李 芳

（新疆油田公司烏魯木齊明園物業(yè)服務(wù)中心，新疆 烏魯木齊830000）

0 引言

“概算超估算”“預(yù)算超概算”“結(jié)算超預(yù)算”簡稱為“三超”現(xiàn)象，不僅會加大建筑工程開發(fā)商所投入的自有資金占比，還會持續(xù)擴(kuò)大國有資金的占比情況。建筑項目是一個相對復(fù)雜的工程量建設(shè)任務(wù)，其自身不確定性較大，可同時受到多方因素影響，若想順利控制項目的實施目標(biāo)，首先就需要對現(xiàn)階段的工程造價水平進(jìn)行準(zhǔn)確考量。在后續(xù)項目評定階段中，工程造價作為重要的評判指標(biāo)之一，能夠幫助建筑企業(yè)更好掌握未來發(fā)展方向。因此，如何做好建筑項目的工程造價就顯得尤為重要[1-2]。建筑項目的實施勢必帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益與經(jīng)濟(jì)投資，如何維持二者之間的動態(tài)平衡關(guān)系，也是近年來各大企業(yè)的主要研究方向之一。若想收獲良好的建筑項目工程造價結(jié)果，需要針對不同階段的施工對象進(jìn)行逐一分析，一方面制定合理的投資發(fā)展意見，并對其進(jìn)行及時修改，另一方面也能夠使各類工程造價控制問題得到有效把控。

1 建筑項目各階段工程造價的控制

建筑項目各階段工程造價控制流程如圖1所示。

圖1 工程造價控制流程圖

1.1 建筑項目投資估算

建筑項目投資估算需要確定待實施工程的全工程投入與各個階段的次級投入資金總和。所謂全過程投資包含建筑項目的前期投入、實施階段費(fèi)用支出與收入、竣工階段費(fèi)用總和3個組成條件。在最開始的可行性研究階段，相關(guān)企業(yè)從業(yè)者需要對投入資金進(jìn)行粗略的估算與編制，而投資估算則是在決策階段所作出的正確經(jīng)濟(jì)性決斷，能夠決定建設(shè)項目所需費(fèi)用支出的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測上限[3]。投資估算的范圍囊括從建筑項目初期到建筑項目完工時期的所有收支費(fèi)用，既是審核投資項目的重要編制依據(jù)，也能幫助決策者準(zhǔn)確判斷工程造價的編制上限。建筑項目投資估算準(zhǔn)確率能夠直接影響全過程投資的實際控制效果，對于不同施工階段的投資估算也需要遵照不同的數(shù)值準(zhǔn)確度標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 建筑項目經(jīng)濟(jì)評價

建筑項目經(jīng)濟(jì)評價是工程造價全過程投資估算過程中的重要執(zhí)行項目，既可以突出可行性投資研究的關(guān)注要點(diǎn)，也能夠體現(xiàn)出建筑項目的經(jīng)濟(jì)效益水平。一般情況下，建筑項目經(jīng)濟(jì)評價由國民經(jīng)濟(jì)評價、財務(wù)評價兩部分共同組成。大多數(shù)建筑企業(yè)都會將國民經(jīng)濟(jì)評價作為項目經(jīng)濟(jì)效益的核心評價標(biāo)準(zhǔn)，該項考核指標(biāo)具備較強(qiáng)的綜合性能力，融合經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、社會效益等多方面要素。但由于利益的趨勢，也有一部分投資企業(yè)更加注重建筑項目所帶來的經(jīng)濟(jì)效益水平，且這種控制思想往往是通過全過程投資評價行為表現(xiàn)出來的。投資類建筑企業(yè)更加注重對工程造價的考核，只有看到財務(wù)評價的可行性，才能更好的進(jìn)行決策與控制[4]。隨著社會資源的緊缺與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的逐漸惡化，國民經(jīng)濟(jì)評價已經(jīng)得到了越來越多建筑型企業(yè)的認(rèn)可。建筑項目經(jīng)濟(jì)評價的好壞，一方面取決于基礎(chǔ)投資數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面取決于所選取評價指標(biāo)體系的合理性。

