá)3.0%，整體綠化率也達(dá)到了40%。

通過區(qū)域政府招商引資的方式，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，為實(shí)現(xiàn)對(duì)全過程投資行為的有效控制，政府減免了150元/m2的工程造價(jià)管理費(fèi)用，這也在一定程度上節(jié)約了建筑項(xiàng)目的實(shí)際投資消耗。

根據(jù)建筑項(xiàng)目的功能與規(guī)模設(shè)置情況，對(duì)全過程投資進(jìn)行測(cè)算，并進(jìn)行不斷地修正。按照該地區(qū)建筑市場(chǎng)行情及相關(guān)建筑材料價(jià)格，該項(xiàng)目的一期全過程投資估算見表1。

表1 建筑項(xiàng)目全過程投資估算

上述建筑項(xiàng)目的一期工程通過全過程投資控制的方式，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將項(xiàng)目過程中的各項(xiàng)造價(jià)費(fèi)用均控制在理想化范圍之內(nèi)。實(shí)踐證明，工程造價(jià)思想能夠?qū)ㄖ?xiàng)目的全過程投資進(jìn)行較好控制，從而使得建筑項(xiàng)目獲得較為良好的經(jīng)濟(jì)收益。

5 結(jié)語(yǔ)

在工程造價(jià)思想的作用下，建筑項(xiàng)目全過程投資能夠較好管理各項(xiàng)實(shí)用性合同，一方面避免錯(cuò)誤投資行為的出現(xiàn)，另一方面也可大幅提升建筑項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)收益，具備較強(qiáng)的應(yīng)用可行性。