2 建筑項目全過程投資控制方法

2.1 建筑工程項目總投資構(gòu)成

建筑工程項目總投資構(gòu)成由建設(shè)期貸款利息、啟動資金、設(shè)備及工器具購置費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、其它費(fèi)用。常見的建筑安裝工程費(fèi)用主要由直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅金、利潤4部分因素共同組成。其中，直接費(fèi)包括措施費(fèi)與工程費(fèi)，是指在建筑施工過程中由工程實體、工程形成所產(chǎn)生的各項支出費(fèi)用。措施費(fèi)則是指完成建筑工程項目施工時，因為工程施工和非工程實體項目所產(chǎn)生的投資費(fèi)用。間接費(fèi)包含企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)兩類組成條件[5]。企業(yè)管理費(fèi)是指建筑項目經(jīng)營管理及建筑安裝企業(yè)組織施工所產(chǎn)生的一系列費(fèi)用，規(guī)費(fèi)則是指由有關(guān)權(quán)力部門或政府部門規(guī)定，建筑施工項目所必須繳納的工程管理費(fèi)用。稅金是指國家稅法中規(guī)定的必須計入建筑安裝工程造價管理中的營業(yè)稅款，包含施工附加費(fèi)、項目維護(hù)建設(shè)稅等。利潤是指由建筑企業(yè)項目施工所獲得的經(jīng)濟(jì)型盈利，其確定過程應(yīng)遵照利潤率乘以相應(yīng)計取基礎(chǔ)的投資原則。

2.2 建筑工程項目投資控制目標(biāo)

建筑工程項目投資是一個數(shù)量大且周期性長的消費(fèi)生成過程，企業(yè)投資者在一定時間內(nèi)所占有的經(jīng)驗知識始終為有限的，常常受到投資技術(shù)條件與科學(xué)造價技術(shù)條件的影響，而且并不能在建筑項目開始就設(shè)置一個相對獨(dú)立且可靠的投資控制目標(biāo)，整個造價過程只能設(shè)置一個大致的投資目標(biāo)，也就是最初的建筑項目全過程投資估算。隨著建筑工程造價項目的實踐、認(rèn)知、再實踐與再認(rèn)識，全過程投資控制目標(biāo)可得到進(jìn)一步的明確與清晰，也就是人們常說的概算設(shè)計、預(yù)算設(shè)計、合同造價承包、投資包干價等行為[6]。一般情況下，建筑項目全過程投資控制目標(biāo)的設(shè)置必須順應(yīng)工程項目的建筑與實踐需求，并以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行分階段的設(shè)置與控制。具體來講，投資估算應(yīng)是設(shè)計方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計的投資控制目標(biāo)，全過程投資概算應(yīng)當(dāng)是建筑項目設(shè)計與應(yīng)用技術(shù)設(shè)計的共同實踐目標(biāo)。對于企業(yè)來說，相關(guān)組織單位之間應(yīng)當(dāng)相互制約、相互補(bǔ)充，在實現(xiàn)建筑收益最大化的同時，對工程造價現(xiàn)狀進(jìn)行深入考核，從而組成完整的建筑項目全過程投資控制系統(tǒng)[7]。

3 全過程投資控制內(nèi)容及途徑

3.1 準(zhǔn)備工作

建設(shè)項目必須先將準(zhǔn)備工作做好、做充分，才能收獲較為理想的工程施工效果。只有確保建設(shè)項目的實施目的性，才能確保后續(xù)造價工作有條不紊的進(jìn)行，也只有這樣，才會在施工過程中表現(xiàn)得忙而不亂，從而在預(yù)設(shè)工期內(nèi)完成實際建筑施工項目，避免全過程投資費(fèi)用的不合理支出。實施建筑項目全過程投資控制的準(zhǔn)備工作包括資金準(zhǔn)備、設(shè)備準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備、材料準(zhǔn)備、人力準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、場地準(zhǔn)備等多個實際實施工程。若建設(shè)項目全過程投資控制實施前的準(zhǔn)備工作并沒有做的十分充分，后續(xù)的工程造價項目也就不能如期進(jìn)行，就會導(dǎo)致整個投資項目始終處于不受控的實施狀態(tài)中。

3.2 合同管理

工程造價合同能夠輔助企業(yè)確定建筑項目全過程投資的價格成本，并可在已知工期質(zhì)量、建筑目標(biāo)等要素的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)與建筑項目合同方間的責(zé)權(quán)利益關(guān)系。隨著全過程投資控制理論的施行，合同管理逐漸成為了建筑項目工程造價控制中的重要實踐步驟。完善的合同管理體系應(yīng)包含管理制度制定、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、合同分析、合同實施控制、合同診斷、合同文檔管理、風(fēng)險管理、變更管理等多項應(yīng)用控制能力，它需要融合工程造價執(zhí)行的基本思想理論，應(yīng)該在面對建筑項目全過程投資需求的同時，注重調(diào)試各項目之間的配合關(guān)系，從而使得建筑項目的工程活動與全過程投資行為得到有效的管理與控制。

3.3 整體控制與管理

建筑項目的全過程投資控制應(yīng)注重對工程造價體系之間階段性協(xié)調(diào)關(guān)系的把控，在突出關(guān)鍵性控制思想的同時，針對重點(diǎn)造價階段采取重點(diǎn)控制措施，一方面突出建筑項目全過程投資控制的整體最優(yōu)化思想，另一方面使工程造價的控制思想得到最大化發(fā)揮。建筑項目的整體管理包括整個項目各要素之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系與投資控制行為，需要在相互影響作用的同時，注重對建設(shè)項目與投資控制之間平衡應(yīng)用關(guān)系的滿足，并可在實際控制過程中，避免超投資期望與需求的出現(xiàn)。從宏觀角度來看，建筑項目全過程投資的整體管理應(yīng)當(dāng)是將整體控制計劃轉(zhuǎn)化為按需項目產(chǎn)出物控制的實踐性過程，既包含最基本的全局性管理工作，也需要在執(zhí)行的過程中，對建筑工程造價的目標(biāo)、任務(wù)及計劃進(jìn)行重視，并在實踐過程中，總結(jié)與綜合投資變更思想相關(guān)的控制政策，從而使得建筑項目的整體管理與控制能夠適用于工程造價實施的每一個階段。

4 案例分析

根據(jù)詳細(xì)且周密的市場調(diào)查研究與可行性報告結(jié)果可知，建筑區(qū)域內(nèi)的項目功能初步定位如下。

該建筑項目的工程定位為高檔住宅社區(qū)，主樓1層可定位為臨街的商業(yè)功能區(qū)域，2層及以上為商品住房區(qū)域，樓宇之間的會所為住宅小區(qū)內(nèi)的活動中心、物業(yè)管理中心與會議中心。幼兒園位于建筑項目園區(qū)角落，為小區(qū)居民的專用幼兒園，位于地下的停車場也為小區(qū)居民的專用停車場。園區(qū)內(nèi)景觀均為坡地式的園林類景觀，平均容積率可達(dá)3.0%，整體綠化率也達(dá)到了40%。

通過區(qū)域政府招商引資的方式，對建筑項目進(jìn)行監(jiān)管，為實現(xiàn)對全過程投資行為的有效控制，政府減免了150元/m2的工程造價管理費(fèi)用，這也在一定程度上節(jié)約了建筑項目的實際投資消耗。

根據(jù)建筑項目的功能與規(guī)模設(shè)置情況，對全過程投資進(jìn)行測算，并進(jìn)行不斷地修正。按照該地區(qū)建筑市場行情及相關(guān)建筑材料價格，該項目的一期全過程投資估算見表1。

表1 建筑項目全過程投資估算

上述建筑項目的一期工程通過全過程投資控制的方式，對工程造價進(jìn)行動態(tài)管理，將項目過程中的各項造價費(fèi)用均控制在理想化范圍之內(nèi)。實踐證明，工程造價思想能夠?qū)ㄖ椖康娜^程投資進(jìn)行較好控制，從而使得建筑項目獲得較為良好的經(jīng)濟(jì)收益。

5 結(jié)語

在工程造價思想的作用下，建筑項目全過程投資能夠較好管理各項實用性合同，一方面避免錯誤投資行為的出現(xiàn)，另一方面也可大幅提升建筑項目的最終經(jīng)濟(jì)收益，具備較強(qiáng)的應(yīng)用可行性。